北京乐腾市政工程有限公司与北京武夷山商务会所有限责任公司与北京新康亿管业有限公司房屋租赁合同纠纷

北京市第二中级人民法院 民事判决书 （2026）京02民终7252号 上诉人（原审被告）：某1公司。 被上诉人（原审原告）：某2公司。 被上诉人（原审原告）：某3公司。 原审被告：某4公司。 上诉人某1公司因与被上诉人某2公司、被上诉人某3公司、被上诉人某4公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2025）京0106民初41031号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。某1公司的委托诉讼代理人即某4公司的委托诉讼代理人，某2公司及某3公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某1公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，驳回某2公司、某3公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由某2公司、某3公司负担。事实和理由：一、一审判决认定某3公司为本案适格原告，认定错误。本案涉及两份租房合同。第一份合同签订于2020年11月1日，承租方为某2公司与某3公司，第二份合同签订于2021年1月1日，该合同仅由某1公司与某2公司签署，某3公司并非合同当事人。两份合同在租赁期限起算点、装修费金额等核心条款上存在显著差异。合同权利义务仅存在于缔约双方之间。第二份合同是某1公司与某2公司就租赁关系达成的一致意思表示，应视为对前一合同的替代，是双方实际履行的依据。某3公司既未在第二份合同上签章，也未提供证据证明其参与了该合同的履行或从中享有权利、承担义务。一审法院在无证据证明某3公司系合同主体的情况下，仅以其“未提出异议”为由，径行认定其仍为合同相对方并有权主张权利，该认定违背了合同相对性原则，亦不符合原告应与本案有直接利害关系的规定。因此，某3公司并非本案适格原告，其诉讼主体资格不成立，诉请于法无据。二、一审判决认定某1公司存在违约行为并应承担租金损失，认定错误。首先，案涉租赁关系未能延续至十年，根本原因在于某2公司、某3公司基于自身原因考虑，主动与出租方北京某公园某5公司有限公司（以下简称某5公司）协商退租，而非因“某1公司原因不能续租”。某1公司与某5公司的原租赁合同于2022年6月30日到期，此事实在两份租房合同签订时即为某2公司、某3公司所明确知晓。合同约定的租金计算方式为“按照某5公司给甲方的单价合同计算”，该条款本身即包含了租金可能随某5公司政策变动的商业风险。某2公司、某3公司在缔约时，对此风险应有充分的预见。合同到期后，某5公司作为产权人决定上调租金，此系出租方行使自主经营权的市场调价行为，某1公司对此并无决定权或过错。事实上，某1公司积极协调，促成了某2公司、某3公司与某5公司直接建立租赁关系，避免了某2公司、某3公司因房屋清退而产生的经营中断损失。这恰恰证明某1公司履行了合同项下的协助义务，而非违约。其次，某1公司提交的某5公司及其经办经理***的房租价格说明及其他场地租赁合同等证据，已初步证明某5公司对其管理范围内的所有租赁场地在续租时均实行了统一的调价政策（正常面积租金上涨至3.8元/平方米/日，加盖面积按1元/平方米/日计费）。此情形属于租赁市场中的客观商业环境变化。某2公司、某3公司某2公司在明知新租金标准的情况下，自主选择与某5公司签订为期三年的新租赁合同，是其基于自身商业利益判断作出的独立商业决策，由此产生的租金差价属于其自愿承担的经营成本，与某1公司无关。某1公司已按约提供了租赁期内房屋，在合同明确约定了房屋租金的价格按照某5公司给某1公司的单价合同计算的情况下，后续租金上涨的后果依法不应由某1公司承担。一审法院在未认定某1公司存在任何违约行为的前提下，以“公平诚信”为由酌情判令某1公司承担150000元租金损失，缺乏事实与法律基础，实质上是将本应由某2公司、某3公司承担的市场风险转嫁给某1公司，有违公平原则。三、一审判决判令某1公司承担装修损失，既不符合合同约定条件，也未考虑某2公司、某3公司已实际使用装修、损失已获摊销的事实，计算方式显失公允。租房合同约定退还装修费及13万元的前提是“如遇因甲方原因，房屋不能续租”。本案中，如前所述，租赁关系未能延续系因某2公司、某3公司自身考虑并主动退租，某1公司对此无过错，不符合合同约定的退款条件。更重要的是，在某1公司积极协调下促成了某2公司、某3公司与某5公司直接建立租赁关系，继续占有使用案涉房屋及全部装修，此后某2公司、某3公司与某5公司协商解除，系某2公司、某3公司自身考虑主动解约。一审判决完全无视某2公司、某3公司已长期续租并使用房屋的事实，严重背离了民法典关于违约责任旨在填补损失，而非使守约方获利的基本原则。在某2公司、某3公司已通过续约实现继续使用装修的情况下，其主张装修损失的基础已不存在，一审判决支持装修损失及利息缺乏依据。 某2公司、某3公司辩称，不同意某1公司的上诉意见，请求驳回上诉、维持原判。一、一审判决认定某3公司为适格原告，事实清楚，证据充分。1.某3公司是第一份转租合同的签约主体并实际履行合同义务，与本案存在直接利害关系。某3公司承租使用的房屋为C203、C205，本案是C203房屋（C205房屋所涉案件二审判决已维持原判）。2020年11月1日，某3公司与某2公司作为共同承租方与某1公司签订第一份转租合同。根据该合同约定以及某1公司的指示，某3公司（1）于2020年12月18日向某4公司支付了C203房屋装修残值一次性费用13万元；（2）于2020年12月31日向某4公司支付C203、C205房屋半年租金159717.5元（319435÷2）；（3）于2021年6月30日向某4公司支付C203、C205房屋半年租金167703.5元。某3公司不仅是该转租合同的签约主体，也是实际履行主体，与本案存在直接利害关系，符合法律规定的原告主体资格。2.第二份转租合同系对第一份转租合同的补充，两份转租合同均实际履行。某2公司、某3公司在2020年11月1日入驻开始装修。某1公司因担心某2公司、某3公司长期办公使用装修标准过高，遂与某2公司、某3公司将实际装修金额近70万元协商议定为装修费35万元。为将该装修费金额明确化，某1公司与某2公司签订了第二份转租合同。故第二份转租合同实际上是对第一份转租合同的补充，而非某1公司主张的“替代”。两份合同均是实际履行的合同。尽管第二份合同未列明某3公司，但其作为第一份合同的签约方及实际履行方，仍享有合同权利，有权主张违约责任。一审判决认定某3公司为适格原告，与本案基本事实和证据相符，认定正确。二、某1公司构成根本违约，一审判决其承担租金损失认定正确。1.转租合同明确约定“租期10年，租金按某1公司与某5公司签订的原租赁合同的租金标准计算”，即10年租期内租金标准按每年5%递增。从原租赁合同约定的年租金金额[2020年年租金为304224元；2021年年租金为319435元（304224元×1.05）；2022年年租金为335407元（319435元×1.05）]，以及某3公司向某4公司支付的多笔租金金额均可看出，双方是按此租金标准履行的转租合同。2.某5公司是否上涨租金与某2公司、某3公司无关，某1公司未续租的在先违约行为直接导致某2公司、某3公司遭受租金损失。其一，转租合同明确约定，10年租期内的租金标准是按每年5%递增。某1公司与某5公司的原租赁合同到期后，无论某5公司是否上涨租金，某1公司根据转租合同只能向某2公司、某3公司收取按每年5%递增的租金。因此，某5公司是否上涨租金与某2公司、某3公司无关。但某1公司要继续履行转租合同剩余8.3年的租期，就必须承担某5公司租金上涨部分的费用，即12814.24元/月（368058.7元/年12个月-335407元/年12个月×230㎡/360㎡）。某1公司拒绝承担这部分费用，所以未能与某5公司续租，导致对某2公司、某3公司构成根本违约。正是由于某1公司的先期根本违约行为，导致某2公司、某3公司在2022年疫情严重期间面临两种选择：（1）立即搬迁，损失10年租期投入的装修费近70万元，但在疫情期间限制重重，寻找新的租赁场所及搬迁更是难上加难；（2）与某5公司签约，承受租金上涨的后果。某2公司、某3公司只能选择后者与某5公司签订新合同，是由于某1公司已构成根本违约情况下不得已采取的自行补救行为，是被动接受的结果，并非某1公司所称“因某2公司、某3公司自身原因主动退租”，更非某1公司“促成”某2公司、某3公司与某5公司签约，二者具有本质区别，性质截然不同。某1公司借由某2公司、某3公司与某5公司签约一事偷换概念，混淆其未续租的在先违约事实。事实上，没有某1公司的在先违约行为，某2公司、某3公司也不会和某5公司签订新合同，更不会遭受租金损失和装修费损失。本应由某1公司承担租金上涨的履约成本，因其违约转嫁给了某2公司、某3公司在承担。根据民法典第五百八十四条规定，该部分费用是某1公司违约直接造成的损失，理应由某1公司全额赔偿。其二，根据转租合同约定，某1公司负有确保10年租期的合同义务。某1公司在明知其与某5公司的原租赁合同仅剩2年即到期的情况下，仍自信向某2公司、某3公司承诺10年租期，即负有与某5公司续租的合同义务；对于续租期间租金是否上涨，属于原租赁合同双方之间的事情；某5公司上涨或下调租金，均属于某1公司应自行承担的商业风险。故某1公司以“某5公司统一调价”为由推卸责任，不能免除其“未续租”的根本违约行为，其抗辩理由不成立。3.隔层计费导致租金上涨，其根源是某1公司在先违约行为。某2公司、某3公司与某1公司的转租合同明确约定按230㎡支付租金，隔层部分一次性支付13万元装修残值款外不另行收费。由于某1公司拒绝承担涨租成本费用而未续租的在先违约行为，某2公司、某3公司不得已与某5公司就C203房屋签订了新的租赁合同。该合同按照新的测绘面积计算租金，且隔层面积也纳入租金计算范围，即一层面积213.35平米，租金按照3.8元/平米/天收取；二层面积197.65平米，租金按1元/平米/天收取。与转租合同的租金标准相比，新合同每月租金增加了12814.24元（368058.7元/年12个月-335407元/年12个月×230㎡/360㎡）。合同实际履行了33个月，由此产生的租金损失为422869.92元。若某1公司按约履行10年租期，某2公司、某3公司本可以继续享有剩余8.3年租期内“隔层不计费”的合同权益。某1公司的在先违约行为与某2公司、某3公司遭受的租金损失具有直接的因果关系。根据民法典第五百八十四条“损失赔偿额相当于因违约所造成的损失”，某1公司应全额赔偿该租金损失。某1公司的上诉理由缺乏依据，不能成立。三、装修费损失客观存在，某1公司理应全额赔偿，一审判决酌情支持部分费用，已经大幅减轻了某1公司的责任。转租合同第三条第五款明确约定：“如遇因甲方原因，房屋不能续租，甲方按剩余租赁年限比例退还乙方相应装修费及一次性付给甲方的13万元。例如租赁5年后不能续租，甲方应返还（10-5）/10(35万元+13万元）。”本案中，某2公司、某3公司本可在10年租期内逐步实现35万元及13万元装修投入的价值，但由于某1公司拒绝承担租金上涨成本而未续租的在先违约行为，导致转租合同仅履行了1.7年（2020年11月1日至2022年6月30日），剩余8.3年的装修价值398400元[8.3/10×（35万+13万）]未能实现。该部分未实现的价值即为某1公司造成的直接损失，其上诉也无法改变“因租期缩短导致装修成本未分摊完毕”的事实。一审判决在398400元的基础上酌情支持了26.8万元，已经大幅减轻了某1公司的责任。四、某2公司、某3公司装修费利息计算符合法律规定。关于利息，某1公司自其违约行为发生之日，即自2022年7月1日起未履行退还装修费的义务，给某2公司、某3公司造成资金占用损失，因此自某1公司违约之日起按LPR计算利息符合法律规定。五、某4公司与某1公司人格混同，应承担连带责任。根据某2公司、某3公司一审提交的证据，某4公司与某1公司不仅存在经营决策机构混同、场所混同，而且某4公司收取某1公司租赁合同项下的装修费以及多笔租金，构成财务混同。葛某利用其对两公司的控制地位，使两公司人格混同，且根据“权利义务对等原则”某4公司作为受益方也应承担连带责任。 某4公司述称，同意某1公司上诉请求。 某2公司、某3公司向一审法院起诉请求：1.判令某1公司、某4公司支付某2公司、某3公司租金损失422869.92元；2.判令某1公司、某4公司退还某2公司、某3公司装修损失398400元及利息（以398400元为基数，自2022年7月1日起至实际付清之日止，按LPR标准计算）；3.本案诉讼费由某1公司、某4公司负担。 一审法院认定事实：2017年7月1日，出租方（甲方）某5公司与承租方（乙方）某1公司签订《某5公司房屋租赁合同》，约定：第一条房屋基本情况。甲方将坐落于北京市丰台区某号北京某公园某5公司C203\C205号房屋出租给乙方使用。第二条房屋面积。该房屋为楼房，建筑面积约360平方米。第六条租赁期限。（一）房屋租赁期自2017年7月1日至2022年6月31日。（二）租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，甲方应优先考虑乙方要求，同等条件下乙方为第一续租人，并重新签订租赁合同。第七条租金。（一）租金标准：租金为季付。第一年年租金总计275940元（第一年乙方应付租金275940元，扣除甲方提供两个月免租装修期45990元，实际支付229950元），第二年年租金总计289737元，第三年年租金总计304224元，第四年年租金总计319435元，第五年年租金总计335407元。 2020年11月1日，出租方（甲方）某1公司与承租方（乙方）某2公司、某3公司签订《长期租房合同》，约定：一、租赁范围与期限。1.乙方承租甲方位于北京市丰台区某号某公园某5公司C203号房屋，建筑总面积约为230㎡（含公摊面积，分割2层后，总面积约460㎡），以实际测量为准，见后附平面示意图，租赁期为10年（国家规定商业用房使用期限为50年），从2020年11月1日至2030年10月30日止，10年后随国家及北京市的相关政策。二、租金及付款方式。1.经双方议定，按照某5公司给甲方的单价合同计算租金总额（以甲方与房屋所有权人签订为准），该租金仅为甲方收取的商业用房租赁费，不含乙方在使用过程中应向有关部门交纳的各种费用以及物业费用。三层（甲方新建夹层）乙方一次性付给甲方壹拾叁万元整。其中二层、三层（甲方新建夹层）装修费由乙方承担（不含结构费用）。2.付款时间；①前期新建夹层的13万费用为合同签订十个工作日内付清。②租金付款时间为半年，提前一个月付半年租金。③装修费用，乙方在双方签订该合同十日内，一次性汇入甲方指定账号人民币壹拾万元整（小写100000.00），房屋正式移交后十日内，双方结清装修费。三、权利和义务。1.甲方于2020年11月1日前将该商业用房移交给乙方。5.如遇因甲方原因，房屋不能续租，甲方根据剩余租赁年限比例退还乙方相应装修费及一次性付给甲方的壹拾叁万元。例如租赁5年后不能续租，甲方应返还（10-5）/10×（装修费+13万元）。 后出租方（甲方）某1公司与承租方（乙方）某2公司就C203号房屋的租赁事宜另签署一份《长期租房合同》，与2020年12月18日的《长期租房合同》内容有所不同，合同约定：一、租赁范围与期限1.……租赁期为10年（国家规定商业用房使用期限为50年)，从2021年1月1日至2030年12月31日止，10年后随国家及北京市的相关政策。二、租金及付款方式。1.经双方议定，按照某5公司给甲方的单价合同计算租金总额（以甲方与房屋所有权人签订为准），该租金仅为甲方收取的商业用房租赁费，不含乙方在使用过程中应向有关部门交纳的各种费用以及物业费用。三层（甲方新建夹层）乙方一次性付给甲方壹拾叁万元整。其中二层、三层（甲方新建夹层）装修费由乙方承担（不含结构费用）。2.付款时间：①前期新建夹层的13万费用为合同签订十个工作日内付清。②租金付款时间为半年，提前一个月付半年租金。三、权利和义务。1.甲方于2020年11月1日前将该商业用房移交给乙方。5.如遇因甲方原因，房屋不能续租，甲方根据剩余租赁年限比例退还乙方相应装修费及一次性付给甲方的壹拾叁万元[租赁5年后不能续租，甲方应返还（10-5）/10×（35万元+13万元）]。 2020年12月18日，某3公司向某4公司支付了130000元，客户专业回单显示用途为材料款（某公园）。 2022年7月1日，出租方（甲方）某5公司与承租方（乙方）某2公司签订《某5公司房屋租赁合同》，约定：第一条房屋基本情况。甲方将坐落于北京市丰台区某号北京某公园某5公司C1-203房屋出租给乙方使用。第二条房屋面积。该房屋为楼房，建筑面积约411平方米。第六条租赁期限。（一）房屋租赁期自2022年7月1日至2025年6月30日，租期共3年。甲方提供给乙方30天的装修期免交房租共计30671.55元。第一季度减免后的租金金额为61343.12元，剩余季度租金标准按照：92014.67元/季度缴纳。第七条租金。（一）租金标准人民币92014.67元/季度（租金为季付），年租金总计：368058.7元。2023年7月1日，双方另行签订《补充协议》，将《某5公司房屋租赁合同》的乙方由“某2公司”变更为“某2公司、某3公司”，约定二公司共同合租该处房产，原合同条款不变，权利义务由乙方共同承继履行，共同乙方对原合同租金承担连带付款责任。 2025年3月31日，某5公司与某2公司、某3公司解除了就C1-203房屋签订的《某5公司房屋租赁合同》。 某2公司、某3公司提交企查查公示信息及支付凭证，拟证明某1公司、某4公司的法定代表人均为葛某，某4公司为葛某作为股东的一人独资公司，葛某同时系某1公司的控股股东，葛某实际控制某1公司、某4公司，某1公司、某4公司构成人员混同，且某1公司、某4公司共用经营场所，亦构成场所混同。2020年12月18日，某3公司按照合同约定向某4公司支付13万元，后续亦向某4公司支付房租，某4公司收取某1公司的合同款，某1公司、某4公司构成财务混同。某3公司支付房租租金的行为，证明2020年11月1日签订的转租合同也是实际履行的合同，某3公司为适格原告。对此，某1公司、某4公司认可证据的真实性，不认可证明目的。 某1公司、某4公司提交某5公司出具的证明以及***出具的证明，拟证明在其与某5公司的租赁合同到期后，其促成某2公司与某5公司就案涉C1-203房屋达成新的租赁合同，并不存在违约行为。某2公司、某3公司对于两份证明的真实性、关联性、合法性不予认可，认为内容与实际情况不符。 某1公司、某4公司提交房租价格说明以及租赁合同若干，拟证明其从某5公司承租的其他场地，在续租的时候，某5公司也上调了租金，对于加盖面积开始收取租金，正常租赁面积上涨至每平米3.8元/日，加盖的面积按照每平米1元/日计算。某2公司、某3公司对于说明的真实性、关联性、合法性不予认可，认为证人未出庭说明情况，且该人员与某1公司、某4公司存在利害关系。对于四份相关合同的真实性、关联性、合法性不予认可，主张相关内容与本案无关。 另查，某2公司、某3公司于2025年6月28日向法院递交起诉书，提起本案诉讼。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。关于本案合同主体。某2公司、某3公司主张两份租赁合同均在履行，某2公司、某3公司均为本案合同主体，某1公司、某4公司主张双方履行的系第二份租赁合同，某3公司并非本案适格原告。鉴于第一份合同系某2公司、某3公司与某1公司签订，第二份合同系某2公司与某1公司签订，两份合同针对的承租房屋一致，两份合同的租赁期限部分重叠，第二份合同对装修费金额予以明确。因合同的变更需经各方协商一致，本案中，第二份合同仅由某2公司与某1公司签订，某3公司并未参与，现某3公司并未同意退出第一份合同或以其他方式认可第二份合同，故无法认定第二份合同是对第一份合同的合法变更。针对某2公司与某1公司签订的第二份合同中约定的装修费35万元，某3公司并未提出异议，故三方之间涉及的装修费应以35万元计算。综合案件具体情况，应认定某3公司参与合同的签订和履行，系本案合同相对方，属于适格原告，有权与某2公司共同主张权利，且诉讼中，某2公司、某3公司亦表示要求共同受领款项，对此法院不持异议。 对于某2公司、某3公司要求某1公司、某4公司支付租金损失，原告称双方签订的租赁合同期限为10年，租金每年上浮5%，因某1公司到期未能与某5公司续租，导致双方的租赁合同无法继续履行，其考虑装修投入，只能选择直接与某5公司签约，但因租金大幅上涨，给其造成损失，故主张租金差价损失。某1公司辩称双方之间的租金标准系按照其与某5公司之间的租赁合同执行，其并未收取差价，某2公司主张租金每年上浮5%并无合同依据，且租金上涨系因某5公司统一调价所致，即便其与某5公司续签了合同，租金上浮最终承担者亦是某2公司，故不同意承担租金差价。对此，根据《长期租房合同》约定，租金标准为“按照某5公司给甲方的单价合同计算租金总额(以甲方与房屋所有权人签订为准）”，某2公司、某3公司在签约时对于某1公司与某5公司的合同即将到期的风险予以明知，某1公司虽未从中取得差价，在某1公司与某5公司的租赁合同于2022年6月30日到期后，某1公司仍应保证某2公司、某3公司在合理租金范围内能够继续承租案涉房屋，即便存在租金上浮，亦应符合双方的合理预期；后续租金上涨系某5公司统一调价所致，某1公司没有决定权，某2公司、某3公司自行选择与某5公司签订3年期租赁合同，接受某5公司的租金标准，系其自身的商业选择，考虑双方对于违约责任亦有约定，某2公司、某3公司除选择与某5公司签约外，还可以选择不予签约，直接要求某1公司、某4公司承担相应的违约责任以弥补其损失，此时损失赔偿额不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。但客观上，某2公司、某3公司最终选择与某5公司签约，增加了装修部分的使用年限，在一定程度上减轻了双方纠纷发生时某1公司、某4公司就装修损失可能需要承担的赔偿金额，并导致自身在租金方面增加了开支，故从公平诚信角度出发，综合考虑具体案情，对某2公司、某3公司要求某1公司、某4公司支付租金损失的诉讼请求，在合理范围内法院酌情予以支持。 对于某2公司、某3公司要求某1公司、某4公司按其与某1公司合同未履行的期限比例退还相应的装修费用，某1公司、某4公司认为通过其努力促成某2公司、某3公司与某5公司续租合同，其可以继续使用房屋，且后续不续租是某2公司、某3公司自身选择，不存在装修损失。对此，某1公司在其与某5公司之间的租赁合同只有五年期限且距到期不久的情况下，将案涉房屋转租给某2公司、某3公司，双方约定租期十年，后因租金计算面积、标准等因素调整导致租赁价格大幅上涨，某1公司未再与某5公司续约，最终为继续使用房屋，某2公司与某5公司签订租赁合同并使用房屋至2025年3月31日。考虑合同双方对于返还装修费及折价款的约定旨在弥补某2公司、某3公司未能使用房屋所产生的装修损失，在双方合同不能履行后，某2公司通过与某5公司签订合同继续使用房屋，在使用期间应对装修费用予以合理摊销，在某2公司与某5公司解除合同后，装修损失成为事实上的损失，故应当结合双方的租期扣减某2公司、某3公司实际使用房屋的年限计算相关损失，具体金额由法院酌情予以确定。关于利息损失，结合案件具体情况，法院酌情予以支持。诉讼中，某2公司主张某4公司对某1公司的债务承担连带责任，对此，仅依据在案证据尚不足以证明某4公司和某1公司之间构成公司人格混同，故对某2公司、某3公司的该项诉讼请求，法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百四十三条、第五百七十七条、第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定，判决：一、某1公司于判决生效之日起七日内给付某2公司、某3公司租金损失150000元；二、某1公司于判决生效之日起七日内给付某2公司、某3公司装修损失268000元并支付利息（以268000元为基数，自2025年6月29日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；三、驳回某2公司、某3公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审审理中，经某1公司申请，本院向某5公司调取了2022年左右某5公司就北京市丰台区某号北京某公园某5公司商业用房签订的其他续签租赁合同，某1公司欲以此证明涉案房屋租金上涨系某5公司统一进行的租金调整，并非针对涉案房屋。某2公司、某3公司认可证据的真实性，认可某5公司统一调整房屋租金的事实。 某1公司申请证人***出庭作证，***当庭陈述，其原为某5公司的总经理，自2019年5月工作至2025年5月。自2019年7月起，某5公司统一对于到期续租的房屋进行租金价格的调整，涉案房屋的租金上涨并非单独调整。某1公司的老板为葛某，葛某自某5公司处承租了C203、C205、F2三处房屋，后葛某将C203、C205转租给了某2公司、某3公司。与某1公司租赁合同到期前三个月，某5公司通知了某1公司房屋租金价格上涨的情况，如某1公司续租某5公司可以继续出租给某1公司。后来某2公司、某3公司与葛某共同来到某5公司的办公室，表示房屋由某2公司、某3公司直接向某5公司承租，某1公司也表示同意。就承租事宜，某5公司先后与某2公司、某3公司沟通过两次，开始时某2公司、某3公司嫌租金高，表示需要回去商量，第二次沟通时签订的租赁合同。对于某2公司、某3公司与葛某之间如何协商的，***表示不知情。某2公司、某3公司主张该证据并非二审期间形成的新证据，超过法庭确定的举证期限，证人与某1公司存在，利害关系，不应作为认定案件事实的依据。 二审审理中，某2公司、某3公司陈述，涉案203房屋由某2公司、某3公司共同使用，但各自有独立的办公区域。某1公司则主张，203房屋由某2公司承租，205房屋由某3公司承租，某3公司腾退205房屋后才与某2公司共同使用203房屋。 二审审理中，本院核实某2公司、某3公司是否就某1公司违约未能与某5公司签订续租合同的行为进行过沟通并提出异议，在本案起诉前是否曾向某1公司表示将要追究某1公司的违约责任。某2公司、某3公司表示曾多次与某1公司进行沟通，但均为口头沟通，因此无相应证据。某1公司则表示某2公司、某3公司从未就上述事项提出过异议。本院核实双方当事人是否就2020年签订的租赁合同的解除事宜签订过书面文件，某1公司表示未签订书面解除文件，双方口头同意解除原转租合同，由某2公司自行与某5公司签订新的租赁合同。某2公司、某3公司认可双方就转租合同未签订过解除协议，并主张因转租合同无法继续履行，某2公司才与某5公司签订了新的租赁合同。 二审审理中，某2公司、某3公司主张其在签订转租合同之前并未见过某1公司与某5公司之间的租赁合同，某2公司、某3公司亦认可与某1公司签订的转租合同中并未明确约定后续租金的上涨幅度为每年5%，但主张其是按照每年租金上涨5%的标准向某1公司支付房屋租金，因此认为后续租金也应当按照5%的标准上浮。因某5公司后续的租金上涨幅度超出其预期，因此认为租金损失及装修损失应当由某1公司承担。某1公司则主张在签订转租合同之前，某2公司、某3公司看过某1公司与某5公司之间的租赁合同，对于租金标准及承租期限均是明知的。某1公司与某2公司签订转租合同时也从未承诺过后续租金涨幅不超过每年5%，仅约定按照某5公司给某1公司的租赁价格转租给某2公司，因此某1公司没有不与某5公司续签租赁合同的必要性。某1公司陈述，某4公司原与某3公司有业务往来，某1公司原本自某5公司处承租多套房屋，但后续对于房屋使用需求下降，为减少租金损失，某1公司按照从某5公司的承租价格将203、205房屋转租给某2公司、某3公司。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人诉辩意见，本案二审的争议焦点为，第一，某3公司是否为本案适格当事人；第二，某1公司是否存在违约行为，是否应承担违约责任。对此，本院意见如下： 第一loz对于某3公司是否为本案适格当事人。2020年11月1日，某2公司、某3公司共同作为承租人，与某1公司签订《长期租房合同》，承租203房屋。其后某2公司作为承租人与某1公司签订的《长期租房合同》所约定的承租房屋一致，租赁期限重叠，某2公司、某3公司与某1公司就2020年11月1日签订的《长期租房合同》并未解除，某2公司与某1公司亦未就203房屋的承租主体变更进行书面确认。考虑到某1公司认可后续203房屋由某2公司与某3公司共同使用，某3公司交纳了203房屋的部分租赁费用的事实，本院对于某2公司、某3公司陈述，后一份《长期租房合同》是为了明确装修费用而签订的辩称意见予以采信。一审法院认定某3公司为本案适格主体，有相应的事实依据，本院予以维持。 第二，某1公司是否存在违约行为，是否应承担违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 本案中，某2公司、某3公司主张某1公司存在违约行为，则应对该事实承担举证责任。但根据2020年11月1日某1公司与某2公司、某3公司签订《长期租房合同》，租赁双方对于租金价格的约定为：“按照某5公司给甲方的单价合同计算租金总额（以甲方与房屋所有权人签订为准）”，某1公司与某2公司签订的《长期租房合同》对于租金价格的约定与前一合同一致。本案二审期间，某2公司、某3公司认可上述合同中并未约定涉案房屋的租金价格每年涨幅不超过5%。某2公司、某3公司作为成熟的商事主体，应当能够认识到商业用房的房屋租金定价属于市场行为，如果房屋出租方与承租方未就房屋租赁价格上涨程度进行明确约定，出租方可根据市场情况在合理范围内确定租金价格。本案中，根据本院调取的某5公司与案外公司签订的租赁合同以及***证人证言，某5公司对于涉案房屋租金价格的调整幅度与周边房屋租金价格上涨幅度一致，并非单独针对涉案房屋进行的价格调整。某2公司、某3公司在合同中明确约定同意按照某5公司出租给某1公司的房屋租金价格计算房屋租金，双方并未就后续租金价格的涨幅进行明确约定，应当认定某2公司、某3公司认可某5公司对于涉案房屋租金价格的调整幅度同样适用于某1公司出租给某2公司、某3公司的租金价格。在此情况下，某2公司、某3公司以后续房屋租赁价格涨幅超过其预期为由，主张某1公司存在违约行为，无相应合同依据。 同时，根据***的证人证言，在某1公司与某5公司租赁合同到期后，某5公司同意将涉案房屋继续出租给某1公司，是某2公司、某3公司与某1公司、某5公司共同协商一致，由某2公司、某3公司直接自某5公司处承租涉案房屋。某2公司、某3公司虽不认可该事实，但某2公司、某3公司未能提交证据证明其曾因某1公司违约未能继续租赁涉案房屋而向某1公司提出解除与某1公司的房屋租赁合同，或向某1公司追究违约责任，而是在与某5公司签订租赁合同并履行近三年后，才直接提起本案诉讼，明显不符合常理。本院对于某1公司的上诉理由予以采信，认定某1公司与某2公司、某3公司应属于协商一致解除租赁合同，同时某2公司与某5公司协商一致就涉案房屋自行签订租赁合同。本案中，依据现有证据，无法认定某1公司在涉案房屋出租过程中存在违约行为。一审法院认定某1公司存在违约行为，属于认定事实错误，本院予以纠正。 因某1公司不存在违约行为，某2公司、某3公司要求某1公司赔偿因违约造成的损失，无相应法律依据，本院不予支持。 综上所述，某1公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第三项规定，判决如下： 一、撤销北京市丰台区人民法院（2025）京0106民初41031号民事判决； 二、驳回某2公司、某3公司的诉讼请求。 一审案件受理费12012.7元，由某2公司、某3公司负担（已交纳7379元，余款于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费7570元，由某2公司、某3公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二六年八月十一日 法官助理*** 书记员*** 书记员***