成都市日星电梯有限公司与成都芯通科技股份有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

四川自由贸易试验区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）川0193民初7393号

原告：成都市日星电梯有限公司，住所地成都市双桥路新******。

法定代理人：李斌，总经理。

委托诉讼代理人：杨琳，泰和泰律师事务所律师。

被告：成都芯通科技股份有限公司，住所地四川省成都市高新区天府大道高新孵化园信息安全基地**。

法定代表人：李睿，董事长。

委托诉讼代理人：罗云路，四川明炬律师事务所律师。

原告成都市日星电梯有限公司与被告成都芯通科技股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都市日星电梯有限公司的委托诉讼代理人杨琳，被告成都芯通科技股份有限公司的委托诉讼代理人罗云路，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告交付位于成都市高新区××街××路××号××大厦××号楼××单元××层××号的房屋；2.要求被告向原告交付逾期交房的违约金1045536.8元（以1234400元为基数，按每日万分之五从2015年9月30日暂计算至2020年5月20日，共1694天），并继续计算至房屋实际交付之日止；3.要求被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年原被告同时分别签订合同编号为ＴＺ／ＡＺ2014-0286《电梯安装合同》《电梯设备安装工程款抵购房款协议书》《“芯通大厦”房屋转让合同》。其中，《电梯安装合同》约定原告为被告安装12台电梯（10台ＴＡＩＲＩ***-ＩＩＩ电梯和2台ＴＡＩＲＩ**-ＩＩ电梯），安装总金额为1234400元。《电梯设备安装工程款抵购房款协议书》约定原告在高新区注册公司，以公司名义购买芯通大厦房屋，购房款以芯通大厦电梯安装款直接冲抵，冲抵不足的部分以由“银滩”工程项目电梯安装工程款冲抵。《“芯通大厦”房屋转让合同》约定被告将其开发的芯通大厦1号楼1单元8层3号建筑面积353.82ｍ2的房屋转让给原告,转让总价为2830560元。付款方式为以编号为ＴＺ／ＡＺ2014-0286《电梯安装合同》约定的电梯款抵房款，多退少补，电梯款不足以支付房款的，差额部分原告在房产证办理好后一次性补齐。房屋交付时间为2015年9月30日前，如被告逾期交房超过60日，原告选择不退房的，被告从合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之五的违约金。《电梯安装合同》约定的电梯在原告安装完毕验收合格后，已于2016年8月31日移交被告使用。电梯移交使用后，原被告多次就房屋移交问题沟通，被告称房屋符合交付条件，原告可以随时办理房屋交付手续，但是却迟迟不予配合，导致房屋至今未交付。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，原告特诉至贵院，请求依法公正判决，维护原告合法权益。

被告答辩称，答辩人对被答辩人成都市日星电梯有限公司的全部诉讼请求不予认可。针对被答辨人的诉讼请求及事实理由，依据案件的客观情况和相关法律规定提出答辩意见如下:1、《电梯设备安装工程款抵购房款协议书》和《“芯通大厦”房屋转让合同》无效。被答辩人的要求交付房屋的诉讼请求不能得到支持。1.1对于答辩人与被答辩人成都市日星电梯有限公司之间签订的三份合同的关系与效力。答辩人与被答辩人成都市日星电梯有限公司之间签订了《电梯安装合同》(合同编号:TZ/AZ2014-0286)和《电梯设备安装工程款抵购房款协议书》(以下简称“抵款协议”)以及《“芯通大厦”房屋转让合同》(以下简称“房屋转让合同”)。其中在《电梯安装合同》第二条付款方式中约定“甲方、乙方另行签订房屋抵款协议”。从三份合同之间的法律关系来讲，《电梯安装合同》为主合同，《抵款协议》和《房屋转让合同》为《电梯安装合同》的从合同，是对《电梯安装合同》履行的担保。北京高院纪要、江苏高院纪要、2015年《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要(民事篇)》都对已届债务履行期作出了强调，债务履行期届满前的协议实质上是为了担保债权的实现，本质上仍属流质契约，违反了《物权法》186条禁止流质的规定，协议应确认无效。1.2建设部《城市房地产转让管理规定》(2001年修正)第一条“本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式，主要包括下列行为:(四)以房地产抵债的。故以商品房抵债性质上属于房地产转让，应受商品房销售相关法律的规定。”最高人民法院关于《商品房买卖合同司法解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”结合本案，在签订有关合同后，因为政府政策导致至今未取得商品房预售证明，也无法网签备案，且法律上和事实上都不能办理房产证，房屋转让合同客观上无法履行，达不到双方的合同目的。1.3以物抵债协议达成后，尚未实际履行的，债权人请求确认抵债物所有权归自己或者请求判决履行协议的，人民法院不予支持。但是经法院释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。(参见《债务清偿期届满后当事人间达成以物抵债协议但未履行物权转移手续，该协议效力如何确定》作者:夏正芳、潘军锋、江苏高院；仲伟珩，最高院民一庭，载《民事审判指导与参考.指导性案例》2014年第2辑，总第58辑，第121页。)本案中，抵款协议和房屋转让合同尚未实际履行，原告要求请求确认抵债物所有权归自己或者请求判决履行协议的，人民法院应不予支持。1.4最高人民法院民一庭在载于《民事审判指导与参考·指导性案例》中的《债务清偿期届满后当事人间达成以物抵债协议但未履行物权转移手续，该协议效力如何确定》一文中发表意见为:债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物所有权归自己的，法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，法院应继续审理。本案中，并未履行物权转移手续，且该物权转移客观上无法办理，原告仍要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物所有权归自己的，法院应驳回其诉讼请求。当以房抵债协议已经在事实上或者法律上履行不能时，一方当事人表面上请求确认协议效力的，实质上是请求确认以房抵债协议的履行效力，或者是请求继续履行以房抵债协议，人民法院亦应不予支持。(参见江苏中磊建设集团有限公司、淮安市宝隆置业有限责任公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书(2016)最高法民申2800号)。2、若履行房屋买卖合同明显违背公平和诚实信用原则。由于原告与案外人成都环境工程建设有限公司另行签订补充协议，将本应冲抵给被告的房款私自转移给第三人承受，且未通知被告，原先价值2830560元的房产，现经多年增值后，价值估计近400万元的房产，原告仅通过抵款支付了1234400元就幻想获得，该交易结果必然造成原被告间极大的利益失衡，既违反了民法的公平原则，也违反了合同法的等价有偿原则，更是被告所无法接受的。从被告提交的“银滩项目”《电梯安装工程合同》和《补充协议》可以看出，《补充协议》中原告与案外人达成致，将《电梯安装工程合同》中的第3条“付款方式，甲方、乙方另行签订房屋抵款协议”变更为现金付款方式，显然，这是原告单方面对房屋抵款协议的变更和补充，该房屋抵款协议即是本案标的“抵款协议”，原告方私自变更协议，且对被告的利益造成了极大的侵害。3、被答辩人系正当行使先履行抗辩权。根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行之前，后履行一方有权拒绝其履行请求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求”。首先，《抵款协议》“本协议基于以下条件成立而签订”之第2条约定“乙方充分知晓‘芯通大厦’项目土地性质为科研用地，其物业办理产权最小分割单位为300平方米。为满足该物业购房资格，乙方须在高新区注册新公司。本协议及设备合同签订后，乙方先行电梯安装，待乙方办妥新公司注册手续后，甲乙双方签订购房合同。”被答辩人成都市日星电梯有限公司至今未注册成立新公司，被答辩人成都市日星电梯有限公司不具备收受标的房屋的主体资格，直接导致《房屋转让合同》无法交付和履行。其次，被答辩人成都市日星电梯有限公司擅自改变抵款协议内容，使本应抵款支付给答辩人的1084305元无法支付予答辩人，且根据抵款协议第三条第1项，抵偿的购房款是2830560元，即使全部应抵偿给答辩人的款项总计2318705元(芯通大厦电梯安装费1234400元+银滩电梯安装费1084305元)，仍有差额511855元(抵偿的购房款2830560元-2318705元)，现被答辩人妄想只通过1234400元的价格就想获得目前估计已增值到接近4000000元的房产。因此，该房屋转让合同双方间的权利义务显失平衡，更有可能侵害其他债权人的合法权益，这让答辩人如何履行?再次，按照《房屋转让合同》约定，若各项条件成就，那么2015年9月30日前房屋可以交付给被答辩人成都市日星电梯有限公司，照此，最迟被答辨人成都市日星电梯有限公司也应在2015年9月30日之前完成电梯的检验验收工作，履行完成《电梯安装合同》约定的义务，但是被答辩人成都市日星电梯有限公司于2016年8月31日才交接电梯完成验收。也就是说，被答辩人成都市日星电梯有限公司作为施工方，有义务提供安装并完成相关的验收工作，但是其未在规定的日期内履行义务，违约在先。本案中，由于被答辩人成都市日星电梯有限公司未支付对价、未依协议成立公司、未在规定时间内完成检验验收，进而直接导致交付的条件不成立，从而使具体的交付时间也处于不确定当中，即便如此，答辩人作为有担当负责任的企业，仍然回函给被答辩人，回复函第一条“芯通大厦已具备交付条件,因此贵司随时可到项目现场办理芯通大厦1号楼8楼3号房屋使用手续。届时我司联系项目物业公司全力协助贵司完成手续办理，贵司除须承担该房屋涉及的物业费、水电费外，无其他费用。”但被答辩人却迟迟不予接受，反而向贵院提起诉讼，浪费有限司法资源。4、答辩人对违约金全部不予认可，部分违约金诉讼时效已过。因以上陈述的合同无效和先履行抗辩权，答辩人未存在违约行为，反而是被答辩人违约在先。此外，在日常电梯使用中，电梯存在严重质量问题且无法解决，迫不得已答辩人另寻四川益新电梯有限公司进行维保，但仍存在诸多问题，如掉层、关人等，这不仅给答辩人造成了额外的经济损失，更是埋下了严重的安全隐患。退一步来讲，即使计算违约金，被答辩人计算违约金是从2015年9月30日暂计算至2020年5月20日，明显计算不当，部分计算超过诉讼时效期间。根据《最高人民法院关于适用

经审理查明，1.原被告双方签订编号为TZ/AZ2014-0286的《电梯安装合同》（未载明落款时间），合同约定原告为被告12台电梯提供安装，合同总价为1234400元，付款方式为原告、被告另行签订房屋抵款协议。

2.原被告双方签订《电梯设备安装工程款抵购房款协议书》（未载明落款时间），协议约定：（1）原告充分知晓“芯通大厦”项目土地性质为科研用地，其物业办理产权最小分割单位为300平米，为满足该物业购房资格，原告须在高新区注册新公司。本协议及安装合同签订后，原告先行电梯安装，待原告办妥新公司注册手续后，原被告双方签订购房合同。（2）经原被告双方共同确认，原告购买房源面积为353.82平米，购房款总计2830560元。上述房源购置款项用于抵付被告应付原告电梯安装工程的款项，经原被告双方审核认定，如电梯工程款小于购房款，则用“银滩”工程项目被告向原告采购电梯的安装工程款项冲抵。

3.原被告双方签订《“芯通大厦”房屋转让合同》（未载明落款时间），约定：（1）被告将“芯通大厦”X号楼X单元X层X号房屋转让给原告，该房屋建筑面积为353.82平米，总价为2820560元，付款方式为原告以在编号为TZ/AZ2014-0286的《电梯安装合同》中所约定的电梯设备抵房款，多退少补。如电梯款不足以支付房款，差款部分原告必须在房产证办理好后的【】内一次性补齐；（2）交付条件为：被告取得《竣工验收报告》《竣工验收备案表》；原告按协议约定付清应付款项；（3）交付期限为：符合交付条件后，被告应当在2015年9月30日前将房屋交付给原告使用。交房时间：具体交房日期以被告在交付期限内通过登报或邮政方式通知原告为准。如遇以下特殊情形，被告可据实予以延期交房：不可抗力因素；执行政府法规、规章等强制性文件、政府禁令、政策变化、政府行为等情形；政府有关部门导致的验收滞后或工程延期。出现上述特殊情形下，被告应该在上述特殊情形结束之日起60日内告知原告。因本条约定的特殊情形发生而耽误的时间不计算在房屋交付时间内，若因此而超过双方约定的交付房屋时间，原告不得据此追究被告逾期交房的违约责任。

4.原告分别于2015年8月10日、2015年11月23日取得案涉10台有机房曳引驱动电梯监督检验报告，于2016年7月25日取得案涉两台自动扶梯与自动人行道监督检验报告。

5.2016年8月31日，原告将前述12台电梯移交给芯通大厦项目总包方。

6.2017年6月15日，原告寄函被告询问：“1.1号楼8楼3号房产何时可移交给我公司使用？2.房产证等相关法律手续及文书何时可进行办理？3.延期交房造成的损失贵公司计划如何补偿？”

7.2017年7月5日，被告回函原告，其上载明：“贵公司2017年6月28日落款的来函，我司已知悉。经我司认真研究，现将相关事宜回复如下:1.芯通大厦已具备使用条件，因此贵司随时可到项目现场办理芯通大厦X号楼X楼X号房屋使用手续，届时我司联系项目物业公司全力协助贵司完成手续办理，贵司除须承担该房屋涉及的物业费、水电费外，无其他费用。2.关于产权登记办理，我司定会遵照相关法律法规及政府政策要求协助贵司办理。鉴于不动产登记政策原因，待项目具备分割条件时，我司会及时办理分割，并抓紧办理贵司该房屋的产权登记事宜。依照不动产登记的相关规定，在该房屋产权分割及产权登记办理时，发生的应付费用，若存在需要贵司承担的，则贵司须向有关部门支付。3.关于芯通大厦项目之前发生的一些问题状况，是由项目合作方严重违约造成的。对此，我司深表歉意，望贵司理解，发生的缘由非我司原因及本意。我司本着互相尊重，真诚解决问题的态度，建议贵司与我司增进沟通，对上述事宜的后续妥善处置尽快形成一致意见，并重新签订补充协议，进而有效解决实际问题，规避双方的风险。”

以上事实，有《电梯安装合同》《电梯设备安装工程款抵购房款协议书》《“芯通大厦”房屋转让合同》、有机房曳引驱动电梯监督检验报告、自动扶梯与自动人行道监督检验报告、电梯移交记录、联络函、回复函、当事人当庭陈述等证据在案佐证。

本院认为，原被告之间因《电梯安装合同》产生债权债务关系，并就该债权债务的清偿方式达成《电梯设备安装工程款抵购房款协议书》，由于原告并无证据证明被告已经取得商品房预售许可证明，且被告在庭审中明确表示未取得商品房预售许可证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。故本院认为，原被告双方签订的《“芯通大厦”房屋转让合同》为无效合同。原被告双方因电梯安装所产生的债权债务关系，可另行提起诉讼，主张权利。

依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告成都市日星电梯有限公司的诉讼请求。

案件受理费减半收取为14722元，由原告成都市日星电梯有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审 判 员　牟治伟

二〇二〇年九月十四日

法官助理　谢明言

书 记 员　陈春梅