某某与康哲（湖南）制药有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖南省冷水江市人民法院 民事判决书 （2018）湘1381民初302号 原告：***，男，汉族，1984年3月30日出生，住新邵县。 委托诉讼代理人：***，湖南湘都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，冷水江市新亮剑法律服务所法律工作者。 被告：康哲（湖南）制药有限公司，住所地湖南省澧县澧阳街道办事处澹阳居委会临江西路7号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，湖南湘都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖南荆剑律师事务所律师。 原告***与被告康哲（湖南）制药有限公司（以下至判决主文前简称为“康哲公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***、被告康哲公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告之间的租赁关系；2、判决被告退还押金2000元；3、判决被告支付违约金10000元；4、判决被告赔偿经济损失（门面装修损失、经营投入损失、营业损失、可得利益损失），具体数额以评估价值为准。在开庭审理时，原告***将第4项诉讼请求明确为：赔偿经营设备投入折旧费损失5043元、装修投入折旧费损失15567元、可得利益损失75960元。事实与理由：2016年1月1日，原、被告签订了《门面租赁合同》，合同约定：1、原告租赁康哲冷水江制药有限公司所有的门面；2、租赁期从2016年1月1日至2016年4月30日止；3、原告支付押金2000元；4、租金为1200元/月，每季度支付一次；5、承租期内水电安装（一次安装，不含内部二次装修安装）维修及水电供应由被告负责；6、一方违约应支付另一方违约金10000元，违约金不足以赔偿损失的，还应赔偿其损失。签订合同后，原告支付了押金2000元，并依约支付了租金。合同期内，因被告违约，2016年4月27日起停水停电，致使原告无法正常营业，并造成原告购买的产品变成废品、机器设备贬值、装修损失等。因康哲冷水江制药有限公司违约，给原告造成了经济损失，作为承继单位的被告理应承担责任。 被告康哲公司辩称：1、原被告签订的租赁合同已于2016年4月30日期满，此后未再续签合同，双方已不存在租赁合同关系。2、原告主张的各项损失，虽然经过了司法鉴定，但司法鉴定缺乏基础事实和证据，司法鉴定是建立在原告单方提供的销售记录、财务资料等基础上的，这些资料的真实性无法确认。3、根据约定，装修装饰由原告自行处理，所以原告主张的装修损失的诉讼请求不能成立。4、违约金与赔偿损失不能双重计算。 经审理查明，2016年1月1日，原告***（乙方）与康哲冷水江制药有限公司（甲方）（该公司与被告康哲公司2015年11月30日签订吸收合并协议，康哲冷水江制药有限公司于2016年1月21日进行了注销登记）签订了《门面租赁合同》，并交纳了押金2000元，该租赁合同约定：1、甲方将其所有的冷水江市金竹西路综合办公楼一层的9号门面（由东往西）租赁给乙方使用（康哲冷水江制药有限公司于2015年4月30日与***签订了《门面租赁合同》，将综合办公楼一层的1-9号门面租赁给***，***又将其中的9号门面出租给***，租赁期限2015年5月1日至2016年4月30日，***与***于2015年12月31日解除租赁合同，由***与康哲冷水江制药有限公司另行签订门面租赁合同）；2、租赁期限为2016年1月1日至2016年4月30日；3、合同签订时，租赁押金2000元（不计利息）于签订合同时乙方向甲方交纳，合同期满或依法解除时，且在合同期满的当日或合同依法解除十日内将门面退还甲方，甲方即退回押金；4、租金每月1200元（25元/平方米），每季预交一次；5、门面装修：室内的各种设施（包括门窗）维修费用均由乙方负责。承租期内，乙方经甲方同意后，可对门面进行装修装饰，费用由乙方承担。租赁期满不续租的或租赁合同解除的，乙方的装修装饰由乙方自行处理，若拆除，应恢复门面原貌；6、承租期内水电安装（一次进户安装，不含内部二次装修安装）维修及水电供应由甲方负责；7、租赁期满，乙方如需续租，须提前一个月与甲方协商，并签订新的租赁合同，方能续租。在同等条件下，乙方有优先租赁权。合同期满且双方没有续签租赁合同的，乙方应于期满当日返还门面。乙方返还门面后，如乙方交清全部租金和水电费，没有因违规装修或其它行为而损坏房屋门面，甲方在3日内（遇节假日可顺延）退还押金；8、合同一经签订，双方均应自觉遵守履行。一方违约应支付另一方违约金10000元。违约金不足以赔偿损失的，还应赔偿其损失。9、合同到期或合同解除后，乙方不按合同约定返回门面，超过10天，乙方所缴纳的门面押金2000元转为违约金归甲方所有，乙方无权要求甲方退还。2016年4月27日，康哲公司因内部经营原因与员工发生矛盾，康哲公司员工对厂房、办公楼（包括***所租赁的门面）停水停电，虽几天后恢复了供水供电，但2016年5月10日又再次中断。康哲公司以***为被告，向本院提起诉讼，要求***腾空门面、恢复原状退还给康哲公司，并按约定租金的2倍支付门面占用费，本院作出（2018）湘1381民初44号民事判决，判决***在判决生效之日起十日内腾空门面交付给康哲公司，驳回康哲公司的其他诉讼请求，***不服该判决，上诉至湖南省娄底市中级人民法院，娄底市中级人民法院2018年8月16日作出（2018）湘13民终956号民事判决，驳回***的上诉，维持原判。盖有“康哲（湖南）制药有限公司”印章、落款时间为2016年5月26日的《门面到期收回通知》记载“我司将于2016年5月31日前收回全部到期门面并不再续租”、“承租人所缴纳的租赁押金在扣除实际使用水电费后凭押金条退还承租人”、“如承租人按时交还门面、办理手续，承租人《门面租赁合同》到期之日至2016年5月31日期间的租金我司将予以减免”。经娄底市星罡价格评估有限公司鉴证，***的损失为：经营设备投入折旧费损失5043元（11600元÷207天×90天）、装修投入折旧费损失15567元（35804.88元÷207天×90天）、可得利益损失75960元（844元/天×90天），以上损失的计算期限为2016年4月27日至2016年7月25日。 上述事实，有经庭审质证、认证的《门面租赁合同》、《解除“门面租赁合同”协议》、湖南省娄底市中级人民法院（2018）湘13民终956号民事判决书、《门面到期收回通知》、娄底市星罡价格评估有限公司娄星[2018]价鉴字第168号价格鉴证报告书、娄星[2019]价鉴字第36号价格鉴证报告书、原告***的陈述等证据予以证明。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人均应按约定履行自己的义务。本案中，原告***与康哲冷水江制药有限公司签订的租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方之间成立房屋租赁合同关系。现因康哲冷水江制药有限公司与被告康哲公司进行了吸收合并，康哲冷水江制药有限公司已进行了注销登记，根据《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款“法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担”之规定，康哲冷水江制药有限公司在其2016年1月1日与***签订的《门面租赁合同》中的权利、义务应由被告康哲公司享有和承担。（一）康哲冷水江制药有限公司2016年1月1日与***签订的《门面租赁合同》中约定的租赁期限为2016年1月1日至2016年4月30日，但根据被告康哲公司《门面到期收回通知》中“我司将于2016年5月31日前收回全部到期门面并不再续租”、“如承租人按时交还门面、办理手续，承租人《门面租赁合同》到期之日至2016年5月31日期间的租金我司将予以减免”的事实，本院认定门面租赁期限至2016年5月31日，此后双方未再续签新的合同，原告***和被告康哲公司之间的租赁合同关系已因租赁合同期满而终止，故对原告***要求解除租赁关系的诉讼请求，本院不予支持。（二）被告康哲公司在《门面到期收回通知》中同意“承租人所缴纳的租赁押金在扣除实际使用水电费后凭押金条退还承租人”，故被告康哲公司应退还押金2000元。（三）被告康哲公司因内部经营原因与员工发生矛盾，公司员工2016年4月27日对厂房、办公楼停水停电，造成原告***无法正常生产经营，被告康哲公司已违反了“承租期内水电安装（一次进户安装，不含内部二次装修安装）维修及水电供应由甲方负责”的约定，已构成违约，依法应赔偿原告***的损失。关于损失的计算，原告***认为根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，租赁期限应计算到其收到《门面到期收回通知》的2016年7月15日，损失也应计算至2016年7月15日，因双方约定的租赁期限至2016年4月30日届满，且原告***没有提交证据证明其收到《门面到期收回通知》的时间为2016年7月15日，但根据被告康哲公司《门面到期收回通知》中“我司将于2016年5月31日前收回全部到期门面并不再续租”、“如承租人按时交还门面、办理手续，承租人《门面租赁合同》到期之日至2016年5月31日期间的租金我司将予以减免”及原告***未退还门面的事实，本院认定门面租赁期限至2016年5月31日，原告***的损失也应计算至2016年5月31日，原告***的损失为：装修投入折旧费损失8244元（35804.88元÷152天×35天）；经营设备投入折旧费损失2671元（11600元÷152天×35天）；可得利益损失的计算，应按日平均利润乘以经营天数计算，日平均利润应按销售收入减去原材料成本、水电费、房租及装修投入折旧费、经营设备投入折旧费来计算，2015年12月、2016年1月、2016年3月的销售收入合计为124996元、原材料成本为21142元、水电费450元、房租3600元，装修投入日折旧费、经营设备投入日折旧费为311元[（35804.88元+11600元）÷152天]（租赁期限计算为2016年1月1日至2016年5月31日，为152天），日平均利润为762元[（124996元-21142元-450元-3600元）÷93天-311元]，可得利益损失为26670元（762元/天×35天），以上共37585元。对原告***主张的超出前述部分的金额，本院不予支持。被告康哲公司提出价格鉴证意见所依据的基础证据资料缺乏真实性、合法性，经查，原告***提交了记账凭证，虽未提供正式的税务发票，但这些票据能反映其经营期间的进货、售货等经营情况，且实际经营活动中确实存在不开具税务发票的现象，被告康哲公司也未提交证据支持其答辩意见，故对被告康哲公司提出的此答辩意见，本院不予采纳。被告康哲公司提出装修损失不能计算，根据本院已认定的租赁期限及被告康哲公司违约的事实，原告***在2016年4月27日至2016年5月31日不能正常经营，该时间段内的装修投入折旧，被告康哲公司应予赔偿，故对被告康哲公司提出的此答辩意见，本院不予采纳。原告***还主张被告康哲公司应给付违约金10000元，双方在《门面租赁合同》中约定“合同一经签订，双方均应自觉遵守履行。一方违约应支付另一方违约金10000元。违约金不足以赔偿损失的，还应赔偿其损失”，根据上述约定，违约方承担违约责任的方式首先为给付违约金，在违约金不足以赔偿损失时，违约方还应赔偿守约方的损失，现原告***的损失已通过被告康哲公司进行赔偿的方式得以弥补，故被告康哲公司不应再给付违约金，对原告***要求被告康哲公司给付违约金10000元的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、限被告康哲（湖南）制药有限公司在本判决生效之日起三日内退还原告***押金2000元； 二、限被告康哲（湖南）制药有限公司在本判决生效之日起三日内赔偿原告***经济损失37585元； 三、驳回原告***的其他诉讼请求。 如被告康哲（湖南）制药有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2471元，评估费用3000元，共计5471元，由原告***负担3477元，由被告康哲（湖南）制药有限公司负担1994元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇一九年四月三十日 书记员***