某某与日照某某建设工程有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

山东省日照市东港区人民法院 民事判决书 (2023)鲁1102民初12600号 原告：***，男，汉族，居民，住山东省邹平市。 委托诉讼代理人：***，山东名律律师事务所律师。 被告：日照某某建设工程有限公司，住所地日照市。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，山东帷幄律师事务所律师。 第三人：日照某某房地产开发有限公司，住所地日照市东港区。 法定代表人：刘某。 原告***与被告日照某某建设工程有限公司、第三人日照某某房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2023年10月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***、被告日照某某建设工程有限公司的法定代表人***、第三人日照某某房地产开发有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.请求判令不得查封及拍卖、变卖位于日照市文化路以南、海滨三路以东锦绣文华Ａ区**＃商住楼**号房产;2.请求本案诉讼费由被告日照某某建设工程有限公司承担。事实和理由：日照某某建设工程有限公司诉日照某某房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，经日照市东港区人民法院审理于2021年10月25日作出（2020）鲁1102民初6428号民事判决书，经日照市中级人民法院审理于2022年3月21日作出（2022）鲁11民终3543号民事判决书、于2022年10月19日作出（2022）鲁11民再52号民事判决书，判决日照某某房地产开发有限公司支付日照某某建设工程有限公司39729737.1元。在案件起诉前，日照某某建设工程有限公司对案涉房产予以查封。在执行过程中，原告***对东港区人民法院于2023年3月28日作出的（2022）鲁1102执5355号之十二执行裁定提出书面异议。东港区人民法院于2023年9月4日作出（2023）鲁1102执异115号执行裁定书，驳回了原告***的异议请求。2019年7月31日，原告***与日照某某房地产开发有限公司签订认购协议，约定原告***购买日照某某房地产开发有限公司开发的位于日照市文化路以南、海滨三路以东锦绣文华Ａ区**＃商住楼案涉房产一套。协议签订后，原告***按照约定支付了全部购房款。但因日照某某房地产开发有限公司原因，致使案涉房产未及时办理备案、网签及过户手续。原告***与某某公司签订了合法有效的商品房买卖合同，并支付了全部购房款，案涉房产应归原告***所有，原告***认为不应查封及拍卖、变卖案涉房产。 日照某某建设工程有限公司辩称，不清楚原告购买楼房的情况，被告是基于第三人拖欠工程款进行的财产保全，案涉房屋没有交付，不形成物权的转移，不能够排除执行。 案经送达，第三人日照某某房地产开发有限公司未做陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年1月17日，案外人***通过银行转账向本案第三人账户支付1100000元。同日第三人开具收据两张，其中一张载明“交款单位***，收款方式转账，人民币大写伍拾万元整，收款事由收锦绣文华8-1-1701认购金”，另一张载明“交款单位***，收款方式转账，人民币大写伍拾万元整，收款事由收锦绣文华8-1-1702认购金”。 2019年7月31日，案外人***代本案原告与本案第三人签订认筹协议书，约定原告（乙方）自愿认筹第三人（甲方）开发的**小区**号楼**单元**号房屋，建筑面积约120.74㎡，原单价为4980元／㎡，优惠后单价人民币4680元／㎡，房款计人民币565063元，……乙方须在5日内交齐认购金565063元。甲方以电话形式通知乙方签订《商品房买卖合同》，乙方须在接到甲方电话通知之日起5日内签订《商品房买卖合同》，需要办理贷款手续的将相关贷款手续办理完毕。……乙方在签订本认筹协议书后不得再变更其他买受人名称……本协议经甲乙双方签字或盖章后生效。双方签订《商品房买卖合同》后本认筹协议书自行终止。本认筹协议书一式三份，甲方两份，乙方壹份，均具有同等法律效力。同日，案外人***通过银行转账向第三人支付65063元，备注“付***房款”。第三人开具收据载明“交款单位***，收款方式转账建行，人民币陆万伍仟零陆拾叁元整，收款事由收锦绣文华Ａ8-1-1701认筹金”。 申请执行人日照某某建设工程有限公司与被执行人日照某某房地产开发有限公司建设工程施合同纠纷一案，案前经日照某某建设工程有限公司申请，本院于2020年4月15日作出（2020）鲁1102财保169号民事裁定书，裁定将日照某某房地产开发有限公司所有的位于日照市文化路以南海滨三路以东锦绣文华Ａ区**＃商住楼**号等房产予以查封。 后本院经审理于2021年10月25日作出（2020）鲁1102民初6428号民事判决书，判决：一、日照某某房地产开发有限公司与日照某某建设工程有限公司签订的《工程施工补充协议》、《建设工程施工合同》与2020年4月7日解除；二、日照某某房地产开发有限公司支付日照某某建设工程有限公司工程款39729737.1元，与本判决生效后五日内支付1900万元，与本判决生效后六个月内支付900万元，于本判决生效后十二个月内支付240万元，于本判决生效后十八个月内支付700万元，于案涉工程完成竣工验收后五日内支付100万元，剩余1329737.1元于案涉工程完成综合验收后五日内付清；逾期支付工程款，自逾期之日起，以应付金额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至付清之日；三、日照某某建设工程有限公司有权就其施工的工程折价或者拍卖的价款在39729737.1元范围内优先受偿；四、驳回日照某某建设工程有限公司的其他诉讼请求。一审判决后，双方均不服一审判决，向日照市中级人民法院提起上诉，日照市中级人民法院于2022年3月21日作出（2021）鲁11民终3543号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。日照某某建设工程有限公司不服二审判决，申请再审。日照市中级人民法院于2022年10月19日作出（2022）鲁11民再52号民事判决书，判决：一、撤销日照市中级人民法院（2021）鲁11民终3543号民事判决及日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民初6428号民事判决第二项、第四项；二、维持日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民初6428号民事判决第一项、第三项；三、日照某某房地产开发有限公司支付日照某某建设工程有限公司工程款39729737.1元，于本判决生效后五日内支付32680332.96元（已付款680万元、减养老保险金抵顶数额466290.51元；付至数额占全部工程款46996027.61元的85%）；于案涉工程验收合格、审计、决算后支付工程款5639523.31元（付至总数额97%）；剩余1409880.82元（占总数额的3%），与工程决算完成满2年无质量问题付清；逾期支付工程款，自逾期之日起，以应付款金额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算利息至付清之日；四、驳回日照某某建设工程有限公司的其他诉讼请求。 再审判决生效后，因被执行人未履行判决义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院于2022年11月16日立案执行【案号：（2022）鲁1102执5355号】。在执行过程中，本院于2023年3月1日作出（2022）鲁1102执5355号之十执行裁定书，裁定将被执行人日照某某房地产开发有限公司名下位于日照市文化路以南、海滨三路以东锦绣文华Ａ区**＃商住楼中的1-1701号等房产继续予以查封。查封期限为三年，自2023年3月7日起至2026年3月6日止。本院于2023年3月28日作出（2022）鲁1102执5355号之十二执行裁定书，裁定拍卖变卖被执行人日照某某房地产开发有限公司名下位于日照市文化路以南、海滨三路以东锦绣文华Ａ区**＃商住楼**号等房产。 另查明，2013年8月29日，日照市人民政府向日照某某房地产开发有限公司颁发案涉文化路以南、海滨三路以东地号2-2-23-59号的日东国用（2013）第000708号土地使用权证。2014年7月16日，日照市住房和城乡规划建设委员会向日照某某房地产开发有限公司颁发案涉项目的建设工程规划许可证。2022年8月9日，日照市行政审批服务局向日照某某房地产开发有限公司颁发案涉工程项目的建筑工程施工许可证。2019年8月12日，日照市住房和城乡建设局向日照某某房地产开发有限公司颁发商品房预售许可证，核证记载：“售房单位：日照某某房地产开发有限公司（日）房预售证第201908021号项目名称：锦绣文华Ａ区Ａ08幢……经审查，批准以上所列商品房公开销售”等内容。目前房屋未验收、未备案、未具备交房条件。 2023年10月9日日照市不动产交易登记中心查询结果显示，***在日照市城区规划区范围内无房屋权属登记信息。 本院认为，本案争议焦点为原告对案涉房屋是否享有足以排除执行的实体权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中案涉房屋尚未办理不动产登记，但根据上述规定，通过已查明的事实可以看出案涉房屋权利人为本案第三人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。即案外人要求对登记在被执行的房地产开发企业名下的房屋排除执行必须同时满足上述三方面条件。本案中，案涉房屋被查封于2020年4月15日，原告与第三人之间于2019年7月31日签订的认筹协议书，从协议书内容看，载明了买卖双方名称，也明确约定的所要购买的标的房屋的具体坐落和价格，应视为双方签订了合法有效的书面买卖合同。房款也于2019年7月31日全部付清，虽上述认筹协议为案外人***代签，案款也为***代付，但原告及第三人对案外人的代签代付行为也均予以认可，被告主张该交易系因本案第三人拖欠***名下公司的款项而进行的以房顶账，但未提交证据予以证实，故对被告的该主张本院不予采信。原告本案中也提交了其在日照市规划区范围内无不动产登记的证明，故本案中原告所提交的证据能够证实其满足上述规定中能够排除执行的条件，故原告要求排除对案涉房屋执行的诉讼请求于法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 不得执行日照市文化路以南、海滨三路以东锦绣文华Ａ区**＃商住楼**号房产。 案件受理费9451元，由被告日照某某建设工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省日照市中级人民法院在线提交上诉状。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二四年四月二十八日 法官助理*** 书记员***