兰州泽疆商贸有限公司、甘肃泓建水利水电工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

甘肃省兰州市中级人民法院 民事判决书 （2020）甘01民终2531号 上诉人（原审被告）：兰州泽疆商贸有限公司。 法定代表人：***，该公司经理。 被上诉人（原审原告）：甘肃泓建水利水电工程有限公司。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，甘肃恒亚律师事务所律师。 上诉人兰州泽疆商贸有限公司（以下简称泽疆公司）因与被上诉人甘肃泓建水利水电工程有限公司（以下简称泓建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院(2019）甘0103民初3875号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年6月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 泽疆公司上诉请求：1.请求依法撤销（2019）甘0103民初3875号民事判决，发回一审法院重审；2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决程序违法，在未向上诉人送达法律文书的情况下开庭宣判，致使上诉人丧失就案件相关事实进行答辩、质证等法定权利。上诉人在整个诉讼过程中未收到一审法院签发的诉讼文书，对被上诉人的诉请、案件事实和理由、开庭时间等相关问题均不知晓。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条、第八十五条规定，法院在案件审理过程中送达程序作为案件的前置首要程序，必须依法送达案涉当事人，否则将严重侵害当事人的合法权利。一审法院违反法律规定，依法应予纠正。二、由于一审法院未依法送达，上诉人未能就案件事实答辩、陈述，一审法院在未能查明事实的情况下判决有违法律规定。一审判决上诉人按照年利率24%支付违约金至付清之日，超出了违约金的合理限度，没有法律依据。一审判决应当予以撤销。请求二审法院纠正错误，依法支持上诉人的上诉请求。 泓建公司辩称，在答辩的同时，答辩人申请增加本案诉讼请求，判令被答辩人向答辩人在一审判决确定的欠付租金3762613.8元的基础上另行支付租金684111.6元，并按照年利率24%承担逾期付款违约金。一审中答辩人提交了答辩人向被答辩人开具的房屋租赁费发票一份以证明被答辩人向答辩人支付过租赁费684111.6元，后经答辩人核实，该款项并非被答辩人向答辩人直接支付。答辩人系甘肃第一建设集团有限公司（以下简称一建集团）全资子公司，案涉房屋系由答辩人出租给被答辩人，被答辩人同时从一建集团处租赁其他房屋，被答辩人分别于2016年1月5日、2016年1月8日、2016年1月15日通过转账向一建集团支付房租60万元、40万元、450756.7元，通过银行承兑汇票支付14万元，共1590756.7元，其中有684111.6元款项由一建集团转付至答辩人账户，作为答辩人第一期的租赁费由答辩人向被答辩人开具租赁发票，并注明系2016年5月1日至2016年10月31日郑家庄租赁费，但该款项并非系被答辩人向答辩人直接支付的。由于被答辩人同时也拖欠一建集团房屋租赁费，一建集团即将提起民事诉讼，若被答辩人对支付给一建集团的租赁费中有684111.6元系支付给答辩人的租赁费，对这一事实认可，答辩人便无需增加诉讼请求，若被答辩人不认可该事实，答辩人便要求增加本案诉讼请求，同时被答辩人应举证证明其向答辩人直接支付该684111.6元租赁费的事实。针对上诉请求答辩如下：关于送达程序问题。本案中，一审法院向被答辩人注册地址邮寄诉讼文书被答辩人拒收，其法定代表人***电话畅通，但法院数次通知其取诉讼文书，其拒不配合。因此，一审法院按照《最高人民法院印发的通知》第八条规定，依照被答辩人在2019年5月20日另案填写的送达地址确认书中的地址送达，送达程序合法。关于违约金问题。《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定：“主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。”本案中被答辩人作为违约方应承担举证责任。同时规定：“合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。”本案由于双方约定的违约金过高，答辩人诉请按照民间借贷利率的司法保护上线年利率24%主张，一审判决支持诉请正确。综上，一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回被答辩人上诉请求。 泓建公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除2016年1月9日原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告立即向原告腾退承租的位于兰州市七里河区：地上一层面积1378.07平方米、地下一层面积1755.37平方米的房屋；3.依法判令被告立即支付房租3762613.8元（计算至2019年7月31日）；4.依法判令被告按照1368223.2元／年承担自2019年8月1日起至实际腾退房屋之日期间的房屋占有使用费；5.要求被告按实际欠付租金为基数，按照年利率24%承担违约金从应付租金时起至实际付清之日止；6.本案诉讼费用、保全费、保险费由被告承担。 一审法院认定的事实：2016年1月9日，原告泓建公司与被告泽疆公司双方签订《房屋租赁合同》，约定：出租人泓建公司将其位于兰州市七里河区：地上一层面积1378.07平方米，月租金每平方米70元，年租金1157578.8元；地下一层面积1755.37平方米，月租金每平方米10元，年租金210644.4元；以上年租金共计1368223.2元。租赁期限：2016年1月1日至2026年1月1日（10年）装修期为4个月（2016年1月1日至2016年4月30日，免收租金）；租金采取每半年预付方式支付；首次支付（2016年5月1日至2016年10月31日的租金），于合同签订之日起15日内（2016年1月15日）之前必须支付，以后至租赁期限前一个半月按半年租金预付；半年租金价格为684111.6元；租赁房屋的用途为商用、仓储，泽疆公司不得擅自改变约定的使用用途；对出租房屋的水费、电费、暖气费、煤气费、电话费、物业费等由泽疆公司承担；合同对解除条件又约定：泽疆公司不交付或者不按约定交付租金逾期一个月以上的；未经泓建公司及有关部门批准，擅自改变出租房屋用途等情形，泓建公司有权解除本合同；泓建公司延迟交付出租房屋一个月以上，违反合同预定，不承担合同维修责任，使泽疆公司无法继续使用出租房屋的，泽疆公司有权解除本合同；违约责任：泽疆公司必须按时交纳应交的租费，逾期交付租金的，泓建公司可自即日起停止该房屋的供水、供电，并要求泽疆公司退还承租房屋，另按欠款金额每天加收1%的滞纳金，直至付清为止；同时合同对其他事项进行了约定。合同签订后，泓建公司于当日向泽疆公司交付了租赁房屋。泽疆公司除于2016年4月30日交纳（2016年5月1日至2016年10月31日）首期租赁费684111.6元外，对之后的租赁费用一直拖欠未付。2018年9月7日，泓建公司以特快专递的形式向泽疆公司发出《关于催缴金建嘉园商铺租赁的催缴函》，要求泽疆公司必须与2018年9月20日前交清所欠全部费用。但泽疆公司仍未交纳欠付租金，泓建公司遂诉讼法院。 另查，本案审理中，泓建公司提供《房屋建筑工程和市政基础设施工程验收备案表》显示：工程地点为兰州市七里河区郑家庄，工程名称为甘肃一建郑家庄小区12号楼，建设单位名称为甘肃第一建设集团有限责任公司。甘肃第一建设集团有限责任公司于2020年2月25日，向本院出具《关于金建嘉园小区12号楼一二层商铺产权情况的函》，称：案涉租赁房屋所有权人系其公司，该房屋产权正在办理中；并证实泓建公司系其公司全资子公司，该房屋由其公司授权泓建公司进行租赁管理。 一审法院认为：泓建公司与泽疆公司签订的《房屋租赁合同》均系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按约定全面履行各自义务。合同签订后，泓建公司依约将租赁房屋交付泽疆公司，泽疆公司本应于每个租赁周期前1个半月预付下一个租期的租金，但其公司除支付2016年5月1日至2016年10月31日期间的租金外，对剩余到期租金是否按约定交清，泽疆公司未提供相关证据证实，故应认定泽疆公司违反了合同约定，达到了双方合同约定的解除条件，故本院对泓建公司要求解除《房屋租赁合同》及腾退案涉房屋的诉请主张应予支持。综上，泽疆公司除支付拖欠2016年11月1日至2019年7月31日期间租金3762613.80元外，还应承担违约责任。对于违约金，根据《房屋租赁合同》约定“泽疆公司必须按时交纳应交的租费，逾期交付租金的，泓建公司可自即日起停止该房屋的供水、供电，并要求泽疆公司退还承租房屋，另按欠款金额每天加收1%的滞纳金”，从上述约定来看，双方约定的滞纳金实质上属于违约金，泓建公司主张泽疆公司以欠付租金为基数，按年利率24%承担自2019年8月1日起至付清房屋租金之日止，未超出法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除甘肃泓建水利水电工程有限公司与兰州泽疆商贸有限公司于2016年1月9日签订的《房屋租赁合同》；二、兰州泽疆商贸有限公司于本判决生效后三十日内向甘肃泓建水利水电工程有限公司腾退其承租的位于兰州市七里河区：地上一层面积1378.07平方米、地下一层面积1755.37平方米的房屋；三、兰州泽疆商贸有限公司于本判决生效后三十日内支付甘肃泓建水利水电工程有限公司租金（2016年11月1日至2019年7月31日期间）租金3762613.80元；四、兰州泽疆商贸有限公司向甘肃泓建水利水电工程有限公司按照1368223.2元／年承担自2019年8月1日起至实际腾退房屋之日期间的房屋占有使用费；五、兰州泽疆商贸有限公司按实际欠付租金为基数按照年利率24%承担违约金从应付租金时起至实际付清之日止。案件受理费减半收取23928元，保全费5000元，以上共计28928元，由兰州泽疆商贸有限公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为,民事主体在民事活动中的法律地位一律平等，相互之间合法权益受到法律的平等保护。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案上诉争议的主要焦点是：1.一审送达程序是否合法；2.泓建公司主张的违约金标准是否过高。 关于一审送达程序是否合法的问题。根据《最高人民法院的通知》法发【2017】19号第八条规定，当事人拒绝确认送达地址或以拒绝应诉、拒接电话、避而不见送达人员、搬离原住所等规避送达，人民法院不能或无法要求其确认送达地址的，可以分别以下列情形处理:……;（三）没有约定、当事人也未提交书面材料或者书面材料中未载明地址的，以一年内进行其他诉讼、仲裁案件中提供的地址为送达地址；……。人民法院按照上述地址进行送达的，可以同时以电话、微信等方式通知受送达人。本案一审法院多次打通电话通知泽疆公司的法定代表人***到庭签收相关诉讼文书，其均没有到庭，也没有出庭应诉，亦没有提供有效的送达地址。但本案在一审法院审理的同时，***在另案中书写了送达地址确认书，其上载明收件人、收件地址、联系电话。一审法院以该地址向***邮寄送达本案诉讼文书，该地址为有效送达地址。***上诉称一审没有向其送达诉讼文书，侵害其合法权利。一审卷宗记载一审法院依法邮寄送达后***拒绝签收，其没有进行举证、质证、答辩，视为对自己诉讼权利的处分，产生的法律后果应由其承担。一审法院送达程序并未违反法律规定。对泽疆公司该项上诉请求，本院不予支持。 关于违约金标准是否过高的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方约定的滞纳金为欠款金额的每日1%至付清之日，泽疆公司在一审审理中无故缺席，没有提出违约金过高要求调整的请求，二审中泽疆公司亦没有提交证据证明违约金高于损失。结合审理查明的事实，综合考虑当事人的过错程度、预期利益、公平原则、诚实信用原则等因素，泓建公司主张将约定的违约金比例（欠款金额的每日1%）调整为以欠付租金为基数，按年利率24%计算违约金适当。泽疆公司上诉称按照年利率24%支付违约金至付清之日，超出了违约金的合理限度。该项上诉请求没有证据支持和法律依据，本院不予支持。一审认定的违约金标准并无不当。 至于泓建公司在二审中增加的诉讼请求：要求泽疆公司在一审判决确定的欠付租金3762613.8元的基础上另行支付租金684111.6元，并按照年利率24%承担逾期付款违约金。经询问，泽疆公司不同意就泓建公司新增加的诉讼请求进行调解。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提起反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”因上诉人泽疆公司在本案二审询问时不同意调解，泓建公司要求增加的诉讼请求可另行起诉。 综上所述，泽疆公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23928元，由兰州泽疆商贸有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二〇年七月二十九日 法官助理*** 书记员***