河南省某某建筑安装有限公司与某某、王某等案外人执行异议之诉二审民事判决书

河南省新乡市中级人民法院 民事判决书 （2024）豫07民终2805号 上诉人（原审被告、申请执行人）：河南省某某建筑安装有限公司，住所地长垣市。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，河南百典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，河南律冠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：***，男，1954年6月28日出生，汉族，住河南省长垣县。 被上诉人（原审原告、案外人）：***，女，1968年10月7日出生，汉族，住河南省长垣县蒲西区6号。 被上诉人（原审原告、案外人）：***，男，1964年2月12日出生，汉族，住河南省长垣县蒲西区。 被上诉人（原审原告、案外人）：***，女，1955年12月15日出生，汉族，住河南省长垣县蒲西区。 委托诉讼代理人：***，系***之子。 以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：***，河南黄池律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：河南某某工程有限公司，住所地河南省长垣市蒲西区。 法定代表人：***。 原审第三人（被执行人）：***，男，1963年4月11日出生，汉族，住河南省长垣市蒲西区。 原审第三人（被执行人）：***，女，1957年2月25日出生，汉族，住河南省长垣市蒲西区。 第三人（被执行人）：***（已死亡）。 上诉人河南省某某建筑安装有限公司（以下简称某甲公司）因与被上诉人***、***、***、***、原审第三人河南某某工程有限公司（以下简称某乙公司）、***、***（已故）、***案外人执行异议之诉一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称一审法院）（2023）豫0702民初11668号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人某甲公司委托诉讼代理人***、***，被上诉人***、***、***、***及其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。经本院依法传唤，原审第三人某乙公司、***、***未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某甲公司上诉请求：1、依法撤销一审判决中的第一项（金额1924379元），改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案的上诉费用由被上诉人和第三人承担。事实和理由：一、一审法院对部分案件事实在无任何证据证明的情况下,直接予以认定错误。一审法院直接认定案涉房产为***和***于2001年共同开发，但该案件事实被上诉人无任何证据能证明。相反，案涉房产均登记在***一人名下，完全能证实案涉房产为***所有，而一审法院在被上诉人无任何证据来证明的情况下，直接认定该事实违法，该部分事实认定错误。二、一审法院对相关证据的认定，违反法律证据规则和证据的证明效力相关规定，明显偏袒被上诉人。1、一审法院认定的被上诉人与***之间建立了真实买卖关系，所依据的仅有被上诉人***一人提供的书证《房地产转让协议》及各被上诉人提交的书证交款通知和交款票据。被上诉人提交的上述证据均为书证，根据证据的相关规定，当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。本案中，被上诉人除***提供了《房地产转让协议》原件，以及***、***签名的收款收具有部分原件外，被上诉人提交的其他书证均为复印件，但一审法院对此书证根本未询问来源、未要求被上诉人提供原件，而是直接认定其真实性，违反法律规定，依法应予以排除。2、被上诉人提交的交款单，部分由***和***两人出具，部分由***和***单独出具，交款单上并未全部注明是收取的被上诉人所购某房屋房款，且只有少数有***的指印，因案涉房产无证据证明是***和***共同开发，且某甲公司有相反证据证明案涉房产归***所有，因此由***向被上诉人出具的收款单不能证明是案涉房产的房款。因被上诉人不能准确陈述所购房屋面积、价款，因此***所出具的收款单也不能完全证明是被上诉人支付的案涉房产的房款。但一审法院不顾某甲公司的正当抗辩理由（某甲公司综合被上诉人提交的证据，合理认为***为融资，让***以卖房为由向被上诉人借款），直接推断认定为案涉房款，直接认定该证据的真实性，明显偏袒被上诉人。被上诉人提供的实际占有案涉房产的证据，大部分为被上诉人单方制作的收取租金的微信聊天记录和其他书证，一审法院对被上诉人提交的该证据未按照证据规定要求被上诉人提供原始载体，便直接予以认定，明显违反法律规定，依法应予以排除。被上诉人共同提供西关村村委会出具的《证明》，以及***提供的长垣县应急管理局出具的《证明》，证明被上诉人占有使用的事实，但被上诉人提供的此两份证明均只有单位盖章，无单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，依法不应作为认定案件事实的依据。3、被上诉人是否向***主张过变更登记过户的权利，现有证据无法直接证明，但一审法院武断地认定为被上诉人“非因自身原因”，明显偏袒被上诉人。4、***的证人证言，在某甲公司代理人向其提问“与被上诉人什么关系？”赵回答“与***是同学。”再问“怎么了解的案件事实？”赵回答说“是听***说的”。根据证据规定，一审法院对***的身份以及其证人证言中对案件事实的认知来源不作任何审查，直接予以认定违反法律规定，依法应予以排除。5、***作为案件非常重要的当事人之一未参加庭审，被上诉人却提供***证实“案涉房屋归被上诉人所有”的电话录音，一审法院无视被上诉人、***与案件的关系，直接对其真实性认可，明显偏袒被上诉人。三、一审法院无视某甲公司提出的被上诉人与***所签订的合同根本未成立，无视某甲公司依据合法有效的买卖合同依法取得了案涉房产的抵押权，无视被上诉人提供证据的真实性、合法性、关联性，一味偏袒被上诉人，且在判决书中认定“某甲公司在办理贷款业务时负有对抵押物进行审慎核查的法定义务”的观点，直接作出不符合案件事实和法律规定的判决，依法应予以撤销。综上，被上诉人提起的执行异议之诉完全不符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。请求依法予以改判。 ***、***、***、***答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉的理由均不能成立。理由如下：一、答辩人提供的房屋买卖协议、收到条、证明条、房租支付记录、电费缴费记录、现场照片、村委会证明等各项证据能够相互印证，形成完整的证据链，***为四答辩人出具证明，***家属也在一审开庭中当庭认可，能够充分证实房产归四答辩人所有，根本不存在上诉人诉称的一审法院就案件事实无任何证据的情况下直接认定的情况，一审法院综合全案证据予以认定客观公正，合理合法。二、一审法院对本案证据的认定完全符合证据规则和证据证明效力的规定，本案并非只有***提供了原件，***提供了与***购买协议原件、且***、***均提交了收到条、证明条、房租支付记录、电费缴费记录、现场照片、村委会证明等多项证据，符合证据的三性特征，充分证实了房产归属事实。关于上诉人提出的涉案交款系借款融资的问题，在***与***出具的证明与收条相关手续中明确系购房款，且房屋已经交付，四答辩人已经使用长达二十余年，上诉人的抗辩根本不能成立。关于原始载体问题，一审经历两次庭审，四答辩人均到庭参加诉讼，收取租金的转账记录与聊天记录就在手机中随时可以查看，但在庭审中上诉人代理人没有要求查看，直接质证，仅系其自身问题，上述证据真实合法有效。关于西关村委会出具的证明与长垣市应急管理局出具的证明，在庭审中答辩人已明确表示随时可以向法庭提供负责人姓名和联系方式，证据真实有效，依法应予采信。关于房屋过户问题，根据答辩人与***录音及***出具的证明可知，答辩人一直在催促办理房产证，但***与***一直推脱，这一点在庭审中***家属也当庭表示认可。关于***证言，其证言内容与西关村村委会证明能够相互印证，依法应予采信。关于***录音，***出具的书面证明、收到条、证明条及***家属的当庭陈述可知，涉案房产系其与***共同开发，真实有效，一审法院予以采信客观公正。三、本案中，答辩人在2002年占有使用案涉房产时间均早于抵押权设立时间2014年12月9日。物保债权人通过审查，完全可以防控购房人权利优先性所带来的信用风险。某某支行未对案涉房屋产权进行全面调查即办理抵押权登记，未尽到金融机构在审批、发放贷款时合理的审慎审查义务，存在明显过错，某甲公司作为当前债权人，应当承担相应的不利后果。综上所述，在人民法院查封之前，四答辩人作为善意无过错买受人，已签订房屋买卖合同并已实际占有不动产，已支付相应价款，且系非答辩人原因导致未办理过户登记手续，符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的所有条件，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，客观公正，是让普通人民群众在司法案件中感受到公平正义的典范，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 原审第三人某乙公司、***、***未到庭发表意见。 ***、***、***、***向一审法院提出诉讼请求：1、依法撤销（2020）豫0702执4175-1号执行裁定书，立即终止对各原告位于长垣市蒲西区桂陵大道1218号、1220号、1222号、1226号土地房产的执行，不得执行该土地房产并解除对该土地房产的查封；2、确认原告***为长垣市蒲西区桂陵大道1218号土地房产的所有权人，确认原告***为长垣市蒲西区桂陵大道1220号土地房产的所有权人，确认原告***为长垣市蒲西区桂陵大道1222号土地房产的所有权人，确认原告***为长垣市蒲西区桂陵大道1226号土地房产的所有权人；3、本案的案件受理费用由某甲公司负担。 一审法院查明：根据（2020）豫0702民初1555号认定事实为，2015年12月4日，被告某乙公司向上海某某发展银行股份有限公司新乡支行（以下简称某某支行）申请流动资金贷款700万元，贷款期限一年，自2015年12月4日起至2016年1月3日止，按月结息，贷款利率为在贷款发放日的基础年利率4.35%上加收90ＢＰＳ，逾期罚息利率为在原贷款利率基础上加收30%，对未支付的利息按照逾期罚息利率计收复利。被告***、***、***、***、***分别与某某支行签署《最高额保证合同》，约定为某乙公司的贷款提供最高额连带保证责任，保证范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用等。同时，被告***作为***配偶、被告***作为***的配偶、被告***作为***配偶、被告***作为***配偶分别在其配偶签订的合同对应的《关于同意处理共同财产的承诺函》上签字，承诺以夫妻共同财产对上述债务承担清偿责任。另外，被告***、***、***、***又与某某支行分别签署了内容相同的《最高额抵押合同》各一份，主要约定了：被担保的主债权为债权人在2014年12月9日至2017年12月9日期间与债务人某乙公司所办理各类融资业务所发生的债权以及双方约定在先的债权。抵押财产及最高限额分别为：***名下位于长垣县蒲西区**路路**房**，房产证号：房权证长房登字第3**6号，最高额抵押担保金额166万元，其配偶***在《关于同意处理共同财产的承诺函》上签字；***以其名下位于长垣县蒲西区**路路**房**，房产证号：房权证长房登字第3**5号，最高额抵押担保金额146万元，其配偶***在《关于同意处理共同财产的承诺函》上签字；被告***名下位于长垣县桂陵大道东侧的土地使用权，土地证号分别为：长国用（2011）第Ｃ**2号（住宅用地）、长国用（2011）第Ｈ**5、Ｈ**6号（商业用地），及其与其配偶***两人名下位于长垣县新城区**路**路东的房地产，房产证号：房权证长房登字第-**0、-**0号，最高限额分别为：328万元、131万元，其配偶***在《关于同意处理共同财产的承诺函》上签字。上述抵押均办理有抵押登记。上述合同签订后，某某支行向某乙公司发放了700万元贷款。贷款期限到期后，某乙公司未能偿还贷款利息及本金，其余被告也未履行担保责任。2016年11月17日，上海某某发展银行股份有限公司郑州分行（以下简称浦发银行郑州分行）与中国某某资产管理股份有限公司河南省分公司（简称某某河南分公司）签订了《上海某某发展银行不良资产批量转让协议》，受让了浦发银行郑州分行持有的包括某乙公司在内的不良资产债权，并于2016年12月30日在《河南商报》Ａ13版发布了《债权转让暨债务催收联合公告》；2018年4月20日，原告与某某河南分公司、上海某某证券资产管理股份有限公司签订了《债权转让协议》（编号：河南Ｙ16170111-11-24），依法受让了对上述各被告的债权，并于2018年7月17日在《东方今报》Ａ11、Ａ12版发布了《债权转让暨债务催收联合公告》，原告某丙公司依法取得对各被告的债权后。原告向各被告多次催要债权，各被告均未履行还款义务。截至2020年2月20日，尚欠借款本金、罚息、复利共计8790325.67元未偿还，各保证人亦未履行保证义务。某某资产河南分公司因与某丁公司、***、***、***、***、***、***、***、***、***金融借款合同纠纷诉至该院。2020年6月9日，该院作出（2020）豫0702民初1555号民事判决，判令某乙公司偿还某某资产河南分公司借款本金7000000元及截止到2020年2月20日的利息、罚息、复利1790325.67元，共计8970325.67元（2020年2月20日之后的利息、罚息、复利按照合同约定计算至实际清偿之日），***、***、***、***、***对上述债务承担连带保证责任，***、***、***、***在其夫妻共同财产范围内对上述债务承担清偿责任。判决生效后，某某资产河南分公司向本院申请强制执行，执行案号为（2020）豫0702执4175号。执行期间，该院作出（2020）豫0702执4175-1号执行裁定，查封***与***共有的位于长垣县新城区**路**路**房**（产权证号：房权证长房登字第-**0、-**0）及***名下位于长垣县桂陵大道东侧三处土地［土地证号：长国用（2011）第Ｃ**2号、长国用（2011）第Ｈ**5、Ｈ**6号］。现***等四人以与***就上述房屋及土地签订有房地产转让协议并已支付相应款项为由提出异议，现案外人***、***、***、***要求基于实体权利排除对该房屋及土地的执行为由起诉某某河南分公司及第三人***、***、***，并在向本院提出异议。该院于2023年9月13日作出（2023）豫0702执异441号执行裁定书，裁定驳回***、***、***、***的异议请求。案外人***、***、***、***对该裁定不服，于2023年9月27日向该院提起案外人执行异议之诉网上立案，该院在2023年10月16日受理并立案。经审查，***、***、***、***作为案外人对某某河南分公司申请查封涉案房屋提出异议，但在执行期间，某某河南分公司与某甲公司签订债权转让协议，已变更某甲公司为本案的申请执行人，四原告应当以变更后的某甲公司为被告主张权利，故该院于2023年11月22日作出（2023）豫0702民初9782号裁定书，驳回其起诉。随后，***、***、***、***于2023年12月8日立案后，以某甲公司为被告向该院提起了案外人执行异议之诉。 （2020）豫0702执4175-2号执行裁定书显示，某甲公司于2022年3月17日向该院申请变更为该案的申请执行人，并提供了2021年11月30日某某资产河南分公司与某甲公司签订债权转让协议及2021年12月18日该笔债权的债务人收到债权转让通知书的公告及邮寄送达回执。该裁定为变更某甲公司为（2020）豫0702执4175号案件的申请执行人。 本案查明，案涉房产是***和***于2001年共同在长垣县某某厂土地上开发建造的五户临街楼房，地址位于长垣县桂陵大道东侧（农行对面），上述房屋虽没有办理不动产权证，但在2002年时二人以每平方1400元的价格向***等人进行出售。 一、2002年11月15日，因***向***、***所购房产已完工，***、***向其发布交款通知如下：房屋建筑面积314.73㎡，平方造价1400元，合款440622元，宝和顶20000元，过道上二三层面积126.91㎡，平方造价580元，合款73607元，宝和顶20000元，围墙896元，院内地面500元，摊下水道路面款2199.88元，摊楼前地面款1552.9元，累计合款559378.58元，望接到通知5天内把款交齐（可暂扣1.5万元，此扣留款在各种手续办妥后一次付清）。2002年11月20日，***（甲方）与***（乙方）签订《房地产转让协议》一份，主要约定：今有***土地一块，南方长6.7米，东西长15米，计100.5㎡楼房一座，建筑面积441.64㎡，经双方协商，同意转让给***先生，特立此协议，此协议双方签字生效。另注：实际土地长度东西20米，南北长度6.7米，由***同意办证。***与***在该协议上签字。根据***出具的案涉房屋面积图显示，北四户为建筑面积为314.73㎡，单价为1400元／㎡，合款为446022元，宝和顶20000元，围墙896元，下水道路面款2199.88元，院内地面500元，楼前方砖1552.9元，四户过道上二三层建筑面积为176.91㎡，单价为1400元／㎡，合计为73607.8元，宝和顶20000元，本户累计为559378.58元。 协议签订前后，***分批次向***、***支付房款，***、***向其开具收款证明，分别为：2001年8月29日收到50000元，2002年3月1日收到50000元，2002年3月21日收到80000元，2002年4月3日收到40000元，2002年4月4日收到10000元，2002年5月2日收到90000元，2002年7月15日收到70000元，2002年11月24日收到140000元。以上共计530000元。 2002年11月20日开始至今，***在长垣市蒲西区**道**号房**处经营***照相馆。2008年1月7日登记名称为长垣县淑英数码摄影服务部，经营者为***的爱人***，但店铺招牌一直使用的是***照相馆。河南省长垣市某某村民委员会出具《证明》对上述事实予以确认。 二、2002年3月2日，***（乙方，代购人）与***、***（甲方，预售方）就乙方认购甲方建设路中段东侧临街商品房事宜了签订《建设路中段东侧临街房预售合同书》。根据***出具的案涉房屋面积图显示，北三户为建筑面积为318.59㎡，单价为1400元／㎡，合款为446026元，宝和顶20000元，围墙896元，下水道路面款2199.88元，院内地面500元，楼前方砖1552.9元，打井500元，合计为471674.78元。协议签订前后，***分批次向***、***支付房款，***、***向其开具收款证明，分别为：2002年3月3日收到现金200000元，2002年4月13日收到200000元，2002年12月13日收到40000元。以上共计440000元。 2006年12月26日，***（甲方）与***即***的曾用名（乙方）签订了《买卖协议》，约定今有甲方建设路路东（农行对过）南邻***，某某厂、北临***处商业住房一套，以480000元人民币房屋产权出售于乙方，乙方以土地证暂扣30000元人民币，土地证办出后，返还原建房人全部余款30000元。当天，***向***支付450000元房款，***为其开具收到条。自2008年开始，***父亲***在长垣市蒲西区桂陵大道1220号房产开始经营长垣县经典酒业经营部。后***父亲去世后，***又将该房产租赁给少华汽车配件使用。河南省长垣市某某村民委员会出具《证明》对***占有使用事实予以确认。 三、2002年11月20日，***购买***房产，根据***出具的案涉房屋面积图显示，北二户为建筑面积为318.59㎡，单价为1400元／㎡，合款为446026元，宝和顶20000元，围墙896元，下水道路面款2199.88元，院内地面500元，楼前方砖1552.9元，打井500元，合计为471674.78元。***分批次向***、***支付房款，***、***向其开具收款证明，分别为：2001年10月25日收到200000元，2002年4月30日收到100000元，2002年7月24日收到50000元，2002年10月26日收到50000元，2002年11月22日收到40000元。以上共计450000元。 2002年开始至今，***将长垣市蒲西区桂陵大道1222号房产对外进行出租。河南省长垣市某某村民委员会出具《证明》对上述事实予以确认。 四、2002年11月15日，因***即***爱人向***、***所购房产已完工，***、***向其发布交款通知如下：房屋建筑面积321.51㎡，平方造价1400元，合款450114元，宝和顶20000元，围墙1400元，摊下水道路面款2199.88元，摊楼前地面款1552.9元，打井款500元，累计475566.78元，望接到通知5天内把款交齐（可暂扣1.5万元，此扣留款在各种手续办妥后一次付清）。交款通知前后，***分批次向***、***支付房款，***、***向其开具收款证明，目前提供的收到条分别为：2001年6月20日收到100000元，2002年4月10日收到20000元，2002年5月5日收到60000元，2002年9月20日收到60000元，2002年11月4日收到50000元，2004年4月10日收到20000元。 2002年开始至今，***和其子***将长垣市蒲西区桂陵大道1226号房产对外进行出租。其中2003年***将房屋出租给长垣应急管理局。河南省长垣市某某村民委员会及长垣应急管理局出具《证明》对占有使用事实予以确认。 另查明，长垣县人民政府于2011年11月29日向***颁发了坐落于桂陵大道东侧的土地使用权证，土地使用权证号为：长国用（2011）第Ｃ**2号。2014年12月12日，***、***为某某支行办理抵押登记。 一审法院认为，执行异议之诉案件的审查范围及重点应是当事人之间的实体权利之争，即案外人对执行标的是否享有实体权利，该权利是否能够排除强制执行。故本案的审查重点是案外人***、***、***、***对涉案涉房屋是否享有实体权利，该权利是否能够排除强制执行。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”只有案外人能证明完全满足上述规定全部要件才能确认享有排除执行的权益。本案中，首先，***、***、***、***虽然并未与***签订《商品房买卖合同》，但是根据他们提供的《房地产转让协议》、交款通知和交款票据可以综合认定双方从2002年左右均就建立起真实买卖关系，早于该院查封时间。其次，***、***、***、***虽未提交其直接向***及***转账支付房款的凭证且部分收到条因遗失无法向法院提供，但考虑到该房屋购房时年代久远，当时的支付方式和当地的交易习惯，且案涉房屋已占有使用多年而某戊公司、***等从未主张自己权利的情况。结合***、***、***、***向该院提交的***及***向其出具的收到条，其购买案涉房屋后向外出租的租赁合同等证据可以形成完整的证据链条，证明***、***、***、***早于抵押即实际占有或对外出租的实际情况。另庭审调查，***、***、***、***作为案涉房屋案外人执行异议之诉的原告，对房屋的购买、交付及使用情况均能够做出详细的描述，能够使合议庭对***、***、***、***除扣留1.5万元或3万元不等房款尾款外已向***、***支付完全部购房款产生了内心确认，故本院对***、***、***、***购买案涉房产并支付购房款的事实予以认定。再次，***、***、***、***为证明早于2002年左右就占有案涉房屋的事实向本院提交其营业执照、租赁合同等，结合河南省长垣市某某村民委员会出具《证明》占有使用的情况证明。能够确认***、***、***、***于2002年即购买、占有案涉房屋的事实。最后，案涉房屋未过户登记的原因一是在于案涉土地证未进行分拆，二是被***抵押用于借款担保，均属于前述“非因自身原因”的情形。因此，***、***、***、***作为案外人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的所有排除执行要件。 某甲公司辩称其依据借款人提供股东会决议、租房协议书、房产证办理证明某某支行在发放贷款前，做到了尽职调查义务，某甲公司据此享有合法抵押权登记能够执行案涉房屋。该院认为，根据《中华人民共和国商业银行法》第三十六条第一款关于“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查”，以及中国人民银行《贷款通则》第二十七条关于“贷款调查：贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度”的规定，被告某甲公司在办理贷款业务时负有对抵押物进行审慎核查的法定义务。本案中，原告在2002年占有使用案涉房产时间均早于抵押权设立时间2014年12月9日。物保债权人通过审查，完全可以防控购房人权利优先性所带来的信用风险。某某支行未对案涉房屋产权进行全面调查即办理抵押权登记，未尽到金融机构在审批、发放贷款时合理的审慎审查义务，存在明显过错，某甲公司作为当前债权人，故应当承担相应的不利后果。 某甲公司辩称原告起诉已超法定时效，人民法院依法应不予受理。经该院调查了解，该院作出（2023）豫0702执异441号执行裁定书，裁定驳回***、***、***、***的异议请求。案外人***、***、***、***对该裁定不服，于2023年9月27日向该院提起案外人执行异议之诉网上立案，该院在2023年10月16日受理并立案。但原告***、***、***、***但是并不知道某某河南分公司已经将案涉债权卖给被告某甲公司，故该院现案外人***、***、***、***要求基于实体权利排除对该房屋及土地的执行为由起诉某某河南分公司及第三人***、***、***，并在向该院提出异议。该院于2023年9月13日作出（2023）豫0702执异441号执行裁定书，裁定驳回***、***、***、***的异议请求。案外人***、***、***、***对该裁定不服，于2023年9月27日向该院提起案外人执行异议之诉网上立案，该院在2023年10月16日受理并立案。经审查，在执行期间，某某河南分公司与某甲公司签订债权转让协议，已变更某甲公司为本案的申请执行人，故该院于2023年11月22日作出（2023）豫0702民初9782号裁定书，驳回其起诉。随后，***、***、***、***于2023年12月8日立案后，以某甲公司为被告向该院提起了案外人执行异议之诉。根据上述事实，该院认为四原告没有在怠于行使自己的诉讼权利，并在法律规定的时间内提起诉讼，故对被告某甲公司辩称意见不予采信。 对于***、***、***、***主张确认案涉房屋产权归其所有的请求。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”财产归属最终取决于是否在不动产登记机关办理了合法有效的权属变更。***、***、***、***应当向***遗产继承人主张过户登记，而非通过本案诉讼的方式确认房屋归其所有，因此对***、***、***、***的该项诉讼请求不予支持。 综上所述，***、***、***、***系善意、无过错买受人，符合二十八条规定的条件，享有物权期待权，其排除执行的诉讼请求该院予以部分支持。依照《中华人民共和国商业银行法》第三十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零九条、第三百一十条之规定，判决：一、不得执行位于长垣市蒲西区桂陵大道1218号、1220号、1222号、1226号房产及土地。二、驳回原告***、***、***、***的其他诉讼请求。案件受理费22199元，由某乙公司、***、***共同负担。 二审中，四答辩人向本院提交以下三组证据：1、第三人***身份证复印件及录像视频各一份，证明其与***合伙开发案涉房产，四答辩人购买的事实。2、西关村村委会出具的证明一份，证明案涉房屋由四答辩人购买后于2002年使用至今，所有权归四答辩人所有。3、长垣市应急管理局证明一份，证实***房屋出租情况属实。对上述证据，某甲公司的质证意见为：对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，如果该房产系***与***合伙开发，则一审法院适用法律错误，按照执行异议复议规定第29条，被上诉人购买案涉房屋非居住不涉及生存权，因此应驳回被上诉人的一审诉求。对第二组、第三组证据因在一审中已提交，属于二审补充提交，某某村委会证明案涉房产归四被上诉人所有没有法律依据。对上述证据，本院综合分析认为，第一组证据因与四答辩人原审中提交的证据相互印证，本院对该证据予以采信。第二、第三组证据因原审已提交，不属于二审新证据，本院不再评析。 本院经审理查明：通过人民法院执行信息系统查询，案涉房屋查封时间为2021年5月11日。本院查明的其他事实与原审法院查明一致。 本院认为：根据当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：执行案外人***、***、***、***分别对其购买的案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 本案的基本事实是，四案外人主张的案涉房屋设定有抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”上述司法解释第27条规定中的“另有规定”主要是指第二十九条规定的消费者生存权、建设工程价款优先受偿权、被拆迁人安置权等，一般不包括第二十八条规定的物权期待权。但在“先卖后抵”的情形下，被执行人先把不动产出售给案外人，又在案外人不知情的情况下抵押给申请执行人，且案外人已经占有使用，而抵押权人尤其是银行等专业机构未审慎审查所抵押的不动产是否已经出售，存在明显过错，而案外人系善意、无过错的一方，又符合第二十八条所规定的条件，享有物权期待权，此种情况下，案外人要求排除执行的，一般应予支持。据此本案应参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条的规定审理。只有案外人的主张符合第二十八条的规定，即“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”；而且案涉房屋存在“先卖后抵”的情形，案外人已经占有使用，而抵押权人存在明显过错，才能排除抵押权人的执行。据此，本院分别评析如下： 首先，本案执行案外人符合上述司法解释第二十八条所规定的情形，对案涉房屋享有物权期待权。理由是：一、本案中，2002年11月20日，***（甲方）与***（乙方）签订《房地产转让协议》一份，***与***在该协议上签字。2002年3月2日，***（乙方，代购人）与***、***（甲方，预售方）就乙方认购甲方建设路中段东侧临街商品房事宜了签订《建设路中段东侧临街房预售合同书》。2006年12月26日，***（甲方）与***即***的曾用名（乙方）签订了《买卖协议》。案外人***、***虽未提交案涉房屋书面买卖协议，但从其二人提供案涉房屋交款通知和交款票据可以看出，自2001年、2002年即已开始支付购房款，结合其二人实际占有使用情况，可以综合认定其二人在2002年左右均与***、***建立起真实的房屋买卖关系，且早于该院查封时间2021年5月11日及抵押权设立时间2014年12月9日。二、关于支付房屋价款问题。本案中，四案外人分别提交了***及***向其出具的收到条，结合四案外人购买案涉房屋后的实际占有、使用情况，可以认定四案外人已支付案涉房屋购房款。三、关于占有使用的问题。四案外人原审提交了河南省长垣市某某村民委员会出具的《证明》，结合相关的营业执照、租赁合同以及当事人庭审陈述等证据，能够确认***、***、***、***在查封前已占有案涉房屋的事实。四、关于案涉房屋未过户登记的原因。一是案涉土地证未进行分拆，二是因***将案涉房屋抵押用于借款担保。故案涉房屋未能办理过户登记非因案外人自身原因所致。 其次，案涉房屋属于“先卖后抵”的情形，且案外人已经占有使用，而抵押权人即原债权人某某支行作为银行专业机构在发放贷款前未尽审慎审查义务，存在明显过错。理由是：结合上文分析及本案已查明事实，本案中，案外人***、***、***、***在2002年即已占有使用案涉房屋，远早于案涉房屋查封时间（2021年5月11日）及抵押权设立时间（2014年12月9日）。《中华人民共和国商业银行法》第三十六条第一款规定：“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查”。而本案案涉房屋原抵押权人即某某支行作为银行专业机构在发放贷款前未尽审慎审查义务，明显存在过错。另外，（2021）最高法民终534号民事判决与本案情况类似，对于先卖后抵情况论述如下：“滥用优先权否定抵押制度，与滥用抵押制度破坏市场正常交易秩序，其危害是相同的。实践中时常发生开发商或销售商利用信息不对称、卖方市场的优势地位，从事一房二卖、卖后抵押、欺诈贷款、卷款跑路等坑害购房者的违法乃至犯罪活动，这种扰乱社会经济秩序的情形应当依法予以遏制；同时，应当通过个案司法使购房者的合法权益得到公平合理的救济。由于物权法公示制度与房地产开发、销售的行政登记制度脱节的问题长期存在，使得购房者在履行完购房全部义务后，不能及时公示物权变动的状态，此时，合法占有可以作为公示的形式证明物权交付的结果，这在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项的规定中已经得以体现。” 综上，本案执行案外人***、***、***、***所提交的证据已达到高度可能性的证明标准，足以证明其四人已购买并占有案涉房屋、履行了合同及法定义务，且没有过错，依法应当确认并保护其对案涉房屋所享有的物权期待权。原审判决结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条、第三百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22119元，由上诉人河南省某某建筑安装有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年九月十八日 书记员*** 判后告知书 【裁判生效时间】一审案件超过裁判文书规定的上诉期未提起上诉的，一审判决书、裁定书自上诉期满之日起发生法律效力。 第二审人民法院的裁判文书在送达后即发生法律效力。 适用小额诉讼程序审理的民事案件，裁判文书在送达后即发生法律效力。 【申请判后答疑的权利】案件承办法官（法官姓名：***联系电话：273****）负责判后答疑工作，在签收裁判文书后，如对裁判事项有异议或疑问，可以向承办法官提出判后答疑，承办法官应当在当事人提出申请后7日内进行答疑并记录答疑事项。 【申请再审的权利】当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以申请再审。申请再审应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出。 人民法院驳回再审申请或逾期未对再审申请作出裁定的，当事人可以向人民检察院申请检察建议或抗诉。 【自动履行生效裁判指引】法律文书生效后，一方当事人自动履行的，直接向对方当事人履行，也可联系审理法官履行。对自动履行完毕、不需进入执行程序的案件当事人，人民法院可出具自动履行证明。 【诉讼费补交】生效裁判确定的败诉方应负担的诉讼费用，败诉方应自裁判生效之日起30日内向人民法院交纳完毕，并将交纳情况反馈至审理法官，拒不交纳的，人民法院可以强制执行。 【履行生效裁判告知】本判决(裁定)生效后，负有履行义务的当事人应当按照判决(裁定)确定的方式和期限履行生效法律文书确定的义务，不得有转移、隐匿、销毁财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。 【执行管辖法院】发生法律效力的裁判文书由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。本案执行立案后，人民法院可以立即采取强制执行措施。 【强制执行申请期间】申请强制执行的期间为二年，从裁判文书规定履行期间的最后一日起计算；裁判文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；裁判文书未规定履行期间的，从裁判文书生效之日起计算。 【不履行生效文书的法律后果】被执行人未按生效裁判文书指定的期间履行义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金，并缴纳案件执行费用。 被执行人未按照执行通知要求履行判决(裁定)确定的义务的，人民法院可以查封、扣押、冻结、划拨、拍卖、变卖其应当履行义务部分的财产，可以采取拘传、罚款、拘留措施，可以将其纳入失信名单、限制高消费、限制出境，可以向其所在单位、征信机构、其他相关机构通报其不履行义务的信息，还可以采取通过媒体公布其不履行义务的信息等信用惩戒措施。 对构成非法处置查封、扣押、冻结财产罪，妨害公务罪，拒不执行判决、裁定罪的，依法追究刑事责任。