广州特种机电设备检测研究院、广东穗兴汽车销售服务有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)粤01民终3192号

上诉人(原审被告)：广州特种机电设备检测研究院，住所地广州市。

法定代表人：王伟雄，该研究院院长。

委托诉讼代理人：朱树林，广东格林律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：广东穗兴汽车销售服务有限公司，住所地广州市白云区。

法定代表人：陈穗萍，该公司总经理。

原审被告：广东省建筑机械厂有限公司，住所地广州市越秀区。

法定代表人：肖鸿韬，该公司董事长。

委托诉讼代理人：黄韵，广东南国德赛律师事务所律师。

委托诉讼代理人：严阵容，广东南国德赛律师事务所律师。

上诉人广州特种机电设备检测研究院（以下简称研究院）因与被上诉人广东穗兴汽车销售服务有限公司（以下简称穗兴公司）、原审被告广东省建筑机械厂有限公司（以下简称建筑机械厂公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初12766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人研究院委托诉讼代理人朱树林、被上诉人穗兴公司法定代表人陈穗萍、原审被告建筑机械厂公司委托诉讼代理人黄韵、严阵容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人研究院上诉请求：撤销一审判决第一项，并按照研究院与建筑机械厂公司实际面积比来确定研究院应承担相关恢复原状的费用。事实与理由：一审的最终评估《报告书》将全部1882平方米中的除防坠器检测标定室地面水泥砂浆修复之外的全部费用均要求研究院承担，明显与事实不符，也明显对研究院不公，应予以纠正。根据评估《报告书》初稿和终稿可知，初稿对于1882平方米中有拆除全部隔墙、电路恢复、电缆接入、拆除垃圾清运费、混凝土泵车费等一共13项明细。但是，在终稿《报告书》中，仅仅将初稿的笫8项单列出来后，其他十二项，均一字不变的出现在研究院(1500+44平方米)的明细中，这明显与事实不符。根据终稿《报告书》和常理可知：1.在338平方米范围内，也存在铝合金玻璃棚，需要拆除；2.在338平方米范围内，也存在坑道需要回填；3.在338平方米范围内，也需要对地面C25混凝土找平；4.在338平方米范围内，也需要承担混凝土泵车费；5.在338平方米范围内，也需要进行垃圾清运等。但终稿的《报告书》却不顾客观事实，简单粗暴地进行处理，全部要求研究院承担，这明显对研究院不公。研究院在一审第二次开庭时，也当庭明确指出不当及不公之处，但一审法院置之不理，直接作出明显对研究院不公的判决，应予以纠正。

被上诉人穗兴公司答辩称：不同意研究院的上诉请求。

原审被告建筑机械厂公司述称：不同意研究院的上诉请求。

2016年10月14日，穗兴公司向一审法院起诉请求判令：l.研究院向穗兴公司支付对编号2015091101号《租赁合同》约定的租赁场地按穗兴公司要求恢复原状所需的工程费用297540元；2.研究院赔偿穗兴公司租金损失475912.5元（按编号2015091101号《租赁合同》约定的每月67987.5元的租金标准从2016年3月16日起暂计至2016年10月15日共计7个月，实际应计至上述租赁场地恢复原状止）；3.建筑机械厂公司对研究院的上述责任承担连带责任；4.本案诉讼费用由研究院、建筑机械厂公司承担。

一审法院认定事实：2009年12月10日，穗兴公司（出租方、甲方）与研究院（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，甲方将位于广州市白云区白云大道北588号内的车间场地及部分的房屋租赁给乙方使用；乙方租用车间面积为1500㎡，房屋（三楼办公室）面积为162㎡；自2010年1月1日起至2010年1月31日为双方交接期，在此期间甲方清空场地，乙方进行适当装修，在此期间不计算租金，实际租期自2010年2月1日起至2010年6月30日止，合同期满两年半内，甲方须以同等条件继续出租上述场地及房屋给乙方，并经双方协商一致，重新签订租赁合同；月租金金额为：车间：33.6元/平方米/月，办公室：39.2元/平方米/月，租金合计56750.4元/月；租赁期满或本合同被解除后，乙方增添的可动产（如办公用品及相关设施）归乙方所有，乙方增添并放弃所有权部分的不动产（如装饰、装修的部分、固定物及相关设施）归甲方所有或甲方有权要求乙方恢复原状。合同期满后，双方于2011年6月23日续签租赁合同，增加一楼办公室面积45㎡，租金合计为58514.4元，租期至2011年10月30日。2011年10月25日双方续签租赁合同，租期至2012年3月31日止。2012年9月双方续签租赁合同，租期至2012年10月31日止。2013年双方续签租赁合同，租期自2013年3月1日至2013年6月30日，车间租金调整为35.3元/平方米/月，办公室租金调整为41.2元/平方米/月，租金合计为61478.4元/月，双方另签订租赁合同补充协议，约定乙方在合同期内每月向甲方支付2500元作为甲方增设保安人员的费用，并由甲方负责租赁地内的设备安全，防止乙方的设备被盗或恶意损坏。2013年5月10日双方续签租赁合同及补充协议，租期自2013年7月1日至2013年10月31日，租金仍为61478.4元/月。2013年11月双方续签租赁合同及补充协议，租期自2013年11月1日至2013年12月31日，租金仍为61478.4元/月。2014年1月双方续签租赁合同，租期自2014年1月1日至2014年4月30日，租金仍为61478.4元/月。2015年5月12日双方续签租赁合同及补充协议，租期自2015年3月1日至2015年6月31日，租用车间面积约为1500㎡，办公室面积为89㎡，车间租金37.1元/平方米/月，办公室租金43.26元/平方米/月，租金合计为59500.14元/月。2015年6月15日，穗兴公司（出租方、甲方）与研究院（承租方、乙方）、建筑机械厂公司（承租方、丙方）签订《租赁合同》，将位于广州市白云区白云大道北588号内的部分车间场地及部分的房屋租赁给乙/丙方使用；乙方办公室面积为44㎡，丙方租用车间面积约为1500㎡，临建车间338㎡（包括车间218㎡，宿舍4间总面积120平方米包括走道）；车间租金37.1元/平方米/月，临建车间租金30.87元/平方米/月，办公室租金43.26元/平方米/月，租金合计67987.5元/月（即乙方1903.44元/月，丙方66084.06元/月）；租金支付时间及方式：乙方承担的租金11420.64元于2016年1月30日前付款结算，丙方承担的396504.36元租金于2015年12月31日前一次性支付结算；租赁期满或本合同被解除后，乙、丙方增添的可动产（如办公用品及相关设施）归乙方所有，乙、丙方增添并放弃所有权部分的不动产（如装饰、装修的部分、固定物及相关设施）归甲方所有或甲方有权要求乙、丙方恢复原状；合同所发生的争议，由甲乙丙三方协商解决，乙、丙双方负有连带责任。合同期满后，2015年12月30日，研究院撤离租赁场地，建筑机械厂公司确认在2015年12月30日前并未搬出涉案场地，并连续向穗兴公司缴纳租金。穗兴公司确认临建车间338平方米2009年与2015年使用的现状是一样的，在2009年就造成坑，主张建筑机械厂公司在2009年就开始使用临建车间，临建车间的坑是建筑机械厂公司造成的，建筑机械厂公司否认临建车间的坑是其造成的，故无需恢复原状。

2016年1月11日，穗兴公司与研究院的经办人在场地移交表上签名，移交内容为广州市白云区白云大道北588号内的车间（1500㎡）及钥匙；三楼办公室（44㎡）及钥匙，穗兴公司补充注明“未按合同要求复原”。2016年2月1日，穗兴公司向研究院发出《关于租赁物恢复原状的函》，由于研究院装修部分不符合穗兴公司使用，要求将其恢复原状，包括一、1500平方米建筑物，1.恢复原匹配的电缆；2.380伏/200伏西面场体和中柱均配插座并中柱有100瓦的节能灯；3.10吨桥吊和5吨桥吊的维修平台；4.拆除间墙；5.地面要平整。二、防坠器办公室南侧的卫生间（面积4平方）带洗手台。三、拆三楼办公室的空调时部分天花已烂并有一门无门锁。以上恢复要求在2016年3月15日前恢复原状，如超期穗兴公司有权收取租金。穗兴公司就复原工程出具龙川县麻布岗镇竹楼建筑工程施工队2016年8月10日的报价清单，复原费用分别为235040元及62500元，合计297540元。穗兴公司出具租赁场地原状及现状的图片，以证实穗兴公司出租的车间原是平整的水泥地面，车间空旷，中间无间墙，研究院撤离拆除相关设施时严重损坏租赁场地。2015年12月25日，建筑机械厂公司与穗兴公司的关联公司广州龙特汽车维修有限公司签订租赁合同，租用其与穗兴公司承租的临建车间（338平方米）、车间（218平方米）、宿舍4间（总面积120平方米包括走道），租赁期为1个月，即2016年1月1日起至2016年1月31日止，月租金金额为11420.64元/月。

研究院提出在刚搬离场地的时候向穗兴公司提出是否需要修复场地，但穗兴公司表示先不用动场地，要与其他人商谈事情，后才发函要求修复场地，穗兴公司对此不予确认。

穗兴公司申请一审法院对涉案场地恢复原状的费用委托评估机构进行评估,一审法院经摇珠确定广州德高价格评估有限公司进行评估,广州德高价格评估有限公司于2017年10月19日作出穗德价估（2017）0177号评估报告书,确定研究院（面积1500㎡+44㎡）租赁场地恢复原状费用为156492.4元，建筑机械厂公司临建车间（面积338㎡）租赁场地恢复原状的费用为50700元。穗兴公司支付评估费用15000元。

涉案场地为穗兴公司于2004年12月7日向广州市白云区太和镇永兴村第五经济合作社签订《租赁土地合同书》租赁建设。穗兴公司出具建设单位为白云区太和镇永兴村民委员会，发证时间为2005年8月20日的建设工程规划许可证，该证附注该建筑项目为临时建设，使用期为两年，穗兴公司未能提供使用期满后经批准延长使用期限的证据。经一审法院释明租赁合同效力，穗兴公司表示将原诉讼请求的租金变更为房屋使用费。

一审法院认为，穗兴公司与研究院，穗兴公司与研究院、建筑机械厂公司签订租赁合同及补充协议的事实，一审法院予以确认。根据建设工程规划许可证中附注说明本案建筑项目为临时建设，使用期为两年，穗兴公司与研究院于2009年12月10日开始签订《租赁合同》时已超出使用期，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定，穗兴公司与研究院签订的《租赁合同》及补充协议、穗兴公司与研究院、建筑机械厂公司签订的租赁合同均无效。研究院在移交（面积1500㎡+44㎡）租赁房屋时并未按约定对场地进行恢复，穗兴公司要求研究院恢复租赁场地的原状合理合法，穗兴公司在场地移交时已明确未按合同要求复原，场地移交后再发函给研究院要求恢复原状，研究院至今未恢复原状，穗兴公司可以要求研究院赔偿相应的损失，经穗兴公司申请一审法院委托广州德高价格评估有限公司进行评估确定研究院（面积1500㎡+44㎡）租赁场地恢复原状费用为156492.4元，研究院应向穗兴公司支付恢复原状费用156492.4元，穗兴公司诉请超出部分，依据不足，一审法院不予支持。穗兴公司要求研究院按租赁合同规定67987.5元的租金标准从要求研究院恢复原状期限届满次日即2016年3月16日起支付房屋使用费至租赁场地实际恢复之日止，研究院未按穗兴公司催告期限对涉案场地进行修复影响穗兴公司将上述租赁房屋出租，穗兴公司要求赔偿因此造成的损失合理，但同时穗兴公司应当采取适当措施防止损失的扩大，穗兴公司收回场地后未对影响其出租部分采取修复措施，导致场地闲置至今，扩大房屋使用费的损失，考虑与研究院交涉和进行修复的时间，一审法院酌定按2个月的房屋使用费标准计算穗兴公司房屋使用费损失，按研究院租用的1500㎡车间及办公室44㎡计算为（1500㎡×37.1元/月+44㎡×43.26元/月）×2=115106.88元，穗兴公司主张超出部分，一审法院不予支持。穗兴公司要求研究院赔偿临建车间（面积338㎡）租赁场地恢复原状的费用，根据穗兴公司出具的租赁合同，研究院并未实际使用临建车间，穗兴公司确认临建车间地面的坑是建筑机械厂公司造成的，故穗兴公司该请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。穗兴公司要求研究院赔偿面积338㎡临建车间房屋使用费损失的请求，一审法院亦不予支持。穗兴公司要求建筑机械厂公司对研究院的责任承担连带责任，因穗兴公司与研究院、建筑机械厂公司签订的租赁合同无效，合同中研究院、建筑机械厂公司负连带责任的约定亦无效，且穗兴公司出具的租赁合同证实建筑机械厂公司于2015年6月15日才与穗兴公司签订合同，而上述场地的损坏均发生在签订该合同前，故穗兴公司要求建筑机械厂公司承担连带责任，一审法院不予支持。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年11月27日作出判决:一、判决生效之日起十日内，广州特种机电设备检测研究院支付广东穗兴汽车销售服务有限公司恢复原状费用156492.4元；二、判决生效之日起十日内，广州特种机电设备检测研究院赔偿广东穗兴汽车销售服务有限公司房屋使用费115106.88元；三、驳回广东穗兴汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11535元，由广东穗兴汽车销售服务有限公司负担7484元，广州特种机电设备检测研究院负担4051元。评估费15000元，由广东穗兴汽车销售服务有限公司负担9733元，广州特种机电设备检测研究院负担5267元。

本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。

二审期间，当事人没有提交新证据。广州德高价格评估有限公司针对研究院上诉状中提出的异议，复函如下：本次评估是根据现场勘查的情况，对租赁场地遭受的损害的不同程度，依据《广东省建设工程计价依据》（粤建市【2015】15号）做出的。研究院、建筑机械厂公司承租的场地遭受的损坏有着本质的区别（详见现场损坏的对比照片），故修复工艺及修复材料不可能一模一样，是无可比性的。（注：建筑机械厂公司虽有铝合金棚，但只有区区几个方，可忽略不计。地面损坏也较为轻微，只需水泥砂浆修复即可，无需采用混凝土修复，故无泵车等费用产生）。研究院质证称：对该复函的真实性没有异议，但对其关联性有异议：1.从报告本身的内容来看，恰恰证明了研究院在上诉状提出的质疑，在报告中也确认无论是在研究院所用的租赁场地，还是在建筑机械厂公司租赁的场地，确实均存在铝合金棚。按照该评估报告显示，这些均应拆除，但是报告将所有的研究院和建筑机械厂公司所租赁的全部面积范围内的铝合金棚的拆除费用均计算在研究院名下，这明显侵犯了研究院的合法权益，因研究院是事业单位，也损害了国家利益。2.该复函也明确提到地面有损害，需要用水泥来修复，并且在其提供的报告中明确显示在建筑机械厂公司租赁的范围内有一个深坑，而且该深坑的容积还是比较大的，但是该函轻描淡写的仅用水泥覆盖即可。在一审过程中，也明确提到了在建筑机械厂公司租赁的范围内有深孔修复的问题，而在复函中却没有明确提及。在建筑机械厂公司租赁的范围内也同样存在卷闸门，但在复函中没有体现。按照该报告评估的话也是需要全部拆除，但该报告将所有的卷闸门拆除的费用也全部计算在研究院名下，这也明显不公平，损害了研究院及国家的利益。穗兴公司质证称：对该复函的真实性、合法性予以确认，穗兴公司当时也确实认为该评估报告存在马虎，对于该报告的初稿穗兴公司曾提出过两次异议，穗兴公司认为应该按照1500平方米整体修复，但评估公司没有采纳。另外，评估公司遗漏了两个天车轨道没有评估，而评估公司在对初稿异议的复函中也确实承认了遗漏两个天车轨道没有评估，并承诺会在终稿中进行补充，但实际上并没有反映在评估报告的终稿中。建筑机械厂公司质证称：对该复函的真实性、合法性没有异议，对于关联性方面，该复函主要是针对研究院提出的问题进行回答，与建筑机械厂公司无关，但建筑机械厂公司也是对该评估公司的专业性提出质疑的，建筑机械厂公司一审中也曾对该评估报告提出过不少的异议，但评估公司均没有采纳；该评估报告只是对事实状态的描述，无论报告如何记载也与建筑机械厂公司无关，对于涉案场地的损害实际上并非是建筑机械厂公司所造成的。

另查明，一审期间，广州德高价格评估有限公司在2017年8月18日《关于穗兴公司对编号【穗德价估（2017）0177号》】价格评估结论书（初稿）异议的复函》中提出“……关于‘第（2）项，遗漏部分’。该司在现场勘察过程中，确有2条天车导轨，此项将在终稿中补充”，但评估报告终稿中并无关于天车导轨的相关评估价格。

本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对研究院的上诉请求，认定如下：

研究院针对评估报告提出上诉，明确其对评估报告的具体五点异议，广州德高价格评估有限公司书面复函明确其是根据现场勘查的情况，针对租赁场地遭受的损害的不同程度进行评估，研究院、建筑机械厂公司承租的场地遭受的损坏有着本质的区别，修复工艺及修复材料不可能一模一样，是无可比性的；建筑机械厂公司虽有铝合金棚，但只有区区几个方，可忽略不计；地面损坏也较为轻微，只需水泥砂浆修复即可，无需采用混凝土修复，故无泵车等费用产生。研究院对该复函不予认可，但没有提交足以反驳的相反证据。此外，评估报告确实并无计算修复天车导轨所需费用，研究院也无证据证明其应承担的修复费用超出穗兴公司恢复原状所需支出的费用数额。因此研究院的上诉请求依据不足，本院不予采纳。

综上，研究院的上诉请求及理由均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费3429元，由上诉人广州特种机电设备检测研究院负担。

本判决为终审判决。

审判长　闫　娜

审判员　蔡培娟

审判员　黄春成

二〇一八年四月二十三日

书记员　张　利

彭诗敏