某某、某某与山东中楼建工有限公司、某某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

山东省淄博市淄川区人民法院 民事判决书 (2024)鲁0302民初887号 原告（反诉被告）：***，男，2003年12月6日出生，汉族，住淄博市淄川区鲁兴街116号。 原告（反诉被告）：***，女，1968年10月17日出生，汉族，住淄博市淄川区鲁兴街116号。 两原告共同委托诉讼代理人：***，山东齐嘉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：山东中楼建工有限公司，住所地淄博市桓台县兴桓路1220号1号楼。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，桓台锦秋法律服务所法律工作者。 被告：***，男，1979年7月29日出生，汉族，住淄博市淄川区兴隆街10号楼3单元502号。 被告：淄博藤居商贸有限公司，住所地淄博市淄川区松龄街道办事处吉祥社区吉祥路473号。 法定代表人：***，经理。 被告：***，男，1953年8月14日出生，汉族，住淄博市张店区阳光瑞秀园银杏苑12号。 原告（反诉被告）***、***与被告（反诉原告）山东中楼建工有限公司（以下简称中楼公司）、被告***、被告淄博藤居商贸有限公司（以下简称藤居公司）、被告***房屋买卖合同纠纷一案，本院于2024年2月8日立案后，依法适用简易程序于2024年3月26日公开开庭进行了审理，后转为普通程序独任审理，于2024年6月19日、2024年7月16日公开开庭进行了审理。诉讼中，被告中楼公司向本院提出反诉，本院合并审理。第一、二次开庭，原告***及两原告共同委托诉讼代理人***、被告中楼公司委托诉讼代理人***、被告***、被告藤居公司法定代表人***均到庭参加诉讼，被告***经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼；第三次开庭，两原告共同委托诉讼代理人***、被告中楼公司委托诉讼代理人***、被告***、被告***、被告藤居公司法定代表人***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***、***向本院提出诉讼请求：判令买卖合同继续履行，原告缴纳房款余款83590元，被告办理产权过户手续。案件审理过程中，原告明确变更诉讼请求为：判令买卖合同继续履行，原告缴纳房款余款86185元，由合同相对方被告中楼公司协助办理过户手续，由另外三被告承担售房责任。事实与理由：2018年9月原告通过设在淄川区吉祥路675号楼一楼的售楼处购买此楼商铺，由售楼处负责人***经办签订出卖人为中楼公司买受人为原告的商铺买卖合同，原告共支付购房款650000元。后期藤居公司将包括涉案商铺在内的二层对外整体出租。原告多次与被告交涉，要求履行合同并办理产权手续，被告一直推诿。为维护原告合法权益，现依法提起诉讼，请法院支持原告诉讼请求。 中楼公司辩称，1.原告诉求只欠被告中楼公司房款86185元与事实不符，依据原告与被告中楼公司签订的合同房款780000元，被告中楼公司只收到400000元，原告应向中楼公司支付剩余380000元房款，被告中楼公司协助其办理案涉房产产权过户手续；2.被告中楼公司提出反诉，请求原告与被告中楼公司继续履行房屋买卖合同；原告按照合同支付被告中楼公司剩余房款380000元；被告中楼公司收到原告按照合同支付剩余房款380000元后可协助办理案涉房产过户手续。 ***辩称，答辩人只是作为代理人收款，转到答辩人账户只有150000元，这150000元答辩人已经转于藤居公司的账户内，至于办理产权过户，答辩人无权办理，产权人是中楼公司的。案涉房屋签订合同时，答辩人是受淄博纵横房地产开发有限公司委托来销售该房屋，但是该房屋的实际产权人为中楼公司。该房产最初支付的400000元房款，是中楼公司的相关人员接收的；后续支付的100000元承兑汇票是由***接收，150000元转账是转到答辩人账户后，答辩人及时转到了藤居公司的指定账户内，上述250000元藤居公司已开具收据。答辩人于2020年8月27日将与纵横公司原房屋销售的代理合同及相关的文件交于***，并结束相关代理。 ***庭前提交书面答辩状称，同意调解并在庭后一周内向法院交书面材料；庭审中辩称，该房产虽然在中楼公司名下，但该房产实际所有人应是属于纵横公司的，***是纵横公司委托销售人，不应列为被告，原告付给藤居公司的款（因该房产实际是纵横公司的，藤居公司是纵横公司设立的）并无不妥，中楼公司和纵横公司是合作开发单位，中楼公司应给原告按合同约定办理房产转移手续。 藤居公司辩称，案涉房屋吉祥广场675号楼203房买卖合同中由藤居公司原法人***代理，账号、转款、付款答辩人一直未见过，案涉房屋由原法人经手，答辩人都不清楚。答辩人接手法人两、三年时间，负责水电暖维修，算是一个公司职工。 中楼公司向本院提出反诉请求，1.依法判令***、***、中楼公司继续履行房屋买卖合同；2.依法判令***、***支付中楼公司剩余房款380000元；***、***支付中楼公司剩余购房款380000元后，中楼公司同意协助办理产权过户；3.由***、***承担所有诉讼费用。事实与理由：被反诉人与反诉人签订《商铺买卖合同》，购买反诉人位于淄川区吉祥路675号楼二层A3商铺，不动产权证号为鲁（2018）淄博淄川区产权第0019459号，淄川区吉祥路675号楼2层203号。合同中双方约定购房款为780000元，签订合同后，被反诉人只支付反诉人购房款400000元，剩余购房款380000元未支付。现被反诉人起诉反诉人，反诉人认为引起本诉的原因不在反诉人，是由于被反诉人不按合同约定支付房款，首先构成违约行为引起。所以，责任在被反诉人一方。既然，被反诉人提起诉讼，所以在本案中，反诉人提起反诉。反诉人的反诉请求，与被反诉人所诉属于同一合同的事项，具有关联性。所以，反诉人反诉请求符合法律规定，请法院依法支持反诉人反诉请求。 ***、***辩称，案涉房产登记在中楼公司名下，中楼公司在淄川区吉祥路675号设立售楼处，对外销售该楼房产，被反诉人作为买售人在销售处与被告中楼公司签订合同购买房产，并按约定履行义务，支付了房款650000元，该650000元的支付也是在销售人员具体操作下进行支付，后期因销售人员告知买售人中楼公司与***存在纠纷，因此，余款未交。双方签订的合同合法有效，设立的售楼公司完全可以代表产权人对房产进行出售，买售人无任何过失过错，因此，中楼公司的反诉不成立，应依法驳回其反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2018年9月7日，***、***与中楼公司订立了《商铺买卖合同》，合同载明“出卖人：山东中楼建工有限公司……，买受人（本人）姓名：***，共有人：***……”。合同第二条为买受人所购商铺的基本情况，合同载明“……4.该商铺合同约定建筑面积119.58平方米（合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准）……”。第三条为计价方式及价款，合同载明“1.出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商铺价款；2.该商铺单价为（人民币）每平方米6523.00元。3.总金额（人民币）780000.00元”。第四条为建筑面积确认及面积差异处理，合同载明“1.合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。2.商铺交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按如下方式进行处理：以产权登记面积为准，据实结算房价款，多退少补”。第五条为付款方式及期限，合同载明“买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款（1）签订合同当日支付100000.00元大写壹拾万元整。（2）签订合同60日内支付680000.00元大写陆拾捌万元整……”。第六条为买受人逾期付款的违约责任……；第七条为商铺交付……”。该合同还约定了其他条款。上述《商铺买卖合同》订立后，两原告于2018年9月7日通过售楼处POS机支付中楼公司购房款100000元；2018年9月29日，原告***通过其女儿***账户向中楼公司财务人员***个人账户转款300000元，后***将该款转至中楼公司公户，中楼公司向两原告开具400000元收据。2018年12月6日，两原告将100000元承兑汇票交售楼处***处；2020年8月19日，原告***通过其女儿***账户向售楼处销售人员***转款50000元；2020年9月28日，原告***通过其女儿***账户向售楼处销售人员***转款100000元，***将上述150000元转入藤居公司账户。事后，藤居公司向两原告出具收据二份，第一份收据载明的时间为2018年12月6日，客户名称***（675号203），收款（承兑10万），金额100000元，填票人李，该收据加盖“淄博藤居商贸有限公司”印章；第二份收据载明的时间为2020年10月1日，客户名称***，收款方式转帐，人民币（大写）壹拾伍万元整，收款事由购房款吉祥路675号楼203号，该收据加盖“淄博藤居商贸有限公司”印章，***在该收据经办人处签字。庭审中，***、***、中楼公司均认可案涉房产为淄川区吉祥路675号二层203号，房屋单价为每平方米6523元，以产权登记面积为准结算房价款，房屋产权登记面积为112.86平方米，案涉房产的总价款为736185.78元，案涉房产已交付两原告。 以上事实，有原、被告提交的商铺买卖合同、银行交易流水、收据、权属产籍档案证明等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《商铺买卖合同》是双方的真实意思表示且不违反相关法律规定，对其效力本院予以认定。本案争议焦点为：***收取两原告的150000元及100000元承兑汇票共250000元的款项是否构成表见代理，其行为法律后果应否由中楼公司承担。首先，从行为外观上看，案涉房产售楼处设在淄川区吉祥路675号，原告在购房过程中的看房、签订合同、后续支付房款及出具收据等行为均是涉案房产售楼处工作人员***接待并引导付款、交付收据等。其次，本案中，原告已支付的房款均是按照售楼处工作人员的指引进行，其中2018年9月29日的付款系按照售楼处工作人员的指引直接打到中楼公司财务人员个人账户名下，且事后中楼公司也向原告出具了对应的收据。上述行为足以让原告有理由相信售楼处工作人员***有代表中楼公司销售房屋的代理权，同时也给原告造成了一种售楼处工作人员个人可代收购房款的外观表象。此后，原告陆续向售楼处工作人员付款的行为也均系建立在上述认知的基础之上。综合上述因素，本院认为，购房人作为普通人，其对***代理权外观的信赖具有合理性，***在案涉房屋买卖合同订立、履行过程中收取两原告购房款的行为构成表见代理，表见代理行为的后果应当由被代理人中楼公司承担。因此，关于原告及反诉原告主张继续履行房屋买卖合同，在支付剩余购房款86185元后由中楼公司协助原告办理房屋产权登记手续的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持，超出上述本院认定部分，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。案涉事实发生于《民法典》施行以前，应适用当时的法律、司法解释的规定予以裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定，判决如下： 一、***、***与山东中楼建工有限公司于2018年9月7日签订的商铺买卖合同继续履行，***、***于本判决生效之日起十日内支付山东中楼建工有限公司剩余购房款86185元； 二、山东中楼建工有限公司于***、***付清购房款之日起三十日内协助***、***办理案涉房产不动产登记手续； 三、驳回***、***的其他诉讼请求； 四、驳回山东中楼建工有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费100元，由山东中楼建工有限公司负担；反诉案件受理费3500元，由***、***负担977元，由山东中楼建工有限公司负担2523元。 本判决生效后,负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的,应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况,并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款,违反本条规定的,本案执行立案后,执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书,并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施,构成犯罪的,依法追究刑事责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者直接向淄博市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淄博市中级人民法院。上诉案件受理费由上诉人向本院或淄博市中级人民法院递交上诉状时预交。双方当事人都提起上诉的，分别预交。 审判员*** 二〇二四年七月二十三日 书记员***