某某彬、中海物业管理广州有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤01民终16758号 上诉人（原审被告）：**彬，男，1963年1月18日出生，汉族，住广州市**区。 委托诉讼代理人：***，广东易恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东易恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中海物业管理广州有限公司，住所地广州市越秀区先烈中路69号2821房（仅限办公）。 法定代表人：欧洋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，广东沁森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，广东沁森律师事务所实习人员。 上诉人**彬因与被上诉人中海物业管理广州有限公司（以下简称中海公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市**区人民法院（2022）粤0111民初13483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年7月25日立案后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条的规定，由审判员**适用普通程序进行独任审理。本案现已审理终结。 上诉人**彬上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回中海公司的全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由中海公司承担。事实和理由：本案系物业服务合同纠纷，根据中海公司与广州广奥房地产发展有限公司（以下简称广奥公司）于2012年10月签订的《前期物业服务合同》第十条、第十一条及第十九条的约定，中海公司有权向业主收取房屋及车位的物业服务费，但前提为广奥公司已将房屋及车位交付给业主使用，故本案审理的重点在于涉案房屋和车位的交付。一审法院以2018年10月27日、12月13日涉案房屋和车位办理不动产权登记为由，认定**彬需向中海公司支付物业管理服务费是错误的，没有厘清物权所有权的变动及涉案合同约定的交付的概念。不动产权的登记仅为所有权变动的权利外观，但涉案房屋在占有的状态下转移给**彬，根据中海公司于2021年4月1日发出的《律师函》，中海公司仍通过书面文件的形式要求**彬办理收楼手续，可见**彬与广奥公司之间关于占有的物权并未发生变动。因此，中海公司无权依据《前期物业服务合同》的约定向**彬收取物业管理费，应根据该合同第十一条的约定向广奥公司收取物业管理费。综上，一审法院适用法律错误，请求二审法院予以改判。 被上诉人中海公司二审辩称：一、中海公司已举证证明是**彬无正当理由拒绝收楼，应由其承担物业服务费。涉案小区已于2014年交付业主使用，中海公司已切实为涉案小区提供了物业服务，小区的业主应按期支付物业服务费。涉案房屋至今未完成交楼手续，责任不在于中海公司，**彬不应以其与开发商之间关于涉案房屋及车位交付的争议问题作为对抗支付物业服务费的借口。涉案房屋未完成收楼的原因不是开发商导致的，而是**彬无正当理由拒绝收楼，中海公司向**彬主张支付物业服务费具有事实及法律依据。第一，中海公司在一审中提交了快递面单等初步证据证明2014年5月、6月已通知**彬收楼，**彬在一审中也认可开发商于2014年8月通知其前去收楼。依据常理，涉案小区于2014年交楼入住，开发商不可能唯独不通知**彬进行收楼。虽然**彬一直以涉案房屋有问题为由拒绝收楼，但其未能举证证明其与广奥公司就涉案房屋的问题提出过书面异议或诉讼。因此，**彬拒绝收楼的理由不足以对抗中海公司，应由**彬承担物业费的支付责任。第二，开发商对涉案车位同样履行了通知收楼义务，**彬在一审中亦确认使用过涉案车位，其对于未办理车位交付手续的原因也未提出正当理由。因此，在中海公司对涉案小区提供了物业服务的情况下，**彬不能因其未入住或未使用涉案车位以免除其交纳物业费的责任。第三，关于涉案房屋及车位交付的最后期限，**彬与开发商均以书面形式作出了明确约定，中海公司已尽到举证责任。根据《广州市物业管理条例》第六十三条第二款的规定，**彬无正当理由拒绝收楼的，应视为涉案房屋已交付，**彬应承担物业费的支付责任。二、涉案房屋和车位均已办理不动产权证书，已被**彬作抵押使用，**彬作为涉案物业的所有权人拒不交纳物业服务费缺乏法律依据。**彬分别于2018年10月27日和12月13日办理了涉案房屋和车位的不动产登记，根据《中华人民共和国民法典》第二百四十条和《中华人民共和国物业管理条例》第六条第一款、第七条的规定，**彬在办理不动产权证后已成为业主，其对涉案房屋和车位享有完整的权利，包括居住及抵押等，根据权利义务相对等的原则，不管其是否实际居住，均应履行交纳物业服务费的义务。综上，请求二审法院驳回**彬的上诉请求。 因本案纠纷，中海公司于2022年4月24日诉至一审法院，请求判令：1.**彬支付欠缴的2017年1月至2021年11月物业管理服务费73031.91元；自2015年9月至2021年11月车位服务费15000元；2.**彬支付因逾期支付物业管理费、车位服务费产生的滞纳金，暂计为61272.14元（以欠缴费用为计算基数，从欠付次月的1号开始起算至**彬实际支付之日止，每日按欠缴部分的千分之一计算，暂计至2021年11月1日）；3.**彬承担本案所涉诉讼费用。 一审法院经审理查明：2012年10月11日，中海公司（物业公司、乙方）与广奥公司（建设单位、甲方）签订《中海云麓公馆前期物业服务合同》，约定：为座落于广州市**区**新城玥麓街，物业名称为中海云麓公馆的住宅及停车场提供物业管理服务；乙方提供的物业服务包括共用部位的维修、养护、管理，共用设施设备的运行、维护、养护、管理等。乙方按甲方提交乙方的政府实测房屋建筑面积向业主收取物业服务费，住宅用房高层按4.5元/月/平方米。业主应于入伙通知书告知的房屋交付期限届满之日起开始交纳物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给房屋买受人的单位，其物业服务费由甲方按照约定全额交纳。物业服务费等按月交纳，业主应在每月10日前预交本月物业服务费，逾期交纳物业服务费等的，从逾期之日的次月1日起，每日按应缴费用的千分之一收取违约金。车位所有权人或承租人应与乙方签订书面的《停车服务协议》，明确双方在车位使用及服务方面的权利义务关系，停车服务费收取标准按车位使用人车库车位200元/个/月的标准向乙方交纳停车服务费。本合同期限自2012年10月11日起至2016年9月11日止。本合同期满前六个月，乙方可按实际情况作如下选择：若本小区物业服务资金收支情况良好，物业服务费标准能够支撑管理服务标准的，乙方可以选择继续管理，本合同自动延期一年；等等。 2018年8月21日，中海公司（乙方）与广奥公司（甲方）签订《中海云麓公馆前期物业服务合同补充协议》，约定：根据《中海云麓公馆前期物业服务合同》约定，合同期限自2012年10月11日起至2016年9月11日，现经甲乙双方友好协商，甲乙双方同意《中海云麓公馆前期物业服务合同》即合同期限条款变更如下：本合同期限延长，自2016年9月12日起至业主委员会代表全体业主与其依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效且选聘的物业服务企业合法进驻小区之日。除本协议中明确所作修改的条款之外，原《中海云麓公馆前期物业服务合同》中的其余部分应完全继续有效；等等。 2013年3月26日，广奥公司（甲方、卖方）与**彬（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，载明：第四条合同标的物基本情况，乙方所购买商品房约定的项目中的中海云麓公馆住宅楼，房屋地址**区玥麓街9号2102房；第五条物业服务，甲方已按照规定的方式和条件选聘具有相应资质的中海公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同，物业服务费由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第十三条房屋交付，甲方应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。附件补充协议载明，第五条商品房交付，房屋交付的标志是符合交楼条件后甲方向乙方移交钥匙的当天或买卖合同第十三条约定的最后交付时间，以日期较前者为准；乙方应在收楼通知书确定的时间对该商品房进行验收，无论什么原因导致乙方未能收到甲方发出的通知，乙方最迟应在买卖合同第十三条约定的交付之日对该房屋进行验收，否则，视为乙方已接收该房屋；等等。 2014年8月31日，广奥公司（甲方、卖方）与**彬（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》载明：第四条合同标的物基本情况，乙方所购商品房为本合同项目中的中海云麓公馆住宅楼，门牌地址**区玥麓街3号地下一层304车位；第十一条房屋交付甲方应当在2014年9月19日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。该合同附件补充协议载明：乙方应在收楼通知书确定的时间对车位进行验收，否则视为乙方已接收该房屋。乙方同意甲方选聘中海公司作为该商品房所在项目的前期物业管理单位，对该项目进行同意统一服务，管理期限自商品房交付之日起至该项目业主委员会成立后与物业管理服务企业签订新的物业管理服务合同生效时终止。本项目物业服务收费标准按《前期物业服务合同》等文件约定的标准执行。 2018年10月27日，位于广州市**区玥麓街9号2102房办理不动产产权证，建筑面积275.855平方米，产权人为**彬。2018年12月13日，位于广州市**区玥麓街3号地下一层B1304车位办理不动产产权证，产权人为**彬。 2021年4月1日，中海公司按**彬身份证住址邮寄律师函，函件通知**彬办理收楼手续及缴纳物业服务费、相应违约金。该邮件投递到菜鸟驿站。 中海公司、**彬确认**彬尚未办理涉案车位、房屋书面的收楼、交付手续，**彬至今尚未入住涉案房屋。 中海公司表示涉案小区已竣工验收备案，符合交付条件可以向业主交付房屋，广奥公司于2014年5月、6月向**彬邮寄催办入伙通知，**彬未前来收楼，且**彬与广奥公司签订的商品房买卖合同约定涉案房屋最晚于2014年12月31日前交付，涉案车位于2014年9月19日交付，也即该日期视为交付。**彬使用过涉案车位，现**彬拒绝收楼及车位没有正当理由，**彬应自2015年1月开始交付涉案房屋的物业费，由于开发商赠送3万元冲抵物业管理费，**彬应自2017年1月起交纳涉案房屋物业费，2014年9月19日起交纳涉案车位的物业费。中海公司为证实该主张还提交了快递单、验收合格证、验收备案表、验收意见书、证明、备案意见书、批复、质量保证书、使用说明书、管理规约。其中快递单分别载明：内件品名为中海云麓公馆收楼通知书、云麓公馆第一次催办入伙通知、中海云麓公馆车位入伙通知书，但均未有与之相对应的签收的回执。 **彬表示开发商就涉案房屋在2014年8月通知过其去收楼，可其没有收到过广奥公司的邮件，由于涉案房屋的质量及标准未达标，其拒绝收楼，也就未交接车位，且开发商当时给予其两年物业管理费的优惠，其有将其车辆在物业公司登记过车牌号码，其没有印象将其车辆停在涉案车位。 一审法院认为，中海公司与广奥公司签订的《中海云麓公馆前期物业服务合同》《中海云麓公馆前期物业服务合同补充协议》是双方的真实意思表示，合同内容未有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。 关于物业管理费。虽中海公司、**彬确认涉案房屋、车位尚未办理交付手续，但**彬已分别于2018年10月27日、12月13日对涉案房屋、车位办理不动产权登记，涉案房屋、车位的产权人已登记为**彬，故该不动产权登记日期应视为**彬需向中海公司交付物业管理服务费的日期。中海公司作为开发商委托的小区物业管理服务公司，中海公司在2018年10月27日至2021年11月期间、2018年12月13日至2021年11月期间亦实际为涉案房屋、车位提供了物业管理服务，中海公司与**彬之间在此期间存在物业管理服务合同关系。依上述物业服务合同约定，**彬应向中海公司支付上述期间的物业管理费。涉案房产登记查册表所载建筑面积为275.855平方米，中海公司主张按照每月每平方米4.5元的标准计算涉案房屋管理服务费，以及按每月200元计算涉案车位物业管理服务费，一审法院对此予以认可，则**彬向中海公司支付2018年10月27日至2021年11月期间的房屋物业管理服务费，中海公司确认房地产开发企业赠送3万元冲抵物业管理服务费，经核算，可抵扣至2020年10月前的涉案房屋的物业管理服务费[2018年10月的物业管理服务费200.22元（1241.35÷31×5）+2018年11月至2020年10月的物业管理服务费按每月1241.35元计算共计47171.30元（24个月×1241.35元）-30000元]，还剩余7.38元未抵扣，因此，**彬还需向中海公司支付从2020年11月至2021年11月期间的物业管理服务费16130.17元[2020年11月的物业管理服务费1233.97元（1个月×1241.35元-7.38元）+2020年12月至2021年11月的物业管理服务费按每月1241.35元计算共计14896.20元（12个月×1241.35元）]，及2018年12月13日至2021年11月期间的车位管理服务费7122.58元[2018年12月的服务费122.58元（200元×19天÷31天）+2019年1月至2021年11月期间的车位管理服务费按每月200元计算共计7000元（200元×35个月）]。 至于中海公司主张按商品房买卖合同约定，涉案房屋已于2014年12月31日交付，涉案车位已于2014年9月19日交付，**彬应从2014年9月19日起至2018年12月12日支付涉案车位物业管理服务费、从2017年12月31日起至2018年10月26日支付涉案房屋物业管理服务费，**彬对此不予确认，认为涉案房屋质量与标准不达标，也未实际使用，不应支付物业管理服务费。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷，中海公司本案中诉请**彬交纳从2014年9月19日、12月31日起涉案车位、房屋的物业服务费，则本案主要审查中海公司是否依照前期物业服务合同的约定在此期间向涉案小区提供物业服务，及中海公司能否提供表面证据证明涉案房屋、车位已交付**彬使用，**彬是否已享受了中海公司提供的物业服务。从双方当事人的诉辩意见可知，本案双方争议的焦点却是房地产开发企业即广奥公司是否已将符合合同约定的涉案房屋、车位交付**彬使用，这属于广奥公司与**彬之间的商品房预售合同纠纷予以审查解决的问题。在**彬对广奥公司的交付标准持有异议的情况下，中海公司提交的证据并不足以证明涉案车位从2014年9月19日起至2018年12月12日、涉案房屋从2017年12月31日起至2018年10月26日已由**彬实际占有使用。事实上，双方亦对**彬至今尚未办理收房、车位手续的事实不持异议。而广奥公司向**彬邮寄收楼通知书是否视为涉案房屋、车位已交付**彬使用，则属于广奥公司与**彬之间商品房预售合同纠纷的审查事项，宜由另案予以解决。综上分析，一审法院认为，中海公司于本案中未能提供表面证据证明在此期间，涉案房屋、车位已交由**彬使用，为此，其应承担举证不能的不利后果，中海公司的该主张，理据不足，一审法院不予支持。 **彬未依约交纳上述管理服务费，其行为已构成违约，中海公司要求**彬支付违约金符合法律规定，一审法院对此予以支持。但滞纳金计算标准过高，一审法院调整按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，均以每月房屋及车位应缴的物业费为基数，从欠费次月1日起计至实际清偿之日，并以每月欠缴物业费为限。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，于2022年6月24日判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，**彬向中海公司支付2020年11月至2021年11月期间房屋的物业管理服务费16130.17元；二、在本判决生效之日起五日内，**彬向中海公司支付2018年12月13日至2021年11月车位的物业管理服务费7122.58元；三、在本判决生效之日起五日内，**彬向中海公司支付2020年11月至2021年11月期间欠缴房屋物业管理服务费的滞纳金（滞纳金均以每��房屋物业管理服务费为基数，从欠费次月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止，并以每月欠缴物业管理服务费为限）；四、在本判决生效之日起五日内，**彬向中海公司支付2018年12月13日至2021年11月期间欠缴车位物业管理服务费的滞纳金（滞纳金均以每月车位物业管理服务费为基数，从欠费次月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止，并以每月欠缴物业管理服务费为限）；五、驳回中海公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1643.04元，由中海公司负担713.09元，**彬负担929.95元并于本判决生效之日起五日内直接给回中海公司。 经二审审理，一审法院查明的事实无误，一审法院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下： 本案二审争议的焦点是**彬是否应当向中海公司支付房屋和车位的物业管理服务费问题。从本案查明的事实来看，**彬承认广奥公司已于2014年8月通知其去收楼，而涉案房屋和涉案车位的产权亦已分别于2018年10月27日、2018年12月13日登记至**彬名下。中海公司已就涉案房屋和车位具备交付条件提供了建设工程规划验收合格证、竣工验收备案表、建设工程消防验收意见书以及通水、通电、通气、通邮等相关证据，反观**彬，其作为涉案房屋和车位的登记产权人，其主张因涉案房屋存在质量问题及标准未达标而未收楼，但未提交任何证据予以证明，现有证据也未能显示其曾就涉案房屋和车位的逾期交付问题向广奥公司主张过权利，故一审法院以涉案房屋和车位的不动产权登记日期作为**彬应向中海公司支付物业管理服务费的开始时间，理据充分，也符合本案的实际情况，并无不当。**彬上诉认为其未实际占有涉案房屋和车位，故无需向中海公司支付2020年11月至2021年11月期间涉案房屋的物业管理服务费、2018年12月13日至2021年11月期间涉案车位的物业管理服务费以及相应的滞纳金，该主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，上诉人**彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费381.32元，由上诉人**彬负担。 本判决为终审判决。 审判员　邓　颖 二〇二二年九月二十八日 书记员　*** ***