北京宝信利通送变电工程有限公司等与张顶立土地租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京02民终17434号

上诉人（原审被告）：北京宝信利通送变电工程有限公司，住所地北京市房山区西潞街道长虹西路73号1幢3层035。

法定代表人：樊世刚，总经理。

上诉人（原审被告）：樊世刚，男，1976年7月24日出生，汉族，住北京市房山区。

二上诉人之共同委托诉讼代理人：郑晔，北京市安博律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：张顶立，男，1968年11月5日出生，汉族，无业，住四川省仁寿县。

委托诉讼代理人：王凯，北京市天坛律师事务所律师。

原审被告：杨洪印，男，1965年7月15日出生，汉族，北京宝信利通送变电工程有限公司副总经理，住河北省沧州市吴桥县。

委托诉讼代理人：郑晔，北京市安博律师事务所律师。

原审第三人：陈文元，男，1967年5月10日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。

原审第三人：北京市琉璃河资产经营公司，住所地北京市房山区琉璃河地区刘李店村。

法定代表人：杨光，经理。

委托诉讼代理人：郑征，北京市博维律师事务所律师。

上诉人北京宝信利通送变电工程有限公司（以下简称宝信利通公司）、樊世刚因与被上诉人张顶立及原审被告杨洪印，原审第三人陈文元、北京市琉璃河资产经营公司（以下简称琉璃河资产公司）土地租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2021)京0111民初9002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月29日立案后，依法适用二审独任制对本案进行了审理。原审被告杨洪印及其与上诉人宝信利通公司、樊世刚之共同委托诉讼代理人郑晔，被上诉人张顶立之委托诉讼代理人王凯，原审第三人琉璃河资产公司之委托诉讼代理人郑征到庭参加诉讼。原审第三人陈文元向本院提交书面意见。本案现已审理终结。

宝信利通公司、樊世刚上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，将本案发回重审或改判驳回张顶立的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由张顶立承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.本案的几个重要时间节点。琉璃河资产公司与陈文元2015年2月5日签订的《土地租赁合同书》于2019年2月22日，经一审法院判决解除。陈文元与张顶立2016年11月23日签订的《土地承包合同书》于2021年1月3日，经一审法院判决解除。张顶立与宝信利通公司2018年1月24日签订的《土地承包合同书》。2.我们不应当支付张顶立2020年3月1日至2021年6月12日的租金和3000元违约金。2019年4月29日，琉璃河资产公司正式通知我们原租赁合同已经解除，我们依法行使不安抗辩权，不用支付张顶立租赁费和违约金。琉璃河资产公司解除与陈文元签订的租赁合同后，应当收回房屋和土地，张顶立已经不能按照约定全面履行对我们的租赁义务。根据《合同法》第六十八条、第六十九条之规定，在有确切证据证明对方有丧失履行债务能力的情形时，我们可以行使不安抗辩权，中止合同的履行。因此，我们暂缓交纳相关租赁费，系依法中止履行租赁合同。抗辩理由一直存在，中止履行可以持续到合同解除。一审法院既然已经认定我们可以行使不安抗辩权，却又错误地认为即使抗辩事实与理由持续存在的情况下，抗辩权只能使用1年，一审法院否认了我们行使不安抗辩权的时间应当到合同解除，违反了相关规定，二审法院应当依法纠正。原租赁合同解除导致转租合同无法继续履行，次承租人可以请求承租人承担违约责任。原《土地租赁合同书》于2019年2月22日判决解除时，陈文元已经不具备该法律拟制的继续享有租赁权的条件。本案中次承租人张顶立根据转租合同（《土地承包合同书》）取得的使用涉案土地及房屋的权利依附于陈文元的租赁权，在陈文元与琉璃河资产公司租赁合同有效期间内，张顶立占有、使用涉案土地、房屋为合法，而现《土地租赁合同书》已经解除，次承租人和次次承租人也就丧失了继续占有、使用涉案土地及房屋所赖以存在的权利基础，转租合同已经无法履行，所以法院会判决解除合同。在此情况下，次承租人的合法权益难以得到有效保障。在本案中重要的过错方就是陈文元，由于其多年不支付租金的违约行为导致原租赁合同被法院依法解除，致使转租合同不能继续履行。又由于其恶意隐瞒行为，导致张顶立多付了其租金（2019年2月23日至2020年12月31日）。所以，张顶立只能通过与承租人陈文元签订的转租赁合同向其主张违约责任，要求其退还无法继续履行期间多收取的租金。我们认为（2020）京0111民初15749号民事判决书错误，张顶立可以寻求再审或者抗诉的途径解决。琉璃河资产公司可依据物权请求权要求我们返还房屋并承担占用费。本案中我们负担腾房义务，否则需支付相应的占用费。但是占用费应当支付给土地和房产的所有权人即琉璃河资产公司，而不是支付给没有转租权的张顶立。一审法院系机械地运用合同相对性的理论，割裂了3个租赁合同的关联性，造成法律逻辑错误。诚然，在琉璃河资产公司与陈文元之间的租赁合同解除时，两个转租合同并非自然终止。原租赁合同解除只是两个转租合同解除的条件，因为陈文元自2019年2月23日起就丧失了对土地及房屋的转租权，致使其对张顶立、张顶立对宝信利通公司履行出租土地、房屋之义务不能。一审法院分别判决两个转租合同于2021年1月3日和2021年6月12日解除。两份转租合同继原租赁合同解除后延迟解除，但是一审法院不能判决我们继续支付租金。按一审法院的判决方式，判决我们支付张顶立租金，致使在原租赁合同于2019年2月22日解除后，在张顶立没有了转租权后，我们多付了2019年2月22日至2021年6月12日的租金。在第一份转租合同于2021年1月3日解除后，我们又多付了2021年1月3日至2021年6月12日的租金，这是张顶立非法的不当获利，导致物权人琉璃河资产公司的土地、房屋实际上处于由张顶立非法谋利的状态，物权人却没有得到相应的租赁费，这对无过错的物权人是极不公平的，在法律逻辑上不通，在事实上不公。2021年8月23日，琉璃河资产公司再次向一审法院提起土地租赁合同纠纷，要求我们、张顶立、陈文元返还涉案土地和房屋，并支付2018年1月1日起至实际返还之日起的租金和土地使用费。我们确实一直在使用涉案土地和房屋，一审法院判决我们向张顶立支付租金后，如果琉璃河资产公司发起的诉讼，一审法院再次判决向产权人支付租金，这会给我们带来巨大损失，故一审法院的判决错误，二审法院应当依法纠正。3.樊世刚不应当承担连带责任。宝信利通公司是一家施工企业，依法独立经营，独立核算，依法纳税，是一家合法的有限责任公司，樊世刚为该公司的法定代表人，转租合同的签约主体是宝信利通公司，应当由其承担相应的民事责任，而不应当由法定代表人来承担。二、本案适用法律错误。1.本案应适用《民法典》第五百二十七条、五百二十八条之规定。《民法典》第五百二十七条规定了不安抗辩权，第五百二十八条规定了如何行使不安抗辩权。2.最高院的司法解释支持物权人的腾房要求和逾期占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条规定，本案中原租赁合同解除后，作为次次承租人的我们应当向物权人琉璃河资产公司返还土地、房屋，如果不返还的话应当向其支付占用费。所以我们依法应该向琉璃河资产公司支付占用费，不应当向张顶立支付所谓的租金。

张顶立辩称，同意一审判决，不同意宝信利通公司、樊世刚的上诉请求。1.宝信利通公司、樊世刚同意一审判决第一项，判决第一项已认定双方合同于2021年6月12日解除，合同解除前宝信利通公司、樊世刚也实际使用了涉案土地及房屋，应当依照合同约定向我支付租金。2.宝信利通公司、樊世刚未按合同约定支付租金，故其应支付相应的违约金。

杨洪印述称，同意一审判决第一项，不同意一审判决第二项、第三项，但是与我无关，我没有上诉。

琉璃河资产公司述称，不同意一审判决，我公司系涉案土地的出租人，因为我公司与陈文元的租赁关系已经于2019年2月22日消灭，因此张顶立没有权利收取租金及违约金。

陈文元未出庭，向本院提交书面审理意见，称同意一审判决，不同意宝信利通公司、樊世刚的上诉请求。宝信利通公司、樊世刚为涉案土地的实际使用人，应当支付租金。

张顶立向一审法院起诉请求：1.确认解除双方于2018年1月24日签订的《土地承包合同书》；2.判令宝信利通公司、樊世刚、杨洪印连带给付我2020年3月1日至合同解除之日止的承包费（按年租金253000元标准结算）；3.判令宝信利通公司、樊世刚、杨洪印给付我违约金50600元；4.本案诉讼费由宝信利通公司、樊世刚、杨洪印承担。

一审法院认定事实：2015年2月5日，琉璃河资产公司（甲方）与陈文元（乙方）签订《土地租赁合同书》，主要内容为：甲方将位于北京市房山区琉璃河镇务滋村南的原镇办燕美景泰蓝厂的场地、房屋及附属物等租赁给乙方使用，场地面积10.57亩，四至为东至公路，西至大棚，南至六马种猪公司，北至务滋村居民区；租赁期限为10年，即2015年1月1日至2024年12月31日；租金标准为每亩每年10000元（含税金），每5年在上一年度的基础上递增10%。租金采用一年一付的方式，协议签字盖章之日乙方一次性向甲方支付当年度租金（2015年1月1日至2015年12月31日），自第二年度开始，乙方于每年12月1日前支付下一年度租金；未经甲方书面同意，本合同标的物不得转租，不得以本合同标的物进行抵押、借贷和其他投融资活动，否则，甲方有权收回本合同标的物，一切后果由乙方承担。

2016年11月23日，陈文元（甲方）与张顶立（乙方）签订《土地承包合同书》，主要内容为：甲方将其通过前述合同租赁的场地、房屋及附属物的一部分发包给乙方承包，面积约8亩；承包期限为8年零1个月，即2016年12月1日至2024年12月31日止；承包费用为每年100000元整，2020年1月份开始递增，递增幅度为上一年度承包金额的基础上递增10%；自2017年12月1日起，承包方每年于12月1日前交纳下一年度承包金；甲方拥有本合同标的物的所有权，乙方负责保护、维护、修缮保养，使之处于完好状态且能正常发挥作用，所需费用全部由乙方承担，如出现遗失、损毁等现象，乙方需按照重置成新价予以赔偿；未经甲方书面同意，本合同标的物不得转包（租），不得以本合同标的物进行抵押、借贷和其他投融资活动，否则，甲方有权收回本合同标的物，一切后果由乙方承担；乙方新建、扩建、翻建地上物，必须经甲方的书面同意并报政府有关部门批准方可进行，并保证本合同到期后无条件清除归属于乙方的附属物，承租土地范围内出现违法建筑，乙方须在15日内无条件进行拆除，逾期甲方将依据相关法律法规予以拆除，所需费用乙方承担；合同期满，甲乙双方未达成合作意向或任何原因造成本合同终止，本合同签订后归属于乙方的所有建筑物、设备和配套设施，乙方须于本合同终止后30日内无条件清除，恢复地貌，逾期归甲方所有，清除所需费用全部由乙方承担。

2018年1月24日，张顶立（甲方、发包方）与杨洪印（乙方、承包方）签订《土地承包合同书》，主要内容为：甲方将其通过前述合同租赁的场地、房屋及附属物发包给乙方承包，面积约8亩；承包期限为6年零10个月，即2018年3月1日至2024年12月31日止；承包费用为每年230000元，2020年3月份开始递增，递增幅度为上一年度承包金额的基础上递增10%。承包费用采用一年一付的方式。本协议签字盖章之日，乙方一次性支付当年承包费用（合同签订后乙方付订金100000元）。2018年3月1日付清余额130000元，承包方每年于2月1日交纳下一年度承包金。违约责任处约定：乙方不按时支付承包费用，每延期一日，按租金总额的5%向甲方支付滞纳金，逾期超过30天的，本合同自动解除，给甲方造成损失，乙方应依法予以赔偿。合同落款处有宝信利通公司盖章确认。合同签订后，张顶立将涉案场地、房屋及附属设施交付给宝信利通公司，宝信利通公司亦支付了相应的租金，现已交纳至2020年2月28日。

另查明，琉璃河资产公司曾将陈文元诉至法院，要求解除双方签订的《土地租赁合同书》，并给付2016年1月1日至2017年12月31日止的租金。2018年10月法院出具（2018）京0111民初5265号判决书，该判决书认定：涉案《土地租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效……陈文元至今未支付2016年度及2017年度租金已经构成违约，琉璃河资产公司要求解除合同并支付租金及滞纳金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，理由正当，遂判决：一、解除北京市琉璃河资产经营公司与陈文元于2015年2月5日签订的《土地租赁合同书》；二、陈文元于判决生效后10日内给付北京市琉璃河资产经营公司自2016年1月1日起至2017年12月31日止的租金211400元并支付滞纳金31710元。判决后，陈文元不服提起上诉，2019年本院作出（2019）京02民终1672号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2020年12月3日，张顶立将陈文元诉至法院，要求解除双方于2016年11月23日签订的土地承包合同；判令陈文元退还2019年3月1日至2020年12月30日承包费353080元等。2021年3月，法院作出（2020）京0111民初15759号民事判决书，认定因陈文元拖欠租金，其与琉璃河资产公司签订的《土地租赁合同书》已经法院判决解除，因此《土地承包合同书》已不具备继续履行的基础，张顶立请求解除合同，符合法律规定，法院予以支持，合同解除前，张顶立应当按照合同约定向陈文元交纳承包费，故张顶立要求返还2019年3月1日至2020年12月的承包费，缺乏法律依据，遂判决：一、确认张顶立与陈文元于2016年11月23日签订的《土地承包合同书》自2021年1月3日解除；二、驳回张顶立的其他诉讼请求。现该判决已生效。

另查明，截止本案一审庭审时，宝信利通公司仍占有使用涉案场地、房屋，张顶立称在本案中不主张腾退及合同解除后的占有使用费。宝信利通公司为自然人独资企业，法定代表人为樊世刚。

再查，2019年4月29日，琉璃河资产公司向宝信利通公司发送通知书，主要内容为：我司与陈文元于2015年2月5日签订《土地租赁合同书》，合同生效后，陈文元未按期向我司交纳租金，我司将陈文元诉至北京市房山区人民法院，2019年2月22日北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终1627号判决，解除我司与陈文元的《土地租赁合同书》，但陈文元拒绝履行生效判决，我司向房山法院申请强制执行，在房山法院执行过程中我司发现贵司在使用租赁标的。为了避免双方损失扩大，请你司在收到我司的通知书后不要再向陈文元给付租金。否则，产生的法律后果责任自负。

一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，张顶立与宝信利通公司签订的《土地承包合同书》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，当事人应如约履行自己的义务。本案中因张顶立与其出租人陈文元的《土地承包合同书》已经解除，故张顶立已丧失出租涉案土地及房屋的权利，宝信利通公司亦对合同解除不持异议，本案合同应予解除，关于解除时间宝信利通公司认为早已解除，对此法院认为虽然张顶立与其前手之间的《土地承包合同书》已经解除，但宝信利通公司一直在占有使用涉案场地及房屋，本案合同仍在履行过程中，故张顶立与宝信利通公司之间的《土地承包合同书》不因其前手《土地承包合同书》的解除而自动解除，本案合同解除时间应为起诉书送达宝信利通公司的时间，具体为2021年6月12日。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。宝信利通公司一直占有使用涉案场地及房屋，故张顶立要求其支付自2020年3月1日至合同解除之日2021年6月12日的租金的诉讼请求于法有据，法院予以支持，具体数额为324567.8元。

关于违约金，宝信利通公司未按合同约定时间支付租金虽已构成违约，但其拒绝支付租金的原因为琉璃河资产公司向其发送了停止向陈文元给付租金的通知，虽然该通知并未直接指向张顶立，但鉴于双方合同的连环性，此时宝信利通公司对张顶立履行合同的能力存在怀疑，故其拒绝支付租金并非恶意，不应按照合同约定承担相应的违约责任，然合同约定的付款方式为一年一付，其未预交租金虽存在不安抗辩，但其在使用一年场地后仍拒绝支付租金行为不当，综合上述认定法院对合同约定的违约金数额予以调整，调整后为3000元。

关于张顶立要求樊世刚承担连带责任的诉讼请求，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。现樊世刚未能提交证据证明公司财产独立于其自己的财产，故张顶立要求其承担连带责任的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于要求杨洪印承担连带责任的诉讼请求，杨洪印否认实际使用涉案场地及房屋，且杨洪印并非合同主体，故张顶立要求其承担连带责任于法无据，法院不予支持。陈文元经法院传票传唤未到庭应诉，法院依法缺席判决。据此，一审法院判决：一、张顶立与北京宝信利通送变电工程有限公司于2018年1月24日签订的《土地承包合同书》于2021年6月12日解除；二、北京宝信利通送变电工程有限公司、樊世刚于判决生效后十日内共同给付张顶立租金324567.8元；三、北京宝信利通送变电工程有限公司、樊世刚于判决生效后十日内共同给付张顶立违约金3000元；四、驳回张顶立的其他诉讼请求。

二审审理中，各方除认为一审判决记载的“2021年3月，我院出具（2020）京0111民初15759号民事判决书”中判决书文号应为“15749”外，对一审判决认定的其他事实并无异议，且均未提供新证据，本院对于一审判决已经认定的其他事实予以确认。

另，琉璃河资产公司认可其在与陈文元前案诉讼时，诉讼请求并不涉及腾退问题。

宝信利通公司认可涉案土地、房屋仍由其使用，至琉璃河资产公司2021年起诉前，并无人要求其腾退；一审判决第二项确认的租金数额并无错误。

宝信利通公司、樊世刚认可就宝信利通公司财产独立于樊世刚的财产不能提供证据。

宝信利通公司为一人公司，股东仅为樊世刚。

本院认为，因宝信利通公司、樊世刚对于一审判决确认《土地承包合同书》于2021年6月12日解除表示认可，本院对此不持异议，对相关问题不再进行赘述。下面仅就双方争议的焦点问题进行分析论述。

一、关于樊世刚是否应当承担连带责任的问题。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。宝信利通公司为一人公司，股东仅为樊世刚。现宝信利通公司、樊世刚并不能举证证实公司财产独立于股东财产，其对此应当自行承担不利的后果。现张顶立要求樊世刚对宝信利通公司债务承担连带责任，理由充足，应予支持。

二、宝信利通公司、樊世刚是否应当承担2020年3月1日至合同解除之日止的租金324567.8元。

宝信利通公司、樊世刚所持张顶立与其前手之间的《土地承包合同书》已经解除，张顶立无权继续收取上述租金的意见，本院并不认同。本院认为多重转租情况下，前手租赁合同解除，并不必然导致后续租赁合同同时解除。且琉璃河资产公司也自认其在之前与陈文元的诉讼中并未要求返还租赁物。而本案《土地承包合同书》同样受法律保护，在尚未解除的情况下，并不因前手《土地承包合同书》的解除而自动解除。同时，合同具有相对性，案涉《土地承包合同书》于2021年6月12日才解除，宝信利通公司、樊世刚理应向合同相对方张顶立履行支付合同期内租金的义务。至于合同解除后的占有使用费问题，本案并不涉及。

至于宝信利通公司、樊世刚所述合同解除给其造成损失的问题，亦不属于本案审理范围，其可另行主张。

关于违约金，一审法院认为宝信利通公司在使用涉案土地、房屋后仍拒绝支付租金的行为不当，酌情确定违约金数额为3000元，该认定并无不当，本院予以维持。

综上所述，宝信利通公司、樊世刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。

二审案件受理费6214元，由北京宝信利通送变电工程有限公司、樊世刚负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判员　　白松

二〇二二年一月二十九日

书记员　　刘荧

书记员　　韩铮