沂源县市政工程有限公司与某某房屋租赁合同纠纷民事二审民事案件判决书

山东省淄博市中级人民法院 民事判决书 （2022）鲁03民终314号 上诉人（原审原告）：沂源县市政工程有限公司，住所地山东省沂源县城健康路**（送达确认地址），统一社会信用代码91370323733720486R。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，山东多博士律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:***，女，1988年6月26日出生，汉族，住山东省沂源县（送达确认地址）。 上诉人沂源县市政工程有限公司因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服淄博市博山区人民法院（2021）鲁0323民初2238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沂源县市政工程有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，以“交接钥匙”作为上诉人与被上诉人解除房屋租赁合同的依据不符合法律对于合同解除的规定。根据法律规定，合同解除的形式主要是分为两种，协议解除与法定解除，结合本案的房屋租赁合同，双方并未对该合同的解除情形事先进行优先列举或者特别约定，即基于该合同本身内容而言，双方并没有解除合同的具体事由。关于法定解除，本案无论是适用之前的合同法还是现在的民法典，法定解除的情况均不成立。具体理解如下：1、被上诉人交钥匙的行为并不是其明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，对于上诉人而言，上诉人作为房东有义务对租赁期间内的租赁物进行监督清点维护，这与法庭查明的物品清单相对应。所谓的明确是被上诉人应当将真实意思表示通过直接的、具体的方式表现出来。同理，上诉人收下被上诉人的钥匙，也并不是基于解除合同的意思表示而作出的行为，正是因为被上诉人行为的不明确，无法产生“在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的法律效力。2、被上诉人并没有根据法律规定，对其所谓的解除合同通知上诉人。依据《民法典》第五百六十五条，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。所谓通知，是指特定的人将某一具体事项明确告知对方，让其清楚相关事宜。而被上诉人有没有对上诉人进行有效通知，被上诉人并未进行举证证明。3、一方交钥匙的行为并不能当然认为是法定解除的情形体现，交钥匙的行为只是一方单方作出的欲解除合同行为，在没有上诉人基于该意思认可的情况下，强行解释为解除合同无疑会破坏合同的稳定性与规范性，如果一方以交钥匙的形式强行进行解除合同，避免履行后续合同义务，则给合同守约方造成经济损失，也违背公平正义的原则。结合本案，被上诉人完全是因为经营困难拒绝支付租赁费，对于守约方的上诉人来说，没有任何过错或者违约的行为，所以，上诉人方请求被上诉人继续履行合同义务，并无不妥。一审法院以交接钥匙作为上诉人与被上诉人解除合同，违背了法律对于解除合同的理解和规定，以此为由驳回了上诉人的诉讼请求，没有法律依据。 被上诉人***未提交书面答辩意见。 沂源县市政工程有限公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2018年7月4日签订的《房屋租赁合同》，返还租赁使用的房屋贰间（面积294.26平方米）及房屋内的物品；2.支付租赁费46580元并赔偿损失；3.支付违约金5000元；4.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年7月4日，原告沂源县市政工程有限公司与被告***双方签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将其所有的坐落于沂源县城健康路东侧房屋出租给被告，承租房屋为贰间，面积294.26平方米；租赁期限3年，自2018年7月4日至2021年7月3日，房屋租金每年缴纳一次，租金10万元/年，被告应于每年7月4日前缴清房租，如有拖欠，不超过十日按年租金的5%交滞纳金，超过十日，原告有权终止合同，收回房屋，并由被告承担相应责任；在租赁期内，如遇不可抗力及统一规划或者国家政策致使合同不能履行时，本合同自然终止，双方不承担违约责任。同时原告不支付被告任何费用；合同自双方签字之日起生效，任何一方不得擅自解除合同，违约方应支付对方违约金5000元；合同另对其他事项进行了约定。在签订合同时，双方对房屋内设施物品进行了确认，原告在确认清单上盖章，被告在清单上签名，同时被告支付保证金10000元。合同签订后，原告按照合同约定将案涉房屋交付给被告使用，被告按照合同约定支付租金至2020年7月3日。被告经营餐饮生意，受新冠肺炎疫情影响，难以继续经营，2020年7月3日后未再支付房租。2021年1月25日，原、被告双方对于案涉房屋内物品进行了清点交接，对于缺少的物品进行了标注，被告之夫***签字确认，被告将案涉房屋钥匙交给了原告方工作人员，交接后被告未继续占有使用案涉房屋。 2020年2月中旬，山东省人民政府办公厅发布《关于应对新冠肺炎疫情支持支持生活服务业批发零售业展览业及电影放映业健康发展的若干意见》，其中规定“对承租机关和事业单位等其它公有房产的企业和个体工商户，免收2.3月份房租，经营确有困难的，可减半收取4至6月份租金”。2020年4月初，山东省委经济运行应急保障指挥部《关于加快企业项目全面复工复产的若干政策措施及实施细则》进一步加大疫情防控期间房产租金减免政策力度，对承租所有权属于政府机关、事业单位和国有企业的经营性房产的，免收2020年一季度房产租金，减半收取二季度房产租金。2020年6月6日，山东省政府办公厅发布《关于抓好保居民就业、保基本民生、保市场主体工作的十条措施》再次延长国有房租减免的政策，在落实已经出台的减免或减半征收房租的优惠政策基础上，再将减半征收房租期限延长到2020年12月31日。综合以上文件精神，对承租所有权属于政府机关、事业单位和国有企业的经营性房产的企业和个体工商户，可减免7.5个月的房租。 庭审中，被告未提交证据证实损失价值，其估算损失价值为3500元，被告认为具体价值不清楚，是二手物品，不值这么多。另，原告庭审中自愿放弃解除原、被告于2018年7月4日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。 一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。本案中原、被告对于被告租赁原告房产及对室内物品清点、被告将房屋钥匙交给原告的基本事实均予以认可，对以下事实存在争议:1、原、被告对房屋及房屋内物品的清点交接是否可视为双方租赁合同实际解除？2、交接后被告是否继续占有使用案涉房屋？房屋交接后的租金被告是否应继续支付？3、疫情期间的房租如何减免？房租金额如何认定？关于第一个争议焦点，原、被告对于案涉房屋内设施及房屋钥匙交接的事实均无异议。原、被告虽然未对解除租赁合同形成书面协议，但被告已将案涉房屋钥匙及室内设施物品交给原告，原告已接收，案涉房屋租赁合同已实际解除。原告在庭审中称交接后多次联系被告欲将房屋钥匙返还给被告，无证据证实，且不符合通常交易习惯。关于第二个争议焦点，被告已将钥匙交给原告，原告对此认可。从其关于“交接后多次联系被告欲将房屋钥匙返还被告”的陈述中亦能印证双方交接之后被告未继续占有使用案涉房产的事实，自2021年1月25日交接之后的租金，被告不必支付。关于第三个争议焦点：根据原、被告双方签订的租赁合同约定，房屋租赁费为10万元/年，计每月房租为8333元，原告已缴纳房租至2020年7月3日，其实际占有使用案涉房产至2021年1月25日，被告尚欠原告自2020年7月4日至2021年1月25日期间的租赁费计56111元。另根据我省关于疫情期间租赁费优惠政策相关文件规定，原告系全民所有制企业，应执行相关文件精神，为被告减免房租共计7.5个月，计62498元。被告应缴纳的租金与减免金额折抵后，被告多支付房租6387元。另对于原告所述的经济损失，原告提交的清点确认单仅能证实室内物品有减少，但不能证实损失价值。原告估算损失价值为3500元，被告表示接收该宗物品时均系二手物品，不值3500元，故酌情认定物品损失2000元。综上，被告已超额支付原告租赁费及物品损失计4387元。原、被告双方在租赁合同中约定解除合同违约金5000元，因新冠肺炎疫情是众所周知的突发公共卫生事件，对餐饮业影响巨大，被告难以继续经营而向原告提出解除合同，双方虽未签订书面合同，但双方交接物品及房屋钥匙的行为应视为被告同意解除合同，被告不必支付违约金，但被告自愿支付违约金5000元，并主张从已支付保证金10000元中扣除违约金，系对自身权利的处分，不违反相关法律规定，予以支持。原告应返还被告保证金5000元。被告在庭审中表示当庭不主张返还租赁费及保证金，但保留向原告主张的权利。综上，原告关于要求解除合同的诉讼请求，因双方已于2021年1月25日已实际解除合同，原告的该项诉讼请求已无必要，且原告庭审中已放弃该请求，予以准许。其关于要求返还房屋及室内物品的诉讼请求，原、被告已经对房屋及室内物品进行了清点交接，被告已将钥匙交还原告，案涉房屋及室内物品均已在原告的实际控制之下，原告的该项诉讼请求不符合本案的事实。关于原告要求的租赁费及经济损失，经核算，根据山东省相关优惠政策减免后，被告已超额支付；关于原告要求的违约金，被告所缴纳的保证金足以支付且有余。被告在本案中未主张返还租赁费及保证金，本案中不予涉及。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。被告的答辩意见成立，予以采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，判决：驳回原告沂源县市政工程公司的诉讼请求。案件受理费545元，由原告沂源县市政工程公司负担。 二审中，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议的焦点是一审判决认定上诉人沂源县市政工程有限公司与被上诉人***签订的房屋租赁合同于2021年1月25日解除是否正确。被上诉人在租赁上诉人案涉房屋期间，因疫情原因无法继续经营，上诉人与被上诉人于2021年1月25日共同对案涉房屋内的物品进行了清点，双方确认后，被上诉人将案涉房屋的钥匙交与上诉人，自此被上诉人未再占有使用案涉房屋，因此双方上述行为应当属于协议一致解除房屋租赁合同，故一审认定双方租赁合同于2021年1月25日实际解除符合《中华人民共和国民法典》第五百六十二条的规定，本院对此予以确认。上诉人主张双方并未解除房屋租赁合同，双方房屋租赁合同系到期终止，与双方清点物品、交接钥匙的行为不符，亦不符合常理，本院对此不予采信。 综上所述，沂源县市政工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1090元，由上诉人沂源县市政工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员翟*** 二〇二二年二月十四日 法官助理*** 书记员***