天津铁三院实业有限公司与某某、天津市博爱医药连锁有限公司博爱泰盛大药房房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

天津市河北区人民法院

民事判决书

（2019）津0105民初1201号

原告：天津铁三院实业有限公司，住所地天津市河北区满江道88号。

法定代表人：**，总经理。

委托诉讼代理人：***，天津瀚洋律师事务所律师。

被告：**，女，1960年10月4日出生，汉族，住天津市河北区。

被告：天津市博爱医药连锁有限公司博爱泰盛大药房，住所地天津市河北区开江道开江里40-42号。

负责人：***，经理。

原告天津铁三院实业有限公司与被告**、被告天津市博爱医药连锁有限公司博爱泰盛大药房房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津铁三院实业有限公司的委托诉讼代理人***，被告**、被告天津市博爱医药连锁有限公司博爱泰盛大药房负责人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告天津铁三院实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告将坐落于天津市河北区XX号底商面积为90.06平方米的房产，腾空后返还给原告；2.判令被告**支付原告自2016年1月1日始至向原告实际返还房屋之日止的占有使用费（按年租金32800元计算，截止2019年6月30日，共计114800元）；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2009年1月7日，原告作为出租人与承租人***签订《房屋租赁合同》，该合同约定，原告将坐落于河北区XX号，面积为90.06平方米的底商租赁给***用于经营；年租金为32800元，每年一次性付清全年租金，租赁期限为1年，自2009年1月1日至2009年12月31日。合同生效后，***如期交纳了约定的全年租金，并与妻子**共同在租赁处从事经营活动。但自2010年1月起，***就不再交付租金。对此原告方在每年的十二月份，都会以电话、书面通知等多种方式要求***交纳租金，但***均以各种理由推脱，不予交纳。另外，***于2018年死亡后，其妻子**仍然继续占有诉争房屋进行经营活动，故应共同向原告承担相应的法律责任。现经了解被告**已将涉案房屋出租给被告天津市博爱医药连锁有限公司博爱泰盛大药房，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，望判如所请。

被告**辩称，我不同意向原告支付房屋使用费，我与原告没有房屋租赁关系。2009年我爱人***与原告签订了房屋租赁合同，并按时交纳了租金，自2010年起至今我们没有再与原告签订过房屋租赁合同，没有签订合同的原因是，我与铁三院在2011年有过劳动争议纠纷，当时我准备向铁道部反映此事，于是当初的主管领导***、**口头答应我，从2011年开始免收河北区XX号房屋十年租金，作为给我的经济补偿。现在十年的期限还没有到，如果到了十年的最后免租期，我会自行搬离，无需原告起诉我。另外，即使像原告陈述的有租赁关系，我认为原告的主张也超过了诉讼时效，而且这些年，从没有人找我要过房租，也没有人找我签订书面的租赁合同。再有，原告诉状中所陈述的内容也与事实不符，而且隐瞒了有些事实，我与原告之间不是租赁关系，之前我和铁三院有劳动争议案件在法院诉讼，铁三院为了平息此事，责成***给我做工作，要求我将劳动争议案件撤诉，因为当时我们家正在承租河北区XX号的房屋，于是他们就答应我免十年租金，让我无偿使用该房屋。此事，铁三院人事处的副处长**、院工会女工部部长***、公安处均知情，也都给我做过工作。综上，我不同意原告的诉讼请求。

被告天津市博爱医药连锁有限公司博爱泰盛大药房辩称，原告起诉我方腾房，我们感到很意外。我方有被告**给我们提供的铁三院出具的委托书及涉案房屋房产证复印件。之前被告**将涉案房屋出租给他人经营药店，因该药店无法继续经营，遂于2014年12月转让给我方经营。我方开始没有与上家药店签转让合同，我们是先找的被告**，跟**说了我们想经营药店，由于经营药店我方需要有大笔的投入，所以想长期经营，**听后说没有问题。因为**提供了铁三院的委托书，我方就认为被告**有使用该房屋的权利。我方在经营药店期间，从未拖欠租金，有时**有困难，我们还提前支付，我方认为支付给**的租金就是交给了铁三院。对于原告起诉我方腾房，我们不同意，我们也没有能力腾房。目前我们一家老小都依靠药店的收入维持生活，而且我方认为，原告和被告**之间的纠纷与我们无关，我们都按时交纳了房租，再有药店附近的底商都是铁三院的，他们都是对外出租。退一步讲，我们也可以直接与铁三院订立房屋租赁合同。

本院经审理认定事实如下：坐落河北区XX号房屋的权利人登记为天津铁三院实业有限公司，该房屋的产别为：股份企业产，建筑面积90.06平方米。案外人***与被告**原系夫妻关系，2009年1月7日，原告天津铁三院实业有限公司作为出租人（甲方）与作为承租人的***（乙方）签订了《天津市房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于河北区XX号房屋出租给乙方。该出租房屋面积90.06平方米，产别为企业产，结构砖混，房屋类型多层，设计用途经营。乙方承租房屋用于经营，房屋租赁期限自2009年1月1日起至2009年12月31日止。甲方于2009年1月1日前，将出租的房屋交付乙方。年租金为32800元，每年一次性付清全年租金，付款时间于签订合同同时进行，生效成立。同时合同还对双方其他相关权利、义务进行了约定。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付案外人***使用，***亦如约向原告交纳了全年的租金。***承租涉案房屋后，即将该房屋转租给案外人**，并于2009年1月15日与**签订了《租赁合同》，该合同约定，***将坐落于XX号房屋出租给**，房屋租赁期限自2009年1月1日起至2009年12月31日，月租金3000元，按半年支付租金。案外人**承租涉案房屋后，遂用该房屋经营天津市博爱医药连锁有限公司博爱泰盛大药房，并向***交纳租金。在原告与***所签订的《天津市房屋租赁合同》履行期限届满后，双方未再续签，但***仍继续占用涉案房屋并对外出租给案外人**经营药店使用。后**因故无法继续经营，遂将其所经营的天津市博爱医药连锁有限公司博爱泰盛大药房转让给了案外人***，双方于2014年11月20日签署了转让《协议》，后案外人***将该药房的负责人变更到自己名下。2014年12月1日，被告**作为出租人与作为承租人的***签订了《租赁合同》，合同约定，**将坐落于XX号房屋出租给***，房屋租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日，年租金65000元，半年支付一次。该合同签订后，涉案房屋由案外人***实际占有使用，同时***如约向被告**交纳了租金。2017年1月1日，被告**与案外人***续签了《租赁合同》，该合同约定，**将坐落于XX里XX号房屋出租给***，房屋租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日，年租金70000元，半年支付一次。该合同签订后，案外人***亦如约向被告**交纳了租金。之后双方未再续签，但涉案房屋仍由案外人***实际占有用于经营天津市博爱医药连锁有限公司博爱泰盛大药房至今，同时***也按照年租金70000元的标准向被告**支付了截至2019年6月30日的房屋租金。2018年1月6日被告**的丈夫***因病去世，在***、**夫妇使用涉案房屋期间自2010年起一直未向原告交纳租金。2018年12月29日原告向被告**（地址为天津市河东区XX号）邮寄了《通知》，内容为：“承租人***之妻**：你所承租的XX号，合同已到期，请于2018年12月31日前将2010-1-1至2017-12-31补交的2011、2012、2013、2014、2015、2016、2017年八年房租，连同2018-1-1至2018-12-31共九年房租，统计295200元交至天津铁三院实业有限公司。天津铁三院实业有限公司（盖章），2018年12月20日”2019年1月1日，被告**收到了该催缴通知，但并未补交上述租金。另查，案外人***作为负责人所经营的天津市博爱医药连锁有限公司博爱泰盛大药房注册地址为XX里XX号与本案涉案房屋河北区XX号系同一处房屋。本案审理过程中，经本院现场勘查，目前涉案房屋由天津市博爱医药连锁有限公司博爱泰盛大药房实际占用，经本院释明，原告追加涉案房屋的实际占用单位天津市博爱医药连锁有限公司博爱泰盛大药房作为共同腾房义务人。此外，**与铁道第三勘察设计院曾经签署过劳动合同，2011年4月29日，**曾向天津市河北区人民法院起诉铁道第三勘察设计院集团有限公司劳动争议纠纷一案，后双方达成和解**撤诉。现原告以诉称理由起诉来院，请求依法判令二被告将坐落于天津市河北区XX号底商面积为90.06平方米的房产，腾空后返还给原告；判令被告**支付原告自2016年1月1日始至向原告实际返还房屋之日止的占有使用费（按年租金32800元计算，截止2019年6月30日，共计114800元）；本案诉讼费由二被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求，要求依法解除其与被告**的事实租赁合同关系；依法判令二被告将坐落于天津市河北区XX号底商面积为90.06平方米的房产，腾空后返还给原告；判令被告**支付原告自2016年1月1日始至向原告实际返还房屋之日止的租金及占有使用费（按年租金32800元计算，截止2019年6月30日，共计114800元）；本案诉讼费由二被告承担。被告**表示，其与原告之间不存在房屋租赁关系，因劳动争议纠纷一事，原告曾承诺其免交十年租金，作为给其的经济补偿，故不同意原告的诉讼请求。被告天津市博爱医药连锁有限公司博爱泰盛大药房则表示，其是依据被告**提供的原告委托书才与**签订的租赁合同，并向被告**缴纳了房租，故不同意腾房。

上述事实，有原告及二被告提供的有关证据材料及庭审笔录予以佐证。

本院认为，原告与案外人***系房屋租赁合同的出租方与承租方关系，双方于2009年1月7日签订的《天津市房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效。在上述房屋租赁合同履行期限届满后，原告与案外人***就涉案房屋未再续签租赁合同，***也未再向原告交纳过房屋租金，因此原告与案外人***之间的房屋租赁关系于双方合同履行期限届满即2009年12月31日解除。原告虽于2018年12月29日向被告**邮寄了催缴租金的通知，但被告**否认双方存在房屋租赁关系，且原告亦不能提供证据证实双方存在事实租赁合同关系，故对于原告要求解除与被告**事实租赁合同关系的诉讼请求，本院不予支持。此外，被告**庭审中虽表示，原告曾经承诺允许其无偿使用涉案房屋十年，作为对其经济损失的补偿，因被告**对此并未提供证据证实，故对被告**的该抗辩意见，本院不予采信。被告**在对涉案房屋无任何合法使用权的情况下，擅自将该房屋对外出租并收取租金获利，其行为显属不当，因此被告**有义务将涉案房屋返还原告，同时被告天津市博爱医药连锁有限公司博爱泰盛大药房作为涉案房屋的实际占用单位亦有腾交涉案房屋的义务，故对于原告要求判令二被告将坐落于天津市河北区XX号底商腾空后并返还给其的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告要求被告**支付2016年1月1日始至向原告实际返还房屋之日止的租金及占有使用费（按年租金32800元计算）一节，因原告与被告**之间不存在房屋租赁关系，所以原告向被告**主张房屋租金并无合法依据，但被告***2014年12月1日起就以其名义对外出租涉案房屋并收取租金，故其应向原告支付房屋占有使用费。现原告要求被告**按年租金32800元标准支付房屋使用费，本院认为该标准为2009年1月7日原告与案外人***签订涉案房屋租赁合同时的租金标准，且被告**对外出租涉案房屋时收取的租金远高于该金额，因此原告按此标准向被告**主张房屋使用费并无不当，本院予以确认。由于被告**于2019年1月1日收到了原告向其邮寄的催缴租金通知，所以原告主张房屋使用费的期间并未超过法定诉讼时效，故对于原告要求被告**支付2016年1月1日始至向其实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（按年租金32800元计算）的诉讼请求，本院依法予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条,《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、本判决生效后十五日内，被告**、被告天津市博爱医药连锁有限公司博爱泰盛大药房将河北区XX号房屋腾空并交还原告天津铁三院实业有限公司；

二、本判决生效后，被告**按照年租金32800元的标准向原告天津铁三院实业有限公司支付2016年1月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费；

三、原告天津铁三院实业有限公司的其他诉讼请求予以驳回。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2596元，由被告**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。

审判长刘淼

审判员*倩

人民陪审员***

二〇一九年七月二十六日

法官助理王婉

书记员刘姗姗

附：本裁判文书适用法律条文

一、《中华人民共和国民法总则》

第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。

二、《中华人民共和国物权法》

第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。