中某公司、博某公司物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市越秀区人民法院 民事判决书 （2022）粤0104民初42124号 原告：中某公司，住所地广州市越秀区先烈中路69号2821房。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***、***，分别系广东沁森律师事务所律师、实习律师。 被告：博某公司，住所地广州市越秀区广州大道中明XX路X号X商铺之自编102房。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***、***，均系北京市炜衡（广州）律师事务所律师。 原告中某公司（以下简称中某公司）诉被告博某公司（以下简称博某公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2022年9月13日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人***、***及被告的委托诉讼代理人***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付广州市越秀区明XX路X号X商铺拖欠的2021年9月13日至2022年12月31日期间的物业服务费（按建筑面积778.17平方米×10元/月/平方即7781.7元/月）及逾期缴纳前述物业服务费的滞纳金（以每月应交未交的物业服务费为基数，自当月的11日起计至实际清偿之日止，每逾期一日按欠费总额的万分之一计算）；2.判令被告承担原告为本案诉讼支出的律师费4676.63元。事实与理由：2021年9月11日，原告与广州市越秀区XXX花园第一届业主委员会签订《广州市越秀区XXX花园物业服务合同》，约定由原告作为广州市越秀区XXX花园小区的物业服务人，为XXX花园小区提供物业管理服务。此后，原告为涉案小区提供物业服务至今。被告为广州市越秀区广州大道中明XX路X号X商铺的业主。根据原告与业委会签订的物业服务合同可知：1.合同第十三条约定，原告按专有部分面积向被告收取物业服务费，收费标准为商业物业每月每平方米10元。2.合同第二十一条约定物业服务费每月交纳，业主应在每月10日前交纳当月应缴费用，逾期交纳上述费用的，每逾期一日按欠费总额的万分之一向原告支付滞纳金。3.合同第三十九条约定，本合同期限为三年，自2021年9月13日起至2024年9月12日止。4.合同第四十五条约定，一方因追究违约方违约责任而产生的律师费、诉讼费、鉴定费、保全费、担保费等，由违约方赔偿。2021年9月13日至今，原告已按约定履行了物业管理服务义务。被告作为涉案房屋的业主，已享受了原告提供的物业管理服务，但自2021年9月13日至2022年5月31日期间产生的物业服务费迟迟未按合同约定向原告交纳。就被告欠缴的费用，原告已通过催告函和微信进行催告，但均未果。为维护原告的合法权益，故诉至法院并提出前述诉讼请求。 被告辩称：一、XXX花园业委会在未征询全体商业部分业主的意见的情形下，与原告签署物业服务合同并将商业部分物业服务费调整为10元/月/平方米，程序明显违法，且明显损害商业部分业主合法权益。商业部分全体业主均对业委会损害其权益的行为提起诉讼，该案的判决结果将影响业委会与原告的物业服务合同效力问题，因此本案应当中止审理。XXX花园业主商业部分共有三个业主，分别是被告、景艺晖、中湾（广州）科技产业发展有限公司，XXX花园业主委员在决定商业部分物业服务费、与原告签订相应物业服务合同约定商业部分物业服务费标准时，均未征询三个商业部分业主意见，而是直接提高50%，明显损害了全体商业部分业主的合法权益。被告已向法院起诉要求撤销业主委员会与原告签订物业服务合同并约定商业部分物业服务费的决定，其他商业部分业主也对此进行起诉。该系列案的判决对本案中原告是否有权按照10元的标准收取物业服务费有重大影响，因此在该系列案最终判决出具之前，本案应当中止审理。二、原告未向被告提供物业管理服务，或物业服务严重不符合标准。第一，被告的产权区域是相对独立的区域，区域内的车位、电路等均具有独立性，车位由原告自行管理，电路与小区其他电路向独立，电表也是独立的，供电单位的缴费通知也是直接发放给被告，而不需要通过原告代缴代付；第二，被告所在区域的保安亭常年无人值守，原告从未派遣保安或者其他物业服务人员在原告所在区域内提供安保或者其他物业管理服务。被告所在物业的东侧有4个花台，在原物业公司管理期间是种植绿植的，但原告接手后一直无人养护，最终绿植全部枯死。三、原告的收费标准与原告提供的、甚至是物业合同约定的物业服务标准不相匹配。原告的物业服务合同，是基于小区商业部分业主人数少，仅为3个主体，住宅部分业主占绝大多数，其提供的物业服务的服务内容、定价标准等都是为了迎合小区住宅部分业主，作为商业部分的业主均是无法享受该大部分服务的。但是在物业服务主要针对住宅部分业主的情形下，却独独将商业部分物业服务费提高50%，收费标准明显与物业服务标准不相匹配，具体如下:现场周边环境:原告的物业坐落于越秀区明XX路X号，首层东南角，与凯旋会住宅区域围蔽式管理不同，该处物业房屋性质为商业，为开放式对外商业物业。该处物业独立于XXX花园住宅及公共建筑，在设计上独门独户，与市政道路直接接驳（物业东侧为规划路，道路与凯旋华美达酒店分隔，物业南侧为江月路。在交通流线上，人流不穿越XXX花园公共大堂。在出入口设置上，物业设置3处出入口，但均不与凯旋会住宅、公共花园联通，也不能进入凯旋会住宅内部。在停车设置上，停车场设置地面室外停车泊位3泊，且不设置闸口无停车协助管理，归属房屋租赁方自我管理。安防事项的管理:包括但不限于安全监管、巡视、门岗执勤等安全防范工作，保安亭岗长期无人值守。绿化管理:南侧外围植物（临近江月路）郁郁葱葱，中某公司未提供修剪服务。房屋外窗原本设置绿化，但中海物业未响应补充该处绿植。水、电、暖通设施设备管理:原告与物业管理区域关联程度低。原告物业独立电表，无电梯设备。暖通、空调等设备是原告内部所有，不涉及中央空调需要物业公司管理等设备。因此，商业部分业主不享受如下服务:1.房屋与住宅部分花园、业主共有部位及相关场所分离。此外从物业性质上不享受住宅相关服务；2.电梯的运行维护仅包含业主住宅部分的电梯维护，就商业部分业主的电梯，由商户自行管理维护，不属于物业服务范畴；3.房屋与住宅部分花园、业主共有部位及相关场所分离，从物业性质上不享受住宅相关服务，包括楼内清洁、环境消杀等服务，均是由商户自行进行；4.房屋南侧为明月路，东侧为规划路，独门独户，从安全出发，房屋封闭管理，仅开放东南一处大门通道，东南侧设置保安岗亭一处，但长期无人值守，房屋独立管理，无须公共秩序管理；5.房屋外配置室外停车位，不设置闸口，无物业公司提供停车协助管理，归属房屋租赁方自我管理。四、因被告与原告就物业服务费的标准存在争议，且原告一直未提供合适的物业管理服务，被告也已就新的物业管理合同提起诉讼，故被告有权暂缓支付物业管理费，并且无需支付滞纳金。如前所述，因XXX花园业委会在未征询全体商业部分业主的意见的情形下，与原告签署物业服务合同并将商业部分物业服务费调整为10元/月/平方米的行为明显损害商业部分业主合法权益，被告也就此向法院提起了诉讼。在此情形下，原告要求被告按照10元/月/平方米支付物业管理费，被告有权拒绝。并且，被告暂缓支付物业管理费的行为，是存在合法合理理由，并不构成违约，原告无权主张滞纳金。五、被告确认没有缴纳原告诉请期间的物业服务费，因为被告对于原告主张的单价有异议，对建筑面积无异议。关于滞纳金，因为我方与原告对于缴纳的单价存在争议，且单价增加了近50%的决议我方并不知晓，程序存在明显违法，损害了我方作为商业部分业主的权益，且我方已经就前述决议向法院提起了诉讼，因此我方暂缓缴纳物业服务费的行为不构成违约，原告无权主张滞纳金。综上所述，原告主张要求以10元/平方米/月的标准向被告收取物业管理费并且要求被告支付滞纳金的诉讼请求无任何事实依据和法律依据，应当依法予以驳回。 经审理查明：广州市越秀区广州大道中明XX路X号X商铺，建筑面积为778.1717平方米，专有建筑面积为735.3359平方米，权属人为被告，登记时间为2017年9月6日。 2021年9月11日，原告（乙方）与广州市越秀区XXX花园第一届业主委员会（甲方，以下简称XXX花园业委会）签订《广州市越秀区XXX花园物业服务合同》，其中约定：第一条、物业项目基本情况。物业项目名称为广州市越秀区XXX花园，物业项目类型为住宅，物业项目坐落位置为广州市越秀区明XX路11-23号。第五条、在物业服务区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下基本内容：（一）物业综合性管理服务；（二）物业共用部位的维修、养护和管理；（三）电梯、消防等物业共用设施设各的运行、维修、养护和管理；（四）物业共用部位和相关场地的清洁卫生、四害消杀防疫、排水和排污管道的疏通、生活垃圾分类投放的管理；（五）公共绿化的养护和管理；（六）配合公安部门维护小区的公共秩序维护（包括宠物管理）和安防、消防等事项的管理，包括但不限于安全监管、巡视、门岗执勤等安全防范工作；（七）车辆停放秩序维护和车位经营的协助管理；（八）人防工程的平时维护管理；（九）装饰装修的协助管理和服务；（十）物业账目等档案资料管理；（十一）制定火灾、台风暴雨、重大卫生事件等应急突发事件工作预案，处置或协助处置应急突发事件。第十三条、物业服务收费遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则，乙方应当按照本物业服务区域的《物业管理服务方案》，按照市价格主管部门发布的价格标准，参考市物业管理行业协会发布的物业服务价格监测信息，合理确定收费标准，实现服务标准与收费标准的有效联动，实现质价相符，本物业服务区域的物业服务收费选择酬金制方式。甲方委托乙方按专有部分面积向业主预收物业服务资金，乙方有权在预收的物业服务资金中按约定比例提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，由业主享有结余（用于次年度物业服务支出）或承担不足，其中住宅4.5元/月/平方米、商业物业10元/月/平方米。第二十一条、业主应当自本物业服务合同生效之日起向乙方支付物业服务费，空置的房屋也应当支付物业服务费，本物业服务于区域内的配套公共服务设施，包括教育、医疗卫生、文化、体育设施和行政管理设施、服务设施、福利设施等，由使用单位负责支付物业服务费；物业服务费和车位物业服务费每月交纳，业主、物业使用人、配套公共服务设施使用单位应当在每月10日前（遇节假日顺延）前交纳物业服务费。仅以未享有或无需接受相关物业服务费为由拒绝缴纳物业服务费及相关费用的，每逾期一日按欠费总额的万分之一向乙方支付滞纳金。第三十九条、本合同期限为三年，自2021年9月13日起至2024年9月12日止。第四十五条、一方因追究违约方违约责任而产生的律师费、诉讼费、鉴定费、保全费、担保费等，由违约方赔偿。 原告曾委托律师向被告发出《律师函》催收涉案物业的物业服务费，但该函因被告拒收而被退回原址。 另查明，2022年12月29日，被告向本院提起业主撤销权诉讼，诉请要求判决撤销中某公司与XXX花园业委会签订的《广州市XXX花园物业服务合同》第四章第十三条第1款第3项“商业物业：10元/月·平方米”的约定。本院经审查认为XXX花园业委会与中某公司签订的《广州市XXX花园物业服务合同》属于XXX花园业委会代表全体业主对外实施的民事行为，XXX花园业委会的对外签约行为是否违反法定程序，属于全体业主的内部共管事项，如有争议，应当由全体业主与XXX花园业委会或业主大会通过内部自治程序进行审查认定。博某公司作为众多业主之一，诉请撤销上述约定，缺乏充分法律依据。本院遂于2022年12月30日作出（2022）粤0104民初49359号民事裁定，裁定驳回博某公司的起诉。博某公司不服该裁定，向广州市中级人民法院提起上诉，该院于2023年3月16日作出（2023）粤01民终5711号民事裁定，裁定：驳回上诉，维持原裁定。 诉讼中，被告称：我方已按7元/平方米的标准缴纳完毕2021年9月13日前的物业服务费。原告称：我方对此无法核实，因为我方在2021年9月才入驻涉案小区。 原告主张其已为涉案小区提供了符合约定的服务且其已支出律师费，向本院提供了以下证据：1.原告管理处先后向涉案X商铺发出的《关于XXX花园首层商铺漏水情况沟通函》《关于XXX花园首层X商铺渗水排查情况沟通函》《关于XXX花园首层商铺消防维保的通知》及《关于人员及车辆请勿在外墙脱落风险范围停留的告知函》；2.原告与广东沁森律师事务所签订的《民事委托代理合同》、银行回单、发票。被告质证称：对上述证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，其中对《关于XXX花园首层商铺消防维保的通知》的真实性认可，关联性不予认可，仅凭一份通知不能证明其事实上有提供消防维保服务；对上述证据2真实性、合法性及关联性均不予以认可。 被告主张原告并未为其提供物业管理服务且本案合同并未征询其意见，向本院提交了以下证据：1.保安亭值岗及停车位照片、电费缴费通知单；2.相关微信群聊记录；3.XXX花园拟新增车位平面图；4.（2015）清中法刑二初字第3号刑事判决书及（2016）粤高法刑二终字第144号刑事裁定书打印件。原告质证称：对证据1、3、4的真实性、合法性及关联性均不予确认，该保安亭是凯旋华美达酒店自行设立，与原告无关；对于证据3的平面图，原告无权干涉业委会的决策；证据4的判决书与本案无关；对证据2XXX花园业主微信群及***与***之间的微信聊天记录截图的真实性、合法性无异议，关联性及证明内容不予确认，被告提交的记录并不全面，该微信群并非原告建立，原告是在入驻凯旋会后才被邀请进入；对于群聊名称为“XXX花园业委会筹委公示群”的聊天记录不予确认，原告没有在该群上。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”之规定，原告与XXX花园业委会于2021年9月11日签订的《广州市越秀区XXX花园物业服务合同》依法对作为涉案X商铺权属人的被告具有约束力。被告以该合同的签订及合同约定商业物业服务的收费标准未征询其意见为由拒付物业服务费，缺乏依据，本院不予采纳。原告已举证证明其对涉案小区及涉案物业提供了物业管理服务，被告作为涉案商铺的权属人，在接受原告提供的物业管理服务后，理应向原告支付物业服务费。被告至今未予支付，已构成违约，应承担相应的违约责任，原告据此诉请要求被告需按合同约定支付违约金，具有合同及法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告支付律师费4676.63元，因有合同依据和事实依据，本院亦予支持。鉴于被告另案提起的业主撤销权诉讼已经二审审结，本院据此不予接纳被告的中止审理的申请。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下： 一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告博某公司向原告中某公司支付2021年9月13日至2022年12月31日期间的物业服务费（按建筑面积778.1717平方米×10元/平方米/月的标准计付）及逾期支付前述物业服务费的滞纳金（以原告主张的每月应交物业服务费7781.7元为基数，分别从欠费当月11日起计至实际清偿之日止，按每日万分之一的标准计）；该滞纳金总额以不超过欠款本金为限； 二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告博某公司向原告中某公司支付律师费4676.63元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1816元，由被告博某公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年四月十一日 书记员*** 记录员***