某某与康哲（湖南）制药有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖南省冷水江市人民法院 民事判决书 （2018）湘1381民初555号 原告：***，女，汉族，1973年8月2日出生，住冷水江市。 委托诉讼代理人：***（系***丈夫），1971年4月27日出生，住冷水江市。 被告：康哲（湖南）制药有限公司，住所地湖南省澧县澧阳街道办事处澹阳居委会临江西路7号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，湖南湘都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖南荆剑律师事务所律师。 原告***与被告康哲（湖南）制药有限公司（以下至判决主文前简称为“康哲公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***、被告康哲公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还押金3000元；2、判决被告支付违约金5000元；3、判决被告返还房租5750元；4、赔偿经济损失暂定100000元（以评估为准）。在开庭审理时，原告***将第4项诉讼请求明确为：赔偿经营设备工具折旧损失12895元、储藏产品变质报废损失141540元、可得利益损失73295元、冷凝机损失38000元、冰箱2台损失6000元（按价格鉴证意见从2016年4月27日起计算）。事实与理由：原告系冷水江和盛批发部的经营者。从2013年开始，原告租赁被告一楼的食堂为仓储加工场所。2015年9月15日，双方续签了《门面租赁合同》，租赁期限2015年9月15日至2016年9月14日。原告按约定给付了租金。2016年5月，被告职工闹事，导致全厂停电，给原告造成损失。 被告康哲公司辩称：1、对原告主张的各项损失不予认可。司法价格鉴证仅就经营设备折旧损失、可得利益损失进行了鉴证，但该鉴证意见缺乏基础证据，原告未提交购销发票、税务发票，只单方面出具了财务、销售资料等，这些资料不具有真实性、合法性。原告所请求的产品贬值、装修等损失没有证据证明。2、原告主张的违约金与赔偿损失不能双重计算。 经审理查明，原告***系冷水江市合盛副食批发部的经营者。从2013年9月15日起，***租赁康哲冷水江制药有限公司（该公司与被告康哲公司2015年11月30日签订吸收合并协议，康哲冷水江制药有限公司于2016年1月21日进行了注销登记）原食堂一层作为经营场所，租赁合同采取每年一签的方式。2015年9月15日，***（乙方）与康哲冷水江制药有限公司（甲方）签订了《门面租赁合同》，并交纳了押金3000元，该租赁合同约定：1、甲方将公司原食堂一层租赁给乙方使用；2、租赁期限为2015年9月15日至2016年9月14日；3、合同签订时，租赁押金3000元（不计利息）于签订合同时乙方向甲方交纳，合同期满退回押金；4、租金每月1150元，每半年预交一次，即6900元；5、承租期内水电安装（一次进户安装，不含内部二次装修安装）维修及水、电供应由甲方负责；6、乙方如需续租，须提前一个月与甲方协商。在同等条件上，乙方有优先租赁权；7、合同一经签订，双方均应自觉遵守履行。一方违约应支付另一方违约金5000元。违约金不足以赔偿损失的，还应赔偿其损失。签订合同后，***按约定交纳了租金至2016年9月15日。2016年4月27日，康哲公司因内部经营原因与员工发生矛盾，康哲公司员工对厂房、办公楼（包括***所租赁的食堂一层）停水停电。经娄底市星罡价格评估有限公司鉴证，***的损失为：冷藏库食品变质损失141540元（猪肚60件、鸡爪80件、鸡腿90件、鱿鱼50件、鸭胗60件、鸡胗50件、鸡中翅40件、三黄鸡30件、鸭30件、牛百叶30件、海参50件、虾20件）、投入经营设备工具折旧损失12895元（34450元÷366天×137天）、可得利益损失73295元（535元/天×137天），以上投入经营设备工具折旧损失、可得利益损失的计算期限为2016年5月1日至2016年9月14日。 上述事实，有经庭审质证、认证的《门面租赁合同》、收据、娄底市星罡价格评估有限公司娄星[2018]价鉴字第170号价格鉴证报告书、娄星[2019]价鉴字第39号价格鉴证报告书等证据予以证明。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人均应按约定履行自己的义务。本案中，原告***与康哲冷水江制药有限公司签订的租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方之间成立房屋租赁合同关系。现因康哲冷水江制药有限公司与被告康哲公司进行了吸收合并，康哲冷水江制药有限公司已进行了注销登记，根据《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款“法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担”之规定，康哲冷水江制药有限公司在其2015年9月15日与***签订的《门面租赁合同》中的权利、义务应由被告康哲公司享有和承担。（一）根据《门面租赁合同》“合同期满退回押金”的约定，租赁合同已于2016年9月14日期满，故被告康哲公司应退还押金3000元。（二）被告康哲公司因内部经营原因与员工发生矛盾，公司员工2016年4月27日对厂房、办公楼停水停电，造成原告***无法正常生产经营，被告康哲公司已违反了“承租期内水电安装（一次进户安装，不含内部二次装修安装）维修及水电供应由甲方负责”的约定，已构成违约，依法应赔偿原告***的损失。原告***主张应从2016年4月27日起计算损失，因停水停电发生于2016年4月27日，故损失应从2016年4月27日起计算至2016年9月14日。1、冷藏库食品变质损失为141540元；2、投入经营设备工具折旧损失为13271元（34450元÷366天×141天）；3、可得利益损失为75435元（535元/天×141天），以上共230246元。被告康哲公司提出价格鉴证意见所依据的基础证据资料缺乏真实性、合法性，经查，原告***提交了流水账、进货台账、进货单等票据，虽未提供正式的税务发票，但这些票据能反映其经营期间的进货、售货、库存等情况，且实际经营活动中确实存在不开具税务发票的现象，被告康哲公司也未提交证据支持其答辩意见，故对被告康哲公司提出的此答辩意见，本院不予采纳。（三）因被告康哲公司员工2016年4月27日对厂房、办公楼停水停电，造成原告***无法正常生产经营，原告***租赁场地进行生产经营的目的已不能实现，故被告康哲公司应退还2016年4月27日至2016年9月14日的租金。原告***已交纳2016年3月15日至2016年9月14日的租金6900元，扣除2016年3月15日至2016年4月26日的租金1610元（1150元/月×1个月12天），被告康哲公司还应退还5290元（6900元-1610元）。原告***还主张被告康哲公司应给付违约金5000元，双方在《门面租赁合同》中约定“合同一经签订，双方均应自觉遵守履行。一方违约应支付另一方违约金5000元。违约金不足以赔偿损失的，还应赔偿其损失”，根据上述约定，违约方承担违约责任的方式首先为给付违约金，在违约金不足以赔偿损失时，违约方还应赔偿守约方的损失，现原告***的损失已通过被告康哲公司进行赔偿的方式得以弥补，故被告康哲公司不应再给付违约金，对原告***要求被告康哲公司给付违约金5000元的诉讼请求，本院不予支持。对被告康哲公司提出的原告主张的违约金与赔偿损失不能双重计算的答辩意见，本院予以采纳。原告***还要求赔偿冷凝机损失38000元、冰箱2台损失6000元，因其提交的证据无法证明冷凝机、冰箱的实际价值，故对该诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、限被告康哲（湖南）制药有限公司在本判决生效之日起三日内退还原告***押金3000元； 二、限被告康哲（湖南）制药有限公司在本判决生效之日起三日内退还原告***租金5290元； 三、限被告康哲（湖南）制药有限公司在本判决生效之日起三日内赔偿原告***经济损失230246元； 四、驳回原告***的其他诉讼请求。 如被告康哲（湖南）制药有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5582元，评估费用5000元，共计10582元，由原告***负担1741元，由被告康哲（湖南）制药有限公司负担8841元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇一九年四月三十日 书记员***