某某与康哲（湖南）制药有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖南省冷水江市人民法院 民事判决书 （2018）湘1381民初402号 原告：***，男，汉族，1963年10月30日出生，住长沙市芙蓉区。 委托诉讼代理人：***，湖南湘都律师事务所律师。 被告：康哲（湖南）制药有限公司，住所地湖南省澧县澧阳街道办事处澹阳居委会临江西路7号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，湖南湘都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖南荆剑律师事务所律师。 原告***与被告康哲（湖南）制药有限公司（以下至判决主文前简称为“康哲公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***、被告康哲公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告之间的租赁关系；2、判决被告退还押金10000元；3、判决被告退还租金7920元；4、判决被告支付违约金10000元；5、判决被告赔偿经济损失（门面装修损失、营业损失、处置机器设备损失），以评估结果计算。2018年12月24日，原告***将第5项诉讼请求变更为：赔偿员工工资75000元、设备损失139000元、装修损失20636.26元、可得利益损失59280元。事实与理由：2015年5月，原、被告签订了《门面租赁合同》，合同约定：1、原告租赁康哲冷水江制药有限公司所有的门面；2、租赁期为1年，从2015年5月15日起至2016年5月14日止；3、原告支付押金10000元；4、租金为3960元/月，每半年支付一次；5、承租期内水电安装（一次安装，不含内部二次装修安装）维修及水电供应由被告负责；6、一方违约应支付另一方违约金10000元，违约金不足以赔偿损失的，还应赔偿其损失。签订合同后，原告支付了押金10000元，并支付了租金至2016年5月14日。合同期内，因被告违约，2016年4月27日起停水停电，致使原告无法正常营业。租赁门面时，原告对门面进行了装修；加工棉被的机器设备也低价处置，并赔偿了客户的损失。因被告康哲冷水江制药有限公司违约，给原告造成了经济损失，作为承继单位的被告理应承担责任。 被告康哲公司辩称：1、原被告签订的租赁合同已于2016年5月14日期满，此后未再续签，双方已不存在租赁合同关系，而不是原告所称的租赁合同关系。2、原告所称的违约金诉讼请求不成立。合同约定原告不按约定返还门面，超过10天，押金10000元转为违约金归被告所有，原告无权要求返还。且违约金10000元不能与原告诉称的各项损失同时适用，简单相加。3、原告诉称的员工工资、设备损失、装修损失、可得利益损失，一方面没有有效证据证明，另一方面与价格鉴证报告中鉴证意见相差很大，违背诉状中所称的“以评估结果为准”。4、原告所称的员工工资75000元，与被告无关，且无事实依据与法律依据。5、鉴证报告中装修损失、机械设备损失、可得利益损失是建立在原告单方面陈述及自制清单的基础上，没有发票、购销票证等证据佐证。综上，被告不否认原告存在损失，但原告提交的证据不能达到证明要求，应承担举证不能的不利后果。请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2014年5月14日，原告***（乙方）与康哲冷水江制药有限公司（甲方）（该公司与被告康哲公司2015年11月30日签订吸收合并协议，康哲冷水江制药有限公司于2016年1月21日进行了注销登记）签订了《门面租赁合同》，并交纳了押金10000元，该租赁合同约定：1、甲方将其所有的冷水江市金竹西路综合办公楼一层的10-12号门面（由东往西）租赁给乙方使用；2、租赁期限为2014年5月15日至2015年5月14日。2015年5月15日，原告***（乙方）与康哲冷水江制药有限公司（甲方）又签订了《门面租赁合同》，双方约定：1、甲方将其所有的冷水江市金竹西路综合办公楼一层的10-12号门面（由东往西）租赁给乙方使用；2、租赁期限：从2015年5月15日起至2016年5月14日；3、合同签订时，租赁押金10000元（不计利息）于签订合同时乙方向甲方交纳，合同期满或依法解除时，且在合同期满的当日或合同依法解除十日内将门面退还甲方，甲方即退回押金；4、租金每月3960元（25元/平方米），每半年预交一次；5、门面装修：室内的各种设施（包括门窗）维修费用均由乙方负责。承租期内，乙方经甲方同意后，可对门面进行装修装饰，费用由乙方承担。租赁期满不续租的或租赁合同解除的，乙方的装修装饰由乙方自行处理，若拆除，应恢复门面原貌；6、承租期内水电安装（一次进户安装，不含内部二次装修安装）维修及水电供应由甲方负责；7、租赁期满，乙方如需续租，须提前一个月与甲方协商，并签订新的租赁合同，方能续租。在同等条件下，乙方有优先租赁权。合同期满且双方没有续签租赁合同的，乙方应于期满当日返还门面。乙方返还门面后，如乙方交清全部租金和水电费，没有因违规装修或其它行为而损坏房屋门面，甲方在3日内（遇节假日可顺延）退还押金；8、合同一经签订，双方均应自觉遵守履行。一方违约应支付另一方违约金10000元。违约金不足以赔偿损失的，还应赔偿其损失。9、合同到期或合同解除后，乙方不按合同约定返回门面，超过10天，乙方所缴纳的门面押金10000元转为违约金归甲方所有，乙方无权要求甲方退还。2016年4月27日，康哲公司因内部经营原因与员工发生矛盾，康哲公司员工对厂房、办公楼（包括***所租赁的门面）停水停电，虽几天后恢复了供水供电，但2016年5月10日又再次中断。2016年5月下旬，***自行搬走了门面内物品，但未将钥匙交给康哲公司。盖有“康哲（湖南）制药有限公司”印章、落款时间为2016年5月26日的《门面到期收回通知》记载“我司将于2016年5月31日前收回全部到期门面并不再续租”、“承租人所缴纳的租赁押金在扣除实际使用水电费后凭押金条退还承租人”、“如承租人按时交还门面、办理手续，承租人《门面租赁合同》到期之日至2016年5月31日期间的租金我司将予以减免”。经娄底市星罡价格评估有限公司鉴证，***的损失为：装修损失为4643元（94410.9元÷366天×18天）、机械设备损失6836元（139000元÷366天×18天）、可得利益损失13338元（741元/天×18天），以上损失的计算期限为2016年4月27日至2016年5月14日。 上述事实，有经庭审质证、认证的《门面租赁合同》、本院（2018）湘1381民初43号民事判决书、《门面到期收回通知》、娄底市星罡价格评估有限公司娄星[2018]价鉴字第165号价格鉴证报告书等证据予以证明。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人均应按约定履行自己的义务。本案中，原告***与康哲冷水江制药有限公司签订的租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方之间成立房屋租赁合同关系。现因康哲冷水江制药有限公司与被告康哲公司进行了吸收合并，康哲冷水江制药有限公司已进行了注销登记，根据《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款“法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担”之规定，康哲冷水江制药有限公司在其2015年5月15日与***签订的《门面租赁合同》中的权利、义务应由被告康哲公司享有和承担。（一）康哲冷水江制药有限公司2015年5月15日与***签订的《门面租赁合同》中约定的租赁期限为2015年5月15日至2016年5月14日，但根据被告康哲公司《门面到期收回通知》中“我司将于2016年5月31日前收回全部到期门面并不再续租”、“如承租人按时交还门面、办理手续，承租人《门面租赁合同》到期之日至2016年5月31日期间的租金我司将予以减免”的事实，本院认定门面租赁期限至2016年5月31日，此后双方未再续签新的合同，原告***和被告康哲公司之间的租赁合同关系已因租赁合同期满而终止，故对原告***要求解除租赁关系的诉讼请求，本院不予支持。（二）被告康哲公司在《门面到期收回通知》中同意“承租人所缴纳的租赁押金在扣除实际使用水电费后凭押金条退还承租人”，故被告康哲公司应退还押金10000元。根据约定，房租为3960元/月，现因被告康哲公司的行为造成原告***租赁门面的目的已无法实现，故被告康哲公司应退还2016年4月27日至5月14日的租金2376元（3960元/月×18天÷30天），对原告***主张的超出前述部分的金额，本院不予支持。（三）被告康哲公司因内部经营原因与员工发生矛盾，公司员工2016年4月27日对厂房、办公楼停水停电，造成原告***无法正常生产经营，被告康哲公司已违反了“承租期内水电安装（一次进户安装，不含内部二次装修安装）维修及水电供应由甲方负责”的约定，已构成违约，依法应赔偿原告***的损失。关于损失的计算，原告***认为根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，租赁期限应计算到其收到《门面到期收回通知》的2016年7月15日，损失也应计算至2016年7月15日，因双方约定的租赁期限至2016年5月14日届满，且原告***没有提交证据证明其收到《门面到期收回通知》的时间为2016年7月15日，但根据被告康哲公司《门面到期收回通知》中“我司将于2016年5月31日前收回全部到期门面并不再续租”、“如承租人按时交还门面、办理手续，承租人《门面租赁合同》到期之日至2016年5月31日期间的租金我司将予以减免”及被告***未交还门面钥匙的事实，本院认定门面租赁期限至2016年5月31日，原告***的损失也应计算至2016年5月31日，原告***的损失为：装修损失11652.7元（94410.9元÷397天×49天）、机械设备损失17156.2元（139000元÷397天×49天）、可得利益损失36309元（741元/天×49天），以上共65117.9元。对原告***主张的超出前述部分的金额，本院不予支持。原告***还主张被告康哲公司应给付违约金10000元，双方在《门面租赁合同》中约定“合同一经签订，双方均应自觉遵守履行。一方违约应支付另一方违约金10000元。违约金不足以赔偿损失的，还应赔偿其损失”，根据上述约定，违约方承担违约责任的方式首先为给付违约金，在违约金不足以赔偿损失时，违约方还应赔偿守约方的损失，现原告***的损失已通过被告康哲公司进行赔偿的方式得以弥补，故被告康哲公司不应再给付违约金，对原告***要求被告康哲公司给付违约金10000元的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、限被告康哲（湖南）制药有限公司在本判决生效之日起三日内退还原告***押金10000元； 二、限被告康哲（湖南）制药有限公司在本判决生效之日起三日内退还原告***房屋租金2376元； 三、限被告康哲（湖南）制药有限公司在本判决生效之日起三日内赔偿原告***经济损失65117.9元； 四、驳回原告***的其他诉讼请求。 如被告康哲（湖南）制药有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6127元，评估费用3000元，共计9127元，由原告***负担6917元，由被告康哲（湖南）制药有限公司负担2210元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇一九年三月十三日 书记员***