苍溪县某某建设有限公司与四川某甲鞋业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

四川省苍溪县人民法院 民事判决书 （2024）川0824民初2454号 原告：苍溪县某某建设有限公司，住所地苍溪县。 法定代表人：陈某某甲。 委托诉讼代理人：宋**，四川鉴平律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：***，四川鉴平律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：四川某甲鞋业有限公司，住所地四川省广元市苍溪县。 法定代表人：陈某某乙。 委托诉讼代理人：杨某某，男，1971年8月7日出生，汉族，四川省简阳市人，住四川省简阳市，代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：***，四川泰和泰律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告苍溪县某某建设有限公司与被告四川某甲鞋业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2024年5月21日立案受理后，于2024年6月28日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告苍溪县某某建设有限公司委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼，被告四川某甲鞋业有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼。因案涉金额巨大，被告对原告提交的证据提出了异议，本院依职权于2024男8月12日将本案裁定转为普通程序审理。于2024年10月10日公开开庭进行了审理，原告苍溪县某某建设有限公司委托诉讼代理人***、被告四川某甲鞋业有限公司委托诉讼代理人杨某某到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。 原告苍溪县某某建设有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付从2021年12月3日至2023年12月2日的房屋租金4160609.44元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2021年12月1日签订了《房屋租赁合同》，约定：被告租赁原告位于苍溪县××工业园××道××号房屋（资产编号Ａ栋、Ｂ栋一楼、职工宿舍及食堂），建筑面积23395.04平方米；租期5年，自2021年12月3日起至2026年12月2日止；分年度付清租金，年度支付租金标准为2245923,84元；未按期交纳租金，以欠交金额为基数，按日加收万分之五的迟延履行金；合同还约定了免责条件、违约责任等其他内容。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了租赁房屋。2023年被告退还部分租赁房屋。但被告至今未向原告交纳房屋租金，并持续使用着房屋。故诉至法院，请求依法判决。 被告四川某甲鞋业有限公司书面辩称，一、被告认为截止原告起诉之日，尚未达到《房屋租赁合同》中被告四川某甲鞋业有限公司应当向原告苍溪县某某建设有限公司支付租金的条件。1.根据原被告双方签订的《房屋租赁合同》第三条第3款，房屋租金交付方式约定为：乙方在签订合同时，按本条第1、2款约定交付租金，由乙方将房屋租金存入甲方指定账户，租金支付按乙方与苍溪县人民政府签订的投资协议书有关约定执行（县人民政府按投资协议书约定将补贴的租金支付给乙方5个工作日内，乙方及时足额支付给甲方）；2.原告和被告均一致确认截止本案诉讼期间，苍溪县人民政府直接向原告支付补贴租金60万元，其他租金补贴尚未支付。鉴于原被告双方签订的合同均需要以被告收到苍溪县人民政府支付的补贴租金作为向原告支付的前提条件，在苍溪县人民政府未足额向被告支付租金这一客观情况下，四川某甲鞋业有限公司向苍溪县某某建设有限公司支付租金的条件未成就，因此原告苍溪县某某建设有限公司目前要求被告四川某甲鞋业有限公司支付租金的行为并不符合双方合同的约定，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 二、被告四川某甲鞋业有限公司一直在积极催促苍溪县经济和信息化局、苍溪县人民政府支付补贴的租金，仍在等待支付阶段。1.2022年3月18日，被告四川某甲鞋业有限公司就向苍溪县经济和信息化局送达《委托付款函》，请苍溪县经济和信息化局将应支付给被告四川某甲鞋业有限公司的补贴租金直接支付至原告银行账户；2.经过多次协调，苍溪县经济和信息化局同意先支付60万元补贴租金；3.因苍溪县经济和信息化局一直没有兑现支付补贴租金事宜，所以原告也多次催促被告四川某甲鞋业有限公司，四川某甲鞋业有限公司接到原告催促函后，积极书面联系苍溪县经济和信息化局，2023年8月14日收到苍溪县经济和信息化局回复，称房租补贴事宜已报请苍溪县人民政府，待获得同意并划拨至苍溪县经济和信息化局后及时兑现。 三、原告在起诉中对租金的计算并未客观陈述。1.原告主张的租金金额未扣除2022年10月已收到的60万元，被告认为应当予以扣除；2.在履行租赁合同期间，被告于2023年1月2日退还B栋1层2828.26平方米，2022年12月2日退还倒班房5楼1622平方米，因此租金应该按照被告实际使用面积进行计算。 综上所述，被告四川某甲鞋业有限公司认为，本案因未达到租金支付条件，而应当驳回原告的全部诉讼请求。 原告苍溪县某某建设有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据： 1.原、被告公司营业执照信息，拟证明主体适格； 2.房屋租赁合同，拟证明双方签订租赁合同，约定了承租房屋的位置与面积、租赁起租时间等事项； 3.不动产权证书，拟证明原告系出租房的产权人； 4.照片，拟证明租赁房屋至今由被告占有、使用，但未履行交纳房屋租金的义务； 5.投资协议书，拟证明投资协议对租金标准、支付方式的约定，投资人在投资协议中的约定对被告具有约束力； 6.催缴租金函、回复、复函、苍溪县经信局函，拟证明原告向被告催缴租金的事实。 被告四川某甲鞋业有限公司对原告举示的证据发表质证意见认为，对营业执照、不动产证书、照片无异议，对租赁合同、催缴函、回复函的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议。 被告四川某甲鞋业有限公司向本院提交证据： 1.委托付款函。拟证明被告已向苍溪县经济和信息化局出具付款委托，委托付款函称，苍溪县人民政府与我方于2021年12月签订的《苍溪季茜鞋业生产基地建设项目投资协议书》第二条一款的约定，以及被告与原告于2021年12月1日签订的房屋租赁合同，被告应向原告支付2021年3月至2022年12月2日的租金2245923.84元，被告委托苍溪县经济和信息化局将上述租金支付给原告。 2.委托书、收据。拟证明被告向苍溪县经开区管委会出具委托，在兑现给被告招商引资协议中关于房屋租赁补贴租金时，将应补助租金60万元支付给原告，以及原告收到经开区管委会支付的补贴60万元的事实； 3.2023年8月至2024年1月被告向原告出具了4份催缴租金的复函。拟证明依据四川某乙鞋业有限公司与苍溪县人民政府的投资协议，应由苍溪县人民政府将租金补贴给被告后，被告在5个工作日内再向原告支付，原告主张租金的条件未成就，被告已向相关部门进行了沟通。 对被告举示的证据，原告苍溪县某某建设有限公司质证认为，对收到60万元租金的事实予以认可，对其他证据的效力不予认可。 根据原、被告双方提供的证据及现场勘验、质证、核对承租面积记录、庭审查明的情况，认定事实如下： 原告苍溪县某某建设有限公司系非自然人投资或控股的法人独资企业，其对位于苍溪县××镇××工业园××（一期）2号生产厂房等六户房产享有所有权，其持有的该房产不动产证号为川（2023）苍溪县不动产权第0××2号，建筑面积为61635.86㎡,权利人为原告苍溪县某某建设有限公司。 被告四川某甲鞋业有限公司于2021年12月21日在广元市市场监督管理局登记设立，法定代表人为陈某某乙，企业类型为有限责任公司，住所地在苍溪县××工业园区，经营范围为鞋业、皮革及其制品的制造、批发。 2021年12月，苍溪县人民政府作为甲方与作为乙方的四川某乙鞋业有限公司签订鞋业生产基地项目投资协议书，该协议书对项目名称、投资规模、投资效益、产业转移与搬迁补助、财税奖励支持、双方的权利义务及违约责任均作了详细约定，其中在双方的权利义务中约定：甲方在苍溪县经开区××内给乙方提供35000平方米的标准化厂房及配套设施，将Ａ栋标准化厂房及Ｂ栋第一层提供给乙方进行生产与经营使用，预留Ｂ栋标准化厂房2至5层及职工宿舍楼供乙方扩大生产规模时使用，前三年按缴纳租赁的100%给与全额补助，第四年、第五年按缴纳租金的50%给与补贴，5年后的租金按市场原则确定。乙方在投产后一年，在苍溪县境内营业收入达到5000万元以上，并配合相关部门成为规上工业企业，第二年在苍溪县境内营业收入不低于1亿元，第三年及以后在苍溪县境内每年营业收入不低于2亿元。在违约责任中约定，乙方在项目运营期间，在约定的时间内未达到规定的年度营业收入金额，甲方按乙方实际完成的营业情况按比例给与补贴政策支持。合同甲方加盖了苍溪县人民政府的公章，法定代表人由时任县长签字，乙方加盖了四川某乙鞋业有限公司的公章，授权代表人由***签字。 2021年12月1日，原告苍溪县某某建设有限公司与被告四川某甲鞋业有限公司签订房屋租赁合同，约定原告将位于苍溪县××工业园××道××号××栋××栋××层、职工宿舍及食堂，建筑面积23395.04平方米出租给被告经营，租赁期5年，按合同约定一次性交清一年房租，月租金每平方8元，年租金2245923.84元，租金支付方式为在签订合同时，被告按前述支付方式、标准将租金存入原告指定账户，租金支付按被告与苍溪县人民政府投资协议约定将补贴的租金付给被告的5个工作日内，被告及时足额支付给原告，如被告欠缴租金，按欠缴租金额加收每日万分之一的迟延履行金，被告经营期间所发生的一切税费由被告自行承担。同时合同还对合同的履行、房屋的修缮、装修、处置、违约责任等事项进行了约定。 合同签订后，原告将位于苍溪县××工业园××道××号××厂房Ａ栋、Ｂ栋第1层、宿舍楼及食堂，建筑面积23395.04平方米出租给被告用于鞋业生产。本院组织双方对被告承租原告厂房的实际面积进行了现场勘验并逐层核算，分别为：2021年12月3日至2022年12月2日租赁面积是23880.37㎡Ｘ12个月＝286564.44㎡，2022年12月3日至2023年12月2日租赁面积为19708.12㎡Ｘ12个月＝236497.44㎡，2022年12月3日至2023年1月2日另行租赁Ｂ栋厂房一层2838.26㎡Ｘ1个月，上述三项总租赁面积为525900.24㎡。 一审开庭后，原告苍溪县某某建设有限公司向本院提交了苍溪县经济和信息化局出具的四川苍溪经济开发区管理委员会关于明确房租补助比例的函。苍溪县经济和信息化局向被告四川汇智鞋业回复称，根据苍溪县人民政府与投资人签订的苍溪季茜鞋业生产基地建设项目投资协议书中的条款约定，乙方在正式投入生产后一年内，在苍溪县境内营业收入达到5000万元，并配合相关部门成为规上工业企业，第2年在苍溪县境内营业收入不低于1亿元。乙方在项目运营期间，在约定时间内未达到规定的年度营业额，甲方按乙方实际完成情况按比例给与约定补贴政策支持。根据核实，被告公司2022年度在我县境内实际完成营业收入24568577.55元，故被告公司2021年12月3日至2022年12月2日应享受房租补助总额的49.1%，被告公司2022年12月3日至2023年12月2日实际完成营业收入21273463.46元，占该年度应享受房租补贴总额的21.27%。原告据此主张仅在被告未完成工业产值比例内主张房屋租金。本院对原告提交的该份证据组织双方当事人进行了质证，被告对该份证据提出了异议，称该书证载明的营业收入与实际营业收入不符，为便于查明事实，本院向被告发出限期举证通知书，限被告在2024年10月9日前与相关部门核实2021年12月-2023年12月实际完成营业收入的相关数据，形成证据材料提交本院，至2024年10月10日第二次开庭审理时被告未按举证通知书的要求提交证据。 2022年10月27日，被告四川某甲鞋业有限公司委托苍溪县经济和信息化局出具委托付款函，委托苍溪县经济和信息化局向原告苍溪县某某建设有限公司支付了租金600000元。 本院认为，原告苍溪县某某建设有限公司作为依法成立的营利性法人，对其自主经营的企业资产享有占有、使用、收益、处分的权能，针对案涉租赁厂房，原告持有不动产权证书，其有权对投资建设的标准化厂房向承租人提起本案诉讼。被告四川某甲鞋业有限公司与原告签订书面租赁合同，原告依合同约定将案涉房屋出租给被告经营使用，被告占有、使用原告所有的厂房开展经营活动，双方形成租赁法律关系合法有效，被告应当按照租赁合同约定按每月每平方米8元的标准支付租金，其中2021年12月3日至2022年12月2日实际使用原告苍溪县某某公司中小企业孵化园厂房及宿舍楼286564.44平方米（23880.37平方米Ｘ12月），按租赁合同约定的每月每平方米8元的标准应支付租金2292515.52元（23880.37平方米×8元Ｘ12月）；2022年12月3日至2023年12月2日实际使用原告厂房及宿舍楼236497.44平方米（19708.12平方米Ｘ12月），按合同约定价款计算应支付租金为1891979.52元（19708.12平方米Ｘ12月Ｘ8元），2022年12月3日至2023年1月2日另行租赁原告Ｂ栋一层2838.26平方米，应支付租金22706.88元（2838.26㎡Ｘ8元）。被告四川某甲鞋业有限公司自2021年12月3日至2023年12月2日共应向原告苍溪县某某建设有限公司支付前述三笔租金4207201.92元。 2021年12月，苍溪县人民政府与四川某乙鞋业有限公司签订鞋业生产基地项目投资协议书，约定前三年按缴纳租金的100%给于全额补助，但同时约定被告在投产后一年内，在苍溪县境内营业收入达到5000万元，第二年在苍溪县境内营业收入一亿元，在约定时间未达到规定的年度营业收入金额，苍溪县人民政府按实际完成的情况按比例给与约定补贴政策支持。被告四川某甲鞋业有限公司承继了四川某乙鞋业有限公司与苍溪县人民政府签订的鞋业生产基地项目投资协议，且被告在给原告的催缴租金复函及答辩意见均明确认可四川某乙鞋业有限公司与苍溪县人民政府签订的投资协议，项目投资协议对被告四川某甲鞋业有限公司具有法律约束力，应当全面履行项目投资协议与房屋租赁合同约定的义务。被告辩称因苍溪县人民政府未予向其支付补贴费用，被告支付租金的条件尚未达到，被告一直在向苍溪县经济和信息化局、苍溪县人民政府催促应补贴租金，请求驳回原告的全部诉讼请求的意见，与查明的事实不符，本院不予采纳，其辩称苍溪县经开区管委会关于明确房租补贴金额的函不能作为法院认定租金依据的意见，因该函系行政主管部门对被告真实生产经营状况所作客观反映，且被告未在法庭限定的时间内与相关部门核实其生产经营数据，本院对该函件的内容予以确认。但被告辩称已支付60万元应予减扣、2023年1月2日已退还Ｂ栋1层2838.26平方米、2022年12月2日退还宿舍楼5层1622平方米（现场勘验面积为1333.99平方米）的意见，本院在组织双方核实被告承租面积时已将该2838.26平方米、1333.99平方米的租赁面积进行了减扣，被告向苍溪县经济和信息化局出具付款委托，将政府补助的600000元租金支付给了原告，该600000元应为被告完成营业收入比例内的政策补助，不应减扣被告未完成营业收入而自行承担的房屋租金。依据权利义务对等规则，被告享受权利必然履行义务，原告主张仅在被告未完成营业收入比例内计收租金，符合公平原则，本院予以采纳，被告2022年完成营业收入24568577.55元，占政府应补贴租金比例的49.14%，其余部分应由被告支付租金1165973.39元（2292515.52Ｘ50.86%），2022年完成营业收入21273463.46元，占政府应补贴房租比例的21.27%，其余部分应由被告支付租金1507432.6元［（236497.44㎡＋2838.36㎡）Ｘ8元Ｘ78.73%］。被告四川某甲鞋业有限公司应支付原告租金2673405.99元。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下： 一、被告四川某甲鞋业有限公司在本判决生效后10日内向原告苍溪县某某建设有限公司支付自2021年12月3日起至2023年12月2日期间房屋租赁费用2673405.99元； 二、驳回原告苍溪县某某建设有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费40086元，由被告四川某甲鞋业有限公司负担25775元，由原告苍溪县某某建设有限公司负担14311元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省广元市中级人民法院，也可在判决书送达之日起十五日内，向四川省广元市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员*** 二〇二四年十一月十二日 书记员*** 法官提示： 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。