上海义立实业有限公司与上海国泰电梯有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市青浦区人民法院 民事判决书 （2018）沪0118民初6512号 原告(反诉被告)：上海义立实业有限公司，住所地上海市青浦区。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京盈科(上海)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京盈科(上海)律师事务所律师。 被告(反诉原告)：上海国泰电梯有限公司，住所地上海市青浦区。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，上海市金茂律师事务所律师。 第三人：上海东方明珠丽都工业开发有限公司，住所地上海市青浦区赵巷镇方西村。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，上海望源律师事务所律师。 原告上海义立实业有限公司诉被告上海国泰电梯有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年4月12日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提出反诉，本院依法合并审理。本案于2018年5月8日第一次公开开庭进行了审理，原告上海义立实业有限公司的委托诉讼代理人***、***、被告上海国泰电梯有限公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。审理中，经被告申请，本院依法追加上海东方明珠丽都工业开发有限公司为本案第三人参加诉讼。本案于2018年6月6日第二次公开开庭进行了审理，原告上海义立实业有限公司的委托诉讼代理人***、被告上海国泰电梯有限公司的委托诉讼代理人***、第三人上海东方明珠丽都工业开发有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海义立实业有限公司诉称：原、被告于2017年7月27日签订了上海市青浦区沪青平公路XXX号北侧厂房及附属房屋的租赁合同，合同约定上述厂房及附属房屋作为物流仓储使用，租赁期限为2017年9月1日起至2024年2月29日止，租金自2017年11月1日计算，每月租金人民币(以下币种均为人民币)10万元，年租金120万元，付三押二，每三个月付一次。合同签订后，原告依约向被告支付了租金和押金，在准备入场时，被第三人告知被告无权转租该厂房，且严禁任何第三方物品运入场地，其后，被告与第三人交涉未果，原告于2017年12月向被告发函，要求解除合同并返还租金和押金，故原告诉诸法院，请求判令：1、原、被告之间的租赁合同于2017年12月9日解除；2、被告返还原告支付的租金及押金50万元；3、被告向原告承担违约责任，支付违约金30万元；4、本案诉讼费由被告承担。 被告上海国泰电梯有限公司辩称：不同意原告的诉请。被告已经在收到20万元押金后将系争房屋交付给了原告，原告已经实际占有和使用了系争房屋，所以被告未违约，是原告违约。根据被告与第三人之间签订的租赁合同，被告有权转租系争房屋，原、被告之间的租赁合同被告已经去第三人处备案，并经过第三人同意，因原告拖欠租金，故被告在本案中提出反诉，请求判令：1、确认反诉原告与反诉被告于2017年7月27日签订的《房屋租赁合同》有效并继续履行；2、反诉被告支付反诉原告租金30万元(自2018年2月1日起至4月30日止)；3、反诉被告支付反诉原告延期支付租金的违约金(以30万元为本金，自2018年1月21日起至判决生效之日止，按照每月千分之二的标准计算)；4、诉讼费由反诉被告负担。 原告上海义立实业有限公司针对反诉辩称：不同意反诉原告的反诉请求。合同没有继续履行的可能，被告未取得第三人允许转租的书面同意，故被告出租该系争房屋权利状态不合法、不稳定。且第三人在2017年10月30日张贴公告阻止第三方使用系争房屋，派人看守并采取断水、断电措施，因此该租赁合同已无可继续履行的事实和法律基础。被告至今未交付系争房屋，故不同意支付租金。原告并未违约，故不同意承担违约金。 第三人上海东方明珠丽都工业开发有限公司述称：对本诉部分，原、被告之间的合同是解除还是继续履行，第三人不清楚也与第三人无关，但是在原、被告合同履行期间，第三人并未实施过任何阻碍原告实际使用的行为。据第三人了解，原告实际使用过系争房屋，且原告租赁的房屋是能独立进出的，有单独的门卫。第三人是在知道系争房屋更换了实际使用人后才在隔壁贴的告知书，第三人张贴告知书的目的是要求被告按照被告与第三人之间的合同约定进行备案，如果原告以此为由解除合同，第三人不认可。如原、被告之间的合同继续履行，原告应按合同约定支付房租。对被告是否要支付违约金由法院认定。对反诉部分，原、被告之间的合同是可以继续履行的，反诉原告已经进行了备案，所以第三人认可被告的转租行为。对反诉被告是否要承担租金和违约金不发表意见。 经开庭审理查明，系争房屋的所有权人为本案第三人。2014年1月16日，被告(作为乙方)与第三人(作为甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于上海市青浦区沪青平公路XXX号1号楼，建筑面积为2,960平方米(其中有证面积为2,468平方米，无证面积为492平方米)的房屋，出租给乙方作工厂使用。租赁期限为10年，自2014年4月1日起至2024年4月30日止。在特殊情况下，在不违反国家相关法规、不损害甲方利益前提下，乙方可根据实际情况将房屋部分或全部租给第三方但须向甲方备案。 2017年4月1日，上海市青浦区环境保护局向被告下发《责令停止生产决定书》，要求被告立即停止生产。 2017年7月27日，原告(作为甲方)与被告(作为乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方租赁乙方位于上海市青浦区沪青平公路XXX号北侧厂房及附属房屋，建筑面积为3,000平方米，该房屋作为仓储物流使用，房屋租赁期限为6年零6个月，即2017年9月1日起至2024年2月29日止，免租期为一个月，起租计费时间从2017年10月1日起计算。租金为每天每平方米1.1元，年租金为120万元，该房屋租金2年内不变(2017年10月1日至2019年9月30日)，第3年起至第4年递增6%……租金、押金采用付3押2，先付后用形式，合同生效，乙方应向甲方支付3个月租金30万元和2个月押金20万元，合计50万元，第二次租金30万元，应在2017年12月20日前支付(即每3个月到期日10天前支付，且以此类推)。乙方在租赁期间对房屋有独立使用权，不受任何第三方(包括甲方)非法干涉。合同签订后，因甲方自身原因提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金，反之，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。乙方应按合同约定，按时如数支付房屋租金及其它相关费用，如逾期支付，则每天须按未支付金额的0.2%交纳违约金，如甲方书面催告交款书30天后，或逾期共计60天仍未支付租金的，甲方有权无条件终止合同……如因甲方原因导致合同无法继续履行或者出现任何第三方就房屋使用权向乙方主张权利致使乙方无法使用或继续使用的，甲方应赔偿乙方三个月租金。2017年7月28日，原告支付被告押金20万元。 2017年9月18日，双方签订《补充协议》，约定房租租赁合同计费日期从2017年11月1日起计算，租期按原合同向后推迟一个月，其余条款不变。2017年9月27日，原告支付被告租金30万元。 2017年10月30日，第三人在系争房屋的隔壁张贴告知书，通知被告及各位意向租户，第三人系沪青平公路XXX号房产的所有权人，现郑重的告知各位承租人及有意向承租此房屋的客户，未经第三人许可，任何转租的行为都属于非法租赁行为，如未经第三人许可，进入租赁场地，第三人将：一、采取断电、断水措施；二、将派人24小时守护，严禁任何物品运入场地，希望承租者考虑以上后果，以免造成不必要的损失。 2017年12月7日，原告向被告发函，内容为：“在原告入场后发现：1、被告仍有大量货物堆放于厂房之中，至今未搬出，厂房不能完整使用；2、2017年10月30日，第三人发布告知书，告知……；至此，原告了解到，被告隐瞒了产权人严禁转租的要求，欺瞒原告签订租赁合同，基于以上事实和证据，原告认为，被告没有获得产权人同意，无权转租……被告无权转租已构成违约，导致原告合同目的不能实现，故原告通知被告：解除与被告之间于2017年7月27日签订的合同，并请被告于收到通知后的两日内返还租金和押金共计50万元，并承担违约金30万元。” 2018年2月5日，被告向第三人发出备案通知。2018年2月9日，第三人通知被告，不认可其备案通知，希望被告停止转租行为，否则由此产生的后果，由被告承担。 以上查明的事实，由原告、被告、第三人的陈述，房屋租赁合同、责令停止生产决定书、补充协议、押金收据、租金收条、转账凭证、告知书、律师函、备案通知、通知等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。 审理中，原告要求解除与被告之间的房屋租赁合同，依据为：1、第三人不同意被告转租，被告无权转租系争房屋给原告使用；2、租赁物至今没有交付给原告使用。合同目的无法实现。 对此，被告认为，原告解除合同的理由不成立：1、关于转租，按照被告与第三人之间的合同约定，被告是有权转租的，仅需向第三人备案即可，这个备案并不是要征得第三人同意，而是一个通知义务；且第三人并未采取任何阻碍原告使用的行为，原告使用系争房屋不存在障碍。2、关于房屋交付，被告的物品在2017年4月就陆续搬离，9月份完全腾空后交付原告使用。在收到原告租金时就将系争房屋交付给了原告使用，实际上原告已经使用系争房屋并进行了仓储。在原告发给被告的律师函中也载明“原告进场后发现”，故系争房屋早已交付原告使用。为证明上述事实，被告提供：1、照片一组，证明原告使用系争房屋存储物品的情况；2、登记表一份，是在系争房屋的厂区门卫室拍摄的，这个门卫已移交给了原告，证明系争房屋一直有原告的车辆出入；3、系争房屋门卫***其的银行流水一份和原告支付押金的银行交易明细一份，证明系争房屋的门卫工资自2017年10月起由原告发放，系争房屋已在原告控制下。 原告对上述证据发表质证意见如下：照片和登记表来源不清楚，可能是被告自行制作，登记表中无法显示单位名称或与原告的关系，对照片不认可，其上物品不是原告的，该组证据无法证明原告使用情况，另外，如果系争房屋已经交接给原告，被告不能随意拍摄。对银行流水和交易明细真实性无异议，但是原告支付***其工资是应被告要求，不能证明房屋的交付。另外，原告发给被告的律师函中提及的“进场”是指原告签约往查看环境，不是载明房屋交付。 第三人表示，1、关于转租，第三人认可被告的转租行为，第三人对被告转租的告知书和备案行为的通知仅代表一种警告，不代表第三人对被告转租行为的不认可，第三人也未采取过任何影响原告使用的行为，故不认可原告以此为由解除合同。2、关于交付情况，根据第三人了解，原告已经实际使用系争房屋，因为系争房屋内的进出很频繁，与之前的情况不一样，第三人是在发现系争房屋的使用情况发生更替后，才张贴告知书的。 审理中，被告表示原告进场未办理交接，搬离也未通知被告，与被告进行交接，照片上的货物原告已经搬走，但是系争房屋的钥匙原告并未返还给被告。 根据庭审确认的事实，本院认为：根据被告与第三人之间签订的房屋租赁合同的约定及审理中被告与第三人的陈述，被告有权转租系争房屋，其仅应向第三人履行备案的义务，该备案行为并非被告取得转租权的前提或必要条件，故被告有权依据该合同对外转租系争房屋。故被告与原告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应为合法有效。现原告以被告无权转租为由要求解除合同，本院不予采纳。根据各方当事人对房屋交付和使用情况的陈述、原告律师函的相应表述、被告提供的照片及银行流水等证据，本院确认被告已经将系争房屋交付给了原告使用，故原告以被告至今未交付系争房屋为由要求解除合同，本院不予采纳。综上，原告以此两点理由主张合同目的无法实现，要求解除合同，本院不予支持，原告以上述理由要求被告承担违约责任，本院亦不予支持。原告以未使用系争房屋为由要求退还租金和押金，无事实和法律依据，本院不予支持。原、被告之间的租赁合同并不存在任何履行障碍，双方应本着诚信原则继续履行该合同。本案中，原告至今未就系争房屋与被告交接且未返还钥匙，故应继续按照合同约定支付租金，现反诉原告要求反诉被告支付2018年2月1日至4月30日的租金30万元，于法有据，本院予以支持，其后产生的租金可待发生后反诉原告另行主张。反诉原告要求反诉被告承担逾期支付上述租金的违约金，符合合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告(反诉被告)上海义立实业有限公司的全部诉讼请求； 二、原告(反诉被告)上海义立实业有限公司与被告(反诉原告)上海国泰电梯有限公司之间于2017年7月27日签订的《房屋租赁合同》有效并应继续履行； 三、原告(反诉被告)上海义立实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海国泰电梯有限公司2018年2月1日至2018年4月30日的租金30万元； 四、原告(反诉被告)上海义立实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海国泰电梯有限公司逾期支付租金的违约金(以30万元为本金，按照每月千分之二的标准，自2018年1月21日起计算至判决生效之日止)。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费11,800元，减半收取计5,900元，反诉费3,035元,合计8,935元，由原告(反诉被告)上海义立实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员*** 二〇一八年六月二十八日 书记员*** 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。