青岛市玉金物业管理有限公司、天津开发某某海洋工程技术服务有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0211民初22964号 原告：青岛市玉金物业管理有限公司。 法定代表人：蔡新国，董事长。 委托诉讼代理人：***，上海市建纬（青岛）律师事务所律师。 被告：天津开发***海洋工程技术服务有限公司。 法定代表人：***，总经理。 被告：天津开发***海洋工程技术服务有限公司青岛分公司。 负责人：***，经理。 以上二被告共同委托诉讼代理人：**，山东新岛律师事务所律师。 第三人：青岛天元正方置业有限公司。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：**，男，1970年7月10日出生。系公司员工。 原告青岛市玉金物业管理有限公司（以下简称青岛玉金物业公司）与被告天津开发***海洋工程技术服务有限公司（以下简称天津东旭海洋公司）、天津开发***海洋工程技术服务有限公司青岛分公司（以下简称天津东旭海洋公司青岛分公司）及第三人青岛天元正方置业有限公司（以下简称青岛天元置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青岛玉金物业公司的委托诉讼代理人***，被告天津东旭海洋公司及天津东旭海洋公司青岛分公司的委托诉讼代理人**，第三人青岛天元置业公司的委托诉讼代理人**到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 青岛玉金物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付自2020年4月至实际搬出之日起厂房占有使用费暂计100000元（以年租金200000元为标准，月租金为每月16667元）、判令被告支付自2020年7月至实际搬出之日起占有使用费暂计15500元（以年租金62000元为标准，月租金为每月5166元）、判令被告支付自2020年10月至实际搬出之日起占有使用费（以年租金85000元为标准，月租金为每月7083元）；2.请求法院依法判令双方解除租赁合同关系；3.请求法院依法判令被告赔偿原告违约金（按照总租金的5%按天计算至实际搬出之日）；4.请求法院依法判令被告返还并腾退占有使用厂房；5.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求第4项为请求依法判令被告返还腾退占有使用厂房并恢复原状。事实与理由：原告系青岛经济技术开发区××路××号产权代管人，原被告双方于2019年4月1日、2019年7月1日、2019年10月10日签订租赁合同，约定原告将厂房东半部、后二层楼、前花园、东侧场地厂房西半部、仓库、场地、租赁给乙方，用途为生产储存，租金分别为200000元、62000元、85000元，现合同到期后，原告已经通知被告不再续租，通知其在规定时间内搬迁，现被告拒不搬迁，双方未续签书面合同，涉案厂房由被告一直占有使用至今，拒不搬迁，严重阻碍公司开发进程。现根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条以及第二百三十六条规定，为维护原告公司合法权益，特诉至法院，请求法院依法裁判。 天津东旭海洋公司辩称，案涉租赁合同系原告与天津东旭海洋公司青岛分公司签订的，其与原告不存在租赁关系，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回。 天津东旭海洋公司青岛分公司辩称，一、原被告双方租赁关系已经终止，原告诉讼主体不适格。双方于2019年签订的三份租赁合同分别于2020年3月30日、6月30日、10月9日期满，双方未续订合同，双方租赁关系终止。原告非涉案厂房所有权人，其主张合同终止后的厂房占有使用费以及要求被告腾退厂房无合同依据和法律依据，请求依法驳回原告诉讼请求。二、原告系涉案厂房所有权人青岛天元正方置业有限公司的委托代管方，其委托协议于2020年4月30日终止，自2020年5月1日后被告超付的租金部分原告应当返还。三、被告自2013年开始承租涉案厂房，承租期间被告征得原告同意对厂房进行了大量维修、装饰装修、扩建等建设，产生较大资金投入，被告保留向原告主张相关费用的权利。四、涉案部分厂房已经由青岛天元正方置业有限公司收回，剩余厂房被告与天元正方公司正在协商搬迁等事宜。综上，原告自2020年5月1日起即丧失对涉案厂房的合法占有使用权，其在本案的诉讼主体不适格，请求法庭依法驳回其诉讼请求。 青岛天元置业公司述称，其委托原告来收取房租，在过程中其他也都合作很愉快，希望被告方尽快搬家腾房，把拖欠的房租尽快缴纳，被告在搬走之前请被告把场地清理干净，现在垃圾很多。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.青岛天元置业公司通过出让的方式取得坐落于××村东的土地三处，地号分别为1100302130002000、1100302130003000及不动产单元号370211005001ＧＢ00060Ｗ00000000，使用权面积分别为9807.78㎡、22030.35㎡、33125㎡，使用年限分别至2045年12月30日、2045年11月8日、2069年8月22日止,产权证号分别为青房地权市字第2××1号、青房地权市字第2××8号、鲁（2019）青岛市黄岛区不动产权第0052290号。 青岛天元置业公司授权青岛玉金物业公司为黄岛区大洼村东产权代管人，授权其向土地租户主张租赁费用。庭审中，青岛天元置业公司亦认可并同意由青岛玉金物业公司向天津东旭海洋公司及天津东旭海洋公司青岛分公司主张剩余租赁费。 2.青岛玉金物业公司作为出租方、甲方，天津东旭海洋公司青岛分公司作为承租方、乙方，双方签订合同编号为ＱＤ19ＺＬ002号《租赁合同》，约定：甲方将位于青岛经济技术开发区××路××号××房××层楼××花园××东侧场地部分租给乙方使用，用途为生产储存，场地为净地。该物业租赁期由2019年4月1日至2020年3月30日止，共计12个月。该物业租赁部分租金为每年人民币贰拾万元整（￥200000），于租期开始时一次性支付。甲方应保证该物业的出租不违反国家法律法规的相关规定，并保证自己有权决定此租赁事宜。租赁期限届满或经甲乙双方协商一致本合同终止。乙方应当在期满当日将场地恢复原状交给甲方，场地内留置的一切物品（包括建筑物、装饰装修物、设备实施等）均视为放弃，甲方有权处置，乙方绝无异议，并不得就此主张权利。租赁期满，甲方不同意续租的，应提前一周通知乙方腾出场地，乙方须按时腾出场地并恢复原状，如乙方到期不腾，每逾期一天，乙方应按年租金的5%向甲方支付违约金。 青岛玉金物业公司作为出租方、甲方，天津东旭海洋公司青岛分公司作为承租方、乙方，双方签订合同编号为ＱＤ19ＺＬ001号《租赁合同》，约定甲方将位于青岛经济技术开发区××路××号物业中厂房西半部部分租给乙方使用，用途为生产储存，场地为净地。该物业租赁期由2019年7月1日至2020年6月30日止，共计12个月。该物业租赁部分租金为每年人民币陆万贰仟（￥62000），于租期开始时一次性支付。其他约定同ＱＤ19ＺＬ002号《租赁合同》。 青岛玉金物业公司作为出租方、甲方，天津东旭海洋公司青岛分公司作为承租方、乙方，双方签订合同编号为ＱＤ19ＺＬ003号《租赁合同》，约定甲方将位于青岛经济技术开发区××路××号物业中仓库、场地部分租给乙方使用，用途为生产储存，场地为净地。该物业租赁期由2019年10月10日至2020年10月9日止，共计12个月。该物业租赁部分租金为每年人民币陆万贰仟（￥85000），于租期开始时一次性支付。其他约定同ＱＤ19ＺＬ002号《租赁合同》。 3.青岛玉金物业公司提交现场通知照片一组，拟证明于2020年8月已提前通知园区内各租户搬迁，并在园区门口**告示，通知其租赁期满后搬迁并解除租赁关系，不再续租，但被告至今仍为搬迁。 天津东旭海洋公司及天津东旭海洋公司青岛分公司质证称对该组照片真实性无法确认，不予质证。 4.天津东旭海洋公司青岛分公司提交《通知》一份，该通知系青岛天元置业公司向其发送，载明通知案涉场地内所有企业及个人，案涉场地三宗地、地上附着物及水电等配套设施所有权人为青岛天元置业公司，青岛玉金物业公司为青岛天元置业公司委托代管单位，委托协议已于2020年4月30日终止，后由青岛天元置业公司接管，并于现场设置大洼工业片区改造指挥部负责管理；自2020年9月1日起，不再续租，已经续租的解除合同，没有续租的立即搬离，该场区我公司计划作为他用，另行开发，现通知各租赁企业及个人请及时解决办公场所，已交租金的企业或者个人尽快搬离，与现场项目部协商租金退款事宜；逾期不搬离的单位与个人，其已委托律师事务所提起诉讼，届时未搬离单位将承担违约金及因延误开发所造成的损失等相应法律责任。天津东旭海洋公司青岛分公司提交该《通知》拟证明涉案厂房所有权人青岛天元置业公司于2020年8月27日向其发送《通知》，通知内容显示，青岛玉金物业公司系青岛天元置业公司的委托代管单位，双方委托协议于2020年4月30日终止，青岛天元置业公司要求各承租方将2020年5月1日之后的租金、水电费、厂区管理费直接交给青岛天元置业公司，如有其他单位或个人代收，一律不予认可。目前，其与青岛天元置业公司正在协商搬迁事宜。 青岛玉金物业公司质证称，通知中明确说明自2020年9月1日起不再续租，已经续租的也解除合同，同时通知各租赁企业及个人请及时自行解决办公场所，没有续租的立即搬离，对于其证明事项不予认可，其系青岛天元置业公司的关联公司，其已提供相关证明证明青岛天元置业公司授权其向天津东旭海洋公司及天津东旭海洋公司青岛分公司主张租金，故其有权向天津东旭海洋公司及天津东旭海洋公司青岛分公司主张租金。 青岛天元置业公司质证称，其发此通知系为避免园区内各租户先前与青岛玉金物业公司签订租赁合同推诿扯皮，但是该通知效力不及于青岛玉金物业公司发出的通知，其认可并同意青岛玉金物业公司向天津东旭海洋公司及天津东旭海洋公司青岛分公司主张剩余租赁费。 5.天津东旭海洋公司青岛分公司提交《租赁合同》6份、涉案厂房现场照片一宗、会计凭证一宗，拟证明青岛玉金物业公司自2013年开始承租涉案厂房，承租期间其征得青岛玉金物业公司同意对厂房进行了大量维修、扩建、装饰装修等建设，产生较大资金投入，对该部分损失青岛玉金物业公司应当与其共同承担。 青岛玉金物业公司质证称上述租赁合同6份、涉案厂房现场照片一宗的真实性无异议，从其提供的照片来看系与**的通知是一致的，证明自2020年8月27日其收到通知时租赁合同关系解除，其应承担占有期间占用使用费，对于其会计凭证、维修改造费用、各类损失明细不予认可，且维修改造费用、各类损失明细与青岛玉金物业公司无关，且系其单方制作，同时证明事项不予认可，在承租期间并未取得青岛玉金物业公司的同意进行维修、扩建、装饰装修，其应承担恢复原状的法律责任。 6.天津东旭海洋公司青岛分公司提交约2020年12月17日左右拍摄的照片3张，拟证明照片中显示的从2层***至蓝顶白墙的房屋全部区域，已经返还青岛天元置业公司，上述涉案厂房现场照片一宗也是这部分房屋的照片，也能证明当时该房屋已经返还了。 青岛玉金物业公司质证称该照片真实性无异议，但系2020年12月17日左右拍摄的，其中这部分场地在QD19ZL002合同中已经明确写明系其中厂房东半部、后二层楼、前花园、东侧场地一起租赁给天津东旭海洋公司青岛分公司，租金为20万元一年，天津东旭海洋公司青岛分公司只是搬出一部分，且并未缴纳任何房屋钥匙、未办理任何交接手续，原告对天津东旭海洋公司青岛分公司提交的上述证据不予认可。 青岛天元置业公司质证称对上述证据的真实性无异议，天津东旭海洋公司青岛分公司确实腾出一部分，但是没有任何交接手续，其他质证意见同青岛玉金物业公司。 庭审中，青岛玉金物业公司、天津东旭海洋公司、天津东旭海洋公司青岛分公司及青岛天元置业公司均确认就案涉场地未办理正式的腾退房屋。 7.庭审中，青岛玉金物业公司明确诉讼请求为：1.请求法院依法判令双方解除租赁合同关系；2.请求法院依法判令被告支付自2020年4月1日至实际搬出之日起厂房占有使用费暂计100000元（以年租金200000元为标准，月租金为每日547.94元）、判令被告支付自2020年7月1日至实际搬出之日起占有使用费暂计15500元（以年租金62000元为标准，月租金为每日169.86元）、判令被告支付自2020年10月10日至实际搬出之日起占有使用费（以年租金85000元为标准，月租金为每日232.88元）；3.请求法院依法判令被告承担原告自2020年10月10日起的违约金，按照总租金的5%按天计算至实际搬出之日；4.请求法院依法判令被告返还并腾退占有使用厂房并恢复原状；5.本案诉讼费由被告承担。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规等禁止性规定，对双方当事人均具有约束力,双方均应按合同约定全面履行各自的义务。被告天津东旭海洋公司青岛分公司辩称第三人青岛天元置业公司与原告青岛玉金物业公司的委托代管协议业已到期，原告青岛玉金物业公司无权向其收取租赁费，原告诉讼主体不适格。本案中，第三人青岛天元置业公司于2020年11月1日向原告青岛玉金物业公司出具《证明》，证明原告青岛玉金物业公司系其产权代管人，且庭审中亦认可并同意原告青岛玉金物业公司向被告天津东旭海洋公司及天津东旭海洋公司青岛分公司主张剩余租赁费，故原告经第三人青岛天元置业公司追认业已取得其授权，有权代其向被告主张相应权利，故对被告天津东旭海洋公司青岛分公司的抗辩意见，本院不予采纳。 原、被告签订的案涉QD19ZL002号、QD19ZL001号《租赁合同》于2020年3月30日、2020年6月30日租赁期限届满后，双方并未签订书面租赁合同，而被告继续使用案涉租赁厂房，原告未提出异议，故原合同继续有效，但租赁期限为不定期。后青岛天元置业公司通知被告自2020年9月1日起案涉厂房不再续租，已经续租的解除合同并要求其尽快搬离。因原被告双方系不定期租赁，原告有权随时解除合同。被告自原合同期限届满后未再支付原告租赁费，原告在合理期限内业已通知被告解除合同、搬离租赁物，故原告诉求解除与被告间的上述两份案涉租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应按合同约定将承租的案涉厂房腾退返还给原告并恢复原状，且支付原告两块厂房后续未支付的租金。原告主张被告按原合同标准即以年租金200000元为标准支付其自2020年4月1日起的QD19ZL002号案涉厂房租金及占有使用费；以年租金62000元为标准，支付其自2020年7月1日起的QD19ZL001号案涉厂房租金及占有使用费，不违反法律规定，本院予以支持，故被告应支付原告QD19ZL002号《租赁合同》自2020年4月1日起至2020年8月31日止的租金83834.82元（200000元÷365日×153日）及自2020年9月1日起以547.94元/日（200000元÷365日）为标准计算至实际腾房之日止的占有使用费；支付原告QD19ZL001号《租赁合同》自2020年7月1日起至2020年8月31日止的租金10531.32元（62000元÷365日×62日）及自2020年9月1日起以169.86元/日（62000元÷365日）为标准计算至实际腾房之日止的占有使用费。 原、被告签订的案涉QD19ZL003号《租赁合同》于2020年10月10日租赁期限届满，期间被告收到通知，自2020年9月1日起案涉厂房不再续租，已经续租的解除合同并要求其尽快搬离。故该QD19ZL003号《租赁合同》于2020年10月10日租赁期限届满，该合同终止。原告主张解除该合同，因该合同已终止，故对此本院不做判项。自2020年10月10日起，被告仍占用案涉厂房，其应支付原告占有使用费。原告主张被告按原合同标准即232.88元/日（85000元÷365日）的标准，支付其自2020年10月10日起至实际搬出之日止的占有使用费，并按合同约定腾退返还涉案厂房、恢复原状，不违反法律规定，本院予以支持。 原告主张被告支付其自2020年10月10日起按照总租金5%的标准，按日计算至实际搬出之日止的违约金。依据案涉合同约定，被告未按约搬出案涉厂房，应承担相应违约责任，但原告主张的违约金过高，本院予以调整，故被告应支付原告QD19ZL002号《租赁合同》的违约金为以200000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍为标准计算自2020年10月10日起至实际搬出之日止；支付原告QD19ZL001号《租赁合同》的违约金为以62000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍为标准计算自2020年10月10日起至实际搬出之日止；支付原告QD19ZL003号《租赁合同》的违约金为以85000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍为标准计算自2020年10月10日起至实际搬出之日止。 被告天津开发***海洋工程技术服务有限公司青岛分公司系被告天津开发***海洋工程技术服务有限公司设立的分公司，被告天津开发***海洋工程技术服务有限公司青岛分公司系涉案租赁合同的承租方,且其作为分支机构,其具有一定的民事权利能力,相应具有一定民事责任能力。因此对于上述欠付租金、占有使用费及违约金等,应由被告天津开发***海洋工程技术服务有限公司青岛分公司承担清偿责任。对于其不能清偿的部分,被告天津开发***海洋工程技术服务有限公司应承担补充清偿责任。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定判决如下: 一、解除原告青岛市玉金物业管理有限公司与被告天津开发***海洋工程技术服务有限公司青岛分公司签订的QD19ZL002号、QD19ZL001号《租赁合同》； 二、被告天津开发***海洋工程技术服务有限公司青岛分公司于本判决生效之日起十日内腾退返还所承租的QD19ZL002号、QD19ZL001号、QD19ZL003号《租赁合同》厂房并恢复原状； 三、被告被告天津开发***海洋工程技术服务有限公司青岛分公司于判决生效之日起十日内支付原告青岛市玉金物业管理有限公司QD19ZL002号《租赁合同》自2020年4月1日起至2020年8月31日止的租金83834.82元及以547.94元/日为标准计算自2020年9月1日起至实际腾房之日止的占有使用费； 四、被告天津开发***海洋工程技术服务有限公司青岛分公司于判决生效之日起十日内支付原告青岛市玉金物业管理有限公司QD19ZL001号《租赁合同》自2020年7月1日起至2020年8月31日止的租金10531.32元及以169.86元/日为标准计算自2020年9月1日起至实际腾房之日止的占有使用费； 五、被告天津开发***海洋工程技术服务有限公司青岛分公司于判决生效之日起十日内支付原告青岛市玉金物业管理有限公司QD19ZL003号《租赁合同》以232.88元/日为标准计算自2020年10月10日起至实际搬出之日止的占有使用费； 六、被告天津开发***海洋工程技术服务有限公司青岛分公司于判决生效之日起十日内支付原告青岛市玉金物业管理有限公司QD19ZL002号《租赁合同》的违约金（以200000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍为标准计算自2020年10月10日起至实际搬出之日止）； 七、被告天津开发***海洋工程技术服务有限公司青岛分公司于判决生效之日起十日内支付原告青岛市玉金物业管理有限公司QD19ZL001号《租赁合同》的违约金（以62000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍为标准计算自2020年10月10日起至实际搬出之日止）； 八、被告天津开发***海洋工程技术服务有限公司青岛分公司于判决生效之日起十日内支付原告青岛市玉金物业管理有限公司QD19ZL003号《租赁合同》的违约金（以85000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍为标准计算自2020年10月10日起至实际搬出之日止）； 九、被告天津开发***海洋工程技术服务有限公司对上述第一项至第八项付款义务承担补充赔偿责任； 十、驳回原告青岛市玉金物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，减半收取1150元（原告已预付），由被告天津开发***海洋工程技术服务有限公司、被告天津开发***海洋工程技术服务有限公司青岛分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二一年二月二十日 书记员　　***