中某有限公司、于某等物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市海珠区人民法院 民事判决书 （2022）粤0105民初21230号 原告：中某有限公司，住所地广州市。 法定代表人：欧某。 委托诉讼代理人：***，广东沁森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东沁森律师事务所实习人员。 被告：于某。 第三人：彭某某。 原告中某有限公司(下称中某物业)诉被告于某、第三人彭某某物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人***、***到庭参加了诉讼。被告于某经本院公告，期限届满没有到庭。第三人彭某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付其欠缴物业服务费61062.87元（2015年1月至2019年12月物业服务费39395.4元；2020年1月至2020年7月物业服务费4596.13元；2021年1月至2021年9月、2021年11月、12月物业服务费7222.49元；2022年1月至2023年3月物业服务费9848.85元）；2、被告支付上述物业服务费自逾期之日起至实际支付之日止的滞纳金，暂计为9848.35元（自2015年2月1日起，每月物业服务费均以656.59元为基数从次月的1日起计，按照全国银行间同业拆借中心贷款一年期LPR计算利息，暂计至开庭当天）；3、被告承担本案所涉诉讼费用（包含但不限于案件受理费、财产保全费）。 事实和理由：2005年9月28日，原告中某有限公司与XX苑业主委员会签订《XX苑物业服务合同》，由原告作为XX苑小区的物业管理服务人，为XX苑小区提供物业管理服务。自2005年10月1日受委托起，原告为涉案小区提供物业服务至今。根据《XX苑物业服务合同》约定，(第四条第一款)物业管理服务费的收费标准为人民币每月每平方米3.8元；(第四条第二款)物业管理费收费标准中包含业户应分摊的公共水、电费；(第十九条)物业服务费按月交纳，业主未能按时足额交纳上述费用的，从逾期之日起至实际支付之日止按应交纳费用的千分之一交纳滞纳金。2012年Il月30日，XX苑通过业主大会表决通过小区物业管理费变更为4.8元／平方米，该收费标准沿用至今。2001年2月22日，被告办理了涉案房屋的收楼手续。而原告一直按合同约定履行物业管理服务义务。被告作为广州市海珠区XXX号XX苑小区A2-1802房的业主，以建筑面积为136.7902平方米计算，应每月缴纳物业管理服务费656.59元。自2015年1月起至2022年7月31日止，被告仍未向原告交纳物业服务费。原告已通过律师函等形式进行催告，未果。根据案涉房产的《广州市不动产登记查册表》显示，2010年5月14日起至2022年7月13日止，案涉房屋产权人为彭某某，但根据(2019)粤71行终3440号《行政判决书》查明彭某某的粤房地权证穗字第8400X**房地产权证被依法撤销，故将彭某某列为本案第三人。 被告于某没有提出答辩意见及提供证据。 第三人彭某某没有提出述称意见及提供证据。 原告对其提出的诉讼请求其中提交了如下证据：1、房地产权证，证明被告于某为涉案房屋业主。2、《按揭及一次性付款业户收楼通知书》、《XX苑Al,A2,A3栋业主收楼表》、《接收声明书》和《客户信息登记表》，证明于某已接收房屋，并享受原告提供的物业服务。3、《XX苑物业服务合同》、《公证书》及现场公示图片、《XX苑管理费调整表决结果统计表(面积）》，证明双方约定物业服务费的标准为每月每平方米4.8元。4、(2017)粤7101行初2062号《行政判决书》，(2019)粤7101行初395号和(2019)粤71行终3440号《行政判决书》，证明吴某某、彭某某的产权证己被撤销。5、《律师函》及快递面单，证明曾多次向于某催缴物业管理服务费。 经开庭质证，被告于某、第三人彭某某均没有到庭发表质证意见，本院对原告所举证据予以采信，对原告主张的事实予以确认。 另查明，于某于2019年向广州铁路运输法院起诉广州市规某局（被告)、中国农某公司广州某支行(第三人)，彭某某(第三人)，要求撤销彭某某为产权人的涉案房产登记。于某在起诉中诉称表示“原告与家人一直在该房屋内居住至今”。之后，广州铁路运输法院作出(2019)粤7101行初395号行政判决，撤销原广州市国土资源和房屋管理局于2010年5月13日向彭某某核发的房地产权证。广州市规某局不服判决，提起上诉。 对此，广州铁路运输中级法院于2019年11月25日作出(2019)粤71行终3440号《行政判决书》，其中查明：“2008年7月28日，广东省广州市广州公证处出具(2008)粤穗广证內经字第XX号《公证书》，记载于某于2008年7月24日签署《委托书》，委托汤某某、周某某、邵某办理涉案房产的交易过户等手续。2008年9月28日，邵某以于某（卖方）代理人名义与吴某某(买方）签订《广州市房地产买卖合同》，约定卖方将涉案房产以110万元的价格出让给买方。2008年10月9日，原广州市国土资源和房屋管理局向吴某某核发粤房地证字《房地产权证》。2010年3月1日，吴某某与彭某某签订《房屋买卖合约》，约定交易价格为350万元，以银行按揭付款方式付款。后双方又于2010年4月30日签订《房地产买卖合同》，约定吴某某将涉案房产以交易价格110万元卖给彭某某。2012年3月14日，广州公证处出具穗证撤[2012]3号《关于撤(08)粤穗广证内经字第XX号公证书的决定》。邵某以于某（卖方）代理人名义与与吴某某（买方）于2008年9月28日签订的《广州市房地产买卖合同》，经广州市中级人民法院于2014年10月31日作出(2013)穗中法民五终字第2488号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，即确认上述合同无效。 2015年，于某针对吴某某、彭某某就涉案房产签署的房屋买卖合同，向广州市海珠区人民法院提起民事诉讼，要求确认该合同无效。2016年9月23日，广州海珠区人民法院作出(2015)穗海法民三初字第945号民事判决，判决确认该合同无效。吴某某与彭某某不服上述判决，提出上诉。广州市中级人民法院于2017年3月6日作出(2016)粤01民终18624号民事判決，判决驳回上诉，维持原判。 2017年5月31日，于某向原广州铁路运输第一法院提起(2017)粤710I行初2062号行政诉讼，请求撤销原广州市国土资源和规划委员会将涉案房产产权人登记为吴某某并核发房产证的行政行为。2017年12月8日，原广州铁路运输第一法院作出(2017)粤7101行初2062号行政判决，判决撤销原广州市国土资源和房屋管理局于2008年10月9日将涉案房产的产权登记在吴某某名下的登记行为。原广州市国土资源和规划委员会不服，提起上诉。2018年11月6日，广州铁路运输中级法院作出(2018)粤71行终947号行政判决，判决驳回上诉，维持原判”。 最终，3440号案判决驳回上诉，维持原判(即撤销原广州市国土资源和房屋管理局于2010年5月13日向彭某某核发的房地产权证)。 本院认为：原告中某物业主张其是涉案房屋的物管公司，为业主们提供物业管理服务，并提供了《XX苑物业服务合同》来证明，可予认定。根据中某物业提交的《XX苑管理费调整表决结果统计表(面积）》、《公证书》及现场公示图片等，对于中某物业主张涉案房屋的每月物业管理服务费是656.59元的意见，在没有相反证据的情况下，予以采信。根据中某物业提交的多份判决书及房产登记材料，并结合于某在(2019)粤7101行初395号行政案件起诉书中所称“原告与家人一直在该房屋内居住至今”的内容，中某物业主张于某尚拖欠涉案房屋物业服务费61062.87元（2015年1月至2019年12月是39395.4元；2020年1月至2020年7月是4596.13元；2021年1月至2021年9月、2021年11月、12月，物业服务费是7222.49元；2022年1月至2023年3月，物业服务费是9848.85元）的事实，在于某未举证反驳的情况下，可予认定。于某理应清偿该欠款。因于某逾期未缴费，已违约，故中某物业要求自每月欠费产生后的次月1日起计付违约金的意见，有理，可予支持。至于违约金的计付标准，中某物业要求按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，并无不当，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第九百四十四条之规定，判决如下： 被告于某在本判决生效之日起10日内，向原告中某有限公司支付2015年1月至2019年12月，2020年1月至2020年7月，2021年1月至2021年9月、2021年11月、12月，及2022年1月至2023年3月的物业服务费共61062.87元及违约金（从2015年2月1日起，以拖欠各月份的当月欠缴物业服务费为本金，分别自次月1日起均计算至实际清偿欠费之日止，均按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，该违约金总额不得超过61062.87元)。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1399.6元，由被告负担。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审判员*** 二〇二三年六月二十九日 书记员*** ***