广州凯旋房地产发展有限公司、广州市艺兴物业管理有限责任公司等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民事判决书 （2023）粤01民终34403号 上诉人（原审被告、反诉原告）：广州凯旋房地产发展有限公司，住所地广东省广州市越秀区广州大道中明月一路23号202单元。 法定代表人：***。 上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市艺兴物业管理有限责任公司，住所地广东省广州市越秀区广州大道中明月一路23号303单元。 法定代表人：***。 两上诉人共同委托诉讼代理人：***，广东国匠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：中海物业管理广州有限公司，住所地广东省广州市越秀区先烈中路69号2821房。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广州沁森律师事务所律师。 上诉人广州凯旋房地产发展有限公司（以下简称凯旋公司）、广州市艺兴物业管理有限责任公司（以下简称艺兴公司）因与被上诉人中海物业管理广州有限公司（以下简称中海公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2023）粤0104民初2545号民事判决，向本院提起上诉，本院于2023年12月12日立案，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人凯旋公司、艺兴公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回中海公司关于要求凯旋公司、艺兴公司支付滞纳金的诉讼请求；2.撤销一审判决第三项，改判驳回中海公司关于要求凯旋公司、艺兴公司支付律师费的诉讼请求；3.撤销一审判决第五项，改判中海公司承担凯旋公司、艺兴公司因本案支出的律师费3000元；4.本案一审、二审的诉讼费、保全费等费用全部由中海公司承担。事实及理由：一、中海公司从未向凯旋公司以任何形式发出过缴费通知，亦从未向凯旋公司告知过缴费途径，一审法院以“缴纳义务方完全可以通过上门、发函以及对应缴纳费用提存等方式解决”明显加重了凯旋公司一方的义务。中海公司是2021年9月13日新进场的物业服务企业，在其进场后、本案起诉前，其从未以任何方式联系过凯旋公司，亦未向凯旋公司通过任何途径发出过缴费通知等文件，凯旋公司根本无法得知其收费账号信息，以至于无法进行缴费。一直以来，物业服务费缴纳的习惯均为：由物业服务企业向实际产权人发出《收费通知单》，并在通知单内附上物业服务企业的收款账号，业主在核对无误后，按照通知书载明的方式，向物业服务企业支付物业服务费用。中海公司在为整个凯旋会花园提供物业服务过程中，均是按照该模式收取业主的物业管理费、车位管理费。但自2021年9月以来，凯旋公司从未收到中海公司发出的关于名下车位的《收费通知单》，更无从得知其收款账号信息，故凯旋公司并不存在故意违约行为，不应支付滞纳金/违约金。二、中海公司要求凯旋公司支付律师费的请求，没有事实依据。第一，委托代理合同签订时间与案件实际代理时间不符。本案起诉状的时间为2022年8月，委托代理合同签订的时间是2022年12月，中海公司代理律师在未签订委托合同之前已经代理本案不合理。第二，银行回单金额与合同约定、发票金额均不符．业务回单的律师费金额与中海公司提交的代理合同约定明显不符，本案中海公司提交的银行回单的金额为9567.92元，但合同约定的律师费为4891.29元，发票的金额也是4891.29元。第三，发票开具日期与委托代理合同的签订时间无法对应。中海公司提交的发票开具日期为2022年9月16日，而中海公司提交的本案签署的代理合同的签订时间是2022年12月14日，在合同尚未签署的情形下，提前三个月已经开具发票不符合逻辑。第四，发票备注编号与委托合同编号不符。中海公司提交的发票备注为【2021】粤森顾字074号，而其提交的委托代理合同编号为（2023）粤森律民字第51号，编号明显不符。三、中海公司在没有正确核查产权情况的情形下，错误地提起了本案诉讼，凯旋公司、艺兴公司基于其错误的诉讼请求提起了反诉，虽然在本案第一次开庭审理后其变更了诉讼请求，但其仍应当承担凯旋公司、艺兴公司因中海公司错误诉请而额外支出的律师费。综上，请求判如所请。 被上诉人中海公司答辩称：中海公司已经依约为凯旋公司、艺兴公司提供物业服务，其应依照合同约定向中海公司支付物业服务费，其提出的上诉理由没有事实和法律依据，请求依法驳回。 中海公司向一审法院起诉请求：1.判令凯旋公司、艺兴公司向中海公司支付其欠缴的车位物业服务费合计83200元（从2021年9月至2022年4月每月都有29个车位是欠缴车位管理费；2022年5月至2022年6月每月都有40个车位是欠缴车位管理费；2022年7月有104个车位是欠缴车位管理费）；2.判令凯旋公司、艺兴公司支付车位物业服务费滞纳金（以每月欠缴费用为基础，自逾期之日起至实际支付之日止，每逾期一日按欠费总额的万分之一计算）；3.凯旋公司、艺兴公司共同向中海公司支付因本案诉讼支出的律师费4891.29元。一审诉讼过程中，中海公司撤回对除广州大道中明月一路11﹣23（单号）B39、B329、B341、B345、B358、B363、B364、B365、B392、B3100外其余车位的起诉，并明确第1项诉讼请求为：判令凯旋公司、艺兴公司向中海公司支付其欠缴的广州大道中明月一路11﹣23（单号）B39、B329、B341、B345、B358、B363、B364、B365、B392、B3100车位自2021年9月至2022年7月的车位物业服务费合计22000元。 凯旋公司、艺兴公司向一审法院反诉请求：要求中海公司支付律师费3000元。 一审法院认定事实：2021年9月11日，中海公司（乙方）与广州市越秀区凯旋会花园第一届业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定：物业项目为明月一路11﹣23号广州市越秀区凯旋会花园首层到负三，建筑物总面积111426平方米；第十六条约定：本物业服务区域内的机动车车位由乙方实施物业管理。车位属于开发建设单位或自有产权业主所有的，由开发建设单位或自有产权业主按照住宅200元/月·个的标准向乙方支付车位物业服务费。第二十一条约定：物业服务费和车位物业服务费每月交纳，业主、物业使用人等应当在每月10日前交纳物业服务费……拒绝缴纳物业服务费及相关费用的，每逾期一日按欠费总额的万分之一支付滞纳金。第三十九条约定：本合同期限为三年，自2021年9月13日起，至2024年9月12日止。第四十五条：一方因追究违约方违约责任而产生的律师费、诉讼费、鉴定费、保全费、担保费等，由违约方赔偿。 2021年9月27日，艺兴公司向中海公司发出《致凯旋会管理处的函》，内容为：我司是凯旋会花园地下停车场的委托经营方。2021年9月27日，我司在公示栏获悉中海公司公示《关于凯旋会花园服务》，我司反馈如下：一、同意中海公司按200元/月/个的标准对地下停车场收取管理费用，我司将按时足额向中海公司缴纳上述费用；二、请中海公司及时配合我司更新我司租赁车位车辆的相关信息，确保车辆能正常出入地下停车场。 2021年9月30日，艺兴公司出具《授权委托书》，明确其委托***担任凯旋会花园地下停车场的日常联系人，负责与物业服务企业或业委会在日常经营管理中与物业产权委托方的对接。受托人的权限为：仅就提交和签收有关文书。代理期限自受托之日至2022年12月31日。 2022年5月16日，中海公司向凯旋公司管理人发出《关于广州凯旋房地产发展有限公司位于凯旋会地下停车场103处机动车位拖欠车位管理费的告知函》。凯旋公司、艺兴公司称其没有收到该函。 一审另查明，2021年3月22日，广州市中级人民法院作出（2021）粤01破申122号民事裁定书，裁定受理凯旋公司清算组对凯旋公司的破产清算申请，并于同日作出（2021）粤01破126﹣1号指定管理人决定书，指定国信信扬律师事务所为凯旋公司管理人，负责人为梁某。 2021年11月19日，广州市中级人民法院作出（2021）粤01破126﹣2号民事裁定书，裁定：凯旋公司和解。 凯旋公司与纵联（广东）控股有限公司（以下简称纵联公司）签订《以物抵债协议》，约定凯旋公司以广州大道中明月一路11﹣23（单号）凯旋会花园地下10处机动车车位（清单显示该10处车位为：B39、B329、B341、B345、B358、B363、B364、B365、B392、B3100）打包抵偿所欠债务共计2420880元，凯旋公司协助纵联公司办理上述10处机动车车位的产权转移登记手续。 2022年2月25日，广州市中级人民法院作出（2021）粤01破126﹣3号民事裁定书，裁定：一、认可《广州凯旋房地产发展有限公司和解协议草案》；二、终止凯旋公司和解程序。该裁定书后附的《和解协议草案》载明“如新兴公司债权异议诉讼案二审终审未获人民法院支持，在该案二审终审后，凯旋公司将附件四预留车位表中的10处车位整体抵偿给纵联公司。”，《附件四》为《预留车位表》，载明广州大道中明月一路11﹣23（单号）B39、B329、B341、B345、B358、B363、B364、B365、B392、B3100共十个车位的备注均为“待未决诉讼终结后按和解方案清偿。” 广州新兴房地产开发公司（以下简称新兴公司）与凯旋公司普通破产债权确认纠纷一案，广州市中级人民法院裁定由一审法院审理，新兴公司以凯旋公司清算组不予确认申报的债权为由，在该案中提出诉讼请求：1.确认新兴公司对凯旋公司享有普通债权本金1150万元及逾期付款利息2602194.44元（以本金1150万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2015年7月30日起计算至2020年4月3日止）；2.本案的全部诉讼费用由凯旋公司承担。一审法院于2021年6月18日作出（2021）粤0104民初36号民事判决书，驳回新兴公司的诉讼请求。判后，新兴公司不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2022年8月29日作出（2021）粤01民终19316号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 中海公司提交了《物业服务费欠费明细表》，载明上述10个车位欠付2021年9月至2022年7月期间的物业服务费，每个车位应付物业服务费为200元/月，违约金均自欠费月份的次月13日起计。 艺兴公司为证明其受纵联公司委托代为管理64个车位，提交了车位清单、《收费通知单》、缴费发票和电子回单。其中《车位清单》中所列的64个车位不包含中海公司在本案中主张的10个车位。 据查册时间为2023年6月6日及2023年6月15日的查册表显示，广州大道中明月一路11﹣23（单号）B39、B329、B341、B345、B358、B363、B364、B365、B392、B3100共十个车位登记在凯旋公司名下。 中海公司为证明律师费支出，提交了2022年12月14日的《民事委托代理合同》（其中约定律师费以涉及标的额84335.28元计算为4891.29元）、2022年12月15日的银行回单（交易金额为9567.92元）和2022年9月16日的律师费发票（4891.29元）。凯旋公司、艺兴公司质证称对上述证据不予认可。 凯旋公司、艺兴公司为证明律师费支出，提交了2023年4月28日的《委托代理合同》、2023年5月24日的出账回单（金额为3000元）和2023年5月25日的律师费发票（金额为3000元）。 一审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”因此，中海公司与广州市越秀区凯旋会花园第一届业主委员会签订的《物业服务合同》对业主有约束力。中海公司依据该《物业服务合同》有权对物业服务区域内的机动车车位实施管理和收取车位物业服务费，作为车位的业主则负有支付车位物业服务费的义务。根据查册表显示，中海公司在本案中主张的广州大道中明月一路11﹣23（单号）B39、B329、B341、B345、B358、B363、B364、B365、B392、B3100共十个车位均登记在凯旋公司名下，中海公司有权向凯旋公司主张车位物业服务费。至于凯旋公司称案涉车位权利人为纵联公司的抗辩意见，广州市中级人民法院作出的（2021）粤01破126﹣3号民事裁定书裁定“认可《广州凯旋房地产发展有限公司和解协议草案》”，该《广州凯旋房地产发展有限公司和解协议草案》载明“如新兴公司债权异议诉讼案二审终审未获人民法院支持，在该案二审终审后，凯旋公司将附件四预留车位表中的10处车位整体抵偿给纵联公司。”现新兴公司提起的普通破产债权确认纠纷一案，一审法院已判决驳回新兴公司的诉讼请求，广州市中级人民法院亦于2022年8月29日作出（2021）粤01民终19316号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。凯旋公司以上述10个车位抵偿给纵联公司的条件已成就。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”故案涉10个车位自2022年8月29日起的权利人为纵联公司而非凯旋公司，但中海公司在本案中主张的车位物业服务费的欠费期间为2021年9月至2022年7月，该期间案涉车位的权利人仍为凯旋公司，凯旋公司仍应承担上述期间的车位物业服务费。凯旋公司逾期未付已构成违约，中海公司主张逾期给付费用的滞纳金（实质为违约金）合法合理，一审法院予以支持。至于凯旋公司抗辩称中海公司从未发函催缴，致使其无法得知缴费方式的意见，《物业服务合同》已明确缴费的期限和违约责任，凯旋公司作为缴费义务方，即使未能及时获知新的缴费方式，完全可以通过上门、发函以及对应缴费用提存等方式解决，因此，一审法院对凯旋公司的该抗辩意见不予接纳。 因艺兴公司并非案涉车位的权利人，中海公司要求艺兴公司承担本案责任缺乏依据，一审法院不予支持。 关于律师费的主张，《物业服务合同》明确约定“一方因追究违约方违约责任而产生的律师费、诉讼费、鉴定费、保全费、担保费等，由违约方赔偿。”故一审法院对中海公司主张的律师费予以支持。凯旋公司、艺兴公司反诉要求中海公司支付律师费缺乏依据，一审法院不予支持。至于凯旋公司、艺兴公司应承担的律师费数额，因中海公司所付律师费是按原起诉标的即84335.28元计算的，中海公司在诉讼过程中撤回部分诉讼请求，撤回部分的诉讼请求对应的律师费应由中海公司自行承担，一审法院酌情确定凯旋公司、艺兴公司应付的律师费为2000元，超出该数额的律师费一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，判决：一、凯旋公司应于判决发生法律效力之日起十日内，向中海公司支付广州大道中明月一路11﹣23（单号）B39、B329、B341、B345、B358、B363、B364、B365、B392、B3100车位自2021年9月至2022年7月期间的车位物业服务费（每个车位按200元/月标准计）；二、凯旋公司应于判决发生法律效力之日起十日内，向中海公司支付逾期给付上述车位物业服务费的违约金（以应付而未付的车位物业服务费为基数，自欠费次月的13日起，按每日万分之一标准计至付清之日止，该违约金以欠费总额为限）；三、凯旋公司应于判决发生法律效力之日起十日内，向中海公司支付律师费2000元；四、驳回中海公司的其他诉讼请求；五、驳回凯旋公司、艺兴公司的反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2021年修正）第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1908元，由中海公司负担1558元，凯旋公司负担350元；反诉受理费25元，由凯旋公司、艺兴公司共同负担。 经审查，对一审判决查明事实，各方均无异议，本院予以确认。 二审中，各方当事人均无提交新证据。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。”本案中，相关的案件事实发生在《中华人民共和国民法典》施行后，故本案适用《中华人民共和国民法典》及司法解释的规定。 本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。故综合各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：凯旋公司是否应向中海公司支付逾期付款违约金及律师费，以及凯旋公司、艺兴公司诉请中海公司支付律师费是否成立。 《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”一审法院认定中海公司与广州市越秀区凯旋会花园第一届业主委员会签订的《物业服务合同》对业主有约束力，并无不当，本院予以确认。案涉《物业服务合同》第二十一条约定：“物业服务费和车位物业服务费每月交纳，业主、物业使用人等应当在每月10日前交纳物业服务费……拒绝缴纳物业服务费及相关费用的，每逾期一日按欠费总额的万分之一支付滞纳金。”现凯旋公司未按期缴纳车位物业服务费，其主张中海公司从未发函催缴故其无法得知缴费方式，但凯旋公司并未举证证实其有在缴纳期限内向中海公司了解相应的缴纳方式，其应承担举证不能的不利后果。一审法院认定凯旋公司逾期缴纳车位物业服务费构成违约，并判令凯旋公司向中海公司支付欠付的车位物业服务费及违约金，于法有据，本院予以维持。此外，因案涉《物业服务合同》约定：“一方因追究违约方违约责任而产生的律师费、诉讼费、鉴定费、保全费、担保费等，由违约方赔偿。”一审法院综合中海公司就律师费的举证情况，酌情确定由凯旋公司向中海公司支付律师费2000元，亦符合公平合理原则，本院亦予维持。另本案系因凯旋公司欠付中海公司车位物业服务费所引致的纠纷，故凯旋公司、艺兴公司在本案中反诉请求中海公司承担律师费，缺乏合同依据，一审法院对其反诉请求未予支持，并无不当，本院予以维持。 综上所述，凯旋公司、艺兴公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费400元，由广州凯旋房地产发展有限公司、广州市艺兴物业管理有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年三月七日 书记员*** *** 自动履行提示 负有履行义务的一方拒不履行的，对方当事人可向人民法院申请执行。人民法院可依法对拒不履行义务方的财产直接采取扣押、冻结、划拨、变价等执行措施，并依照相关法规对拒不履行义务方采取限制消费、纳入失信被执行人名单等惩戒措施。拒不履行义务方为单位的，对其法定代表人、主要负责人、影响履行的直接责任人员、实际控制人一并采取限制消费等惩戒措施。拒不履行义务方需承担由此产生的执行费用。 逾期不缴纳诉讼费用的，人民法院将依法强制执行。 存在规避、抗拒执行情形的，人民法院将依法采取罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第二百七十七条、第三百一十三条、第三百一十四条之规定，追究相应的刑事责任。 申请再审，不能产生暂停履行的法律效果。为避免强制执行产生的不利后果，请主动履行文书确定的义务。