吉林省瀚森实业发展有限公司、吉林省建苑设计集团有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）吉01民终2214号 上诉人（原审被告）：吉林省瀚森实业发展有限公司，住所地吉林省长春市南关区大马路2121号。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，吉林行远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吉林省建苑设计集团有限公司，住所地吉林省长春市正阳街4326号。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：***，吉林大华铭***事务所律师。 上诉人吉林省瀚森实业发展有限公司（以下***森公司）与被上诉人吉林省建苑设计集团有限公司（以下简称建苑设计公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2022）吉0104民初6581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年4月3日立案后，依法进行审理。本案现已审理终结。 瀚森公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回建苑设计公司全部诉讼请求，案件受理费由建苑设计公司负担。事实和理由：一审法院事实认定错误、法律适用错误应当依法发回重审或依法改判，理由如下：一、本案未达到付款条件，瀚森公司有权暂不予支付款项，一审法院在认可双方应当先行清算协商制定还款计划后，又在条件未成就下要求瀚森公司支付款项，属于事实认定不清、前后矛盾、法律适用错误。双方制定还款计划是协议明确的付款条件，必要的前置程序。瀚森公司与建苑设计公司签订《房屋租赁合同解除协议》第4条明确要求：“原合同解除后，乙方所拖欠甲方的房租，双方组织相关人员清算，协商制定还款协议”，在一审判决审理查明部分也认可双方约定进行协商制定还款计划，既然合同明确要求双方应当进行协商，建苑设计公司就必须按照约定进行配合协商。还款条件并未成就、还款计划并未双方一致制定的原因不在瀚森公司一方。建苑设计公司在解除的协议签署后，并未按照协议内容与瀚森公司进行协商，甚至瀚森公司在此过程中多次通过微信等方式传达草拟的还款计划内容均没有得到认可；一审庭审中在证据交换环节，瀚森公司在查看建苑设计公司提交证据原始载体“手机微信”时，仍旧能看到瀚森公司发送给建苑设计公司的有关还款的文件，建苑设计公司置之不理，不与瀚森公司进行协商，才导致还款计划无法在双方协商下进行确定，还款条件一直并未成就。另外，解除时需要重新清算的原因之一就是建苑设计公司同意对房租减免4个月，当时历经疫情等多方影响瀚森公司是同意在欠付的房租中直接减免4个月房屋租金。判决中和庭审笔录中建苑设计公司均承认有同意减免的事宜，应当属于自认原审法院对此却并未进行核减。综上，明确约定“协商清算后制定还款计划”是对付款条件的约束，建苑设计公司拒绝***公司进行沟通，甚至对瀚森公司的草拟内容不予回复，因建苑设计公司的原因造成没有进行协商的，不能将没有达成协议归责***公司，更不能视为付款条件成就。瀚森公司暂不支付款项有合同依据，一审法院在此条款上的认定前后矛盾。二、一审法院以双方签订房屋租赁解除协议的日期作为利息起算时间没有任何事实和法律依据，属于法律适用错误。首先，最后一份具有双方签章的文件为《房屋租赁解除协议》，而该协议中并未约定任何还款的金额、时间等，应当认定双方对于还款时间未明确约定，假设按照原审法院认定金额的进行支付，建苑设计公司主张支付仅是通过诉讼进行主张，应当以起诉立案的日期认定利息起算时间。其次，一审法院以《补充协议》内约定的金额和《解除协议》的时间认定欠付本金和利息起算时间，却没有审查到在双方最后一份文件中已经以明确约定的“原合同解除后，乙方所拖欠甲方的房租，双方组织相关人员清算，协商制定还款协议”更改了前一份双方文书中关于还款金额的约定，事实上因解除时发生房租减免等新情况，必须对此重新核算并制定协议才能符合事实。三、原审法院对于欠付金额的认定错误，案件事实认定错误。瀚森公司提交的证据《交接事项函》中，明确说明建苑设计公司同意减免4个月房屋租金的事宜，减免租金基数按照310万元一年计算，4个月租金共计扣减租金共计1033333.3元；庭审和判决中对建苑设计公司当庭承认有减免4个月房屋事实进行了记录，建苑设计公司当庭陈述的不利于己方的内容属于自认，自认的内容***公司出示的证据、主张一致的，原审法院应当予以采信。实际上，解除时因历经多次疫情冲击和实体业经济状况下降，解除租赁关系时建苑设计公司与瀚森公司已经就减免4个月房租进行了确认，瀚森公司口头要求协商未得到任何回复后，就此制作了新的欠付金额表格和《交接事项函》，希望能够推进双方协商制定还款计划的事宜。所以，无论是否认可付款条件成就等问题，请求二审法院在审理中对已经成为自认、承认应当减免的金额在欠付款项。 针对瀚森公司上诉请求，建苑设计公司二审辩称：1.瀚森公司上诉状陈述没有达到付款条件、还款计划是付款必要的前置条件的上诉理由无合同及法律依据，双方签订的房屋租赁合同及补充协议对租赁房屋房租的交付时间约定清晰明确，不存在瀚森公司所述未达到付款条件问题。还款计划是给付租金的前置条件是无稽之谈，无依据。瀚森公司所谓解除协议签订后，建苑设计公司不***公司协商拖欠房租还款事宜的上诉理由属于枉顾事实，违背生活常理，本案事实是建苑设计公司作为债权人在瀚森公司房租租赁期间和租赁关系解除后多次找瀚森公司催要拖欠房租，瀚森公司避而不见无故推脱提出诸多我方无法接受的无理要求，我方在多次催收无果的情况下才提起诉讼；2.利息起算时间问题，我方认为一审法院利息起算点已经充分照顾到了瀚森公司的利益，并无不妥，虽没有完全保护我方对瀚森公司拖欠租金利息的主张，但我方本着尽快收回拖欠租金没有对此问题进行主张；3.建苑设计公司确实曾口头答应在一定的条件下对瀚森公司拖欠租金进行部分减免，但不是无条件的进行减免部分租金，而是要求瀚森公司在合理的时间内结清拖欠租金的情况下才可以考虑予以减免部分租金，因瀚森公司一味坚持无理要求没有满足我方减免租金的条件，所以我方不构成减免部分租金的自认，综上一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 建苑设计公司一审提出诉讼请求：一、判***公司给付拖欠房屋租金795.24万元，并承担租金应付之日起至实际给付之日同期银行贷款利息。二、本案受理费等诉讼费用***公司承担。 一审法院经审理查明：吉林省建苑设计集团有限公司（以下简称建苑设计公司）与被告吉林省瀚森实业发展有限公司（以下***森公司）双方分别作为甲、乙方于2008年11月18日签订了《房屋租赁合同》一份，约定：“甲方出租给乙方的房屋位于吉林省长春市朝阳区人民大街1633号位置；该房屋租赁期自起租日起至结束日止共计十五年，即自2009年5月1日起至2024年4月30日止；年租金按每五年递增的方式分别约定为：2009年5月1日至2014年4月30日叁佰陆拾万元整（3600000.00元）；2014年5月1日至2019年4月30日肆佰万元整（4000000.00元）；2019年5月1日至2024年4月30日肆佰肆拾万元整（4400000.00元）。乙方自起租日起，租金按季度上打租的方式提前15天，即乙方分别于4月15日、7月15日、10月15日、1月15日向甲方缴纳下季度房租金，甲方收款后应及时向乙方提供发票。乙方若拖欠租金达15日或经甲方书面催交仍拒不缴纳租金的，甲方有权解除合同，收回租赁房屋，如造成甲方损失，乙方应负赔偿责任。甲、乙任何一方如有违反合同上述各条款的规定，除了按合同有关条款履行以外，守约方有权单方解除合同，并要求违约方赔偿给守约方由此造成的一切损失。2017年11月6日，建苑设计公司（甲方）与瀚森公司（乙方）签订《补充协议》，约定甲乙双方在履行2008年11月18日签订的《房屋租赁合同》过程中，截止2016年末乙方已拖欠甲方房租金430万元，并提出降低房租等诉求，达成该补充协议：“自2017年1月1日起，年租金人民币310万元整，2017年租金于2017年12月15日前支付，以后每年房租金支付方式为每年1月15日前支付一季度租金80万元，每年4月15日前支付二季度租金80万元，每年7月15日前支付三季度租金80万元，每年10月15日前支付四季度租金70万元。乙方所欠租金430万元分五年还清，2018年12月15日前还90万元，2019年12月15日前还90万元，2020年12月15日前还90万元，2021年12月15日前还80万元，2022年12月15日前还80万元。本协议为2008年11月18日所签订的《房屋租赁合同》的补充，与《房屋租赁合同》具有同等法律效力，涉及《房屋租赁合同》相应条款按本协议履行，未涉及到条款仍按《房屋租赁合同》履行。如乙方未如期支付房租金，逾期一季度或未按约定偿还欠款，甲方将追究乙方的违约责任，乙方承担包括但不限于乙方对甲方应付的到期房租和到期应偿付的全部欠款及欠款利息。2021年7月14日，建苑设计公司与瀚森公司签订《房屋租赁合同解除协议》，约定经双方协商于2020年9月1日起解除双方于2008年11月18日签订的《房屋租赁合同书》及2017年11月6日签订的《补充协议》。瀚森公司须于2020年9月1日前将租赁房屋退回给甲方，同时将租赁房屋的物业管理移交给甲方指定的物业管理公司。原合同解除后，瀚森公司所拖欠的房租，双方组织相关人员清算，协商指定还款计划，在此期间建苑设计公司一直保留通过法律追究瀚森公司违约责任的权利。庭审中原告自认曾口头答应被告，若被告立即给付拖欠全部租金，予以考虑为被告减免4个月租金。根据《补充协议》约定，瀚森公司所欠租金430万元分五年还清，截止到2018年年末瀚森公司依据《补充协议》偿还瀚森公司欠付租金90万元，仍欠340万元尚未偿还；2019年1月1日-2019年12月31日被告应付租金310万元，实缴160万元，当年欠款租金150万元；经原告自认2020年前8个月被告欠付租金金额为206.67元；按照建苑设计公司与瀚森公司签订《房屋租赁合同解除协议》，约定经双方协商于2020年9月1日起解除双方于2008年11月18日签订的《房屋租赁合同书》及2017年11月6日签订的《补充协议》，被告在庭审中自认租赁合同解除前曾预收取转承租户租金98.57万元。 一审法院认为：《房屋租赁合同书》《补充协议》《房屋租赁合同解除协议》系原、被告双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。根据《补充协议》约定，瀚森公司所欠租金430万元分五年还清，截止到2018年年末瀚森公司依据《补充协议》偿还瀚森公司欠付租金90万元，仍欠340万元尚未偿还；2019年1月1日-2019年12月31日被告应付租金310万元，实缴160万元，当年欠款租金150万元；经原告自认2020年前8个月被告欠付租金金额为206.67元，上述款项共计696.67万元。瀚森公司主张原告曾承诺为其减免4个月房租，但未能提供相关证据，建苑设计公司自认曾口头答应被告，若被告立即给付拖欠全部租金，予以考虑为被告减免4个月租金，现被告未给付原告拖欠租金，故对瀚森公司主张减免4个月房租的主张本院不予支持，被告瀚森公司应按约定给付原告欠付房屋租金696.67万元。关于原告主张被告给付其预收取转承租户租金98.57万元，双方此前对此并无约定，且其为被告与其他租户之间的租赁关系，与本案并非同一房屋租赁合同关系，故对原告主张被告给付转承租户租金98.57万元的诉讼请求本院不予支持。关于利息，瀚森公司未按约定给付租金，已构成违约，给建苑设计公司造成资金占用损失，该房屋已于2020年9月1日已倒出，现双租赁合同已解除，应就696.67万元的欠款本金支付利息。利息应以696.67万元为基数，按照双方于2021年7月14日签订房屋租赁合同解除协议日期起予以保护较妥，并按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至给付完毕时止。综上所述，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吉林省瀚森实业发展有限公司于本判决生效后立即向原告吉林省建苑设计集团有限公司支付拖欠的房租6，966，700.00元及利息（以6，966，700.00元为基数，自2021年7月14日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至给付完毕时止）；二、驳回原告吉林省建苑设计集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67,647.00元，减半收取计33,734.00元，由原告吉林省建苑设计集团有限公司负担3,450.00元，被告吉林省瀚森实业发展有限公司负担30284.00元。 本院二审查明的事实与一审基本一致。 本院认为：瀚森公司上诉称建苑设计公司口头承诺减免四个月租金，但建苑设计公司一、二审中均称其答应减免租金的存在瀚森公司及时结清所欠租金的前提条件。现瀚森公司未能及时支付租金，一审认定减免租金的前提条件未成就，未予减免并无不当。至***公司二审中所称存在疫情不可抗力导致其未能及时支付租金，因瀚森公司在疫情发生前已经存在欠付大额租金的情形，故瀚森公司主张不能成立，本院不予支持。一审认定瀚森公司应支付的租金数额正确，应予维持。至于租金利息起算时间，2021年7月14日双方签订解除协议，明确瀚森公司欠付租金，故一审认定租金利息自此起算亦无不当。至***公司上诉主张双方未清算、未制定还款计划，租金给付条件未成就。因双方虽协商进行清算制定还款计划，但清算制定还款计划并非欠付租金给付的前提条件，双方协商不成，瀚森公司以此为由主张租金给付条件未成就，不能成立，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费60568元，由上诉人吉林省瀚森实业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有义务当事人应当按期履行全部义务。执行案件立案后，本条内容即为执行通知，被执行人应当如实申报财产。对自动履行义务的，依当事人申请出具履行证明或推送纳入社会信用服务平台给予正向激励。对逾期未履行或拒绝履行义务的，将依法采取限制高消费。纳入失信名单、限制出境、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。享有权利当事人应当在法定期限内申请强制执行，并积极提供可供执行财产线索。 审判员　　*** 二〇二三年四月二十日 书记员　　***