北京斯迪克信息技术有限公司
中国建筑第四工程局有限公司等非与执行审查执行裁定书
来源：中国裁判文书网
北京市第三中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2021)京03执异367号
案外人：北京斯迪克信息技术有限公司，住所地北京市通州区景盛南一街135号院2号楼9层901。
法定代表人：刘勇，总经理。
申请执行人：中国建筑第四工程局有限公司，住所地广东省广州市天河区科韵路16号自编B栋5楼。
法定代表人：易文权，董事长。
委托代理人：熊宗鹏，北京大成律师事务所律师。
被执行人：北京合生北方房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路28号215号1层215-南121b号。
法定代表人：张术起。
在本院执行中国建筑第四工程局有限公司（以下简称建筑公司）与北京合生北方房地产开发有限公司（以下简称合生公司）、仲裁纠纷一案中，案外人北京斯迪克信息技术有限公司（以下简称斯迪克公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人斯迪克公司请求：中止对位于北京市通州区景盛南一街135号院XXX号房产（以下简称涉案房屋）的执行。事实和理由：案外人与合生北方公司于2020年4月24日签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买涉案房屋。案外人支付了全部房款，并已经交付使用。但案外人得知法院于2020年12月将涉案房屋查封，我已经实际占有涉案房屋，虽然未办理过户登记手续，但我方对此没有过错，法院不应当查封我的房产。
申请执行人建筑公司辩称，1.案外人并未提供实际占有的证据无法证明其异议主张；2.案外人并非消费者，其购买的合生公司名下房产为办公用房而非住宅，其作为普通债权人无优先保护的必要。综上，请求法院裁定驳回案外人的异议请求。
被执行人合生公司未发表答辩意见。
本院查明，北京仲裁委员会作出的（2019）京仲裁字第1148号裁决已经发生法律效力，申请执行人建筑公司向本院申请执行，本院于2019年6月12日立案执行。因执行和解并长期履行，本院作出(2019)京03执765号之一裁定中止（2019）京仲裁字第1148号裁决的执行。后建筑公司向本院申请恢复执行，本院于2020年7月24日立案恢复执行，执行案号（2020）京03执恢170号。
在执行过程中，本院于2020年10月22日查封合生公司名下位于北京市通州区景盛南一街135号院的不动产，查封期限三年，自2020年10月22日至2023年10月21日。本案涉案房屋在查封范围内。
另查，2020年4月24日，案外人与合生公司签订《北京市商品房现房买卖合同》（商业、办公等非住宅类）》约定购买涉案房屋，房屋规划性质为办公，房屋总价844474元。合生公司2020年6月23日出具的发票显示，案外人支付了上述全部房款，并于2020年4月24日接收了涉案房屋。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述规定的四个法定要件需同时具备，方能支持案外人的排除执行请求。本案中，案外人在本院查封前就涉案房屋已与合生公司签订了房屋买卖合同，支付了全部价款并已实际占有，且因现有证据亦不能确定未办理过户手续原因系案外人所致，故案外人所提异议理由符合前述法律规定的要件，对其异议请求，本院应予支持；对建筑公司提出的抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对位于北京市通州区景盛南一街135号院XXX号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审判长 高 可
审判员 王 朔
审判员 宫 淼
二〇二一年六月十八日
书记员 王 冰
书记员 马佳诚
