江苏某某化纤有限公司与某某市天航化纤有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省**市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初3422号 原告：江苏**化纤有限公司，住所地江苏省**市鹿河镇新明村，统一社会信用代码91320585746212173C。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***、***，上海金沁律师事务所律师。 被告：**市天航化纤有限公司，住所地江苏省**市璜泾镇万新村，统一社会信用代码91320585735720463A。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张璟，江苏***律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，江苏***律师事务所实习律师。 原告江苏**化纤有限公司（以下简称**化纤公司）与被告**市天航化纤有限公司（以下简称天航化纤公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理。原告**化纤公司的委托代理人***，被告天航化纤公司的法定代表人***及其委托诉讼****璟、**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**化纤公司向本院提出诉讼请求：：1、要求被告将原告位于**市.30平方米土地、23101.49平方米厂房返还给原告。2、要求被告向原告支付土地及房屋占用费1155万元（自2014年6月1日按照每年每平方83.33元的标准计算至实际归还之日止）。3、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2006年3月31日，原告与江苏**农村商业银行股份有限公司(以下简称**农商行)签订《资产转让协议》一份，约定：**农商行将从法院抵贷的原**市海鹿纺织有限公司的土地、厂房及机器办公设备等资产一次性转让给原告。其中包括：位于江苏省**市鹿河镇新明村(现为)土地使用权证号为太国用(2003)字第1103003-1号、太国用(2003)字第1103004-1号的土地使用权共23506.30平方米，无证房产23101.49平方米及所有机器设备、办公设备等。原告遂取得上述资产的权利。被告因生产需要欲购买厂房，在得知原告获得上述资产后，与原告商洽上述两地块的土地使用权和房屋的转让事宜。因原告大股东为国企，涉及重大资产转让事项需报至上级审批，且上述两地块的土地使用权证一直未变更至原告名下，因此原告告知被告转让事宜需国企股东审批后才能确定。考虑到该转让事宜短期内不能确定下来，为避免国有资产长期空置，且被告多次表示其希望能尽快开始使用上述两地块及房屋，原告遂同意以租赁方式让被告先行入驻使用上述两地块及其上厂房。后因客观原因导致上述两地块及厂房的转让事宜原告股东会未获通过，该转让事宜原被告双方未达成一致，未签订书面土地使用权转让协议。2019年2月23日原告向被告寄送《商函》一份，要求被告尽快停止生产，腾空厂房，在10日内返还厂房和土地，被告拒不返还。综上，为维护原告的合法权益，根据我国相关法律法规的规定，现原告提起诉讼，请人民法院依法支持原告诉请。 被告天航化纤公司辩称：原告与答辩人之间系资产买卖合同关系，不存在房屋租赁合同关系。原告要求答辩人返还厂房支付土地及房屋占用费没有事实和法律依据。理由如下，1、原告与答辩人之间曾签订房屋租赁合同，但签订房屋租赁合同目的是为了办理后续生产经营的增用电手续，且房屋租赁合同上已注明该用途即双方无实际租赁的事实。2、原告与答辩人之间虽未签订书面资产买卖协议，但从原告及原告全资子公司***久供应链管理有限公司出具的情况说明及通知函等材料可以证实原告与答辩人之间实际系资产买卖关系。3、答辩人已经履行购买资产的部分付款义务，因原告未能完成办理资产过户手续，导致资产交易未全部完成，但涉案土地房屋均早已交付答辩人，且答辩人已经对地上物进行拆除并完成重建。4、原告作为独立的民事主体，依法有权对自有资产进行处置，内部决策程序并不影响其与原告进行资产转让的效力。5、原告以每年每平方按83.33元计算房屋占用费没有依据。综上，答辩人认为原告的诉求完全与事实相违背，请 求法院依法驳回原告的诉请。 经审理查明：原告**化纤公司提供以下证据： 一、2001年3月30日本院（2006）太执字第0595、0597、0598号民事裁定书裁定：一、将被执行人**市海鹿纺织有限公司的全部资产[1、位于**市的土地使用权：面积23506.30平方米(证号太国用(2003)字第11003003-1号、证号太国用(2003)字第11003004-1号)；2、位于上述土地上的房产，面积23101.49平方米(无房产证)；3、所有机器、设备、办公设备等资产(详见当事人提供的2006年3月13日评估明细表，扣除另案查封的波尔卡柜式空调2台、富士通将军挂式空调2台及单人沙发2只、皮沙发1套)；4、被执行人**市海鹿纺织有限公司在申请执行人处的银行承兑汇票保证金帐户的500000元及相应利息]，作价29849630元抵偿给申请执行人江苏**农村商业银行股份有限公司。二、申请执行人江苏**农村商业银行股份有限公司应及时到房地产管理部门办理相应产权变更、登记等手续。 二、2006年3月31日，江苏**农村商业银行股份有限公司(甲方)与江苏**化纤有限公司（乙方）签订《资产转让协议》一份，约定：根据甲乙双方友好协商，甲方将抵贷资产**市海鹿纺织有限公司厂房、土地、机器设备及办公设备转让给乙方，为此达成如下协议：一、甲方根据(2006)太执字第0595、0597、0598号民事裁定依法取得**市海鹿纺织有限公司以下资产：1、土地使用权23506.30平方米(权证号太国用(2003)字第11003003-1号、太国用(2003)字第11003004-1号)；2、无证房产23101.49平方米；3、所有机器设备、办公设备等资产(详见后附清单)。经乙方确认无异，甲方将上述资产一次性整体转让给乙方。二、上述资产转让价为29349630元，乙方于签订协议之日一次性付清。三、乙方付清上述款项后，上述资产归乙方所有，并办理现场交接手续(厂房、机器设备、办公设备以实物方式交接，土地使用权同时办理权证交接)。因厂房无房产证，无法办理过户手续。土地使用权仍在**市海鹿纺织有限公司名下，若乙方需要办理过户手续，甲方作好相关协助工作，其相关税、费等一切费用由乙方自负。四、资产归乙方后，凡涉及政府规划等事宜，由乙方自行协商解决。五、因甲方属于出售抵贷资产，本不具备单独开具发票的权力，故以本协议为准。同时甲方也可提供事业单位结算凭证。如乙方确需开具发票，甲方可以帮助代理，但由此引起的税、费等一切费用均由乙方自负。六、本协议自双方签字**后生效。本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，甲方下属**支行执一份。 三、2019年2月22日原告发《商函》一份给被告，载明：“**市天航化纤有限公司：2006年，江苏**农村商业银行股份有限公司(以下简称“**农商行”)与我公司签订合同，**农商行将其依据**法院民事裁定书取得的**市海鹿纺织有限公司(以下简称“海鹿公司”)厂区内全部工业土地及地上房屋(无房产证)等抵贷资产整体转让给我公司。我公司接收上述抵贷资产后，又与贵公司签订了《房屋租赁合同》，约定将上述抵贷资产中位于的原海鹿公司无证厂房及相应土地使用权出租给贵公司，厂房租赁建筑面积为3000平方米，年租金为25万元，租赁期间为2年，自2016年1月1日起，至2018年12与31日止。即截至本函出具之日，贵我双方所签《房屋租赁合同》的约定租期已经届满。鉴于以上情况，我公司现函告贵公司如下：一、在上述《房屋租赁合同》约定租期届满后，我公司不再与贵公司续签该租赁合同。二、请贵公司尽快停止生产、腾空厂房，确保在收悉本函后10天内向我公司返还符合约定的租赁厂房及土地，并结清租金及其它费用。” 被告天航化纤提供以下证据： 一、原告江苏**化纤有限公司（甲方）与被告**市天航化纤有限公司（乙方）签订的《房屋租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的厂房座落在，租赁建筑面积为3000平方米。厂方租赁自2014年6月1日起至2016年5月31日止，租期2年。年租金为25万元。该合同复印件第二页空白处有手写字样：“此合同仅为乙方用电申请用，其他条款无效，证明人：**2014年8月17日”。 被告认为签订该租赁合同的真实目的是办理用电手续，原告认可签订该份租赁合同是被告方在使用过程中办理用电手续所需，同时认为该合同也证明了双方间的租赁关系。 二、2014年4月25日***久供应链管理有限公司出具的《通知函》，该函载明：“**市天航化纤有限公司：有***海鹿纺织有限公司总体资产转让，总价900万元；含（甲乙双方过户费），预付400万元。收到预付款后，我方立即办理资产移交手续。等集团批准后，再办理资产土地过户手续。办理手续后，天航公司再支付500万元余款，所有手续由**办理，天航化纤协助**办理所需要相关资料。”通知函下方附***久供应链管理有限公司账户信息。同日，被告转账***久供应链公司400万元。 被告认为该组证据证明原被告之间是资产转让关系，原告委托下属***久供应链管理有限公司发函给被告，要求被告预付400万元后办理资产移交手续及办理资产土地过户手续后再支付500万元余款。原告认为**供应链管理有限公司不是原告，该公司通知函不代表原告的意思表示，与本案没有关联性。原告对此通知函不知情，也不予认可及追认。被告给**供应链公司汇款与本案没有关联性。 三、2014年10月22日天航化纤公司出具的《情况说明》复印件，该说明载明：“**市供电公司：**市海鹿纺织有限公司已破产倒闭多年，破产后该公司将土地及房屋出让给了江苏**化纤有限公司，**公司收购海鹿公司的资产后，实际不适合公司的发展使用，计划将此资产再行转让，故来办理过户手续，在此期间，**市天航化纤有限公司经**市发改委，太发改投备(2014)195号文批准，扩大产能及经营场所，故又收购了**公司已买下的海鹿公司的土地和房屋，由于资金等原因，天航公司还未办理过户手续，但原海鹿公司土地及房屋使用权现已归属天航公司所有，等资金完全到位后再行办理过户手续。特此情况说明，***市供电公司先行帮助解决新增用电通电事宜。”情况说明的左下方空白处盖有原告公司公章。 2016年8月29日天航化纤公司出具的《情况说明》复印件（原件在2019-7141号案件中），该份情况说明载明：“**市海鹿纺织有限公司已破产倒闭多年，破产后该公司将土地及房产出让给了江苏**化纤有限公司，**公司收购海鹿公司的资产后，实际不合适公司的发展使用，计划将此资产再行转让，故来办理过户手续，在此期间，**市天航化纤有限公司经**市发改委，太发改投备(2014)195号文批准，扩大产能及经营场所，故又收购了**公司已买下的海鹿公司的土地和房屋，由于资金等原因，天航公司还未办理过户手续，但原海鹿公司的土地及房屋使用权现已归属天航公司所有，等资金完全到位后再行办理过户手续。特此说明!”情况说明的左下方空白处盖有原告公司公章。 被告认为该两份情况说明证明原告将收购的海鹿资产转让给被告，被告虽未办理过户，但原告承认被告已取得土地及房屋使用权。原告对该两份情况说明的三性不予认可，认为公章盖在空白处不符合一般公章使用规范。 另查明，1、涉案土地坐落于土地面积为20237.1平方米[太国用（2003）第11003003-1号]、坐落在鹿河镇新明村1组的土地面积为3269.2平方米[太国用（2003）第11003004-1号]，目前产权人登记为**市海鹿纺织有限公司。 2、***久供应链管理有限公司，法定代表人：**，住所地：**市，成立于2006年9月14日，企业类型：有限责任公司，注册资本：1000万，人员规模小于50人，参保人数2人，股东信息：江苏**化纤有限公司，持股比例100%。2014年9月19日股东由江苏**化纤有限公司变更为江苏**化纤有限公司、****包装材料有限公司，2017年12月6日股东又变更为江苏**化纤有限公司，****包装材料有限公司退出。 3、2019年12月11日，本院立案受理了原告**化纤公司起诉被告天航化纤公司房屋租赁合同纠纷，诉请被告将承租原告厂房归还原告，并支付租金及房屋占有使用费。案号为（2019）苏0585民初7141号，后原告撤诉。 该案审理中本院依法调取原告公司内部档案材料，2016年8月29日用印申请单记载：事由：1、情况说明（办理三证合一，地址变更），2、房屋租赁合同。后附2016年8月29日原告**的《情况说明》。3、介绍信、工作联系单等，原告与**供应链管理公司存在人员、业务混同情况。 另，双方确认涉案土地及房屋2014年4月已交付被告，被告**其已将地上原有厂房全部拆除并在2014年7月进行了重建，重建厂房面积大概2万多平方米。 原告认可从未向被告收取过租金，原因是原告也希望最终能够和被告签订土地使用权转让合同，但由于原告方上海股东不同意就搁置了。 以上事实有原告提供的（2006）太执字第0595、0597、0598号民事裁定书、《资产转让协议》、《商函》，被告提供的《房屋租赁合同》、《通知函》、《情况说明》、不动产登记信息、工商登记信息，本院（2019）苏0585民初7141号《民事裁定书》、本院调取原告公司内部档案材料及双方当事人的**等证据在卷佐证，本院予以认定。 本案的争议焦点是：原、被告之间法律关系的性质。原告认为土地使用权转让是重大交易，《物权法》第144条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第20条均明确规定土地使用权转让应当签订书面转让合同，故该法律行为在性质上属于要式法律行为。虽然双方当事人有关土地使用权转让进行过磋商，但在原告明确否认与被告最终确立的就是土地使用权转让法律关系的情况下，可以认定双方当事人订立书面合同的可能性已不存在。如果直接确定双方当事人之间已经确立了土地使用权转让法律关系，则有可能出现通过司法手段强制当事人缔结要式合同的后果。审查本案双方当事人实际履行情况，双方当事人未就土地使用权转让最终达成一致，原被告之间涉案资产使用应认定为不定期租赁合同法律关系。被告认为双方之间其实不存在租赁关系。双方没有签订正式的租赁合同，唯一签订的租赁合同的目的仅仅是为了办理用水用电。双方之间真实的合意是土地资产的买卖，通过本案庭审及双方举证的证明以及法院调取的证据情况来看，原被告之间资产买卖的事实是客观存在。虽然在款项的交付过程中，交付的对象并非是原告，但是通过原告与其全资子公司的关系，以及原告内部的管理程序上来看，原告应当是知晓该事实存在。所以双方之间应当存在的是资产买卖的关系。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中双方虽没有签订书面资产转让合同，但根据双方提供的证据及本案实际履行情况，双方间应为资产买卖法律关系。第一，双方并无租赁的合意和事实，虽然双方签订过《房屋租赁合同》，但双方均确认签订该份合同的目的是为了办理用电手续，该份合同也未实际履行。第二，***久供应链管理有限公司出具的《通知函》对双方间的买卖关系予以了明确说明，原告辩称对该函内容不知情不具有合理性和可信性。首先，原告作为**供应链管理公司100%股东，不可能对于其子公司收取该400万元不知情。其次，被告根据该函要求支付预付款，原告随后办理涉案资产移交手续，说明原告对此函内容明知且按约履行。第三，原告在被告出具的《情况说明》上**，说明原告认可被告《情况说明》记载的内容。原告公司用印申请说明原告对于在《情况说明》上**是明知的，对其内容是认可的。第四，被告在接收涉案土地后对涉案土地上原有房屋进行大规模拆除重建，原告多年来从未提出异议，也说明原告对于双方是资产买卖关系不持异议。 综上，从《通知函》及《情况说明》内容可以看出，双方对买卖的标的、价格、履行方式等买卖合同应当具备的要件均有明确约定，虽然双方没有签订书面买卖合同，但双方买卖合意明确，被告按约履行了支付预付款的义务，原告予以接受且履行了交付标的物的义务，双方均按约履行主要义务，对方予以接受，双方间买卖合同成立，依法成立的合同受法律保护，双方均应按约履行。据此，原告诉称双方系租赁合同关系并据此要求被告返还涉案土地及支付占有使用费的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第二百一十二条之规定判决如下： 驳回原告江苏**化纤有限公司全部诉讼请求。 案件受理费91180元，减半收取45590元，由原告江苏**化纤有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 （此页无正文） 审判员　屈　芳 二〇二〇年十月十二日 书记员　***