北京宝信利通送变电工程有限公司等与某某等租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院 民事判决书 （2023）京02民终4739号 上诉人（原审第三人）：***，男，1968年11月5日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：***，北京市天坛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市天坛律师事务所实习律师。 上诉人（原审第三人）：北京宝信利通送变电工程有限公司，住所地北京市房山区西潞街道长虹西路73号1幢3层035。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，北京隗有宝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，男，该单位副总经理。 被上诉人（原审原告）：北京市琉璃河资产经营公司，住所地北京市房山区琉璃河地区刘李店村。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，北京市博维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市博维律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：***，男，1967年5月10日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。 上诉人***、上诉人北京宝信利通送变电工程有限公司（以下简称宝信利通公司）因与被上诉人北京市琉璃河资产经营公司（以下简称琉璃河资产公司）、被上诉人***租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2021）京0111民初16861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：撤销一审判决第三项，改判***向琉璃河资产公司支付自2019年2月23日起至实际返还土地之日止的土地占有使用费。事实和理由：一、***与琉璃河资产公司没有直接建立租赁合同关系，一审法院无权判决***与***连带向琉璃河资产公司承担占有使用费。另，***已经向***交纳2019年2月23日至2020年12月31日期间的土地使用费。二、如按一审判决，不利于处理好各方纠纷，反而增加***、***、宝信利通公司之间相互扯皮问题。三、本案要处理矛盾应按递增式判决，而不是相互责任连带。应由***向琉璃河资产公司支付2019年2月23日起至实际返还土地之日止的土地占有使用费，按每日219.18元租金标准。***向***支付自2021年1月1日起至实际返还土地之日止的土地占有使用费，按每日273.97元租金标准。宝信利通公司向***支付2021年6月13日起至实际返还土地之日止的土地占有使用费，按每日693.15元租金标准。 宝信利通公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判***、***向北京市琉璃河资产经营公司支付自2019年2月23日起至实际返还土地之日止的土地占有使用费，***、***对此项债务承担连带清偿责任，宝信利通公司于2021年6月13起对此项债务承担连带清偿责任。事实和理由：一审判决已经认定宝信利通公司已于2018年3月1日至2020年3月1日向***支付租赁费46万元，且租金数额宝信利通已于2021年6月12日支付给***。通过法院判决认定的事实，宝信利通公司已经履行给付义务，法院判决宝信利通公司承担连带责任，明显加大了给付义务。 琉璃河资产公司辩称，同意一审判决。不同意***、宝信利通公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。琉璃河资产公司与***签订的《土地租赁合同书》解除后，琉璃河资产公司有权将土地及自有房屋收回，但宝信利通公司继续占有使用琉璃河资产公司的土地及房屋，应当支付土地使用费。***虽然解除了与***之间及与宝信利通公司之间的租赁合同，但其并未将土地返还给琉璃河资产公司，故其应承担支付土地使用费的责任。因此，***与***、宝信利通公司应当对土地及房屋的占有使用承担连带清偿责任。 ***辩称，不同意一审判决，但未上诉。琉璃河资产公司在2020年曾在租赁现场贴通知不要交租金，此后交纳租金的行为与***无关。琉璃河资产公司2020年曾与***电话沟通过，因***不在北京，琉璃河资产公司表示他们自己去处理。琉璃河资产公司与***协商，之前的24万租金由***执行，后续租金由琉璃河资产公司自行处理，***同意了该方案。在本案中要求***承担租金责任，***表示不认可。自琉璃河资产公司通知后，2021年开始的租赁费用与***无关。 琉璃河资产公司向一审法院起诉请求：1.判决***及***、宝信利通公司将北京市房山区琉璃河镇务滋村南的原镇办燕美景泰蓝厂的场地（约8亩、以下简称案涉土地）、房屋及附属物（建筑面积847.2平方米）恢复原状后返还给琉璃河资产公司；2.判决***及***、宝信利通公司向琉璃河资产公司支付自2018年1月1日至2019年2月22日的租金91616.54元；3.判决***及***、宝信利通公司自2019年2月23日至实际返还土地之日止向琉璃河资产公司支付的土地使用费，土地使用费的计算标准为日租金219.18元（年租金80000元/365天）；4.判决由***及***、宝信利通公司承担案件受理费。 一审法院认定事实：2015年2月5日，琉璃河资产公司（甲方）与***（乙方）签订《土地租赁合同书》，合同约定甲方将位于北京市房山区琉璃河镇务滋村南的原镇办燕美景泰蓝厂的场地、房屋及附属物等租赁给乙方使用，场地面积10.57亩，四至为东至公路，西至大棚，南至六马种猪公司，北至务滋村居民区；租赁期限为10年，即2015年1月1日至2024年12月31日；租金标准为每亩每年1万元（含税金），每五年在上一年度的基础上递增10%。租金采用一年一付的方式，本协议签字盖章之日乙方一次性向甲方支付当年度租金（2015年1月1日至2015年12月31日），自第二年度开始，乙方于每年12月1日前支付下一年度租金；未经甲方书面同意，本合同标的物不得转租，不得以本合同标的物进行抵押、借贷和其他投融资活动，否则，甲方有权收回本合同标的物，一切后果由乙方承担。 2016年11月23日，***（甲方）与***（乙方）签订《土地承包合同书》，合同约定***将其通过前述合同租赁的场地、房屋及附属物的一部分发包给***，面积约8亩；承包期限为八年零一个月，即2016年12月1日至2024年12月31日止；承包费用为每年10万元整，2020年1月份开始递增，递增幅度为上一年度承包金额的基础上递增10%；自2017年12月1日起，承包方每年于12月1日前缴纳下一年度承包金；甲方拥有本合同标的物的使用权，乙方负责保护、维护、修缮保养，使之处于完好状态且能正常发挥作用，所需费用全部由乙方承担，如出现遗失、损毁等现象，乙方需按照重置成新价予以赔偿；未经甲方书面同意，本合同标的物不得转包（租），不得以本合同标的物进行抵押、借贷和其他投融资活动，否则，甲方有权收回本合同标的物，一切后果由乙方承担；乙方新建、扩建、翻建地上物，必须经甲方的书面同意并报政府有关部门批准方可进行，并保证本合同到期后无条件清除归属于乙方的附属物，承租土地范围内出现违法建筑，乙方须在15日内无条件进行拆除，逾期，甲方将依据相关法律法规予以拆除，所需费用乙方承担；合同期满，甲乙双方未达成合作意向或任何原因造成本合同终止，本合同签订后归属于乙方的所有建筑物、设备和配套设施，乙方须于本合同终止后30日内无条件清除，恢复地貌，逾期归甲方所有，清除所需费用全部由乙方承担。 2018年1月24日，***（甲方、发包方）与***（乙方、承包方）签订《土地承包合同书》，合同约定甲方将其通过前述合同租赁的场地、房屋及附属物发包给乙方承包，面积约8亩；承包期限为6年零10个月，即2018年3月1日至2024年12月31日止；承包费用为每年23万元，2020年3月份开始递增，递增幅度为上一年度承包金额的基础上递增10%。承包费用采用一年一付的方式。本协议签字盖章之日，乙方一次性支付当年承包费用（合同签订后乙方付订金壹拾万元）。2018年3月1日付清余额壹拾叁万元，承包方每年于2月1日缴纳下一年度承包金。违约责任处约定：乙方不按时支付承包费用，每延期一日，按租金总额的5%向甲方支付滞纳金，逾期超过30天的，本合同自动解除，给甲方造成损失，乙方应依法予以赔偿。乙方新建、扩建、翻建地上物，必须经甲方的书面同意并报政府有关部门批准方可进行，并保证本合同到期后无条件清除归属于乙方的附属物，承租土地范围内出现违法建筑，乙方需在15日内无条件进行拆除，逾期甲方将依据相关法律法规予以拆除，所需费用乙方承担；合同期满，甲乙双方未达成合作意向或任何原因造成本合同终止，本合同签订后归属于乙方的所有建筑物、设备和配套设施，乙方须于本合同终止后30日内无条件清除，恢复地貌，逾期归甲方所有，清除所需费用全部由乙方承担。合同落款处有宝信利通公司盖章确认。 合同签订后，***将案涉土地、房屋及附属设施交付给宝信利通公司，宝信利通公司亦支付了相应的租金，现已交纳至2020年2月28日。 另查，琉璃河资产公司曾将***诉至北京市房山区人民法院，要求解除双方签订的《土地租赁合同书》并给付2016年1月1日至2017年12月31日止的租金。该院于2018年10月出具（2018）京0111民初5265号民事判决书，该判决认定，涉案《土地租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效……***至今未支付2016年度及2017年度租金已经构成违约，琉璃河资产公司要求解除合同并支付租金及滞纳金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，理由正当，遂判决：一、解除琉璃河资产公司与***于2015年2月5日签订的《土地租赁合同书》；二、***于本判决生效后十日内给付琉璃河资产公司自2016年1月1日起至2017年12月31日止的租金211400元并支付滞纳金31710元。判出后，***不服，上诉至本院。本院于2019年2月22日出具（2019）京02民终1672号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 2020年12月3日，***将***诉至北京市房山区人民法院，要求解除双方于2016年11月22日签订的土地承包合同；***退还2019年3月1日至2020年12月30日承包费353080元……。该院于2021年3月出具（2020）京0111民初15749号民事判决书，该判决认定，因***拖欠租金，其与琉璃河资产公司签订的《土地租赁合同书》已经法院判决解除，因此双方签订的《土地承包合同书》已不具备继续履行的基础，***请求解除合同，符合法律规定，法院予以支持，合同解除前，***应当按照合同约定向***交纳承包费，故***要求返还2019年3月1日至2020年12月的承包费，缺乏法律依据，遂判决：一、确认原告***与被告***于2016年11月23日签订的《土地承包合同书》自2021年1月3日解除；二、驳回原告***的其他诉讼请求。现该判决已生效。 2021年5月，***以***、***、宝信利通公司为被告，以***、琉璃河资产公司为第三人，以土地租赁合同纠纷为案由，向北京市房山区人民法院提起诉讼。其诉讼请求为：1.判决确认解除原被告于2018年1月24日签订的《土地承包合同书》；2.判决三被告连带给付原告2020年3月1日至合同解除之日止的承包费（按年租金253000元标准结算）；3.判决三被告给付原告违约金50600元。该院作出(2021)京0111民初9002号民事判决，该判决认为，***与宝信利通公司签订的《土地承包合同书》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。因***与其出租人***的《土地承包合同书》已经解除，故***已丧失出租案涉土地及房屋的权利，宝信利通公司亦对合同解除不持异议，合同应予解除。关于解除时间，法院认为虽然***与其前手之间的土地承包合同书已经解除，但宝信利通公司一直在占有使用案涉土地及房屋，本案合同仍在履行过程中，故***与宝信利通公司之间的土地承包合同书不因其前手土地承包合同书的解除而自动解除，本案合同解除时间应为起诉书送达宝信利通公司的时间，具体为2021年6月12日。因宝信利通公司一直占有使用案涉土地及房屋，故***要求其支付自2020年3月1日至合同解除之日2021年6月12日的租金的诉讼请求于法有据，法院予以支持，具体数额为324567.8元。关于违约金，宝信利通公司未按合同约定时间支付租金虽已构成违约，但其拒绝支付租金的原因为琉璃河资产公司向其发送了停止向***给付租金的通知，虽然该通知并未直接指向***，但鉴于双方合同的连环性，此时宝信利通公司对***履行合同的能力存在怀疑，故其拒绝支付租金并非恶意，不应按照合同约定承担相应的违约责任，然合同约定的付款方式为一年一付，其未预交租金虽存在不安抗辩，但其在使用一年场地后仍拒绝支付租金行为不当，综合上述认定法院对合同约定的违约金数额予以调整，调整后为3000元。关于***要求***承担连带责任的诉讼请求，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。现***未能提交证据证明公司财产独立于其自己的财产，故***要求其承担连带责任的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于要求***承担连带责任的诉讼请求，***否认实际使用案涉土地及房屋，且***并非合同主体，故***要求其承担连带责任于法无据，法院不予支持。遂判决：一、***与北京宝信利通送变电工程有限公司于2018年1月24日签订的《土地承包合同书》于2021年6月12日解除；二、北京宝信利通送变电工程有限公司、***于本判决生效后十日内共同给付***租金324567.8元；三、北京宝信利通送变电工程有限公司、***于本判决生效后十日内共同给付***违约金3000元；四、驳回***的其他诉讼请求。判决后，宝信利通公司、***不服，上诉至本院。本院判决驳回上诉，维持原判。 现案涉土地、房屋由宝信利通公司占有使用。 一审中，宝信利通公司委托北京市恒信公证处对案涉土地上的房屋等建筑物进行证据保全。另，琉璃河资产公司于2022年3月24日向法院提出诉讼保全申请，要求对北京市房山区人民院冻结的执行案款（系***申请执行的房山区人民法院(2021)京0111民初9002号判决书的部分案款）100000元进行诉讼保全，并向法院提供了担保。该依据琉璃河资产公司的申请，对该执行案款进行冻结。 一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿。 法院针对琉璃河资产公司的诉讼请求论述如下： 一、关于琉璃河资产公司第一项诉讼请求“请求法院判决***及宝信利通公司将案涉土地（约8亩）、房屋（建筑面积847.2平方米）恢复原状后返还给琉璃河资产公司”。琉璃河资产公司与***签订的《土地承包合同书》已经法院判决解除，故琉璃河资产公司租赁给***的土地及现有的属于琉璃河资产公司的房屋，***应当返还给琉璃河资产公司。因***与***之间的《土地租赁合同书》、***与宝信利通公司间签订的《土地租赁合同书》已经解除，宝信利通公司现在占有使用案涉土地及土地上的房屋，故案涉土地上存有***、***、宝信利通公司的资产，***、***、宝信利通公司应当协助返还属于琉璃河资产公司的土地及房屋等财产。现琉璃河资产公司要求将案涉土地及房屋恢复原状后返还，法院考虑属于琉璃河资产公司的房屋已经在多次转租中毁损及重建，故琉璃河资产公司要求对其所有的房屋恢复原状已不现实，故法院不能支持。对于已经毁损及拆除的房屋等地上物，琉璃河资产公司可另行起诉要求赔偿损失。对于案涉土地，因琉璃河资产公司并未允许***及***、宝信利通公司在案涉土地上进行建设，即所建建筑物未经琉璃河资产公司准许，故琉璃河资产公司要求恢复土地原状后返还的诉求，法院应予支持。 二、关于琉璃河资产公司“请求法院判决***及宝信利通公司向琉璃河资产公司支付自2018年1月1日至2019年2月22日的租金91616.54元”的诉讼请求。因（2018）京0111民初5265号民事判决判令***于判决生效后十日内给付琉璃河资产公司自2016年1月1日起至2017年12月31日止的租金211400元。而自2018年1月1日至2019年2月22日（二审民事判决书判决之日），即（2018）京0111民初5265号民事判决生效之日，即琉璃河资产公司与***签订的《土地租赁合同书》解除之日，该期间租金应由***支付。故琉璃河资产公司要求***支付91616.54元租金的诉讼请求法院应予支持。琉璃河资产公司要求***、宝信利通公司支付91616.54元租金的诉讼请求，因琉璃河资产公司与***、宝信利通公司不存在合同关系，故该诉讼请求法院不予支持。 三、关于琉璃河资产公司“请求法院判决***及宝信利通公司自2019年2月23日至实际返还土地之日止向琉璃河资产公司支付的土地使用费，土地使用费的计算标准为日租金219.18元（年租金80000元/365天）”的诉讼请求。因琉璃河资产公司与***签订了合同已于2019年2月22日解除，而案涉土地并未返还给琉璃河资产公司，故***应当支付未返还期间的占地使用费用，故琉璃河资产公司要求***支付2019年2月23日至实际返还土地之日的土地使用费的诉讼请求，法院应予支持。对于琉璃河资产公司要求***、宝信利通公司支付土地使用费的诉讼请求，琉璃河资产公司与***签订的《土地租赁合同书》解除后，琉璃河资产公司有权将土地及自有房屋收回，但宝信利通公司在继续占有使用琉璃河资产公司的土地及房屋，故应当支付给琉璃河资产公司土地使用费。***虽然解除了与***之间及与宝信利通公司之间的租赁合同，但其并未能够将案涉土地返还给琉璃河资产公司，故其亦应当承担支付土地使用费的责任。故***、***、宝信利通公司应当对琉璃河资产公司土地及房屋的占有使用费承担连带清偿责任。对于***、***、宝信利通公司之间的债权债务关系，并不能对抗琉璃河资产公司的债权，***、***、宝信利通公司之间债权债务问题，三方可另行解决。 ***经法院合法传唤未到庭应诉，视为放弃民事抗辩权利，不影响本案公正审理。 综上，依照《中华人民共和国民法典》五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，一审法院于2022年12月判决：一、***于判决书生效后30日内，将北京市琉璃河资产经营公司位于北京市房山区琉璃河镇务滋村南的原镇办燕美景泰蓝厂的土地（约8亩）恢复原状后返还给北京市琉璃河资产经营公司并将该场地内原北京市琉璃河资产经营公司的房屋返还给北京市琉璃河资产经营公司。***、北京宝信利通送变电工程有限公司予以配合协助。二、***于判决书生效后30日内向北京市琉璃河资产经营公司支付自2018年1月1日至2019年2月22日的租金91616.54元。三、***、***、北京宝信利通送变电工程有限公司向北京市琉璃河资产经营公司支付自2019年2月23日起至实际返还土地之日止的土地占有使用费（土地占有使用费的计算标准为日租金219.18元），***、***、北京宝信利通送变电工程有限公司对此项债务承担连带清偿责任。四、驳回北京市琉璃河资产经营公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 宝信利通公司提交新证据如下：宝信利通公司向法院支付房租和执行费的银行回单，用以证明宝信利通公司已经按照一审判决要求向***支付了截止至2021年6月12日的租赁费用。***质证意见为：认可该证据。琉璃河资产公司质证意见为：真实性无法核实，这是***与宝信利通公司之间的执行信息，因该笔款项琉璃河资产公司无法证实是支付哪一时间段的租赁费用，因此不认可证明目的。***质证意见与琉璃河资产公司一致。 本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。 本院认为，结合二审庭审情况及宝信利通公司、***上诉请求，本案争议焦点为：宝信利通公司、***是否应当对2019年2月23日以后的土地占有使用费承担连带责任。 根据已查明的事实，宝信利通公司、***使用案涉土地是基于***从琉璃河资产公司处租赁了案涉土地，现琉璃河资产公司与***签订的租赁合同于2019年2月22日解除，故宝信利通公司、***已失去占用案涉土地的合法依据，其应当将案涉土地返还给出租方。因诉讼中，各方均认可案涉土地经过多次转租，现实际占用人为宝信利通公司，且各方之间的租赁合同解除时均未将案涉土地归还给对应的出租方。现琉璃河资产公司要求***、宝信利通公司、***连带承担土地归还前的占用费用，请求正当。一审判决支持了琉璃河资产公司的该项请求，并无不当，本院予以维持。同时，一审判决已指出，关于***、***、宝信利通公司之间的债权债务问题，各方可另行解决。综上，***、宝信利通公司上诉拒绝支付土地占用费的请求，缺乏充分依据，本院不予支持。 综上所述，宝信利通公司、***的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 保全费1020元，由北京市琉璃河资产经营公司负担（已交纳）。 二审案件受理费4180元，由***负担2090元(已交纳)，由北京宝信利通送变电工程有限公司负担2090元（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年五月十六日 书记员***