武汉银楚星科技开发有限公司与湖北鑫英泰系统技术有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院 民事判决书 （2014）鄂武东开民一初字第00603号原告：武汉银楚星科技开发有限公司，住所地武汉东湖开发区关山二路楚天激光工业园。法定代表人：***，该公司董事长。委托代理人：***，湖北英达律师事务所律师。委托代理人：***，湖北英达律师事务所律师。被告：湖北鑫英泰系统技术有限公司，住所地武汉市洪山区武珞路717号兆富国际大厦2109室。法定代表人：***，该公司总经理。委托代理人：***，湖北多能律师事务所律师。委托代理人：***，湖北多能律师事务所律师。原告武汉银楚星科技开发有限公司（以下简称：银楚星公司）诉被告湖北鑫英泰系统技术有限公司（以下简称：鑫英泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月23日立案受理后，依法由审判员***独任审判，于2014年6月18日公开开庭进行了审理。庭审后，双方当事人向本院书面申请庭外和解期限九个月，因未能达成和解协议，本院于2015年3月6日第二次开庭审理。原告银楚星公司的委托代理人***、***，被告鑫英泰公司的委托代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银楚星公司诉称：2012年9月25日，原、被告签订一份备案号为湖120249151的《武汉市商品房买卖合同》，合同第六条付款方式及期限中约定：买受人以贷款方式按期付款。合同附件六《合同补充协议》中特别约定：1、买受人必须在《武汉市商品房买卖合同》签订5日内办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条之约定承担逾期付款的违约责任。上述合同签订后，被告并未在此后的5日内办理完毕银行按揭申请手续，而是直至2012年11月8日才与汉口银行股份有限公司洪山支行签订《固定资产借款合同》。根据合同第七条的约定，被告应以690000元为基数，按照每日万分之三的标准（合同约定的日万分之0.5标准过低），支付违约金16767元。现诉请法院判令：被告支付违约金16767元并承担本案诉讼费用。被告鑫英泰公司辩称：1、该合同条款是附条件的民事行为，根据《民通意见》第75条，该条款是无效的，因为这是不可能发生的，我方咨询过汉口银行办理贷款的基本流程，首先需要20-30个工作日进行资信调查，资信调查结束后才能办理贷款手续，因此5日内办理完毕银行按揭手续是不可能完成的；2、即使5日内能够办理完毕银行按揭申请手续，违约金的起算点也是不正确的，签订合同的时间是9月25日，往后推5天届满日正好遇到七天的国家法定假期，起算点应从10月8日开始至申请贷款行为发生时止；3、关于违约金的计算标准，合同约定的标准为日万分之0.5，原告主张日万分之三没有法律依据。经审理查明，原告银楚星公司（出卖人）与被告鑫英泰公司（买受人）于2012年9月25日签订《武汉市商品房买卖合同》一份（合同编号为湖120249151），由被告鑫英泰公司购买原告银楚星公司开发的位于武汉东湖新技术开发区光谷大道3号激光工程设计总部（一期）研发楼03幢9层3号房屋，房屋（预测登记）建筑面积207.92平方米，每平方米单价6717.50元，总金额1396703元。合同第六条约定买受人以贷款方式付款。第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。买受人愿意继续履行合同的。经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。附件六《合同补充协议》第4条对采用银行按揭方式付款的，约定买受人必须在《武汉市商品房买卖合同》签定5日内办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条之约定承担逾期付款的违约责任。合同第十一条还约定，如果出卖人逾期交房，违约金按已交付房价款的日万分之0.5计算。合同签订后，被告鑫英泰公司向原告银楚星公司交付首付款706703元，并于2012年11月8日与案外人汉口银行股份有限公司洪山支行签订《固定资产借款合同》，由被告鑫英泰公司向银行贷款690000元支付余下购房款。以上事实，有《武汉市商品房买卖合同》、《固定资产借款合同》及双方当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：原告银楚星公司与被告鑫英泰公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行义务。被告鑫英泰公司在支付首付款706703元后，余款690000元通过向银行贷款方式支付。根据《合同补充协议》第4条约定，被告鑫英泰公司必须在《武汉市商品房买卖合同》签定5日办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议）。但被告鑫英泰公司直到2012年11月8日才与银行签订借款合同，违反了合同约定，应当按照合同约定承担违约责任。被告鑫英泰公司所称银行办理贷款的流程问题，属于被告鑫英泰公司与银行之间的合同关系，根据合同的相对性原则，原、被告之间所签订的合同应当严格按照约定履行，上述约定并不是附条件的民事行为，银行办理贷款流程亦不构成当事人违反合同约定的法定抗辩事由，故对于被告鑫英泰公司的上述辩解意见，本院不予支持。关于逾期时间的计算问题。双方于2012年9月25日签订《武汉市商品房买卖合同》五日内即9月30日前签署抵押贷款合同，9月30日并不是法定节假日，故对于被告鑫英泰公司认为应当自2012年10月8日起算违约时间的辩解意见，本院不予支持。被告鑫英泰公司应自房屋买卖合同签订第六日即2012年10月1日起承担逾期付款责任，至2012年11月8日共计39天。关于合同约定的逾期交房违约金是否过低的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人在合同中约定了违约金的，应从其约定；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加。本案中，《武汉市商品房买卖合同》约定逾期交房违约金为已付房款日万分之零点五，此项违约金比例与买受人逾期付款时应付的违约金比例一致，双方权利义务对等。因此，被告鑫英泰公司应按合同约定的比例即日万分之零点五向原告银楚星公司支付逾期付款违约金。对于原告银楚星公司要求按日万分之三计算损失赔偿的请求，本院不予支持。综上，被告鑫英泰公司应向原告银楚星公司支付逾期付款违约金1345.50元（690000元×0.00005／天×39天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告湖北鑫英泰系统技术有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉银楚星科技开发有限公司支付逾期付款违约金1345.50元；二、驳回原告武汉银楚星科技开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费219元减半收取109.50元，由原告武汉银楚星科技开发有限公司负担84.50元，被告湖北鑫英泰系统技术有限公司负，25元（此款原告武汉银楚星科技开发有限公司已垫付，被告湖北鑫英泰系统技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告武汉银楚星科技开发有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员***二〇一五年三月九日书记员***