天津铁三院实业有限公司与某某租赁合同纠纷一审民事判决书

天津市河北区人民法院

民事判决书

(2016)津0105民初5885号

原告（反诉被告）：天津铁三院实业有限公司，住所地天津市河北区满江道88号。

法定代表人：**，该公司总经理。

委托诉讼代理人：**，天津翔泰律师事务所律师。

被告（反诉原告）：***，男，1965年2月8日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。

原告天津铁三院实业有限公司（反诉被告，以下简称原告）与被告***（反诉原告，以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津铁三院实业有限公司的委托诉讼代理人**，被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告天津铁三院实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；2、依法判令被告将占用原告的场地及地上房屋返还原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年3、4月间，原、被告口头约定将原告所有的坐落河北区红星北路临街两间闲置房屋出租给被告使用。被告于2012年5月21日交纳部分房租后，原告将上述房屋交付被告。被告承租房屋后擅自进行部分改造。2014年年底，由于被告长期拖欠租金且原告公司决定将红星路18号场地整体出租，与被告多次协商让其搬出，但被告提出种种理由拒绝至今。为维护原告的合法权益,故提起诉讼。对于被告要求我方赔偿的房屋造价款和评估鉴定费，我方认为被告未经原告的同意装饰装修或扩建发生的费用，应由被告自行承担，而且工程造价鉴定结论数额过高，依据不足。由于被告擅自对房屋进行改造，导致双方合同无法继续履行，属于被告违约在先，因此亦不同意返还其交纳的租金。

被告***辩称，我同意腾交房屋，但要求原告提供腾房去处。因为涉诉的两间房屋是由我进行修建的，当时原告单位的负责人也都知道这个情况。如果原告不能提供腾房条件，原告应给付相应的赔偿款，现就此提起反诉，要求原告按照评估鉴定结论赔偿房屋造价款365929元、评估鉴定费16000元，并承担反诉费。

本院经审理认定事实如下：坐落河北区红星路18号的土地使用权人为原告天津铁三院实业有限公司，系原告公司的院内场地，用途为工业用地，权属性质为国有。2012年3、4月间，原告就其院内两间废旧料房与被告口头达成租赁合同，但并未约定租赁费标准和租赁期限。同年5月21日，被告将5000元租赁费交付原告，并由原告盖章为被告出具天津市企业单位专用收据一份，载明：“今收到聚龙商贸公司交来场地租赁费人民币伍仟元正。”（“聚龙商贸公司”并未实际注册成立）原告将上述两间废旧料房交付被告后，被告将两间料房的房顶及三面墙体拆除并借助原告公司的院墙重新进行了翻建并加高，扩建后形成现房屋两间。被告装修过程中，原告公司因内部管理原因通知被告停工，此后未与被告签订租赁合同且未退还被告租金，被告亦未实际使用该房屋并搁置至今。现原告以诉称为由起诉来院，要求依法解除双方房屋租赁合同，并返还占用的场地及地上房屋。诉讼过程中，被告就其扩建房屋的工程造价申请评估鉴定并支付评估鉴定费16000元。经本院委托，天津泰达工程管理咨询有限公司于2017年6月29日作出TDZX-SQSYB-ZJ(2017)鉴第008号《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论意见为鉴定估算总造价365929元。庭审中，原、被告分别表示，原两间废旧料房以及现被告翻建的两间房屋均未取得建设工程规划许可或经相关行政主管部门批准建设。对于被告的反诉主张，原告表示并未征得其同意，因此扩建费用应由被告自行负担，同时认为评估鉴定的造价数额较高，缺乏依据，但并未申请鉴定人出庭作证，收取的租金亦不同意返还。被告则表示，如果原告不能按房屋造价赔偿损失，也可由被告使用该房屋。案经调解，未获协议。

上述事实，有原、被告提交的相关证据材料及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。

本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋及临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告虽就该院内原两间废旧料房口头达成租赁合同，但由于该两间料房未取得建设工程规划许可或经相关行政主管部门批准建设，属无证房屋，因此该租赁合同为无效合同。鉴于被告翻建房屋后至今未实际使用该房屋，原告收取的5000元租赁费应返还被告。对于被告反诉主张的翻建两间房屋的造价费用及鉴定费，由于此房屋至今未办理合法的建设手续，因此上述费用应由原、被告按照过错程度分担。被告翻建房屋时，原告作为土地使用权人应申请建设工程规划许可或相关行政主管部门的审批，而且源于原告公司的内部管理原因，在被告已发生实际经济投入后，通知被告停止装修和使用，显然原告具有重大过错。对于被告来讲，翻建房屋过程的始末也应及时提示和督促原告申办合法的建设手续，因此被告自身也存在一定过错。鉴于上述情形，本院酌定原告的过错比例为90%，被告过错程度为10%，翻建房屋总造价365929元及鉴定费16000元，合计381929元的90%，计343736.1元应由原告赔付被告。原告赔偿被告相应经济损失后，被告亦应将翻建的两间房屋及所在场地一并交付原告。至于原告所述被告翻建房屋并未征得其同意，翻建费用应由被告自行承担的意见，因原告已收取被告交付的租赁费用，被告欲对废旧料房进行翻建后进行使用属合理行为，且原告公司在其院内亦设有驻守人员，现原告表示对被告的翻建行为并不知情不符合常理，本院不予采纳。原告虽对评估鉴定意见存有异议，但并未申请鉴定人出庭作证，故该意见本院亦不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十四条第一款第七项和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、第五条、第十四条的规定，判决如下：

一、本判决生效后十日内，原告（反诉被告）天津铁三院实业有限公司返还被告（反诉原告）***租赁费5000元，并赔偿被告（反诉原告）***房屋造价费、评估鉴定费343736.1元后，被告（反诉原告）***将占用的场地及地上翻建的两间房屋交付原告（反诉被告）天津铁三院实业有限公司；

二、驳回原告（反诉被告）天津铁三院实业有限公司的其他诉讼请求；

三、驳回被告（反诉原告）***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7109元，由原告（反诉被告）天津铁三院实业有限公司承担6398.1元，由被告（反诉原告）***承担710.9元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。

审判长***

代理审判员***

人民陪审员***

二〇一七年七月三十一日

书记员***

附：本裁判文书适用法律条文：

《中华人民共和国民法通则》

第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。

第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：

(一)停止侵害；

(二)排除妨碍；

(三)消除危险；

(四)返还财产；

(五)恢复原状；

(六)修理、重作、更换；

(七)赔偿损失；

(八)支付违约金；

(九)消除影响、恢复名誉；

(十)赔礼道歉。

以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。

人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。

二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。