康哲（湖南）制药有限公司、易芙容房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖南省娄底市中级人民法院 民事判决书 （2019）湘13民终1281号 上诉人(原审被告)：康哲（湖南）制药有限公司，住所地湖南省澧县澧阳街道办事处澹阳居委会临江西路7号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，湖南湘都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖南荆剑律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：***，女，汉族，1973年8月2日出生，住冷水江市。 上诉人康哲（湖南）制药有限公司因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省冷水江市人民法院（2018）湘1381民初555号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人康哲（湖南）制药有限公司上诉请求:1、撤销冷水江市人民法院(2018)湘1381民初555号民事判决书,发回重新审理或改判上诉人不予退还押金3,000元及租金5,290元、不予赔偿***的经济损失230,246元。2、本案一、二审诉讼费用(含评估费用)由被上诉人承担。理由:一、诉讼程序违法。本案经过了2018年11月20日及2019年4月9日共两次鉴定,陆续提供鉴定的基础证据资料。对此,上诉人认为程序违法,这违背了《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第25条:当事人申请鉴定,应当在举证期限内提出。被上诉人第二次申请补充鉴定不是在举证期内提出,在第一次开庭审理后,一审法院并没有另行指定举证期间,被上诉人未在举证期限内提供全部鉴定证据资料,但一审判决却采信以此证据资料所作的价格鉴定。所以,上诉人认为此为诉讼程序违法。二、本案认定事实错误,从而必然导致判决错误。1、上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同自2015年9月15日起至2016年9月14日。因上诉人经营机制发生重大情势变迁,转移生产基地,自2016年4月27日起停水电,被上诉人明知此事实,已无可能恢复水电,合同到期后仍然长期占用上诉人一楼食堂的房屋且上诉人没有收取租金,一审判决却错误地认定返还押金及租金,这与双方间租赁合同的约定不相符合。2、在被上诉人申请两次鉴定中所提交的流水账、进货台账、进货单等票据,没有提供正式发票均不具有合法性,两次鉴定的这些基础证据严重缺乏真实性,均系被上诉人自己制作的记录。据娄星[2018]价鉴字第170号补充鉴证意见书第一页称被上诉人***的《现金账》（2015年11月1日至2016年12月31日),居然还能提供至2016年12月31日的台账,事实是自2016年4月27日起停水电不可再续经营活动,况且被上诉人称主要经营的是需保鲜的产品(肉类)等。一审判决认定被上诉人的冷藏库食品变质损失是严重错误的,此类产品损失141,540元,该数据系被上诉人自制清单申报的,价格鉴证书第170号第11页并没有认定。既使存在此类产品损失,也无从证明损失金额。一审判决认定被上诉人未提供正式的税务发票,实质上确认基础证据资料不具有合法性,但又采信依此类基础证据作出的价格鉴定意见书,审判逻辑错误。所以,一审判决对此认定没有证据支持。 被上诉人***辩称：一、上诉人对二次申请补充鉴定没有提出异议，且补充鉴定经过质证，不存在程序违法；二、原审认定事实准确，判决合法有效。1、2016年4月27日，康哲公司没有通知就停水停电，也没有通知解除合同，应当退还押金、租金。2、冷藏食品因停电导致变质损失是客观事实，且对冷藏食品损失，有进货单、进货台账等证明。3、自2016年4月27日停电以后，康哲公司没人处理，也找不到康哲公司的人，所以造成其鲜货物品变质损失。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 ***向湖南省冷水江市人民法院起诉请求：1、判令被告退还押金3,000元；2、判决被告支付违约金5,000元；3、判决被告返还房租5,750元；4、赔偿经济损失暂定100,000元（以评估为准）。在开庭审理时，***将第4项诉讼请求明确为：赔偿经营设备工具折旧损失12,895元、储藏产品变质报废损失141,540元、可得利益损失73,295元、冷凝机损失38,000元、冰箱2台损失6,000元（按价格鉴证意见从2016年4月27日起计算）。 湖南省冷水江市人民法院查明，原告***系冷水江市合盛副食批发部的经营者。从2013年9月15日起，***租赁康哲冷水江制药有限公司（该公司与被告康哲公司2015年11月30日签订吸收合并协议，康哲冷水江制药有限公司于2016年1月21日进行了注销登记）原食堂一层作为经营场所，租赁合同采取每年一签的方式。2015年9月15日，***（乙方）与康哲冷水江制药有限公司（甲方）签订了《门面租赁合同》，并交纳了押金3,000元，该租赁合同约定：1、甲方将公司原食堂一层租赁给乙方使用；2、租赁期限为2015年9月15日至2016年9月14日；3、合同签订时，租赁押金3,000元（不计利息）于签订合同时乙方向甲方交纳，合同期满退回押金；4、租金每月1,150元，每半年预交一次，即6,900元；5、承租期内水电安装（一次进户安装，不含内部二次装修安装）维修及水、电供应由甲方负责；6、乙方如需续租，须提前一个月与甲方协商。在同等条件上，乙方有优先租赁权；7、合同一经签订，双方均应自觉遵守履行。一方违约应支付另一方违约金5,000元。违约金不足以赔偿损失的，还应赔偿其损失。签订合同后，***按约定交纳了租金至2016年9月15日。2016年4月27日，康哲公司因内部经营原因与员工发生矛盾，康哲公司员工对厂房、办公楼（包括***所租赁的食堂一层）停水停电。经娄底市星罡价格评估有限公司鉴证，***的损失为：冷藏库食品变质损失141,540元（猪肚60件、鸡爪80件、鸡腿90件、鱿鱼50件、鸭胗60件、鸡胗50件、鸡中翅40件、三黄鸡30件、鸭30件、牛百叶30件、海参50件、虾20件）、投入经营设备工具折旧损失12,895元（34,450元÷366天×137天）、可得利益损失73,295元（535元／天×137天），以上投入经营设备工具折旧损失、可得利益损失的计算期限为2016年5月1日至2016年9月14日。 上述事实，有经庭审质证、认证的《门面租赁合同》、收据、娄底市星罡价格评估有限公司娄星［2018］价鉴字第170号价格鉴证报告书、娄星［2019］价鉴字第39号价格鉴证报告书等证据予以证明。 湖南省冷水江市人民法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人均应按约定履行自己的义务。本案中，原告***与康哲冷水江制药有限公司签订的租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方之间成立房屋租赁合同关系。现因康哲冷水江制药有限公司与被告康哲公司进行了吸收合并，康哲冷水江制药有限公司已进行了注销登记，根据《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款“法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担”之规定，康哲冷水江制药有限公司在其2015年9月15日与***签订的《门面租赁合同》中的权利、义务应由被告康哲公司享有和承担。（一）根据《门面租赁合同》“合同期满退回押金”的约定，租赁合同已于2016年9月14日期满，故被告康哲公司应退还押金3,000元。（二）康哲公司因内部经营原因与员工发生矛盾，公司员工2016年4月27日对厂房、办公楼停水停电，造成***无法正常生产经营，被告康哲公司已违反了“承租期内水电安装（一次进户安装，不含内部二次装修安装）维修及水电供应由甲方负责”的约定，已构成违约，依法应赔偿原告***的损失。***主张应从2016年4月27日起计算损失，因停水停电发生于2016年4月27日，故损失应从2016年4月27日起计算至2016年9月14日。1、冷藏库食品变质损失为141,540元；2、投入经营设备工具折旧损失为13,271元（34,450元÷366天×141天）；3、可得利益损失为75,435元（535元／天×141天），以上共230,246元。被告公司提出价格鉴证意见所依据的基础证据资料缺乏真实性、合法性，经查，***提交了流水账、进货台账、进货单等票据，虽未提供正式的税务发票，但这些票据能反映其经营期间的进货、售货、库存等情况，且实际经营活动中确实存在不开具税务发票的现象，康哲公司也未提交证据支持其答辩意见，故对康哲公司提出的此答辩意见，一审法院不予采纳。（三）因康哲公司员工2016年4月27日对厂房、办公楼停水停电，造成***无法正常生产经营，***租赁场地进行生产经营的目的已不能实现，故康哲公司应退还2016年4月27日至2016年9月14日的租金。***已交纳2016年3月15日至2016年9月14日的租金6,900元，扣除2016年3月15日至2016年4月26日的租金1,610元（1,150元／月×1个月12天），康哲公司还应退还5,290元（6,900元-1,610元）。***还主张被告康哲公司应给付违约金5,000元，双方在《门面租赁合同》中约定“合同一经签订，双方均应自觉遵守履行。一方违约应支付另一方违约金5,000元。违约金不足以赔偿损失的，还应赔偿其损失”，根据上述约定，违约方承担违约责任的方式首先为给付违约金，在违约金不足以赔偿损失时，违约方还应赔偿守约方的损失，现***的损失已通过被告康哲公司进行赔偿的方式得以弥补，故被告康哲公司不应再给付违约金，对***要求被告康哲公司给付违约金5,000元的诉讼请求，一审法院不予支持。对康哲公司提出的原告主张的违约金与赔偿损失不能双重计算的答辩意见，一审法院予以采纳。***还要求赔偿冷凝机损失38,000元、冰箱2台损失6,000元，因其提交的证据无法证明冷凝机、冰箱的实际价值，故对该诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、限被告康哲（湖南）制药有限公司在本判决生效之日起三日内退还原告***押金3,000元；二、限被告康哲（湖南）制药有限公司在本判决生效之日起三日内退还原告***租金5,290元；三、限被告康哲（湖南）制药有限公司在本判决生效之日起三日内赔偿原告***的经济损失230,246元；四、驳回原告***的其他诉讼请求。如被告康哲（湖南）制药有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5,582元，评估费用5,000元，共计10,582元，由原告***负担1,741元，由被告康哲（湖南）制药有限公司负担8,841元。 经审理，除***的损失为：冷藏食品变质损失141540元（猪肚60件，鸡爪80件……）外，本院确认一审判决查明的其余案件事实。 本院认为，根据当事人的陈述，本案争议的焦点为：1、一审的补充鉴定是否符合法律规定及一审程序是否合法；2、一审判决对返还房屋租金及押金、冷藏食品损失认定是否正确。关于争议焦点1，本案中，***申请对可得利益、装修损失、产品贬值等经济损失进行评估，经一审法院依法委托，娄底市星罡价格评估有限公司作出娄星［2018］价鉴字第170号鉴证意见，由于该鉴证意见对***申请进行鉴证的可得利益、装修损失没有作出鉴证意见，故其属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第二款中有缺陷的鉴证意见，一审法院因***对该鉴证意见提出异议，委托娄底市星罡价格评估有限公司作出补充鉴证意见，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条中“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外”的规定。因此，上诉人康哲（湖南）制药有限公司关于被上诉人申请补充鉴定不是在举证期限内提出，违反了当事人申请鉴定应当在举证期限提出的规定，故一审程序违法的上诉主张不能成立，本院不予支持。关于争议焦点2，因上诉人康哲（湖南）制药有限公司的员工于2016年4月27日对涉案门面停电停水，致使被上诉人***租赁的门面无法生产经营，上诉人未能及时处理好此事，已构成违约，故一审判决以上诉人违约为由认定康哲（湖南）制药有限公司对其收取***的3,000元押金以及***无法生产经营期间的租金5,290元应予以退还并无不当。关于***冷藏食品变质损失的问题，***虽然提交流水账、进货台账及进货单等票据证明其冷藏食品变质损失为141,540元，但康哲（湖南）制药有限公司认为流水账、进货台账等均是***自制的票据，***没有提交正式税务发票证明，故对***的冷藏食品变质损失为141,540元的金额不予认可；同时，娄星［2018］价鉴字第170号鉴证意见中亦明确称冷藏食品变质损失141,540元因无法确认品名、质地及具体数量未予鉴证，娄星［2019］价鉴字第39号补充鉴证意见对冷藏食品变质损失也未予补充鉴证。因此，一审判决认定“经娄底市星罡价格评估有限公司鉴证，***的损失为：冷藏食品变质损失141,540元”明显不当，二审依法应予纠正。本案中，***存在冷藏食品变质损失是客观事实，上诉人康哲（湖南）制药有限公司虽对***的冷藏食品损失为141,540元的金额不予认可，但其对***客观上有冷藏食品变质损失是认可的，故本院对***的冷藏食品变质损失酌情认定为50,000元。 综上所述，康哲（湖南）制药有限公司的上诉理由部分成立，本院予以支持；一审判决对本案部分事实认定错误，本院依法应予以纠正，对原判决应予以适当改判。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下： 一、维持湖南省冷水江市人民法院（2018）湘1381民初555号民事判决第一项、第二项； 二、撤销湖南省冷水江市人民法院（2018）湘1381民初555号民事判决第三项、第四项； 三、限上诉人康哲（湖南）制药有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告***的经济损失138,706元； 四、驳回被上诉人***的其他诉讼请求。 如上诉人康哲（湖南）制药有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5,582元，评估费用5,000元，二审案件管理费4,878元，共计15,460元，由***负担4,460元，由康哲（湖南）制药有限公司负担11,000元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一九年七月二十六日 书记员*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第六十七条法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担。 法人分立的，其权利和义务由分立后的法人享有连带债权，承担连带债务，但是债权人和债务人另有约定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。