某某、日照市润佳建筑工程有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省日照市岚山区人民法院 执行裁定书 (2023)鲁1103执异67号 异议人（案外人）：***，男，1999年5月21日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 申请执行人：日照市润佳建筑工程有限公司，住所地日照市经济开发区清馨家园001幢00单元102室，统一社会信用代码91371100669341923T。 法定代表人：***，经理。 被执行人：山东岚桥地产有限公司，住所地日照市山海天旅游度假区太公二路86号，统一社会信用代码：9137110072925374XQ。 法定代表人：***，总经理。 本院在执行申请执行人日照润佳建筑工程有限公司（以下简称润佳建筑公司）与被执行人山东岚桥地产有限公司（以下简称岚桥地产公司）建设工程合同纠纷一案中，案外人***对执行山东岚桥地产有限公司名下位于日照市东港区××路××路××花园××期××幢××单元××号房产提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人***向本院提出异议请求:请求法院中止对岚桥地产公司名下位于日照市东港区××路××路××花园××期××幢××单元××号房产的执行行为。事实与理由:润佳建筑公司与岚桥地产公司施工合同纠纷一案中，润佳建筑公司依据已生效的（2021）日仲字第0713号裁决书向法院提出执行申请，要求拍卖、变卖岚桥地产公司名下位于日照市东港区××路××路××花园××期××幢××单元××号房产，异议人提出执行异议，请求法院裁定中止执行。异议人为案涉房屋的实际所有权人，润佳建筑公司无权申请拍卖案涉房屋。2019年10月10日，异议人与岚桥地产公司签订了《岚桥花园认购协议书》，约定异议人购买岚桥地产公司桂花园一期12幢3单元802号房屋。异议人于2019年10月10日支付781986元，异议人为上述房屋的实际所有权人。虽然案涉房屋仍然登记于被执行人岚桥地产公司名下，但异议人已支付了全部房款，且房屋已经交付异议人占有，涉案房屋未及时办理过户登记，系因桂花园小区不具办证条件，非因异议人自身过错导致，因此岚桥地产公司仅为名义上登记权利人，对房屋不再享有实质性的权利，其既无权对房屋占有使用，也无权对房屋处分受益，反而负有办理产权过户登记的义务。异议人作为案涉房屋的实际所有权人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条规定：“有下列情形之一的，人民法院应当裁定中止执行。（一）申请人表示可以延期执行的；（二）案外人对执行标的提出确有理由的异议的”，有权申请中止执行，且根据《最高人民法院关于正确适用暂缓执行措施若干问题的规定》第三条的规定：“有下列情形之一的，经当事人或者其他利害关系人申请，人民法院可以决定暂缓执行；执行标的物存在权属争议的”，涉案房屋存在权属争议，也应当暂缓执行。 申请执行人润佳建筑公司称，案涉房屋登记在岚桥地产公司名下，申请执行人的查封合法合理，案外人提出的异议没有对案涉房屋进行登记，没有网签备案。根据《中华人民共和国民法典》第208条规定，不能确定其为案涉房屋的所有权人。案涉房屋的所有权人为岚桥地产公司，应依法驳回案外人的异议。 案外人***针对异议请求提交如下证据：1、岚桥地产公司与***于2019年10月10日签订的《岚桥桂花园认购协议书》，约定***自愿认购岚桥地产公司开发建设的桂花园项目12号楼3单元802室。2、日照东都建筑工程有限公司出具的证明一份，记载日照东都建筑工程有限公司在岚桥地产公司怡海宜家项目的工程款781986用于抵顶***购买的岚桥桂花园12-3-802的房款。3、日照东都建筑工程有限公司出具的收款凭证。4、岚桥地产公司出具的收款凭证一份，记载岚桥地产公司收***岚桥桂花园12-3-802房款781986元。 申请执行人润佳建筑公司质证称,对异议人提交所有证据的真实性、法定性、关联性均不认可，申请执行人并非案涉项目的参与人，申请执行人对此不知情，无法确认其真实性。1、对于认购书，签订认购书只是对房屋的认购，案外人应提供正式的购房合同，现有证据不能证明其已实际购买该房屋；2、对于岚桥地产出具房款的收款凭证，申请执行人申请法院根据凭证形成日期对凭证编号进行核实，以便确认其真实的出具时间；3、对于东都建筑公司出具的收款收据，是工程款抵账应有相应的工程款发票予以佐证，同时质证意见同上述第2点；4、对于东都公司出具将在被执行人处工程款抵顶***购房款的证明，只是单方证明，无法证明***已实际购买房屋；即使上述证据真实，因案外人未对案涉房屋登记办理网签手续，根据《民法典》第二百零八条之规定，不能确定异议人为案涉房屋的所有权人仍为被执行人，以上证据不足以证明案外人和岚桥地产达成了购买房屋的意思表示是真实的，不能排除申请执行人对案涉房屋的查封、拍卖。 经审查，案外人提交的证据由相关公司签字盖章，对于上述证据真实性，本院予以认可。 本院查明，申请执行人润佳建筑公司与被执行人岚桥地产公司建设工程合同纠纷一案，由日照仲裁委员会仲裁,仲裁过程中,润佳建筑公司向日照仲裁委员会提起财产保全,日照经济技术开发区人民法院于2021年9月18日作出（2021）鲁1191财保105号民事裁定书,裁定查封岚桥地产公司名下位于日照市东港区××路××路××花园××期××幢××单元××号房屋。2022年9月7日，日照仲裁委员会依法作出（2021）日仲字第713号裁决书，岚桥地产公司未按照裁决内容履行给付义务，润佳建筑公司向日照市中级人民法院申请强制执行，日照市中级人民法院作出（2022）鲁11执727号执行裁定书，裁定将该案件指定由日照市岚山区人民法院执行，本院列案号为（2023）鲁1103执221号。2023年8月16日，本院作出（2023）鲁1103执221号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。 另查明，2019年10月10日，日照东都建筑工程有限公司出具证明一份，记载日照东都建筑工程有限公司在岚桥怡海宜家项目的工程款781986元用于抵顶***购买岚桥桂花园12-3-802的房款。2019年10月10日，山东岚桥地产有限公司与***签订《岚桥桂花园认购协议书》，约定***自愿认购岚桥地产公司开发建设的桂花园项目12号楼3单元802室,同日,岚桥地产公司出具收款凭证,记载收***岚桥桂花园12-3-802房款781986元。 本院认为，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的,可以依照法律规定,向执行法院提出异议。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定高价款的百分之五十。以上规定了无过错不动产买受人可以排除金钱债权人执行的三个条件，只要有一个要件不符合则不能排除金钱债权的强制执行。本案中，案外人***与被执行人岚桥地产公司签订的房屋认购协议书实质上是以房抵债协议，双方签订以房抵债协议的目的在于清偿债务，债权人并非为了生活、居住需要购买房屋，而房屋买卖合同属于双务有偿合同，出卖人以转让房屋所有权取得转让对价，买受人的目的则在于购买房屋满足生活所需，以房抵债和房屋买卖合同的签订在内容和目的上存在本质区别。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条保护的对象是无过错买受人，之所以规定其权利优先于其他债权人，也是基于买受人为取得房屋所有权而签订房屋卖合同，符合物权期待权保护的内容。因此仅依据以房抵债协议，并不足以排除另一个金钱债权的执行。故，案外人***的异议请求无法律依据，对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，本院对案外人***的异议请求不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第四百六十五条、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，裁定如下： 驳回异议人***的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 人民陪审员*** 二〇二三年十月二十日 法官助理*** 书记员***