北京市琉璃河资产经营公司与某某土地租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市房山区人民法院 民事判决书 （2021）京0111民初16861号 原告：北京市琉璃河资产经营公司，住所地北京市房山区琉璃河地区刘李店村。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，北京市博维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市博维律师事务所实习律师。 被告：***，男，1967年5月10日出生，汉族，住广东省。 第三人：***，男，1968年11月5日出生，汉族，住四川省。 第三人：北京宝信利通送变电工程有限公司，住所地北京市房山区西潞街道长虹西路73号1幢3层035号。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，北京隗有宝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，男，1965年7月15日出生，汉族，该单位副总经理。 原告北京市琉璃河资产经营公司（以下简称资产经营公司）诉被告***、第三人***、第三人北京宝信利通送变电工程有限公司（以下简称宝信利通公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。资产经营公司委托诉讼代理人***、***，被告***、被告宝信利通公司委托诉讼代理人***、***到庭参加了诉讼,被告***经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告资产经营公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告及第三人将涉案土地（约8亩）、房屋（建筑面积847.2平方米）恢复原状后返还给原告；2、请求法院判决被告及第三人向原告支付自2018年1月1日至2019年2月22日的租金91616.54元；3、请求法院判决被告及第三人自2019年2月23日至实际返还土地之日止向原告支付的土地使用费，土地使用费的计算标准为日租金219.18元（年租金80000元/365天）；4、请求法院判决由被告及第三人承担本案诉讼费。 事实与理由：2015年2月5日，原告与被告签订了《土地租赁合同》，由被告承租原告的土地（10.57亩）、房屋及附属物。由于被告未按期缴纳租金导致原、被告发生纠纷，原告将被告诉至贵院。2018年10月30日，贵院作出（2018）京0111民初5265号民事判决书，判决原告与被告签订的《土地租赁合同》解除。被告不服提起上诉，2019年2月22日北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终1627号民事判决书，维持原判。该案执行过程中原告得知被告未经原告允许，于2016年11月23日与第三人1签订了《土地承包合同书》，将租赁土地中的部分土地（约8亩详见证据附图）及部分房屋转租给第三人1。第三人1于2018年1月24日再次将涉案土地及房屋转租给第三人2。现在涉案土地由第三人2占有使用。2020年被告与第三人1发生纠纷，第三人1将被告诉至贵院，2021年3月22日贵院作出（2020）京0111民初15749号民事判决书，判决：解除第三人1与被告签订的《土地承包合同书》；驳回第三人1的其他诉讼请求。综上所述，原告认为原告与被告之间的《土地租赁合同》已经解除，原告作为涉案土地的使用权人和房屋的所有人，有权要求被告、第三人返还涉案土地和房屋，并要求被告、第三人支付拖欠的租金及相应的土地使用费。而被告、第三人拒绝返还涉案土地和房屋是民事违法行为，其行为严重侵害了原告的合法财产权益。原告为维护自身合法权益，根据《民法典》的有关规定，特向法院提出诉讼。 被告***未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 第三人***辩称，***与资产经营公司没有关系，***与***直接签订的合同。***承租的是一个后院,东侧还有两个院子，***租给其他人了。院子面积是5525.75平米,有两排厂房，南房一排是35.7米*6.8米的厂房，还有西房一排23.7*10米的厂房，***对这两排厂房进行改造，硬化路面，重建围墙，建生活区库房、车间、厕所、食堂，一共花费9万元。在***与***的合同中载明可以维护修缮，进行正常使用。2018年1月24日***将涉案土地出租给宝信利通公司，并与宝信利通公司签订了租赁合同，此次租赁是经过***同意的，但没有签订协议。***应该给付***的租金一直支付至2020年，即2020年全年的租金已经支付完毕。 第三人宝信利通公司辩称，一、资产经营公司要求宝信利通公司等将涉案土地房屋恢复原状后返还给资产经营公司的要求，宝信利通公司不同意。理由是：宝信利通公司与资产经营公司没有土地租赁合同关系，没有土地及房屋的交接手续，资产经营公司要求宝信利通公司返还没有合同依据。事实情况是：资产经营公司的土地及房屋出租给他人后经两次转租后宝信利通公司方取得使用权。转租过程中土地数量及附属物均发生较大变化，宝信利通公司无法恢复原状后返还原告，故不同意资产经营公司的第一项诉讼要求。二、宝信利通公司根据2018年1月24日与***签订土地承包（租赁）合同，租赁期限为6年10个月，即从2018年3月1日至2024年12月31日止。宝信利通公司已按合同约定支付给***2018年3月1日至2020年3月1日的租赁费46万元，履行了约定义务。而资产经营公司又要求宝信利通公司支付2018年1月1日止2019年2月22日的土地租赁费91616.54元，要求不合理，宝信利通公司只能交一份租金，不能交两份租金。请法院驳回原告第二项诉讼要求。三、因资产经营公司与***的土地租赁合同已被解除，***与***的赁合同也已解除，宝信利通公司同意并支持资产经营公司的第三项诉讼要求，但应从2020年3月2日起至我方实际使用土地及附属物的期限止，按日租赁219.18元计算给付资产经营公司土地及附属物的租金。 另称，宝信利通公司承租之后填了一个大坑；做了地面硬化，铺上地砖；将所有车间吊顶，做门窗，铺地板砖；水电路做了升级改造；还建了一排房子，改造了厨房卫生间。一共花费120多万。 另本院审理中原告称，原告租给***是10.57亩，***将其中8亩租给了***。 本院经审理认定事实如下，2015年2月5日，琉璃河资产公司（甲方）与***（乙方）签订《土地租赁合同书》，合同约定甲方将位于北京市房山区x镇x村南的X厂的场地、房屋及附属物等租赁给乙方使用，场地面积10.57亩，四至为东至x，西至x，南至x，北至x；租赁期限为10年，即2015年1月1日至2024年12月31日；租金标准为每亩每年1万元（含税金），每五年在上一年度的基础上递增10%。租金采用一年一付的方式，本协议签字盖章之日乙方一次性向甲方支付当年度租金（2015年1月1日至2015年12月31日），自第二年度开始，乙方于每年12月1日前支付下一年度租金；未经甲方书面同意，本合同标的物不得转租，不得以本合同标的物进行抵押、借贷和其他投融资活动，否则，甲方有权收回本合同标的物，一切后果由乙方承担。 2016年11月23日，***（甲方）与***（乙方）签订《土地承包合同书》，合同约定***将其通过前述合同租赁的场地、房屋及附属物的一部分发包给***，面积约8亩；承包期限为八年零一个月，即2016年12月1日至2024年12月31日止；承包费用为每年10万元整，2020年1月份开始递增，递增幅度为上一年度承包金额的基础上递增10%；自2017年12月1日起，承包方每年于12月1日前缴纳下一年度承包金；甲方拥有本合同标的物的使用权，乙方负责保护、维护、修缮保养，使之处于完好状态且能正常发挥作用，所需费用全部由乙方承担，如出现遗失、损毁等现象，乙方需按照重置成新价予以赔偿；未经甲方书面同意，本合同标的物不得转包（租），不得以本合同标的物进行抵押、借贷和其他投融资活动，否则，甲方有权收回本合同标的物，一切后果由乙方承担；乙方新建、扩建、翻建地上物，必须经甲方的书面同意并报政府有关部门批准方可进行，并保证本合同到期后无条件清除归属于乙方的附属物，承租土地范围内出现违法建筑，乙方须在15日内无条件进行拆除，逾期，甲方将依据相关法律法规予以拆除，所需费用乙方承担；合同期满，甲乙双方未达成合作意向或任何原因造成本合同终止，本合同签订后归属于乙方的所有建筑物、设备和配套设施，乙方须于本合同终止后30日内无条件清除，恢复地貌，逾期归甲方所有，清除所需费用全部由乙方承担。 2018年1月24日，***（甲方、发包方）与***（乙方、承包方）签订《土地承包合同书》，合同约定甲方将其通过前述合同租赁的场地、房屋及附属物发包给乙方承包，面积约8亩；承包期限为6年零10个月，即2018年3月1日至2024年12月31日止；承包费用为每年23万元，2020年3月份开始递增，递增幅度为上一年度承包金额的基础上递增10%。承包费用采用一年一付的方式。本协议签字盖章之日，乙方一次性支付当年承包费用（合同签订后乙方付订金壹拾万元）。2018年3月1日付清余额壹拾叁万元，承包方每年于2月1日缴纳下一年度承包金。违约责任处约定：乙方不按时支付承包费用，每延期一日，按租金总额的5%向甲方支付滞纳金，逾期超过30天的，本合同自动解除，给甲方造成损失，乙方应依法予以赔偿。乙方新建、扩建、翻建地上物，必须经甲方的书面同意并报政府有关部门批准方可进行，并保证本合同到期后无条件清除归属于乙方的附属物，承租土地范围内出现违法建筑，乙方需在15日内无条件进行拆除，逾期甲方将依据相关法律法规予以拆除，所需费用乙方承担；合同期满，甲乙双方未达成合作意向或任何原因造成本合同终止，本合同签订后归属于乙方的所有建筑物、设备和配套设施，乙方须于本合同终止后30日内无条件清除，恢复地貌，逾期归甲方所有，清除所需费用全部由乙方承担。合同落款处有宝信利通公司盖章确认。合同签订后，***将涉案场地、房屋及附属设施交付给宝信利通公司，宝信利通公司亦支付了相应的租金，现已交纳至2020年2月28日。 另查明，琉璃河资产公司曾将***诉至本院，要求解除双方签订的《土地租赁合同书》并给付2016年1月1日至2017年12月31日止的租金，2018年10月我院出具（2018）京0111民初5265号民事判决书，该判决书认定，涉案《土地租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效……***至今未支付2016年度及2017年度租金已经构成违约，琉璃河资产公司要求解除合同并支付租金及滞纳金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，理由正当，遂判决：一、解除琉璃河资产公司与***于2015年2月5日签订的《土地租赁合同书》；二、***于本判决生效后十日内给付琉璃河资产公司自2016年1月1日起至2017年12月31日止的租金211400元并支付滞纳金31710元。判决作出后***不服，提起上诉，2019年2月22日北京市第二中级人民法院出具（2019）京02民终1672号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2020年12月3日，***将***诉至本院，要求解除双方于2016年11月22日签订的土地承包合同；***退还2019年3月1日至2020年12月30日承包费353080元……2021年3月，我院出具（2020）京0111民初15749号民事判决书，判决书认定因***拖欠租金，其与琉璃河资产公司签订的《土地租赁合同书》已经本院及北京市第二中级人民法院判决解除，因此原、被告签订的《土地承包合同书》已不具备继续履行的基础，***请求解除合同，符合法律规定，本院予以支持，合同解除前，***应当按照合同约定向***交纳承包费，故***要求返还2019年3月1日至2020年12月的承包费，缺乏法律依据，遂判决：一、确认原告***与被告***于2016年11月23日签订的《土地承包合同书》自2021年1月3日解除；二、驳回原告***的其他诉讼请求。现该判决已生效。 2021年5月***以***、***、宝信利通公司为被告，以***、资产经营公司为第三人，以土地租赁合同纠纷为案由，向本院提起诉讼。其诉讼请求为1、请求人民法院判决确认解除原被告于2018年1月24日签订的《土地承包合同书》；2、请求人民法院判决三被告连带给付原告2020年3月1日至合同解除之日止的承包费（按年租金253000元标准结算）；3、请求人民法院判决三被告给付原告违约金50600元。我院出具了(2021)京0111民初9002号判决书，该判决认为，***与宝信利通公司签订的《土地承包合同书》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。因***与其出租人***的《土地承包合同书》已经解除，故***已丧失出租涉案土地及房屋的权利，宝信利通公司亦对合同解除不持异议，合同应予解除。关于解除时间，本院认为虽然***与其前手之间的土地承包合同书已经解除，但宝信利通公司一直在占有使用涉案场地及房屋，本案合同仍在履行过程中，故***与宝信利通公司之间的土地承包合同书不因其前手土地承包合同书的解除而自动解除，本案合同解除时间应为起诉书送达宝信利通公司的时间，具体为2021年6月12日。因宝信利通公司一直占有使用涉案场地及房屋，故***要求其支付自2020年3月1日至合同解除之日2021年6月12日的租金的诉讼请求于法有据，本院予以支持，具体数额为324567.8元。关于违约金，宝信利通公司未按合同约定时间支付租金虽已构成违约，但其拒绝支付租金的原因为琉璃河资产公司向其发送了停止向***给付租金的通知，虽然该通知并未直接指向***，但鉴于双方合同的连环性，此时宝信利通公司对***履行合同的能力存在怀疑，故其拒绝支付租金并非恶意，不应按照合同约定承担相应的违约责任，然合同约定的付款方式为一年一付，其未预交租金虽存在不安抗辩，但其在使用一年场地后仍拒绝支付租金行为不当，综合上述认定本院对合同约定的违约金数额予以调整，调整后为3000元。关于***要求***承担连带责任的诉讼请求，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。现***未能提交证据证明公司财产独立于其自己的财产，故***要求其承担连带责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于要求***承担连带责任的诉讼请求，***否认实际使用涉案场地及房屋，且***并非合同主体，故***要求其承担连带责任于法无据，本院不予支持。遂判决：一、***与北京宝信利通送变电工程有限公司于2018年1月24日签订的《土地承包合同书》于2021年6月12日解除；二、北京宝信利通送变电工程有限公司、***于本判决生效后十日内共同给付***租金324567.8元；三、北京宝信利通送变电工程有限公司、***于本判决生效后十日内共同给付***违约金3000元；四、驳回***的其他诉讼请求。本院判决后，宝信利通公司、***不服本院(2021)京0111民初9002号民事判决，向本院提起上诉，北京市第二中级人民法院驳回上诉，维持原判。 现涉案场地、房屋由宝信利通公司占有使用。本院审理中，宝信利通公司委托北京市恒信公证处对涉案土地上的房屋等建筑物进行证据保全。 另本院审理中，资产经营公司于2022年3月24日向我院提出诉讼保全申请，要求对我院冻结的执行案款（系***申请执行的房山区人民法院(2021)京0111民初9002号判决书的部分案款）100000元进行诉讼保全，并向我院提供了担保。我院依据资产经营公司的申请，对该执行案款进行冻结。 本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿。 本院针对资产经营公司的诉讼请求论述如下： 一、关于资产经营公司第一项诉讼请求“请求法院判决被告及第三人将涉案土地（约8亩）、房屋（建筑面积847.2平方米）恢复原状后返还给原告”。资产经营公司与***签订的《土地承包合同书》已经本院判决解除，故资产经营公司租赁给***的土地及现有的属于资产经营公司的房屋，***应当返还给资产经营公司。因***与***之间的《土地租赁合同书》、***与宝信利通公司间签订的《土地租赁合同书》已经解除，宝信利通公司现在占有使用涉案土地及土地上的房屋，故涉案土地上存有***、***、宝信利通公司的资产，故***、***、宝信利通公司应当协助返还属于资产经营公司的土地及房屋等财产。现资产经营公司要求将涉案土地及房屋恢复原状后返还，本院考虑属于资产经营公司的房屋已经在多次转租中毁损及重建，故资产经营公司要求对其所有的房屋恢复原状已不现实，故本院不能支持。对于已经毁损及拆除的房屋等地上物，资产经营公司可另行起诉要求赔偿损失。对于涉案土地，因资产经营公司并未允许***及***、宝信利通公司在涉案土地上进行建设，即所建建筑物未经资产经营公司准许，故资产经营公司要求恢复土地原状后返还的诉求，本院应予支持。 二、关于资产经营公司“请求法院判决被告及第三人向原告支付自2018年1月1日至2019年2月22日的租金91616.54元”的诉讼请求。因我院出具（2018）京0111民初5265号民事判决书，判决***于本判决生效后十日内给付琉璃河资产公司自2016年1月1日起至2017年12月31日止的租金211400元。而自2018年1月1日至2019年2月22日（北京市第二中级人民法院民事判决书判决之日），即（2018）京0111民初5265号民事判决书生效之日，即资产经营公司与***签订的《土地租赁合同书》解除之日，该期间的租金应当由***支付。故资产经营公司要求***支付91616.54元租金的诉讼请求本院应予支持。资产经营公司要求***、宝信利通公司支付91616.54元租金的诉讼请求，因资产经营公司与***、宝信利通公司不存在合同关系，故该诉讼请求本院不予支持。 三、关于资产经营公司“请求法院判决被告及第三人自2019年2月23日至实际返还土地之日止向原告支付的土地使用费，土地使用费的计算标准为日租金219.18元（年租金80000元/365天）”的诉讼请求。因资产经营公司与***签订了合同已于2019年2月22日解除，而涉案土地并未返还给资产经营公司，故***应当支付未返还期间的占地使用费用，故资产经营公司要求***支付2019年2月23日至实际返还土地之日的土地使用费的诉讼请求，本院应予支持。对于资产经营公司要求***、宝信利通公司支付土地使用费的诉讼请求，资产经营公司与***签订的《土地租赁合同书》解除后，资产经营公司有权将土地及自有房屋收回，但宝信利通公司在继续占有使用资产经营公司的土地及房屋，故应当支付给资产经营公司土地使用费。***虽然解除了与***之间及与宝信利通公司之间的租赁合同，但其并未能够将涉案土地返还给资产经营公司，故其亦应当承担支付土地使用费的责任。故***、***、宝信利通公司应当对资产经营公司土地及房屋的占有使用费承担连带清偿责任。对于***、***、宝信利通公司之间的债权债务关系，并不能对抗资产经营公司的债权，***、***、宝信利通公司之间债权债务问题，三方可另行解决。 ***经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃民事抗辩权利，不影响本案公正审理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，缺席判决如下： 一、被告***于本判决书生效后30日内，将原告北京市琉璃河资产经营公司位于北京市房山区X镇X村南的X厂的土地（约8亩）恢复原状后返还给原告北京市琉璃河资产经营公司并将该场地内原北京市琉璃河资产经营公司的房屋返还给北京市琉璃河资产经营公司。***、北京宝信利通送变电工程有限公司予以配合协助。 二、被告***于本判决书生效后30日内向原告北京市琉璃河资产经营公司支付自2018年1月1日至2019年2月22日的租金91616.54元。 三、被告***、***、北京宝信利通送变电工程有限公司向原告北京市琉璃河资产经营公司支付自2019年2月23日起至实际返还土地之日止的土地占有使用费（土地占有使用费的计算标准为日租金219.18元），***、***、北京宝信利通送变电工程有限公司对此项债务承担连带清偿责任。 四、驳回北京市琉璃河资产经营公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1045元，由被告***负担（于本判决生效后7日内交纳）。 保全费1020元，由原告北京市琉璃河资产经营公司负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。 审判员*** 二〇二二年十二月二十七日 法官助理*** 书记员***