某某集团股份有限公司柳州分公司与刘某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民事判决书 （2025）桂0204民初9464号 原告：某某集团股份有限公司柳州分公司，经营场所：柳州市。 负责人：张某。 委托诉讼代理人：***，男。 被告：刘某某，女，1971年5月1日出生,汉族，住湖南省溆浦县。 原告某某集团股份有限公司柳州分公司（以下简称某某公司）诉被告刘某某物业服务合同纠纷一案,本院于2025年11月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2025年11月25日公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被告刘某某经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某某公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付截至2025年4月30日止尚欠的物业费21480.62元；2.判令被告向原告支付违约金，其中截至2025年4月30日止逾期付款违约金5370.16元，之后继续计算至付清款时止；3.案件受理费由被告承担。 事实和理由:原告根据《某某前期物业服务合同》约定，对被告所在的某某小区提供物业管理服务。合同期限自签订之日起至小区依法成立业主大会并重新选聘物业服务公司签订物业服务合同生效止。合同约定物业费支付方式为首次缴纳物业服务费用期满后，乙方按季收取物业服务费用，业主或物业使用人应在每季第一个月的10日前交纳当季应缴的物业服务费用，约定的其他费用于当月10日前缴纳。约定逾期付款违约金按拖欠物业服务费金额的四分之一计算。原告曾多次向被告催收物业服务费，但被告截止起诉之日仍未向原告交纳其应当交纳的物业服务费。原告为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。 被告刘某某未作答辩。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百一十九条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力”。第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”。原告某某公司（经查，原告的原公司名称为某某物业服务集团有限公司柳州分公司，于2020年7月15日经工商变更登记为某某集团股份有限公司柳州分公司）与某某小区的建设单位柳州市某某房地产开发有限公司在该小区尚未成立业主委员会的情况下签订的《前期物业服务合同》成立生效,故该合同对包括被告刘某某在内的某某小区全体业主均具有法律约束力。 关于物业费。根据《柳州市不动产档案查询结果》显示,被告系××路××号××道××栋××号房屋的权利人,房屋面积为135.24平方米。案涉房屋于2022年8月17日进行登记,被告通过购买取得案涉房屋，规划用途为商业用房。《前期物业服务合同》约定,案涉小区商业物业服务费的收费标准为5元／月／平方米。对于原告张贴缴费通知单的催费方式，本院经核对张贴的催费照片的相关手机载体，故本院对该催费方式予以认可。现原告已举证证明其已对案涉房屋自2022年9月8日至2025年2月28日期间的物业服务费进行催告，被告刘某某未能举证证实其有支付该期间的物业服务费，应自行承担举证不能之不利后果。根据被告房屋面积、约定物业费计算依据以及催告的欠费期间，被告应向原告支付该期间物业费为20128.22元（135.24平方米×5元／月／平方米×29个月＋135.24平方米×5元／月／平方米÷30天×23天＝20128.22元）。对于原告未催告部分（2025年3月1日至2025年4月30日）的物业服务费，本院不予处理，原告可另案进行主张。 关于违约金。根据同一小区另案业主庭审反映物业服务存在不完善之处，原告提供的物业服务存在安全、卫生等方面的瑕疵，被告不交纳物业服务费存在部分客观原因。另外，考虑到物业服务合同关系具有相对长期性,双方应当保持良好的沟通，共建和谐小区，由此本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条第一款、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第一百六十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、被告刘某某向原告某某集团股份有限公司柳州分公司支付2022年9月8日至2025年2月28日期间的物业费20128.22元; 二、驳回原告某某集团股份有限公司柳州分公司的其他诉讼请求。 上述应付款项,义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务,则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息,权利人可自本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内,向本院申请执行。 案件受理费减半收取计236元（原告已预交），由原告某某集团股份有限公司柳州分公司负担59元，被告刘某某负担177元。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二五年十二月二十五日 法官助理*** 书记员***