康哲（湖南）制药有限公司、杨松坪房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖南省娄底市中级人民法院 民事判决书 （2019）湘13民终1280号 上诉人(原审被告)：***（湖南）制药有限公司，住所地湖南省澧县澧阳街道办事处澹阳居委会临江西路7号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，湖南湘都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖南荆剑律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：***，男，汉族，1986年1月28日出生，住冷水江市。 上诉人***（湖南）制药有限公司因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省冷水江市人民法院（2018）湘1381民初303号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人***（湖南）制药有限公司上诉称，请求事项:1、请求依法撤销冷水江市人民法院(2018)湘1381民初303号民事判决书,发回重新审理或改判上诉人不予退还押金2000元及不予赔偿被上诉人经济损失46588元。2、本案一、二审诉讼费用(含评估费用)由被上诉人承担。事实与理由:一、诉讼程序违法。本案经过了2018年11月19日及2019年4月9日共两次价格鉴定,两次开庭审理。2019年4月9日这次补充鉴定是在首次开庭审理后,被上诉人向一审法院提出补充鉴定,并在首次开庭后陆续提供补充鉴定证据资料。对此,上诉人认为程序违法,这违背了《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第25条:当事人申请鉴定,应当在举证期限内提出。被上诉人第二次申请补充鉴定不是在举证期内提出,在第一次开庭审理后,一审法院并没有另行指定举证期间,但一审判决却仍然采信娄星[2018]价鉴字第167号补充鉴证意见。所以,上诉人认为此为诉讼程序违法。二、本案认定事实错误,从而必然导致判决错误。1、在上诉人与被上诉人就租赁门面返还案件中,湖南省娄底市中级人民法院作出了案号为(2018)湘13民终957号终审判决,判决中湖南省娄底市中级人民法院认定上诉人与被上诉人的实际租赁期限至2016年4月30日，双方租赁期满后双方之间未形成新的租赁关系,基于此,上诉人认为,本案一审法院判定上诉人与被上诉人之间的租赁期限至2016年5月31日并判定上诉人支付被上诉人损失至2016年5月31日的判决与湖南省娄底市中级人民法院的判决矛盾,且与事实不符。2、本案一审法院在审理查明事实时判定“租金为1200元/月,每季度支付一次”但被上诉人2016年4月的租金并未支付,因此上诉人认为法官在审理本案时应考虑该事实。3、上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同自2016年1月1日起至2016年4月30日。因上诉人经营机制发生重大情势变迁,转移生产基地,自2016年4月27日起停水电，被上诉人明知此事实，上诉人也发送了《门面到期收回通知》,已无可能恢复水电，合同到期后仍然长期占用上诉人的房屋且上诉人没有收取租金,一审判决却错误地认定返还押金2000元,这与双方之间租赁合同约定不相符合。4、在本案中,两次价格鉴定均缺乏基础证据支持,被上诉人为了进行价格鉴定提交的财务报表等证据资料不具有合法性,均没有提供正式发票,系被上诉人自己制作的材料,真实性无从确认。一审判决认定被上诉人未提供正式的税务发票,实质上确认基础证据资料不具有合法性,但又采信依此类基础证据作出的价格鉴定意见书,审判逻辑错误。综上,上诉人认为本案一审诉讼程序违法,判决认定事实错误。故上诉人提起上诉,请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人***辩称，上诉人对二次申请补充鉴定没有提出异议，且补充鉴定经过质证，不存在程序违法。原审认定事实正确，***公司没有通知就停电停水，违反合同约定，应当赔偿其损失，且其损失有进货单、台账等证明。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 ***向湖南省冷水江市人民法院起诉请求：1、依法解除原被告之间的租赁关系；2、判决被告退还押金2000元；3、判决被告支付违约金10000元；4、判决被告赔偿经济损失（门面装修损失、经营投入损失、营业损失、可得利益损失），具体数额以评估价值为准。在开庭审理时，原告***将第4项诉讼请求明确为：赔偿可得利益损失93060元、经营设备投入折旧费损失17043元、装修投入折旧费损失9727元。 湖南省冷水江市人民法院一审查明，2016年1月1日，原告***（乙方）与***冷水江制药有限公司（甲方）（该公司与被告***公司2015年11月30日签订吸收合并协议，***冷水江制药有限公司于2016年1月21日进行了注销登记）签订了《门面租赁合同》，并交纳了押金2000元，该租赁合同约定：1、甲方将其所有的冷水江市金竹西路综合办公楼一层的3号门面（由东往西）租赁给乙方使用（***冷水江制药有限公司于2015年4月30日与***签订了《门面租赁合同》，将综合办公楼一层的1-9号门面租赁给***，***又将其中的3号门面出租给***，租赁期限2015年5月1日至2016年4月30日，***与***于2015年12月31日解除租赁合同，由***与***冷水江制药有限公司另行签订门面租赁合同）；2、租赁期限为2016年1月1日至2016年4月30日；3、合同签订时，租赁押金2000元（不计利息）于签订合同时乙方向甲方交纳，合同期满或依法解除时，且在合同期满的当日或合同依法解除十日内将门面退还甲方，甲方即退回押金；4、租金每月1200元（25元／平方米），每季预交一次；5、门面装修：室内的各种设施（包括门窗）维修费用均由乙方负责。承租期内，乙方经甲方同意后，可对门面进行装修装饰，费用由乙方承担。租赁期满不续租的或租赁合同解除的，乙方的装修装饰由乙方自行处理，若拆除，应恢复门面原貌；6、承租期内水电安装（一次进户安装，不含内部二次装修安装）维修及水电供应由甲方负责；7、租赁期满，乙方如需续租，须提前一个月与甲方协商，并签订新的租赁合同，方能续租。在同等条件下，乙方有优先租赁权。合同期满且双方没有续签租赁合同的，乙方应于期满当日返还门面。乙方返还门面后，如乙方交清全部租金和水电费，没有因违规装修或其他行为而损坏房屋门面，甲方在3日内（遇节假日可顺延）退还押金；8、合同一经签订，双方均应自觉遵守履行。一方违约应支付另一方违约金10000元。违约金不足以赔偿损失的，还应赔偿其损失。9、合同到期或合同解除后，乙方不按合同约定返回门面，超过10天，乙方所缴纳的门面押金2000元转为违约金归甲方所有，乙方无权要求甲方退还。2016年4月27日，***公司因内部经营原因与员工发生矛盾，***公司员工对厂房、办公楼（包括***所租赁的门面）停水停电，虽几天后恢复了供水供电，但2016年5月10日又再次中断。***公司以***为被告，向一审法院提起诉讼，要求***腾空门面、恢复原状退还给***公司，并按约定租金的2倍支付门面占用费，一审法院作出（2018）湘1381民初42号民事判决，判决***在判决生效之日起十日内腾空门面交付给***公司，驳回***公司的其他诉讼请求，***不服该判决，上诉至湖南省娄底市中级人民法院，娄底市中级人民法院2018年8月16日作出（2018）湘13民终957号民事判决，驳回***的上诉，维持原判。盖有“***（湖南）制药有限公司”印章、落款时间为2016年5月26日的《门面到期收回通知》记载“我司将于2016年5月31日前收回全部到期门面并不再续租”、“承租人所缴纳的租赁押金在扣除实际使用水电费后凭押金条退还承租人”、“如承租人按时交还门面、办理手续，承租人《门面租赁合同》到期之日至2016年5月31日期间的租金我司将予以减免”。经娄底市星罡价格评估有限公司鉴证，***的损失为：经营设备投入折旧费损失17043元（39200元÷207天×90天）、装修投入折旧费损失9727元（22373.24元÷207天×90天）、可得利益损失93060元（1034元／天×90天），以上损失的计算期限为2016年4月27日至2016年7月25日。 上述事实，有经庭审质证、认证的《门面租赁合同》、《解除“门面租赁合同”协议》、湖南省娄底市中级人民法院（2018）湘13民终957号民事判决书、《门面到期收回通知》、娄底市星罡价格评估有限公司娄星［2018］价鉴字第167号价格鉴证报告书、娄星［2019］价鉴字第38号价格鉴证报告书、原告***的陈述等证据予以证明。 湖南省冷水江市人民法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人均应按约定履行自己的义务。本案中，原告***与***冷水江制药有限公司签订的租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方之间成立房屋租赁合同关系。现因***冷水江制药有限公司与被告***公司进行了吸收合并，***冷水江制药有限公司已进行了注销登记，根据《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款“法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担”之规定，***冷水江制药有限公司在其2016年1月1日与***签订的《门面租赁合同》中的权利、义务应由被告***公司享有和承担。（一）***冷水江制药有限公司2016年1月1日与***签订的《门面租赁合同》中约定的租赁期限为2016年1月1日至2016年4月30日，但根据被告***公司《门面到期收回通知》中“我司将于2016年5月31日前收回全部到期门面并不再续租”、“如承租人按时交还门面、办理手续，承租人《门面租赁合同》到期之日至2016年5月31日期间的租金我司将予以减免”的事实，一审法院认定门面租赁期限至2016年5月31日，此后双方未再续签新的合同，原告***和被告***公司之间的租赁合同关系已因租赁合同期满而终止，故对原告***要求解除租赁关系的诉讼请求，一审法院不予支持。（二）被告***公司在《门面到期收回通知》中同意“承租人所缴纳的租赁押金在扣除实际使用水电费后凭押金条退还承租人”，故被告***公司应退还押金2000元。（三）被告***公司因内部经营原因与员工发生矛盾，公司员工2016年4月27日对厂房、办公楼停水停电，造成原告***无法正常生产经营，被告***公司已违反了“承租期内水电安装（一次进户安装，不含内部二次装修安装）维修及水电供应由甲方负责”的约定，已构成违约，依法应赔偿原告***的损失。关于损失的计算，原告***认为根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，租赁期限应计算到其收到《门面到期收回通知》的2016年7月15日，损失也应计算至2016年7月15日，因双方约定的租赁期限至2016年4月30日届满，且原告***没有提交证据证明其收到《门面到期收回通知》的时间为2016年7月15日，但根据被告***公司《门面到期收回通知》中“我司将于2016年5月31日前收回全部到期门面并不再续租”、“如承租人按时交还门面、办理手续，承租人《门面租赁合同》到期之日至2016年5月31日期间的租金我司将予以减免”及原告***未退还门面的事实，一审法院认定门面租赁期限至2016年5月31日，原告***的损失也应计算至2016年5月31日，原告***的损失为：装修投入折旧费损失5152元（22373.24元÷152天×35天）；经营设备投入折旧费损失9026元（39200元÷152天×35天）；可得利益损失的计算，应按日平均利润乘以经营天数计算，日平均利润应按销售收入减去原材料成本、水电费、房租及装修投入折旧费、经营设备投入折旧费来计算，2016年2月、2016年3月、2016年4月的销售收入合计为342434元、人工工资为31500元、材料成本为186976元、水电费550元、房租3600元，装修投入日折旧费、经营设备投入日折旧费为405元［（22373.24元＋39200元）÷152天］（租赁期限计算为2016年1月1日至2016年5月31日，为152天），日平均利润为926元［（342434元-31500元-186976元-550元-3600元）÷90天-405元］，可得利益损失为32410元（926元／天×35天），以上共46588元。对原告***主张的超出前述部分的金额，一审法院不予支持。被告***公司提出价格鉴证意见所依据的基础证据资料缺乏真实性、合法性，经查，原告***提交了记账凭证，虽未提供正式的税务发票，但这些凭证能反映其经营期间的经营情况，且实际经营活动中确实存在不开具税务发票的现象，被告***公司也未提交证据支持其答辩意见，故对被告***公司提出的此答辩意见，一审法院不予采纳。被告***公司提出装修损失不能计算，根据一审法院已认定的租赁期限及被告***公司违约的事实，原告***在2016年4月27日至2016年5月31日不能正常经营，该时间段内的装修投入折旧，被告***公司应予赔偿，故对被告***公司提出的此答辩意见，一审法院不予采纳。原告***还主张被告***公司应给付违约金10000元，双方在《门面租赁合同》中约定“合同一经签订，双方均应自觉遵守履行。一方违约应支付另一方违约金10000元。违约金不足以赔偿损失的，还应赔偿其损失”，根据上述约定，违约方承担违约责任的方式首先为给付违约金，在违约金不足以赔偿损失时，违约方还应赔偿守约方的损失，现原告***的损失已通过被告***公司进行赔偿的方式得以弥补，故被告***公司不应再给付违约金，对原告***要求被告***公司给付违约金10000元的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、限被告***（湖南）制药有限公司在本判决生效之日起三日内退还原告***押金2000元；二、限被告***（湖南）制药有限公司在本判决生效之日起三日内赔偿原告***经济损失46588元；三、驳回原告***的其他诉讼请求。如被告***（湖南）制药有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2936元，评估费用3000元，共计5936元，由原告***负担3749元，由被告***（湖南）制药有限公司负担2187元。 本院二审确认湖南省冷水江市人民法院查明的事实。 本院认为，根据当事人的陈述，本案争议的焦点为：1、一审的补充鉴定是否符合法律规定及一审程序是否合法；2、一审判决对租赁期限、返还押金、可得利益损失的认定是否正确。关于争议焦点1，本案中，一审法院依法委托娄底市星罡价格评估有限公司对被上诉人的可得利益、装修投入折旧费、经营设备投入折旧费损失进行评估鉴定，可娄底市星罡价格评估有限公司对其中的可得利益损失却没有作出鉴证意见，一审法院在此情况下根据当事人的异议申请，依法委托娄底市星罡价格评估有限公司进行补充评估鉴定，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条中“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外”的规定。因此，上诉人***（湖南）制药有限公司有关一审程序违法的上诉主张不能成立，本院不予支持。关于争议焦点2，根据《门面租赁合同》，***租赁门面的期限是2016年1月1日至2016年4月30日，上述租赁期限届满后，***一直继续使用租赁的门面，***（湖南）制药有限公司亦没有提出异议，直至2016年5月31日，***（湖南）制药有限公司才以《门面到期收回通知》书面通知***对原租赁的门面不再续租。因此，一审根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条中“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，认定租赁期限是至2016年5月31日届满符合法律规定。本案是因上诉人***（湖南）制药有限公司的员工于2016年4月27日对涉案门面停电停水，致使被上诉人***租赁的门面无法生产经营，上诉人未能及时处理好此事，已构成违约，故一审判决以上诉人违约为由认定***（湖南）制药有限公司对其收取***的押金应予以退还并无不当。同时，被上诉人***因***（湖南）制药有限公司员工对其租赁的门面停水停电而无法生产经营，其客观上存在可得利益损失，经一审法院依法委托，娄底市星罡价格评估有限公司对***的可得利益损失进行了鉴证，虽然娄底市星罡价格评估有限公司是经过补充鉴定才对***的可得利益作出鉴证意见，但其补充鉴证符合法律规定，合法有效，一审法院对***的可得利益损失予以认定亦无不当。 综上所述，***（湖南）制药有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1015元，由上诉人***（湖南）制药有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一九年七月二十六日 书记员*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。