某某;江苏国兴建设项目管理有限公司;中国煤炭地质总局广西煤炭地质局房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民事判决书 (2024)桂0109民初5324号 原告：某局，住所地南宁市邕宁区121。 法定代表人：张某。 委托诉讼代理人：韦某，该公司员工。 委托诉讼代理人：郑某，该公司员工。 被告：李某，男，1970年10月18日出生，汉族，住所地江苏省泰兴市。 委托诉讼代理人：***、北京市儒雅（南宁）律师事务所。 被告：某公司广西分公司，住所地南宁市邕宁区。 负责人：丁某。 被告：江苏国兴建设项目管理有限公司，住所地江苏省泰兴市泰兴高新技术产业开发区。 法定代表人：肖某。 案由：房屋租赁合同纠纷 适用程序：普通程序 立案日期：2024年12月10日 开庭日期：2025年2月17日 到庭情况：原告某局的委托诉讼代理人韦某，被告李某的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被告某公司广西分公司、江苏国兴建设项目管理有限公司经本院公告传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求：1.判令解除原告与被告李某于2023年10月13日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：GMT23-33），并支付合同解除违约金50000元；2.判令被告李某向原告支付拖欠的租金，并支付违约金4749.75元（暂计至2024年10月19日，拖欠租金为158325元，违约金以158325元为基数，每日按0.3%计算）；3.判令被告李某向原告支付物业费、水电费（含损耗公摊部分）共计38885.6元；4.判令被告某公司广西分公司与被告某甲公司对上述费用承担连带责任；5.判令所有被告承担本案的所有诉讼费用。 事实与理由：2022年8月19日被告李某代被告某公司广西分公司与原告授权的第三人某乙公司签订了《房屋租赁合同》（合同编号：GMT22-42），承租原告位于广西南宁市邕宁区A座6层办公大楼作为被告某公司广西分公司的办公场所，面积527.75平方米（含公摊），租赁期限从2022年8月19日起至2025年10月18日止。2023年10月13日，原告因经营需要调整该场地的出租方，故改由原告与被告李某（代被告某公司广西分公司）重新签订了《房屋租赁合同》（合同编号：GMT23-33）。为此，第三人与被告李某于2023年10月18日提前终止《房屋租赁合同》（合同编号：GMT22-42），并签订了《房屋租赁合同终止协议》，该协议约定被告李某应于2023年11月18日内结清水电费、物业费等租赁期限内的相关费用，但被告李某至今未支付。原告与被告李某（代被告某公司广西分公司）签订的《房屋租赁合同》（合同编号：GMT23-33）租赁期限从2023年10月19日起至2025年10月18日止。合同第三条约定：租赁房屋必须按先付费后使用的原则，严格按合同要求执行；月租金为25元/平方米，即月租金为13193.75元，年租为158325元；支付方式：在本合同签订之日乙方应向甲方支付首年度租金158325元、履约保证金人民币50000元，以后各期租金在当期计租期届满5日前交清下个计租期的租金。逾期不交，每逾期一日，乙方需按拖欠租金的0.3%向甲方支付违约金。逾期超过十日的，甲方有权解除本合同、收回房屋，履约保证金不予退还。合同第四条约定在租赁期间，使用该租赁物所发生的水电费、物业费（含损耗公摊部分）由乙方负责，乙方应按时缴纳物业费。合同第七条约定在租赁期间内乙方逾期未交纳按约定应由乙方交纳的各项费用的，给甲方造成严重损害的，甲方有权解除合同，所收取的保证金不退还，乙方还须向甲方交纳5万元违约金。上述合同签订后，原告已将房屋交付给被告李某使用，被告李某应当按合同约定支付首期年度租金及履约保证金。但被告李某在签订合同后并未向原告支付首期租金及履约保证金。2023年12月26日，原告向被告李某出具《关于催收场地租金的函》，要求被告李某于2023年12月30日前交清首期年租金，但被告李某仍未支付，亦未向物业公司支付水电费、物业费。2024年1月23日原告委托律所向被告李某出具关于催缴租金及履约保证金的《律师函》，被告李某均未予以任何答复。截至2024年8月28日，被告李某尚拖欠原告租金、物业费、水电费（含损耗公摊部分）及违约金等共计251960.35元。由于被告李某经催告后一直怠于履行其合同义务，原告依据合同约定及相关法律规定解除该《房屋租赁合同》（合同编号：GMT23-33）。由于被告李某系代被告某公司广西分公司签订的合同，被告某公司广西分公司为该租赁场所的实际使用人，故被告某公司广西分公司对被告李某欠付的租金、物业费、水电费以及违约金等费用应承担连带责任。被告某公司广西分公司系被告某甲公司的分支机构，二者属于分公司与总公司的关系，根据《公司法》的有关规定，被告某公司广西分公司的民事责任由被告某甲公司承担，因此被告某甲公司亦应对欠付的租金、物业费、水电费以及违约金等费用承担连带责任。综上所述，为维护原告的合法权益，特提起诉讼请求，请人民法院依法予以支持。 被告李某辩称：1.被告李某并非原告提供的房屋租赁合同及房屋租赁合同终止协议中的当事人，所以被告李某并非案涉租赁合同的当事人，所以被告李某作为本案的被告主体不适格，请求驳回原告对被告李某的起诉，或者是驳回对要求被告李某承担的法律责任。2.原告提供的房屋租赁合同及房屋租赁合同终止协议中“李某”的签字及指印并非本人所为，被告李某未代被告某公司广西分公司签订合同，原告提供的某平台及手机号码也不是被告李某使用。3.被告李某与被告某公司广西分公司、被告某甲公司没有任何关系，也不了解两公司，所以被告李某不应承担任何责任。 被告某公司广西分公司、某甲公司未作出答辩，也未提交证据。 本院查明事实： 原告某局是南宁市邕宁区A座的所有权人。 2022年8月19日，被告某公司广西分公司的负责人丁某以李某的名义（乙方、承租方）与某丙公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方向乙方出租位于南宁市邕宁区A座6层办公大楼，面积527.75平方米（含公摊），作为办公使用。2.租期从2022年8月11日至2025年10月18日止，期限为3年。乙方装修免租期为两个月。合同还约定了其他内容。 合同签订后，某丙公司已将约定租赁物交付给被告某公司广西分公司使用，该租赁物也是被告某公司广西分公司的登记营业场所。 2023年10月18日，被告某公司广西分公司的负责人丁某以李某的名义（乙方）与某丙公司（甲方）签订《房屋租赁合同终止协议》，约定：1.甲、乙双方同意提前终止前述《房屋租赁合同》；2.甲、乙双方在签订本协议后，原合同至2023年10月18日终止；乙方合同终止后于2023年11月18日内结清水、电、物业等原租赁期内产生的相关费。甲、乙双方对原合同再无其他任何争议。 2023年10月13日，被告某公司广西分公司的负责人丁某以李某的名义（乙方、承租方）与原告某局（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》（合同编号GMT23-33，以下简称本案租赁合同），约定：1.甲方向乙方出租位于南宁市邕宁区A座6层办公大楼，面积527.75平方米（含公摊），作为办公使用。2.从2023年10月19日至2025年10月18日止（无装修免租期）。3.租赁房屋按先付费后使用的原则，每年租金158325元，支付方式：（1）租金按年为一个计租期支付。首期租金在本合同签订时支付，以后各期租金在当期计租期届满5日前交清下个计租期的租金。逾期不交，每逾期一日，乙方需按拖欠租金的0.3%向甲方支付违约金。逾期超过十日的，甲方有权解除本合同、收回房屋，履约保证金不予退还。甲方解除本合同以书面通知方式作出，通知到达时视为合同解除。合同解除7日内乙方将物品全部搬离承租房屋，逾期不完成搬离的，视为放弃相关物品物权，并交由甲方处置。（2）在本合同签定之日乙方应向甲方支付首年度租金158325元、履约保证金50000元合同生效。4.租赁期间，使用该租赁物所发生的水电费、物业费（含耗损公摊部分）由乙方负责。乙方按时向物业公司交付物业费（具体金额由乙方与物业公司协商确定）。乙方每月5日前交纳各项费用，逾期不交纳者，按3%收取违约金并停止水电供应。5.租赁期间内乙方逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，给甲方造成严重损害的，甲方可随时解除合同收回房屋，所收取的履约保证金不退，给甲方带来的损失由乙方负责，此外乙方还须向甲方支付违约金5万元。合同还约定了其他内容。 签订《房屋租赁合同终止协议》后，被告某公司广西分公司未向某丙公司返还租赁物，而且与原告某局签订《房屋租赁合同》后，被告某公司广西分公司仍然继续占有使用租赁物，其也未依约向原告某局支付首期租金158325元和履约保证金50000元，后续租赁费用也未支付。 被告某公司广西分公司承租后，欠付某丁公司2022年8月19日至2024年7月31日期间的物业费、水电费（含损耗公摊部分）共计38885.6元。2024年8月18日，某丁公司与原告签订《债权转让协议书》，约定某戊公司将前述物业费债权合计38885.6元转让给原告。 另查明：本案起诉状副本已以公告送达的方式于2024年12月31日送达给被告某公司广西分公司。 本院意见： 关于承租人。根据查明事实，本案租赁合同（2023年10月13日签订）是被告某公司广西分公司负责人丁某以李某的名义与原告签订，因租赁物用作被告某公司广西分公司的经营场所，可知丁某代为签字的行为是履行被告某公司广西分公司的职务行为，本院认定被告某公司广西分公司为本案租赁合同的承租人。 关于合同是否生效。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十九条规定，附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。本案中，合同约定承租人应向出租人支付首年度租金158325元、履约保证金50000元后合同生效，被告某公司广西分公司为自己的利益不正当地阻止合同生效条件成就，视为合同已生效。履约保证金属于履行合同的担保，以实际支付为生效要件，被告某公司广西分公司未支付履约保证金，故本案租赁合同约定的履约保证金条款未生效。 关于解除合同。本案租赁合同对承租人逾期支付租金时承租人有权解除合同进行了明确约定，现被告某公司广西分公司逾期支付租金，原告主张解除本案租赁合同的诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本案起诉状副本已于2024年12月31日送达给被告某公司广西分公司，故本案租赁合同于2024年12月31日解除。 关于解除合同违约金。本案租赁合同未明确约定因承租人逾期支付租金导致出租人解除合同的，承租人应当支付解除合同违约金50000元。原告主张的解除合同违约金实际是根据合同约定的“履约保证金不予退还”条款，如前述，因履约保证金条款未生效，原告主张被告支付解除合同违约金50000元，没有合同及法律依据，本院不予支持。 关于租金。承租人应当按照约定的期限支付租金。被告某公司广西分公司未按本案租赁合同的约定支付首期租金158325元（2023年10月19日至2024年10月18日），构成违约，原告主张被告某公司广西分公司支付首期租金158325元，于法有据，本院予以支持。 关于逾期支付租金违约金。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第二款规定：“合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，合同解除前被告某公司广西分公司逾期支付租金，按合同约定其应向原告支付违约金。因合同约定的每日0.3%的违约金标准过高，本院酌情调整为按年利率6%计算，违约金计算方式为：以158325元为基数，按年利率6%的标准，从2023年10月13日计算至款项付清之日止。 关于物业费、水电费债权。根据《中华人民共和国民法典》第五百四十五条、第五百四十六条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第四十八条第二款的规定，某戊公司将其对被告某公司广西分公司的物业费、水电费债权合计38885.6元（计算期间2022年8月19日至2024年7月31日）转让给原告，符合法律规定，本案起诉状副本亦已送达被告某公司广西分公司，该债权转让对被告某公司广西分公司发生法律效力，原告有权要求被告某公司广西分公司付清物业费、水电费合计38885.6元（计算期间2022年8月19日至2024年7月31日），本院对原告相应诉讼请求予以支持。 综上，本院认定被告某公司广西分公司应向原告支付租金158325元（计算期间2023年10月19日至2024年10月18日）、逾期付款违约金（以158325元为基数，按年利率6%的标准，从2023年10月13日计算至款项付清之日止）、物业费及水电费合计38885.6元（计算期间2022年8月19日至2024年7月31日）。《中华人民共和国公司法》第十四条第二款规定“公司可以设立分公司。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”被告某公司广西分公司是被告某甲公司的分支机构，本院认定被告某公司广西分公司、某甲公司共同承担本案债务。 关于被告李某。本案租赁合同并非被告李某签订，本案租赁物亦非被告李某使用，故本院对原告主张被告李某承担付款责任的诉讼请求不予支持。 判决主文：依照《中华人民共和国民法典》第一百五十九条、第五百零九条、第五百四十五条、第五百四十六条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第四十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下： 一、确认本案合同编号为GMT23-33的《房屋租赁合同》于2024年12月31日解除； 二、被告某公司广西分公司、江苏国兴建设项目管理有限公司向原告某局支付租金158325元（计算期间2023年10月19日至2024年10月18日）； 三、被告某公司广西分公司、江苏国兴建设项目管理有限公司向原告某局支付逾期付款违约金（计算方式：以158325元为基数，按年利率6%的标准，从2023年10月13日计算至款项付清之日止)； 四、被告某公司广西分公司、江苏国兴建设项目管理有限公司向原告某局支付物业费、水电费合计38885.6元（计算期间2022年8月19日至2024年7月31日）； 五、驳回原告某局的其他诉讼请求。 诉讼费负担：案件受理费5080元，由被告某公司广西分公司、江苏国兴建设项目管理有限公司负担3909元，由原告某局负担991元。送达起诉状副本公告费200元、送达本案判决书公告费（以实际产生为准），均由被告某公司广西分公司、江苏国兴建设项目管理有限公司负担。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 上诉权利：如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员*** 二〇二五年七月十五日 书记员***