山东电力公司、新疆骏和公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院 民事判决书 （2024）新0104民初13670号 原告：山东某工程咨询院有限公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：王某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告：新疆某项目管理咨询有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 法定代表人：梁某，该公司执行董事。 原告山东某工程咨询院有限公司（以下简称某工程咨询公司）与被告新疆某项目管理咨询有限责任公司（以下简称某项目管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2024年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某工程咨询公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告某项目管理公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 某工程咨询公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付拖欠房租210,000元；2．判令被告支付物业费15,926.4元；3．判令被告支付房屋占用费10,958.9元；4．判令被告赔偿设备维修费29,500元；5．判令被告支付违约金93,750元；6．判令被告以210,000元为基数按照LPR的4倍支付自2024年7月16日起至实际付清之日的逾期付款违约金。事实和理由：2021年6月1日，原、被告双方就原告在乌鲁木齐市新市区杭州东路某房产签订了《房屋租赁合同》，约定租期三年，年租金10万元，支付方式为年付。合同订立后，原告依约履行合同，被告仅付清第一年房租，未依约支付后两年的租金21万元及物业费15,926.4元。原告多次向被告发函催促支付房租等费用，被告均以种种理由推脱。该房屋租期已于2024年5月31日结束，但被告在租期到期后未将房屋交还，一直占用，且房屋内部分设备已被损坏。截至目前，被告仍未支付租金也未就房屋占用及设备损坏等事宜给予任何答复，请求依法判决。 某项目管理公司未到庭答辩。 某工程咨询公司提交证据如下： 证据一：《房屋租赁合同》，用以证明双方合同关系及约定的权利义务及违约金等。 证据二：《房屋附属设施交接清单》，用以证明原告与被告已对租赁房屋及附属设施做了交接，并签署了交接清单。 证据三：《银行业务回单》，用以证明2021年6月23日，被告以银行转账方式向原告支付了第一年租金10万元及房屋租赁押金8,750元，双方合同已实际履行。 证据四：《关于按时支付房屋租金的函》《关于房屋租金回复函》，用以证明：2022年5月25日，原告向被告发函提示缴纳第二年（2022年6月至2023年5月）的房租10.5万元（含税金）；被告于2022年5月30日回函承认欠付租金的事实，对年租金数额未提异议，并承诺在2022年6月30日付清第二年（2022年6月至2023年5月）的房租。 证据五：《催款函》，用以证明：2024年4月28日，原告再次催交房租及物业费。 证据六：《未缴费事项处理的通知》，用以证明：2024年5月31日，原告向被告发函要求被告尽快缴纳房租、物业费等费用，并通知被告将于2024年6月1日收回房屋，要求被告在2024年6月20日前搬走。 证据七：《物业费缴费通知书》，用以证明：被告未按照合同约定在租赁期限内向物业公司支付物业费。2024年9月3日，乌鲁木齐市某物业服务有限公司发出物业费缴费通知书，要求缴纳2022年6月至2024年9月物业费共计18,580.8元，每月物业费为663.6元。 证据八：《付款凭证（回单）》，用以证明：2024年11月21日，原告向乌鲁木齐市某物业服务有限公司缴纳了物业费18,580.8元。 证据九：《照片》，用以证明：2024年7月11日，原告在社区、律师等协助下，前往案涉房屋将被告物品妥善安置后，收回房屋。 证据十：《房屋租赁安全管理协议》，用以证明：原被告对租赁房屋内的设施损坏赔偿作了约定。2021年6月1日，原被告双方签署了《房屋租赁安全管理协议》，协议第一条第2款约定，乙方使用前对甲方提供的出租房屋环境及相关设施进行检查和确认。．。．。．如日常使用不当或检查不到位，出现问题及造成后果由乙方（被告）负责修复或赔偿。 证据十一：《房屋设施维修验收单》及12号楼房间设施损坏统计，用以证明：2021年5月22日，在合同签署前，原告已对房屋内设施进行维修，并验收合格，被告也予以确认。原告交付给被告的房屋及设施均是完好的。 证据十二：《问题清单》，用以证明：2023年11月份，原告前往案涉房屋了解被告欠付租金的情况，并派人与被告对接。经双方沟通后，2023年11月29日，原告与被告签署了书面的问题清单，内容包括欠付的房租、物业费及损坏的设备，并承诺在2023年12月20日前完成整改。 证据十三：《设施损坏维修明细》，用以证明：2023年11月29日，清单中的损坏设备仍未修复或更换，预估维修费用29,500元。 证据十四：《壁挂炉购买票据》《支付记录》，用以证明：原壁挂炉已损坏的事实客观存在，2024年9月8日，原告购买了其他品牌的壁挂炉对案涉房屋中的壁挂炉予以更换，与2023年11月29日所签署的问题清单所载事实相互印证。 本院依据原告某工程咨询公司提供的证据及当庭陈述，认定事实如下： 2021年6月1日，某工程咨询公司与某项目管理公司签订房屋租赁合同，合同约定：某工程咨询公司将杭州东路某房屋租赁给某项目管理公司。租赁期限自2021年6月1日至2024年5月31日。年租金10万元，36个月合计30万元。租金每12个月支付一次。押金8,750元。租赁期内，水费、电费、燃气费、供暖费、物业管理费均不包含在租金内，实际发生费用由某项目管理公司承担。双方在合同第六条6.3项约定了租赁方逾期归还租赁房屋的，出租方有权按合同约定租金标准收取逾期占用费；第九条9.6项约定租赁方逾期交付租金，每逾期一天，出租方有权按月租金的1％加收滞纳金、收回房屋等。同年6月23日，某项目管理公司向某工程咨询公司转账支付房租10万元、房屋租赁押金8,750元。 2022年5月25日，某工程咨询公司出函，内容为向某项目管理公司主张2022年6月1日至2023年5月的房租。2024年4月28日，某工程咨询公司出具催款函，主张2022年6月1日至2024年5月31日期间租金21万元，拖欠物业公司2022年6月1日至2023年12月物业费1.261万元，逾期付款滞纳金等。2024年5月31日，某工程咨询公司出具通知，通知催缴结算事宜。2024年7月11日，某工程咨询公司收回房屋。2024年11月21日，某工程咨询公司向物业公司支付18,580.8元。 本院认为，某工程咨询公司与某项目管理公司签订房屋租赁合同，约定房屋租赁的相应权利义务，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的效力性规定，该合同合法、有效。双方应当诚实守信履行合同约定的义务。某工程咨询公司如约提供租赁房屋，某项目管理公司仅支付一年租金10万元及押金8,750元，现租赁期已届满，某项目管理公司应当按约支付相应未付的租赁费20万元。 在租赁合同中约定逾期支付租金的违约责任，按年租金10万元的1％按日主张逾期支付租金的违约金。违约金性质系对履约方因违约方违约造成损失的补偿性、兼顾惩罚性。法律规定当事人约定的违约金超过确定的损失的百分之三十的，一般认为过分高于造成的损失。本案中，守约方要求违约方支付约定违约金，违约方未出庭应诉缺席审理，人民法院应当兼顾合同的履行的情况，根据能够查明的案件事实，对约定的过高违约金可以予以调整。某工程咨询公司未举证证明某项目管理公司逾期支付租金造成的损失，参照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR），以不超过LPR的30％计算违约金：2022年7月1日至2024年7月15日10万元租金逾期违约金9,568.92元（7,360.71元×1.3）；10万元2023年7月1日至2024年7月15日10万元租金逾期违约金4,752.58元（3,655.83元×1.3），合计14,321.50元。故对某工程咨询公司要求某项目管理公司逾期付款违约金14,321.50元，本院予以支持。 租赁合同到期后，某项目管理公司未能及时归还房屋。按租赁合同第六条6.3项约定，应当承担按租金标准收取逾期占用费。某工程咨询公司就租期届满后至收回房屋合理期间，按租金标准要求某项目管理公司支付占用费10,958.9元的诉讼请求，本院予以支持。房屋租赁合同约定，涉案房屋的物业费承担义务人为某项目管理公司，某工程咨询公司提供证据证明其向物业公司支付了某项目管理公司租赁期间2022年6月12日至2024年9月物业费18,580.8元，故某工程咨询公司要求某项目管理公司支付至2024年7月11日期间物业费15,926.4元的诉讼请求合理，本院予以支持。 关于某工程咨询公司要求某项目管理公司赔偿设备维修费的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条规定，“书证应当提交原件。”因某工程咨询公司提交2021年5月22日设施维修验收单并非原件，而是影印件，对某工程咨询公司用影印件证明验收交付的事实，证据不足，本院不予确认。某工程咨询公司提交的2023年11月29日租赁期间存在问题的清单，乙方某项目管理公司处签字捺印的委托人***，因未有其他证据证明该署名系某项目管理公司授权或代表某项目管理公司的行为，故对该问题清单的关联性，本院无法予以确认。另外，某工程咨询公司提交购买壁挂炉付费凭证，也不足以证明与赔偿设备的直接关联性，故对某工程咨询公司主张赔偿设备维修费的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条、第一百四十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告新疆某项目管理咨询有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东某工程咨询院有限公司房屋租赁费200,000元； 二、被告新疆某项目管理咨询有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东某工程咨询院有限公司物业费7,176.4元（15,926.4元抵扣押金8,750元）； 三、被告新疆某项目管理咨询有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东某工程咨询院有限公司房屋占用费10,958.9元； 四、被告新疆某项目管理咨询有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东某工程咨询院有限公司违约金14,321.50元； 五、被告新疆某项目管理咨询有限责任公司于本判决生效之日起十日内以200,000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍向原告山东某工程咨询院有限公司支付自2024年7月16日起至实际付清之日的逾期付款违约金； 六、驳回原告山东某工程咨询院有限公司的其他诉讼请求。 如果被告某项目管理公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6,702.03元，由某项目管理公司负担64.55％即4,326.16元，某工程咨询公司负担35.45％即2,375.87元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员*** 二〇二五年二月二十四日 书记员***