湖南程辉旅游有限责任公司等与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖南省炎陵县人民法院 民事判决书 （2025）湘0225民初479号 原告：湖南某有限公司，住所地湖南省株洲市荷塘区。 法定代表人：刘某，系公司董事长。 委托诉讼代理人：***，湖南东盛律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：***，湖南东盛律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。 被告：炎陵县某（个体工商户），住所地湖南省株洲市炎陵县霞阳镇神农大道天杰商业城市广场。 经营者：聂某。 被告：聂某，男，1970年5月12日出生，汉族，住江西省丰城市。 两被告共同委托诉讼代理人：廖某，炎陵县某基层法律服务工作者，代理权限为特别授权。 第三人：湖南某甲有限责任公司，住所地湖南省炎陵县。 法定代表人：曾某。 原告湖南某有限公司（以下简称某乙公司）与被告炎陵县某（个体工商户）（以下简称某甲）、被告聂某，第三人湖南某甲有限责任公司（以下简称程某）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2025年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某乙公司委托诉讼代理人***，被告某乙、聂某的共同委托诉讼代理人廖某到庭参加诉讼，第三人程某经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某乙公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告自2024年4月8日起向原告支付门面占用费，暂计至2025年4月8日为108128.88元；2、判令被告向原告支付门面延迟支付租金的资金占用利息，自2024年4月8日起暂计算至2025年4月8日为2188.47元；3、判令被告搬离占用的原告门面；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2023年9月12日，被告某甲与程某签订租赁合同，由某商场承租某商业广场一楼商铺门面（10x号、15x号、15x号、15x号15x号），租赁期限自2023年10月1日至2033年9月31日，租赁面积为4011.68平方米，年租金为625822.08元（第五年开始递增5%）。2024年4月8日，湖南省株洲市中级人民法院作出（2023）02执恢17号之二执行裁定书，裁定湖南某乙有限责任公司名下位于湖南省炎陵县以拍卖流拍价以物抵债，其中包括被告某甲与程某租赁合同范围内的10x号、15x号、15x号、15x号、15x号门面。2024年4月12日，湖南省株洲市中级人民法院向炎陵不动产登记中心发出（2023）湘02执恢17号协助执行通知书，要求将湖南省炎陵县霞阳镇神农大道天杰商业城市广场上述16处不动产过户至原告某乙公司名下。2024年5月28日，炎陵县自然资源局就天杰商业广场一楼商铺中的上述五个门面为原告办理了不动产登记，不动产权证号分别为：湘（2024）炎陵县不动产权第XX号、湘（2024）炎陵县不动产权第XX号、湘（2024）炎陵县不动产权第XX号、湘（2024）炎陵县不动产权第XX号、湘（2024）炎陵县不动产权第XX号。但截至2025年4月7日，被告某甲仍在占用使用原告的上述5个门面，但却拒绝向原告缴纳租金。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。 被告某甲、被告聂某口头辩称：一、被告某甲与第三人程某签订的租赁合同中约定，因承租人垫付了装修费及空调费等费用，此费用抵扣前18个月租金，即承租人仅需自2025年4月1日起支付租金。而2025年4月起的租金答辩人已支付给程某，故无需再承担支付租金的义务，也无需支付资金占用费；二、根据买卖不破租赁的原则，答辩人与程某的房屋租赁合同继续合法有效，答辩人可继续租用房屋，无需搬离。 当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据：原告提交的湖南某有限公司营业执照、炎陵县某甲信息、被告聂某身份证复印件、（2023）湘02执恢17号之二裁定书、（2023）湘02执恢17号协助执行通知书、不动产权证登记证明、商铺租赁合同、工商登记信息，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下： 1、欠付租金及利息计算表1份。原告拟证明截至2025年4月7日，二被告欠付其门面租金108128.28元，资金占用利息2188.47元。二被告对该份证据的真实性、合法性均有异议，因该份证据系原告单方制作。本院经审查后认为，该份计算表既系原告单方制作，又无被告签字或盖章确认，故本院对原告提交的该份证据不予认定。 2、商铺租赁合同2份。某甲公司先后与苏某购物广场及某甲签订了商铺租赁合同，前者租赁期限自2020年1月10日至2023年1月9日，后因经营不善提前解除，后者租赁期限为2024年10月1日至2033年9月30日，约定以垫付资金代扣房租。聂某参与了两份合同的签订。原告对该组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性及证明目的有异议，认为程某与某甲签订的合同中约定的以垫付资金抵扣租金，依据合同相对性原则合同与其无关。原告也提供了该合同作为证据，但仅系为证明当地同位置、同一时期门面参照租金标准，并非认可该合同的所有条款。且在门面所有权转移至原告名下后原告多次向某甲发函，并前往商场约被告方负责人见面协商，但均被拒绝，某甲也未依据租赁合同约定于2025年4月15日前缴纳2025年第二季度的房租。本院经审查后认为，该组证据可以达到被告的证明目的，故本院予以认定。 3、工程结算单复印件2份、收据复印件2份、进账单复印件2份、银行电子回单打印件1份。被告拟证明其为程某垫付的装修费用、空调费等共计941000元，已用于抵扣租金。原告对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为该组证据均无原件，且被告提供的该组证据均不能体现与某甲相关，不能证明某甲为程某垫付装修及空调费，也不能体现费用的具体数额，更不能证明垫付的费用用于抵扣租金，均与原告某乙公司无关。本院经审查后认为，原告的异议成立，故本院对该组证据不予认定。 根据当事人的举证、质证、以及本院的认证，结合当事人的陈述，本院认定事实如下： 2019年6月2日，第三人程某（甲方）与江西瑞金某有限公司（乙方）签订了商品租赁合同，该合同主要约定：程某将位于株洲炎陵县某商业广场一楼部分内铺、二楼整层出租给江西瑞金某有限公司使用，租赁期限为15年，自2020年1月10日至2035年1月9日，租金为15元/月/㎡；租赁期间，如程某房产所有权转让给第三人，第三人就成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担甲方义务；被告聂某作为乙方江西瑞金某有限公司的代表人在该商铺租赁合同中进行签字。后因江西瑞金某有限公司经营不善，遂解除了上述商铺租赁合同。 2023年9月12日，第三人程某又与被告某甲签订了商铺租赁合同，该合同主要约定：第三人程某将天杰商业城市广场一楼内商铺区域出租给被告某甲；租赁期限为10年，即2023年10月1日起至2033年9月30日止；年租金625822.08元，第5年开始递增5%；由于某乙投资亏损，前期由某乙垫付的资金（包含一楼装修、代付电梯、空调等费用）共计939000元，双方经协商一致，抵扣18个月租金，自2025年4月1日起计租；租金按季度收取，乙方须于每季度第一个月15日前以现金或银行转账方式将当月租金支付至甲方指定的账户。 2024年4月8日，湖南省株洲市中级人民法院作出（2023）02执恢17号之二执行裁定书，裁定被执行人湖南某乙有限责任公司名下位于湖南省炎陵县以拍卖流拍价以物抵债，案涉租赁商铺在以物抵债的范围内。2024年4月12日，湖南省株洲市中级人民法院向炎陵不动产登记中心发出（2023）湘02执恢17号协助执行通知书，要求将湖南省炎陵县不动产（其中包括案涉租赁商铺）过户至原告名下。2024年5月28日，炎陵县自然资源局就某商业广场一楼商铺中的五个门面为原告办理了不动产登记，不动产权证号分别为：湘（2024）炎陵县不动产权第XX号、湘（2024）炎陵县不动产权第XX号、湘（2024）炎陵县不动产权第XX号、湘（2024）炎陵县不动产权第XX号、湘（2024）炎陵县不动产权第XX号。原告自此获得上述门面所有权，原告认为被告某甲未向其支付自2024年4月8日起的租金构成违约，遂诉至本院。 另查明，案涉房产的拍卖公告第五条：“特别提醒：标的物以实物现状为准，法院不承担本标的瑕疵保证。拍卖成交后，由法院在标的物所在地按照现状将拍卖标的移交给买受人。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。”同时该公告明确：竞买人在拍卖竞价前务必再仔细阅读法院发布的拍卖须知，本规则其他未尽事宜，请向法院咨询。而拍卖须知第十条为：“请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。” 本院认为，本案在审理过程中，应当分析的法律问题：一、本案是否适用买卖不破租赁原则；二、案涉租赁合同是否继续合法有效，原告是否有权要求被告搬离门面并主张租金及迟付租金的资金占用利息。 一、关于本案是否适用买卖不破租赁原则的问题。《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民法典》第二百二十九条规定：因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。本案中，株洲市中级人民法院于2024年4月8日作出（2023）02执恢17号之二执行裁定书，裁定被执行人湖南某乙有限责任公司名下位于湖南省炎陵县以拍卖流拍价以物抵债，案涉租赁商铺在以物抵债的范围内。原告已取得了案涉门面的所有权。而被告某甲的租赁期限为2023年10月1日起至2033年9月30日止，原告是在某甲按照租赁合同占用期限内取得了案涉租赁物的所有权，且不存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一十四条规定的排除买卖不破租赁的情形，故本案应适用买卖不破租赁的原则。 二、关于案涉租赁合同是否继续合法有效，原告是否有权要求被告搬离门面并主张租金及迟付租金的资金占用利息的问题。原告某乙公司在租赁合同占用期限内用以物抵债的方式取得案涉门面的所有权，根据买卖不破租赁原则，房屋租赁合同继续合法有效。原告依法概括承受第三人程某与被告某甲订立的商铺租赁合同的权利义务，与被告某甲之间成立房屋租赁关系，故被告某甲可继续租赁案涉门面，原告无权要求其搬离。而原告亦有权作为新的出租人向承租人，即被告某甲主张租金。（1）关于租金金额。原告要求被告支付2024年4月8日至2025年4月1日的租金，被告某甲辩称其与第三人程某签订的租赁合同中约定了“前期由某乙垫付的资金（包含一楼装修、代付电梯、空调等费用）共计939000元，抵扣18个月租金，双方自2025年4月1日起计租”，而2025年4月1日之后的利息已支付给第三人程某，原告无权要求被告支付租金。首先，根据《最高人民法院关于人民法院司法网络拍卖若干问题的规定》第十四条规定：“实施司法网络拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：……（五）竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解、并接受拍卖财产一切已经或未知瑕疵……”。本案中，原告作为（2023）02执恢17号案件的申请执行人，申请对案涉房屋进行网络拍卖，案涉房产的拍卖公告第五条加粗提醒：有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。拍卖须知第十条明确提示“请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。”案涉房产经过两次流拍后，原告以拍卖流拍价进行了以物抵债，即原告无论对案涉门面具有已知或未知的租赁瑕疵，均应接受。且原告作为湖南某乙有限责任公司债权人，认为拍卖的案涉门面不应以装修等费用抵扣租金，亦应当在规定期限内依法提出执行异议，而非通过以物抵债获得房产后提出，故案涉房屋租赁合同中关于抵扣租金的约定对原告亦有约束力，原告仅可向被告主张2025年4月1日之后的租金。但原告在本案中并未主张2025年4月后的租金，其可另行起诉。（2）关于资金占用利息。由上可知，涉案门面的租赁瑕疵后果即为原告丧失标的物2025年4月1日前的租金收益，故原告当然无权再要求被告支付2025年4月1日前迟付租金的资金占用利息。 综上，对原告要求被告自2024年4月8日至2025年4月8日向其支付门面占用费108128.88元、延迟支付租金的资金占用利息2188.47元，同时要求被告搬离案涉门面的诉请，因与事不符，于法无据，本院不予支持。本案因原、被告双方无法达成一致调解意见，本院无法组织调解。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十九条、第四百六十五条、第七百二十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条之规定，判决如下： 驳回原告湖南某有限公司全部诉讼请求。 本案案件受理费减半收取为1253.17元（原告已预交），由原告湖南某有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 审判员*** 二〇二五年七月一日 法官助理*** 书记员*** 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民法典》 第二百二十九条因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十四条租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》 第十四条实施司法网络拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示： （一）竞买人应当具备完全民事行为能力，法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或条件； （二）委托他人代为竞买的，应当在竞价程序开始前经人民法院确认，并通知网络服务提供者； （三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担； （四）拍卖财产以实物现状为准，竞买人可以申请实地看样； （五）竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解、并接受拍卖财产一切已经或未知瑕疵； （六）载明买受人真实身份的拍卖成交确认书在网络司法拍卖平台上公示； （七）买受人悔拍后保证金不予退还。