中国移动通信集团山东有限公司泰安分公司与泰安某某电子科技有限公司、某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

山东省泰安市泰山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0902民初6229号 原告：中国移动通信集团山东有限公司泰安分公司，住所地山东省泰安市东岳大街**。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：***，***允（泰安高新区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 被告：泰安**电子科技有限公司，住，住所地山东省泰安市东岳大街**/div> 法定代表人：**。 被告：**，男，1991年出生，汉族，住山东省宁阳县。 被告：上海百华悦邦电子科技有限公司，住所，住所地上海市虹口区临潼路****div> 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：**，女，1978年出生，汉族，住山东省泰安市泰山区，系上海百华悦邦电子科技有限公司职工。 委托诉讼代理人：***，男，1990年出生，汉族，住山东省单县，系上海百华悦邦电子科技有限公司职工。 被告：上海百华悦邦电子科技有限公司泰安分公司，住所地山东省，住所地山东省泰安市东岳大街** 主要负责人：**，总经理。 委托诉讼代理人：***，男，1990年9月18日出生，汉族，住山东省单县，系上海百华悦邦电子科技有限公司职工。 原告中国移动通信集团山东有限公司泰安分公司（以下简称移动公司）与被告泰安**电子科技有限公司（以下简称**公司）、**、上海百华悦邦电子科技有限公司（以下简称百华公司）、上海百华悦邦电子科技有限公司泰安分公司（以下简称百华泰安分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告移动公司的委托诉讼代理人***、***，被告**公司的法定代表人**，被告百华公司的委托诉讼代理人**、***，被告百华泰安分公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 移动公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还原告移动公司位于泰安市青少年***的房屋；2.请求判令被告赔偿原告移动公司损失1288828元；3.请求本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告赔偿原告损失371931.52元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月23日，移动公司与泰安市晟盛公益助教中心（以下***盛中心）签订《房屋租赁合同》，约定移动公司租赁其位于泰安市青少年***的房屋，面积271平方米，租赁期限自2014年4月1日至2019年3月31日。合同签订后，移动公司取得了租赁房屋的使用权，2016年1月1日，移动公司与**公司签订《泰安移动营业厅手机销售项目协议书》，约定**公司在移动公司租赁房屋内进行手机销售，协议有效期至2016年12月31日。到期后，双方未再续签协议，**公司一直使用租赁房屋。**系**公司的法定代表人及独资股东，2018年10月，**将上述房屋中的83平米出租给了百华公司，租赁期限至2019年3月31日，百华公司租赁后交由其分公司即百华泰安分公司使用。2019年3月31日前，移动公司多次要求**公司、**、百华公司、百华泰安分公司腾退房屋返还，但**公司、**、百华公司、百华泰安分公司一直使用租赁房屋拒不腾退，**公司、**、百华公司、百华泰安分公司的行为致使移动公司无法***中心返还房屋，给移动公司造成了巨大的损失（晟盛中心将移动公司起诉，要求移动公司返还房屋并赔偿损失）。 **公司辩称，2019年3月31日，我已经从东岳大街52号所使用的房屋撤出了所有经营的项目，也没有再使用该房产，3月31日是泰安市财源派出所中午11:00进行过报警和腾退，派出所告诉我的是所有东西先不要搬，然后从那个时候开始，我所有的员工还有所经营的所有的产品都停止了。 **辩称，同**公司答辩意见。 百华公司、百华泰安分公司辩称，对原告诉讼请求不认可，首先第三和第四被告并非本案的适格主体，因为合同具有相对性，答辩人与原告并未签署任何房屋租赁合同，原告无权起诉被告，第二，原告目前并未遭受任何实质性的损失，其起诉缺乏事实依据。第三，第三和第四被告占有该房屋属于合法占有、有权占有。因为答辩人与**之间签订的房屋租赁合同，其租赁期限至2019年11月19日，答辩人并不存在任何过错。如果原告认为**存在无权处分行为，应当追究其过错责任，而要求答辩人承担连带的赔偿责任，没有事实和法律依据。第四，晟盛公益助教中心于2015年7月8日向答辩人催缴过水电费，而并未要求答辩人腾退房屋，其行为已经默许答辩人继续承租该房屋，而原告作为晟盛公益助教中心的承租人，其要求答辩人承担赔偿责任，丧失了请求权的基础。第五，答辩人与**之间签订的房屋租赁合同已经明确显示，由**作出陈述和保证其具有合法的出租权利，不存在任何出租权利的障碍，答辩人基于合理的商业信赖而承租该房屋不存在任何过错。第六，答辩人所承租房屋每月租金仅为5333元，而原告要求答辩人承担128万余元的赔偿金，显失公平，请求予以驳回。 本院经审理认定事实如下：关于原告泰安市晟盛公益助教中心（以下***盛中心）与被告移动公司房屋租赁纠纷一案，晟盛中心以移动公司逾期返还房屋为由要求移动公司支付房屋占用费、违约金、经济损失、水电费等费用，本院作出（2019）鲁0902民初4801号民事判决书，**：“涉案房屋位于泰安市，房屋所有权证号为1994字第02-0110-03号，登记的所有权单位为泰安市财政局，泰安市财政局出具的证明证实由其直属单位泰安市经济开发投资公司无偿使用。2014年2月25日，原告与泰安市经济开发投资公司签订租赁合同，约定租期自2014年3月15日至2024年3月14日，用途为综合服务楼。2014年，原被告签订房屋租赁合同一份，约定：出租***中心为甲方，承租方移动公司为乙方，房屋具体位置为泰安市青少年***，面积为271平方米，租期为2014年4月1日至2019年3月31日止。”该民事判决书判决如下：“一、被告中国移动通信集团泰安分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告泰安市晟盛公益助教中心房屋占用费215317元；二、被告中国移动通信集团泰安分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告泰安市晟盛公益助教中心经济损失60443元；三、被告中国移动通信集团泰安分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告泰安市晟盛公益助教中心水电费90207元；四、驳回原告泰安市晟盛公益助教中心的其他诉讼请求……案件受理费6133元由原告负担2000元、被告负担4133元。”移动公司不服提起上诉，泰安市中级人民法院作出（2020）鲁09民终1336号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年5月27日，移动公司履行上述义务，共计365967元。移动公司明确其损失请求计算方式为其***中心履行的365967元加该案一二审中由移动公司负担的诉讼费用，共计371931.52元。 2016年1月1日，原告与**公司签订《泰安移动营业厅手机销售项目协议书》一份，约定**公司在原告承租的涉案房屋内进行手机销售，租赁面积180平方米，协议有效期至2016年12月31日。 庭审中，原告提交2018年10月16日的转租合同两份和百华公司于2018年11月27日出具的证明一份，证明2018年10月16日，**公司、**经原告同意后，将涉案房屋中83平方米转租，由百华泰安分公司使用。其中，第一份合同甲方落款处为签名字样“**”及捺印，乙方落款处为百华泰安分公司印章，租赁期限为自2018年11月20日至2019年12月29日。第二份合同甲方落款处为签名字样“**”及印章字样“**”，乙方落款处为百华公司印章，租赁期限为自2018年11月20日至2019年3月31日。两份合同的月租金均为5333元。百华公司出具的证明载明：“上海百华悦邦电子科技有限公司将泰安市泰山区东岳大街253号的经营场所无偿提供给上海百华悦邦电子科技有限公司泰安分公司使用，特此证明。”百华泰安分公司向**支付房租31998元。2018年12月21日，**为百华泰安分公司代开房屋租赁费发票，数额为31998元。当事人对此有争议：**称两份合同不是其签订，对租金不认可，转租期限至2019年3月31日。百华公司、百华泰安分公司主张转租期限是到2019年11月19日，并提交以下证据：1.其员工**与**的微信聊天记录，证明**要求支付5400元×6个月的租金，**已确认收取的租金是截至2019年5月19日，与**主张的期限截至2019年3月31日相悖；2.告知函及快递送达回执，证明百华泰安分公司于2019年4月24日向**送达告知函，告知其房屋存在风险，要求**给予合理解释并暂付房租，**并未有任何解释，这与日常逻辑不符；3.晟盛中心向百华泰安分公司向百华泰安分公司催缴电费的聊天记录、催交电费通知，证***中心催交2019年4月至2019年11月的电费7350元，催费态度良好，未主**退房屋，其行为已经默示百华泰安分公司继续承租的行为。原告质证称上述证据可以证实各被告在2019年3月31日合同到期后仍然占用涉案房屋的事实，催费不能认定为同意被告租用房屋；通知所列电费已经在（2020）鲁09民终1336号案件中由原告全部支付给晟盛中心，该损失应由各被告承担。**公司、**质证称对上述证据真实性无异议，支付六个月租金是百华公司对百华泰安分公司的要求，百华泰安分公司单方面认为是交了半年的房租，31998元租金是支付到2019年3月31日；当时经原告同意，百华泰安分公司象征性交纳50000元租金就可以用到2019年3月31日，**收到31998元租金后又自己贴了18000元，给原告转了50000元；晟盛中心于2019年3月31日报警，已明确告知百华公司、百华泰安分公司租期已届满，原告也进行过劝退、协调等工作要求被告清退房屋。 诉讼中，本院依百华泰安分公司申请，到泰安市公安局泰山分局财源派出所调取晟盛中心于2019年3月31日报警的询问笔录；到泰安市泰山区行政审批服务局调取百华泰安分公司档案材料中的房屋租赁合同。**的询问笔录中载明：“问：你知道泰安移动公司的租赁到期了，为什么还和上海百华悦邦电子科技有限公司泰安分公司签订一年的合同？答：我和移动公司说了，市场部的经理***，没有协议，只是口头说的。问：你和上海百华悦邦电子科技有限公司泰安分公司租期和支付是怎么定的？答：租期是从2018年11月20日到2019年11月19日，租金总64000元人民币，对方已支付半年的租金32000元，已支付到今年5月19号，还交给我1万元的押金。”本院调取的房屋租赁合同内容与上述第二份合同一致，显示租金为每月5333元，租赁期限为自2018年11月20日至2019年3月31日。**公司、**质证称：房屋租赁合同不是我签字，但是手戳是我的，我承认这份合同的真实性，到2019年3月31日截止，房租是篡改的。百华公司、百华泰安分公司质证称：**在询问笔录中确认其与百华泰安分公司签订房屋租赁合同，租期到2019年11月19日；询问笔录记载原告没有授权**对外转租，根据晟盛中心与原告的合同，原告也属于无权转租，百华公司、百华泰安分公司在无法获取**授权依据的情况下受欺诈承租涉案房屋，不应承担赔偿责任；对房屋租赁合同真实性有异议。 关于涉案房屋的交接情况，原告称其于合同到期前口头通知**腾退房屋，于2019年3月31日口头通知百华泰安分公司腾退房屋，没有书面证据。**公司、**予以认可。百华公司、百华泰安分公司称庭后落实有无接到原告口头通知，但未在本院指定期间内答复落实情况。2019年11月19日，晟盛中心和原告签订房屋交接协议，对涉案房屋和房屋内物品进行了交接。原告称2019年11月19日百华泰安分公司腾退的时间。**公司、**予以认可。百华公司、百华泰安分公司称真实性无法核实，与本案无关。 本院认为，关于原告与**公司之间的租赁关系，双方于2016年1月1日签订的《泰安移动营业厅手机销售项目协议书》，系双方真实意思表示，合法有效。双方虽然未再提交该协议书到期后的其他协议，但通过原告与**公司的陈述可以认定双方之后仍在履行该协议书。该协议书的期限不应超过原告与晟盛中心的租赁期间。 关于**公司与百华公司、百华泰安分公司之间的租赁关系，本案中双方共存在两份房屋租赁合同，**公司及**对到期日为2019年11月19日的合同不予认可，而到期日为2019年3月31日、合同双方为**、百华公司的合同已在泰安市泰山区行政审批服务局备案，应以该份合同为准。但关于该份合同的实际履行情况，根据百华公司于2018年11月27日出具的证明及之后实际由百华泰安分公司使用涉案房屋的情况，可以认定百华公司自**公司处承租涉案房屋后，由百华泰安分公司使用的事实。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”自2019年3月31日起，原告与晟盛中心之间、原告与**公司之间的房屋租赁合同履行期限均已届满，租赁关系均归于消灭。因**公司与百华公司、百华泰安分公司之间的转租关系以**公司租赁权的存在为基础，在原告与**公司之间的租赁关系归于消灭后，**公司与百华公司、百华泰安分公司之间的转租关系亦归于消灭，百华公司、百华泰安分公司继续主张租赁权利已没有了法律依据，故本院对百华公司、百华泰安分公司主张租期至2019年11月19日届满的辩称意见不予采信，其自2019年3月31日起继续占用涉案房屋已构成侵权。在晟盛中心报警后，百华公司、百华泰安分公司均应当知晓房屋租赁到期日为2019年3月31日，但仍拒不腾退，致使原告不能按时***中心腾退房屋，故原告要求百华公司、百华泰安分公司赔偿损失，本院予以支持。关于原告的损失数额，原告主张以（2019）鲁0902民初4801号、（2020）鲁09民终1336号民事判决书确认的原告应***中心赔偿的各项损失及两审诉讼费用371931.52元，本院予以支持。 关于百华公司、百华泰安分公司主张的电费，已经包含在原告***中心履行的义务中，本案中不再单独计算。鉴于**公司已于2019年3月31日将其占用的房屋腾退给原告，本院对原告要求**公司、**承担责任的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条规定，判决如下： 一、被告上海百华悦邦电子科技有限公司、上海百华悦邦电子科技有限公司泰安分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国移动通信集团山东有限公司泰安分公司损失371931.52元； 二、驳回原告中国移动通信集团山东有限公司泰安分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8199.73元，由被告上海百华悦邦电子科技有限公司、上海百华悦邦电子科技有限公司泰安分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审判员　　** 二〇二〇年九月十四日 法官助理高文科 书记员冯娟