义马水务集团有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

河南省义马市人民法院 民 事 判 决 书 （2022）豫1281民初42号 原告:义马水务集团有限公司，住所地：义马市银杏路西段供水公司院内。统一社会信用代码：91411281MA40RPGD88。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：尚占聚，男，1972年9月15日出生，汉族，住义马市。身份证号码：41048219********。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：***，河南协力律师事务所律师， 代理权限为一般代理。 被告：***，男，1990年3月24日出生，汉族，住灵宝市，身份证号码： 411282199003246019。 委托诉讼代理人：***（系***舅舅），男，1972年5月30日出生，汉族，住义马市。代理权限为特别授权。 原告义马水务集团有限公司（以下简称水务集团）诉被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年1月10日受理后，依法适用简易程序，于2022年3月3日公开开庭进行了审理。原告水务集团委托诉讼代理人尚占聚、***、被告***委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告水务集团向本院提出的诉讼请求:1、判令被告立即将涉案租赁房屋腾空并交付给原告。2、判令被告向原告支付房屋占有使用费263552元及**期间支付利息（房屋占有使用费自2016年11月11日开始，参照每年65888元的租赁费标准暂计算至2022年2月28日。后面也要支付到房屋腾空并交付给原告为止；**支付利息自年度**支付数额为基数，以银行贷款利率计算）。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2014年11月11日，原被告双方签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告位于义马市××街××座××层楼，租期三年，自2014年10月11日至2017年10月11日，每年租金65888元，第一年租金于合同签订当日缴纳，第二年租金于第二年租赁开始之前缴纳。第三年租金于第二年租赁开始之前缴纳。上述合同第五条同时约定：合同到期，乙方也就是被告应按时交还房屋、设施，如果乙方不能及时交还房屋及设施，每**一天向甲方支付361元违约金...。上述合同第六条第三项同时约定，甲、乙双方任何一方违反合同的每一项约定，需承担违约金1万元，违约金累计计算。上述合同签订后，截至目前，被告尚欠2016年至2017年度房屋占用费41776元。合同到期后，被告拒不腾退房屋，在原告单位工作人员多次电话与其沟通时，其均称在外地打工。无奈之下，原告工作人员于2021年9月10日奔赴被告打工地湖南省株洲市督促被告腾房，但被告仅给原告工作人员写了一份情况说明，人不回来腾房，该情况说明由原告工作人员带回一码，从被告的情况说明来看，被告短期内仍没有腾退房屋的打算。无奈之下，原告现诉至贵院，请求贵院判如所请。 诉讼过程中，原告将原诉讼标的由263552元变更为248184元，利息等诉求不变。 被告***辩称，第一、原告所指的房屋是否拥有合法权益，所有权归谁所有，要求原告提供相应的合法手续。因为这个房子从一开始租赁到现在很多年，一直没有房产证、土地使用证、规划***等合法手续。被告在使用过程中一直在维修维护，当我们每一次提出这个房子要改造了，要保证他的安全，原告从来没有答复我们。第二、房屋拆除改造，修路，还有疫情防控，这些都是一些政府行为和不可抗拒的因素，直接影响被告的经营。第三、这个房子产权到底是谁的，被告以前在交房租的时候一部分交给水务集团，一部分交给个人。为什么要给个人？个人是不是产权所有人？第四、原告在被告不知情的情况下，私自收取一楼门面房的房租，门面房是这一个房子的一部分，原告收取房租不符合租赁协议，原告主张的费用不属实。综上，原告将危房违建房对外出租，不符合相关的规定，无权收取租金，并应该承担房屋改造费用，特请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 依据有效证据及庭审调查及组织调查情况，可以确认以下案件事实：2014年11月11日，原告水务集团与被告***签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于义马市××街××座××层楼，租期三年，自2014年11月11日至2017年11月11日，每年租金65888元，第一年租金于合同签订当日缴纳，第二年租金于第二年租赁开始之前缴纳。第三年租金于第二年租赁开始之前缴纳。被告承租后用于开设***洗浴中心，从承租第二年开始拖欠租金，期间原告工作人员于2021年9月奔赴被告打工地湖南省株洲市督促被告腾房，但被告仅给原告工作人员写了一份情况说明，人不回来腾房。双方签订的《房屋租赁合同》第五条同时约定：合同到期，乙方也就是被告应按时交还房屋、设施，如果乙方不能及时交还房屋及设施，每**一天向甲方支付361元违约金...。第六条第三项约定，甲、乙双方任何一方违反合同的每一项约定，需承担违约金1万元，违约金累计计算。原告水务集团以被告***拖欠2015年11月至2022年2月28日期间租金和占用费248184元为由起诉来院。 另查明，2018年因春水街改造和道路改造，被告的洗浴中心经营受到影响，后来因环境保护要求洗浴中心煤改电，从2020年后开始到受到疫情防控大形势影响。 该出租房屋部分房间由被告对外出租用于理发店，其中2020年11月至2022年10月31日房租由原告水务集团收取24000元。 上述事实，有双方签订的《房屋租赁合同》、原告水务集团《***房屋租金明细》、被告***出具的情况说明、调查笔录及庭审笔录等，在案证实。 本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系依法成立，双方应遵照执行。根据本案查明事实，2017年11月11日双方租赁关系到期后，双方没有再续签合同。从庭审查明情况看，原告曾多次找被告腾退租赁的房屋，所以，原告要求解除双方合同关系，由被告腾空租赁房屋并予以交付的诉讼请求于法有据，应予支持。双方之间租赁关系到期日期是2017年11月11日，租赁期间内（2015年11月11日至2017年11月11日）被告拖欠的租金37218元应按照合同约定履行。 关于房屋占用费问题，被告从2017年11月11日起一直占用租赁房屋，但期间洗浴中心经营过程中确实出现影响正常经营的状况。首先，2018年洗浴中心受到周围街道改造、道路施工的影响，其次，煤改电对于洗浴中心经营也有一定影响，第三，从2020年起，因疫情防控需要，对洗浴中心、理发店等营业场所均会带来影响。因此，结合案情和法律关于不可抗力的规定，按照公平原则，对于被告租赁期以外占用原告房屋期间（2017年11月11日至2022年2月28日）因上述状况不能正常营业的房屋占用费应当适度减免，本院酌定被告对该部分应承担126580元（210966元×60%）。同时，对于被告占用期间，原告收取的理发店租赁费应从中扣除，即从原告收取的24000元中扣除2022年2月28日以前的理发店交纳的租赁费16000元，故租期以外房屋占用费为110580元。 被告辩称原告房屋没有房产证、土地使用证、规划***等合法手续问题，该辩解意见未提供相关证据证明，即便房屋租赁合同因种种原因导致无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，因此，被告的抗辩理由不能成立，不予采纳；被告辩称房屋租赁期间进行装修，要求原告赔偿损失，双方签订租赁合同中对此没有约定，且原告不能举证证明自己主张，因此对该意见亦不予采纳。 关于原告要求被告支付利息的诉求，原被告双方在租赁合同中约定，被告不能及时交还房屋及设施，每**一天向甲方支付361元违约金，因此，原告的主张符合双方约定，应该按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从本案立案之日即2022年1月10日起计算至款项结清之日止。 综上，对于原告的诉讼请求，本院部分予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第七百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 一、被告***在本判决生效之日起二十日内腾退占用原告义马水务集团有限公司的位于义马市春水街的三层楼房； 二、被告***于本判决生效之日起十日内支付原告义马水务集团有限公司租金和占用费共计147，798元及利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2022年1月10日起计算至款项结清之日止）； 三、驳回原告义马水务集团有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付**履行期间的债务利息。 案件受理费5253元，减半收取2626.50元，原告义马水务集团有限公司负担1155元，被告***负担1471.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于三门峡市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二二年四月十一日 书记员　　梅　莹 1