长治市祥宇餐饮有限公司与山西省长治容海电力有限公司租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

山西省高级人民法院

民事裁定书

（2020）晋民申1528号

再审申请人（一审被告反诉原告、二审上诉人）：长治市祥宇餐饮有限公司。统一社会信用代码9114040059987511X2。

法定代表人：崔滋薇，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：吴凤，山西佳镜律师事务所律师。

被申请人（一审原告反诉被告、二审被上诉人）：山西省长治容海电力有限公司。统一社会信用代码91140400713638899N。

法定代表人：申某，该公司董事长。

委托诉讼代理人：牛伟，住长治市武乡县。

委托诉讼代理人：崔化琴，山西化晴律师事务所律师。

再审申请人长治市祥宇餐饮有限公司（以下简称广秀公司）因与被申请人山西省长治容海电力有限公司（以下简称容海电力公司）租赁合同纠纷一案，不服山西省长治市中级人民法院（2019）晋04民终1716号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。

祥宇餐饮公司申请再审称，一、原判决适用法律确有错误。原审判决错误地适用法律，认定屋面防水的维修义务属于祥宇餐饮公司，容海电力公司对房屋面防水的修缮不及时不到位不承担违约责任，对祥宇餐饮公司因房屋漏水造成的损失不承担赔偿责任，损害了祥宇餐饮公司的合法权益。

（一）屋面防水的维修义务属于容海电力公司

首先，屋面防水是属于房屋设施还是属于房屋工程，原审法院对此认定错误。依据《建设工程质量管理条例》第四十条之规定“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”屋面防水属于房屋整体工程的一部分，而不属于房屋设施。

其次，双方所签《房屋租赁合同》第五条约定“乙方自行承担房屋所属设施及乙方装修装饰部分的修缮义务。”该条约定房屋所属设施的维修义务由祥宇餐饮公司承担，并未约定房屋工程的维修义务由祥宇餐饮公司承担。原判决将屋面防水工程认定为“房屋设施”，错误地适用本合同第五条，作出错误的判决。

第三，双方所签《房屋租赁合同》第六条对房屋工程的维修义务作出明确约定。《房屋租赁合同》第六条第3款约定“甲方应保证租赁房屋及附属设施、设备处于能正常使用状态。”由该条可知容海电力公司对房屋工程及房屋所属设施均有维修义务。

第四，双方所签《房屋租赁合同》第五条和第六条的约定有冲突。第五条约定房屋设施的维修义务属于祥宇餐饮公司，第六条约定房屋设施的维修义务属于容海电力公司。在此情形下，可以认定双方对房屋设施的维修义务没有约定，应当适用《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，由房屋的出租人即容海电力公司承担房屋设施的维修义务。故不管将屋面防水认定为房屋工程，还是认定为房屋设施，均应由容海电力公司承担维修义务。

第五，容海电力公司在合同履行过程中履行了部分合同义务，对屋面防水进行过修缮，但是修缮不及时，修缮不到位。

综上，对屋面防水承担维修义务的是容海电力公司。

（二）容海电力公司对租赁房屋漏水问题维修不及时不到位，房屋反复漏水，严重影响了祥宇餐饮公司对房屋的使用，导致祥宇餐饮公司遭受重大损失，合同目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十一条之规定应承担违约责任，祥宇餐饮公司有权要求容海电力公司赔偿祥宇餐饮公司的损失，并拒绝支付房屋租金。

二、有新的证据，足以推翻原判决。

祥宇餐饮公司承租容海电力公司的房屋，租赁期自2012年7月1日至2020年7月1日止，该房屋二层楼面防水工程存在质量问题，加之二层楼面为两个单元楼居民出入的通道，2016年6月起，房屋二层开始漏水，经常发生外面下大雨屋内下小雨、外面不下雨屋内还渗水的现象，由于容海电力公司维修不及时不到位，房屋反复漏水，导致二楼的装修、空调和沙发损坏，并且无法正常经营，给祥宇餐饮公司造成重大损失。二审诉讼终结后，祥宇餐饮公司委托鉴定公司对因漏水造成的财产损失和经营损失进行了鉴定，现有新的证据证明房屋漏水发生时间及状况，证明祥宇餐饮公司的损失情况，并足以推翻原审判决。

综上所述，祥宇餐饮公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第六项之规定，请求对本案进行再审并依法改判，以维护再审申请人的合法权益。

容海电力公司答辩称，一、案涉房屋租赁合同第五条及第六条约定不存在冲突，租赁合同对于维修义务约定明确，容海电力公司交付租赁房屋后，维修义务已转移至祥宇餐饮公司。

租赁合同第五条第一款约定：“租赁房屋交付乙方使用前，该房屋及原所属设施的维修责任由甲方承担，租赁房屋交付乙方使用后，乙方自行承担房屋所属设施及乙方的装修装饰部分的修缮义务，但甲方有义务配合乙方及时与物业公司联系协调进行维修。”租赁合同第六条第三款约定：“甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。”该条款实为租赁双方对租赁期间租赁物维修的约定。祥宇餐饮公司以房屋设施不包括屋面防水为由规避其应自行承担的维修义务，该借口曲解合同原意，严重违背诚实信用原则。根据合同约定，双方对于租赁期间租赁物的修缮明确以房屋交付使用作为区分，交付使用前维修责任由容海电力公司承担，交付使用后维修责任由祥宇餐饮公司自行承担。容海电力公司仅有义务保障租赁物在交付前处于能够正常使用状态及有义务配合祥宇餐饮公司及时与物业公司联系进行维修。本案双方约定符合合同法第二百二十条规定的合同尊重双方意思自治原则，容海电力公司无维修义务。

二、容海电力公司交付的租赁房屋符合使用条件，祥宇餐饮公司装修未按租赁合同约定征得容海电力公司书面同意，房屋漏水原因不能排除是祥宇餐饮公司装修打孔破坏房屋所致。

我公司租赁的房屋系未装修的新房，租赁房屋在交付时符合使用条件。长治市住房保障和城乡建设管理局发放的长房租证第2449号《房屋租赁证》也认定了租赁房屋符合商业服务用房出租标准及有关租赁条件。

租赁合同第五条第二款对于租赁物装修有明确约定，即“乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施并应保证出租房屋的使用期间的安全，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。严禁乙方擅自改变房屋的内部结构。由于装修而擅自改变房屋的内部结构造成影响或损失由乙方承担全部责任。装修设计、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。”祥宇餐饮公司装修未取得容海电力公司书面同意，房屋漏水不能排除是祥宇餐饮公司装修打孔破坏房屋所致。根据合同约定祥宇餐饮公司应合理使用所承租的房屋及附属设施，并应保证出租房屋使用期间的安全，如因使用不当造成损坏，祥宇餐饮公司负责修复和赔偿。本案容海电力公司非但不应赔偿祥宇餐饮公司所谓1500000元损失，祥宇餐饮公司还应依约负责修复或赔偿容海电力公司。

三、祥宇餐饮公司向容海电力公司提出房屋漏水的时间在2018年6月，此前双方从未因房屋漏水维修发生过争议。容海电力公司本无维修义务。且本案房屋漏水原因不明，但为了及时收回房租，容海电力公司也让步对租赁房屋重新做了防水处理。祥宇餐饮公司所谓的财产损失及经营损失根本不存在，所谓的新证据与房屋漏水毫无因果关系。

根据租赁合同第三条二款约定，祥宇餐饮公司应于每年6月1日前交纳下一租赁年度租金，但其从2017年违约未按约定交纳。容海电力公司在催要租金过程中祥宇餐饮公司始终以没钱为由拖延，并未提及过房屋漏水不能经营。直到2018年6月容海电力公司提出再不交纳租金要解除租赁合同时，祥宇餐饮公司才以房屋漏水为借口提出维修，此前祥宇餐饮公司与容海电力公司从未因房屋漏水维修发生过争议。

根据租赁合同约定，租赁期间租赁物维修应由祥宇餐饮公司负责，但容海电力公司在祥宇餐饮公司违约拖欠租金多次催收过程中，祥宇餐饮公司以经营困难为由提出让容海电力公司减少租金或帮助解决部分维修费，容海电力公司为了及时收回租金，同意让步给予维修处理。容海电力公司已于2018年7月对房屋重新进行了防水处理，并承担了修缮费用，在此情况下祥宇餐饮公司仍不依约交纳租金，根据租赁合同第八条第二款第七项明确约定，拖欠支付租金累计超3个月以上，达到合同约定的解除条件，容海电力公司无奈才于2018年8月31日通知祥宇餐饮公司解除了租赁合同。

从祥宇餐饮公司2018年6月提出漏水到容海电力公司2018年8月31日解除租赁合同期间，并不存在祥宇餐饮公司所称的漏水造成其无法经营的事实，祥宇餐饮公司始终正常经营。容海电力公司解除租赁合同后，祥宇餐饮公司也仍拒不腾房，直至容海电力公司诉讼及该案强制执行期间，祥宇餐饮公司仍在对外营业。祥宇餐饮公司所谓对财产损失及营业损失进行鉴定的新证据，不能证明损失与房屋漏水之间的因果关系，且根据租赁合同约定，租赁期间租赁物的维修也应由祥宇餐饮公司自行承担，所谓的损失与容海电力公司无关。

综上所述，祥宇餐饮公司的再审请求于理于法不能成立，其申请再审意图逃避交付租金的义务，拖延执行。

本院经审查认为，关于新证据的问题。祥宇餐饮公司申请再审时作为新证据提交的评估报告是对其经营损失进行的评估，评估报告依据祥宇餐饮公司单方统计的营业额数据作出，而餐饮行业营业额的波动通常受市场、季节等多种因素影响，评估报告既不能证明损失发生的时间，也不能证明经营损失是因房屋漏水所致。该新证据不足以推翻原判决。

关于原判决适用法律是否错误的问题。祥宇餐饮公司与容海电力公司在房屋租赁合同第五条第一款约定，租赁房屋交付祥宇餐饮公司使用前，该房屋及原所属设施的维修责任由容海电力公司承担，交付祥宇餐饮公司使用后，祥宇餐饮公司自行承担房屋所属设施及祥宇餐饮公司的装修装饰部分的修缮义务，但容海电力公司有义务配合祥宇餐饮公司及时与物业公司联系协调进行维修。第六条第三款约定，容海电力公司应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。根据上述约定，从文义解释，第六条第三款容海电力公司保证房屋本身、附属设施、设备处于正常使用状态与第五条第一款房屋交付后由祥宇餐饮公司负责维修相矛盾，而与交付前由容海电力公司负责维修、交付后由祥宇餐饮公司负责维修相一致。因此，原判决根据双方约定，认定租赁房屋交付后，屋面漏水的维修责任应由祥宇餐饮公司承担，并根据合同法的相关规定，对祥宇餐饮公司要求容海电力公司承担赔偿责任诉讼请求未予支持。祥宇餐饮公司主张原判决适用法律错误的理由不成立。

综上，祥宇餐饮公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第六项的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：

驳回长治市祥宇餐饮有限公司的再审申请。

审判长 程庆华

审判员 张　林

审判员 王怀师

二〇二〇年十月二十三日

法官助理 王建芳

书记员 李　洋