中某物业管理广州有限公司、中某科技产业发展有限公司物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市越秀区人民法院 民事判决书 （2022）粤0104民初47773号 原告：中某物业管理广州有限公司，住所地广州市越秀区。 法定代表人：欧某，职务：总经理。 委托诉讼代理人：***，广东沁森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东沁森律师事务所实习人员。 被告：中某科技产业发展有限公司，住所地广州市越秀区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东至信忠诚律师事务所律师。 原告中某物业管理广州有限公司诉被告中某科技产业发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2022年11月14日立案后，依法适用普通程序，由审判员***独任审理。原告的委托诉讼代理人***、***及被告的委托诉讼代理人***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付欠缴的2021年9月13日至2022年9月30日物业服务费65583.70元；2、请求法院判令被告支付上述物业服务费自逾期之日起至实际支付之日止的滞纳金(以每月欠缴费用5044.90元为基数，每逾期一日按欠费总额的万分之一计算)；3、请求法院依法判令被申请人承担本案的律师费3537.99元；4、请求法院判令被告承担本案所涉诉讼费用(包含但不限于案件受理费、财产保全费)。事实与理由：2021年9月11日，原告中某物业管理广州有限公司与广州市越秀区某花园第一届业主委员会签订《广州市越秀区某花园物业服务合同》(下称“物业服务合同”)，业主委员会(甲方)为广州市越秀区某花园第一届业主委员会；物业服务人(乙方)为中某物业管理广州有限公司。原告作为广州市越秀区某花园小区的物业服务人，为某花园小区提供物业管理服务。此后，原告为涉案小区提供物业服务至今。被告为广州市越秀区广州大道中明月一路XX号XX商铺(下称“涉案房屋”)的业主。根据物业服务合同约定：第十三条第二款：甲方委托乙方按专有部分面积向业主收取物业服务费，收费标准为商业物业每月每平方米10元；第二十一条第二款：物业服务费每月交纳，业主应在每月10日前交纳当月应缴费用，逾期交纳上述费用的，每逾期一日按欠费总额的万分之一向原告支付滞纳金；第三十九条：本合同期限为三年，自2021年9月13日起至2024年9月12日止；第四十五条：一方因追究违约方违约责任而产生的律师费、诉讼费、鉴定费、保全费、担保费等，由违约方赔偿。案房屋建筑面积为504.49平方米，故被告每月应向原告支付物业管理费为人民币5044.9元。2021年9月13日至今，原告已按约定履行了物业管理服务义务。被告作为涉案房屋的业主，已享受了原告提供的物业管理服务，但自2021年9月13日起至2022年9月30日，期间产生的物业服务费迟迟未向原告履行缴纳物业服务费的义务。原告已通过催告函和微信进行催告，未果。根据法律法规的相关规定，原告与业主委员会签订的物业服务合同对该小区的全体业主具有约束力。被告的欠费行为，已严重损害原告的合法权益，故原告向法院提起诉讼，根据《物业服务合同》第45条的约定，本案由此产生的律师费应由被申请人承担，请求法院判如所请。 被告辩称：答辩人不同意向被答辩人支付物业服务费及滞纳金，理由如下：一、涉案物业服务合同存在效力瑕疵。(1)从《某花园小区管理规约》(证据1)第三条及《广州市越秀区某花园物业服务合同》第一条均表明：《规约》和《物管合同》都仅维护了“纯住宅”的权益或仅服务于“住宅”业主，而未包含“商户”(商业物业)业主，涉案“商户”业主自始未与被答辩人签订物业管理服务合同，上述《规约》(证据1)及《物管合同》有关于“商业”物业的约定内容，并非“商业”业主与被答辩人的合意结果。(2)某花园全部“商业”部分所涉业主仅有7户3人(两个法人，一个自然人)(证据2.预售许可证、证据3.博益公司房产证)，而业委会成员中无一人是商户代表，业委会与被答辩在订立合同时，有关“商业”物业的事项，事前未有知会“商业”业主相关信息、征询商户业主意见，且事中在未征得任何商业业主同意的情形下与被答辩人签订了物业服务合同，在“商业”业主完全不知情、未参与的情况下将“商业”部分物业服务费从7元/月/平方米提升至10元/月/平方米。但“住宅”部分物业服务费仍维持与原物业服务公司一样的价格即4.5元/月/平方米，此价格自2014年1月起已10年未作调整。(证据4.原物管合同)而“商业”部分，物业服务内容相较被答辩人进场之前原物业服务公司的物管服务合同，被答辩人在服务项目、内容明显减少，服务质量降低的情况下，价格反而却明显上涨。业委会与被答辩人对“商业”业主排除性的瑕疵缔约行为以及只对“商业”物业部分单独的升价约定，一系列行为所致的实际后果明显侵害了“商业”部分全体业主的权利(证据5.交涉函)。二、被答辩人进场至今，由于被答辩人一直未就物管费与答辩人达成一致，双方无物业管理服务合同关系。(1)物理空间上，商业部分相对独立。全体“商业”物业部分(包括答辩人的产权区域)是相对“住宅”小区独立的区域，区域内的车位、电路、公共区域、人行通道、出入口、人员主要活动区域等均具有独立性，与“住宅”小区存在物理空间意义上的区隔。所以，由于被答辩人未提供相应的物管服务，而“商业”部分业主确亦需要物管服务，所以不得已聘请第三方广州艺兴物管公司向涉案“商业”部分业主提供物管服务(证据6.第三方艺兴公司物管合同、7.物管费支出单据)。(2)“商业”部分内部线路、结构上也是独立于“住宅”部分的“商业”物业电路与“住宅”小区其他电路在计费电表设置、总分路布线、通路、压变系统等也是分属两套独立的配电线路。“商业”物业区域用电安全、供电线路的检修维护等工作均由艺兴物管负责，包括“商业”部分物业公共部分的电梯也是独立的，与“住宅”部分业主并不共用，也是艺兴公司在聘请专业公司负责维保的(证据8.电梯维保合同、9.费用支出单据)，被答辩人从未有参与，至于被答辩人提供相关物业服务更是无从说起。(3)“商业”部分安保巡查也是独立的。答辩人所在的“商业”出入口有独立门禁系统，门禁系统及“商业”物业内部公共及专有面积安保均由艺兴公司负责巡查。答辩人所在的“商业”外部区域及周边的安保目前则处于无人管理的状态。保安亭现常年无人值守，被答辩人从未派员值守、巡逻、检查等，也从未有派遣其他物业服务人员在“商业”物业区域内、外提供安保或者其他物业管理服务。“商业”物业区域的东侧有4个花池，在原物业公司管理期间是种有绿植常年养护的，但被答辩人进场管理“住宅”小区后，几个花池一直无人看管，导致大量绿植全部枯死，由此亦可佐证被答辩人中某公司从未实际接管“商业”物业区域，更从未向“商业”物业业主提供过物业管理服务。三、被答辩人的物管费升价没有理据，收费标准与其提供的服务内容，甚至是其与“住宅”业主签订《物业合同》约定的物业服务标准不相匹配。(1)参照《广州市物业管理行业协会关于发布物业服务第2部分：住宅小区配套物业服务费市场参考价及物业服务项目参考清单的通知》(证据10)“住宅”部分被答辩人收取4.5元/月/平方米的标准，全体业主应享受《通知》所列载的“一级服务”，其内容应包括：“客一户服务”、“安全服务”、“保洁服务”、“绿化服务”、“综合管理服务”等共计八大类153项服务内容。而从被答辩人与业委会签订的《物管1029合同》来看，服务内容明显不足且未达到一级服务水平，故被答辩人本就不应按4.5元/月/平方米的标准收取“住宅”物业服务费，更无权无据以10元/月/平方米的价格向“商业”物业收取答辩人物业管理费用。(2)被答辩人中某公司与“住宅”业主的《物业服务合同》是基于小区商业部分业主人数少(仅为7户3个主体)、住宅部分业主人数占绝对优势(246个主体)的客观现实前提。其提供的物业服务的服务内容、定价标准等，是对“住宅”小区业主的需求进行个性定制：①物业服务内容与商业物业的现实情况及实际需求并不匹配；②现物管服务内容具有明显的住宅服务属性；③住宅部分、商业部分区域独立区隔且无交集；④订立物业合同全过程商业业主又未有参与。在此等种种情形下偏偏独将商业物业部分物管服务费提高42.8%，而住宅的价格不变，升价既不具有充分理据，服务内容又与实际情况明显不相匹配。(3)被答辩人在价格提升的情况下，相较于先前景兴物业管理公司所提供的服务，被答辩人中某公司为业主提供的服务内容不增反减，如减少了：楼层公共区域卫生、照明、访客登记、商业电梯维护、全区域视频监控、业主及用户门禁管理等。四、因被答辩人一直未向答辩人提供物业管理服务，答辩人已聘用其他物管公司为涉诉物业提供物管服务，故答辩人有权拒绝支付物业管理费且无需支付滞纳金。(1)关于安保。涉案商业物业公共区域，门禁出入管理：涉案商业物业的东边是商业楼的正门口，位于明月一路××号某花园右侧面的马路旁边，不用经过某花园正门口就可进入商业物业。此处被答辩人并未派驻安保人员把守、指引、做好来访登记、联系业主，亦未设置门禁系统，被答辩人从未提供安保服务。(2)关于绿化。涉案商业物业门口的公共区域绿化，被答辩人从未负责种植和养护，都是艺兴物业公司负责栽种及日常维护的。所以被答辩人提供的聊天记录亦显示了绿化植物被偷走，艺兴公司人员出面交涉的情况，但这也从侧面反映了被答辩人物业管理疏失、服务不到位的事实。(3)关于门禁系统。由于被答辩人未向答辩人提供涉案小区正门的门禁卡，所以导致涉案商业物业的工作、办公人员均无法持卡正常通行涉案小区的正门口，仅能从商业楼东边的出入口通行。(4)关于保洁与公共区域的日常维护。涉案商业物业的公共区域的保洁及卫生间、走廊、电梯等区域的保洁打扫、照明灯具更换等日常维护均是由第三方艺兴公司完成，被答辩人从进驻小区以来从未提供过此类物管服务。前述安防、保洁、绿化等均由商业业主委托第三方艺兴物管公司提供服务，被答辩人中某公司自始未有提供任何物管服务，亦无相应管理费用产生。反倒是答辩人因委托第三方提供物管服务(证据11.声明书、12.劳动合同及社保记录、13.全体商业业主声明)，则持续投入物管成本，由第三方艺兴公司负责：门禁管理、日常安全监管、巡视等安保工作，绿植栽培、修剪服务等管理工作，商业部分电梯的运行维保，商业部分的卫生清洁、环境消杀等工作。五、因涉案小区业委会与被答辩人签订的物管合同效力存在瑕疵，答辩人与被答辩人就物业服务费的标准存在争议，双方未就物业服务费的收取达成一致合意，且被答辩人确实一直未向答辩人提供物业管理服务，被答辩人要求答辩人承担其律师费的诉讼请求缺乏事实及法律依据，答辩人不同意支付该费用。综上所述，因某花园业委会在未征询全体商业部分业主的意见的情形下，与被答辩人签订物业服务合同并将商业部分物业服务费提升为10元/月/平方米的行为明显侵害商业部分业主合法权益，答辩人也持续向第三方艺兴公司支付相应的费用。在此情形下，被答辩人要求答辩人按照10元/月/平方米支付物业管理费，答辩人有充分的理据拒绝。在双方未就具体物业服务事项进行协商约定及明确最终物业服务价格的情况下，且被答辩人未实际提供物管服务的情况下，答辩人暂缓支付物业管理费也是合乎情理的，被答辩人无权主张物业管理费的滞纳金及相关涉案律师费。请法庭依法驳回原告的全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益。 经审理查明：越秀区广州大道中明月一路XX号XXX单元，建筑面积504.4942平方米，专有建筑面积361.6526平方米，产权人为被告，单独所有，规划用途：办公，登记时间为2020年10月30日。 2021年9月11日，原告（乙方）与广州市越秀区某花园第一届业主委员会（甲方，以下简称某花园业委会）签订《广州市越秀区某花园物业服务合同》，其中约定：第一条、物业项目基本情况。物业项目名称为广州市越秀区某花园，物业项目类型为住宅，物业项目坐落位置为广州市越秀区明月一路XX-XX号。第五条、在物业服务区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下基本内容：（一）物业综合性管理服务；（二）物业共用部位的维修、养护和管理；（三）电梯、消防等物业共用设施设各的运行、维修、养护和管理；（四）物业共用部位和相关场地的清洁卫生、四害消杀防疫、排水和排污管道的疏通、生活垃圾分类投放的管理；（五）公共绿化的养护和管理；（六）配合公安部门维护小区的公共秩序维护（包括宠物管理）和安防、消防等事项的管理，包括但不限于安全监管、巡视、门岗执勤等安全防范工作；（七）车辆停放秩序维护和车位经营的协助管理；（八）人防工程的平时维护管理；（九）装饰装修的协助管理和服务；（十）物业账目等档案资料管理；（十一）制定火灾、台风暴雨、重大卫生事件等应急突发事件工作预案，处置或协助处置应急突发事件。第十三条、物业服务收费遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则，乙方应当按照本物业服务区域的《物业管理服务方案》，按照市价格主管部门发布的价格标准，参考市物业管理行业协会发布的物业服务价格监测信息，合理确定收费标准，实现服务标准与收费标准的有效联动，实现质价相符，本物业服务区域的物业服务收费选择酬金制方式。甲方委托乙方按专有部分面积向业主预收物业服务资金，乙方有权在预收的物业服务资金中按约定比例提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，由业主享有结余（用于次年度物业服务支出）或承担不足，其中住宅4.5元/月/平方米、商业物业10元/月/平方米。第二十一条、业主应当自本物业服务合同生效之日起向乙方支付物业服务费，空置的房屋也应当支付物业服务费，本物业服务于区域内的配套公共服务设施，包括教育、医疗卫生、文化、体育设施和行政管理设施、服务设施、福利设施等，由使用单位负责支付物业服务费；物业服务费和车位物业服务费每月交纳，业主、物业使用人、配套公共服务设施使用单位应当在每月10日前（遇节假日顺延）前交纳物业服务费。仅以未享有或无需接受相关物业服务费为由拒绝缴纳物业服务费及相关费用的，每逾期一日按欠费总额的万分之一向乙方支付滞纳金。第三十九条、本合同期限为三年，自2021年9月13日起至2024年9月12日止。第四十五条、一方因追究违约方违约责任而产生的律师费、诉讼费、鉴定费、保全费、担保费等，由违约方赔偿。 原告曾向被告发出催收涉案物业的物业服务费，但该通知因被告拒收而被退回原址。 原告为证明因本案诉讼支出律师费，向本院提供了以下证据：《民事委托代理合同》、银行回单、发票。 被告为反驳原告的起诉请求，向本院提交了：1、某花园小区管理规约；2、广东省广州市商品房预售许可证；3、广州博益文化发展有限公司房产证；4、《某花园》商业物业管理服务协议；5、《通知》及《致凯旋会管理处的函》；6、《商业物业管理服务协议》；7、费用单据；8、电梯日常维修保养合同；9、费用单据；10、《广州市物业管理行业协会关于发布物业服务第2部分：住宅小区配套物业服务费市场参考价及物业服务项目参考清单的通知》穗物协通【2021】79号；11、声明书；12、***劳动合同及社保截图；13、某花园全体商业业主共同声明书。原告质证称：证据1三性不予确认，与我方无关。证据2、3三性不予确认。证据4属于原物业合同，我方是通过正规招标入驻的，原物业合同与我方没有关联性。证据5真实性认可，关联性不予认可。证据6-9该组证据与我方没有关联性，三性不予认可。证据10真实性、合法性认可，关联性不予认可。证据11、12三性不予认可，与我方无关。被告聘请第三方进行管理与我方进行管理不存在冲突。证据13三性不予确认。被告已经提起了业主撤销权纠纷诉讼，法院一审判决驳回被告诉讼请求，并认可广州市某花园物业合同的有效性。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”。原告与某花园业委会于2021年9月11日签订的《广州市越秀区某花园物业服务合同》依法对作为涉案商铺权属人的被告具有约束力。被告以该合同的签订及合同约定商业物业服务的收费标准未征询其意见为由拒付物业服务费，缺乏依据，本院不予采纳。《物业管理条例》第三十四条规定“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”被告另行委托其他物业公司提供物业服务不能成为向原告拒付物业服务费的有效抗辩理由。原告已举证证明其对涉案小区及涉案物业提供了物业管理服务，被告作为涉案商铺的权属人，在接受原告提供的物业管理服务后，理应向原告支付物业服务费。被告至今未予支付，已构成违约，应承担相应的违约责任，原告据此诉请要求被告需按合同约定支付违约金，具有合同及法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告支付律师费，因有合同依据和事实依据，本院亦予支持。 综上，本案系被告违约导致，本院酌定本案诉讼费用由被告负担。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下： 一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告中某科技产业发展有限公司一次性向原告中某物业管理广州有限公司支付2021年9月13日至2022年9月30日期间的物业服务费63565.74元【计算方式为：（18/30+12）×5044.9元/月】及逾期支付前述物业服务费的滞纳金（以同期应付未付的管理费为基数，按每日万分之一的标准，从当月11日（遇节假日则顺延）起计至实际清偿之日止；滞纳金以不超过当期欠付物业费本金为限；） 二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告中某科技产业发展有限公司一次性向原告中某物业管理广州有限公司支付律师费3537.99元； 三、驳回原告中某物业管理广州有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1523元，由被告中某科技产业发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审判员*** 二〇二三年五月十五日 书记员*** 记录员***