成都某某建材股份有限公司、成都欧朗贸易有限公司土地承包经营权转让合同纠纷一审民事判决书

四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0121民初4649号 原告（反诉被告）：成都***建材股份有限公司，住所地四川省成都市金堂县。 法定代表人：***，公司总经理。 委托诉讼代理人：***，男，公司副总经理。 委托诉讼代理人：***，四***律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都欧朗贸易有限公司，住所地四川省成都市武侯区。 法定代表人：***，公司总经理。 委托诉讼代理人：**，四川仁***事务所律师。 原告成都***建材股份有限公司（以下简称***公司）与被告成都欧朗贸易有限公司（以下简称欧朗公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序。审理过程中，欧朗公司于2020年10月12日提起反诉。本院进行本、反诉合并审理，公开开庭进行了审理。原告***公司的特别授权委托诉讼代理人***、委托诉讼代理人***、被告欧朗公司的特别授权委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***公司向本院提出诉讼请求：1、判令欧朗公司支付***公司拖欠土地转让款和土地使用税合计342967.95元；2、判令欧朗公司支付***公司因逾期支付土地转让费滞纳金，从应支付之日起直至欧朗公司付清全部货款止(因违约金过高，暂按89800元本金的30%计算为26940元)；3、判令欧朗公司支付***公司因逾期支付土地使用税资金占用损失，从应支付之日起直至欧朗公司付清全部费用为止(暂计至2020年8月31日，合计42074.08元)；4、判令欧朗公司承担本案的诉讼费。事实和理由：2012年10月9日，***公司与欧朗公司签订了《土地转让合同》。***公司已严格按照合同的约定交付了土地给欧朗公司。按照合同第四条第1项约定“如乙方不能按时支付转让土地价款，自滞纳之日起，每日按**支付款项的0.2%，向甲方缴纳滞纳金”。截止2020年8月24日，欧朗公司仍然未支付土地转让款8.98万元和2014年至2020年土地使用税。由于欧朗公司违约，应承担***公司己代为缴纳土地使用税的资金占用损失。依照《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律的规定，欧朗公司已侵犯***公司的合法权益，请求法院支持***公司的诉讼请求。***公司针欧朗公司反诉辩称，***公司与金堂县资源局所签订的国有建设用地使用权合同第21条明确约定，***公司有权将部分国有建设用地转让。2012年，***公司与欧朗公司签订土地转让合同，该合同的补充约定***公司协助欧朗公司办理相关证照，所有费用都由欧朗公司承担。从上述合同来看，***公司与欧朗公司签订的土地使用权转让合同是合法有效的。欧朗公司现已在涉案土地上修建了厂房并且正常经营，双方所建立的土地使用权转让合同根本目的达到，不具有解除合同条件。欧朗公司解除合同没有事实和法律依据。 欧朗公司辩称:***公司诉请没有事实基础，双方签订的合同由于***公司无法按照合同约定办理房产及土地的分割手续。欧朗公司于2020年9月30日向***公司发出了解除合同通知书，因此双方的合同应已解除。欧朗公司向本院提出反诉诉讼请求：1、确认反诉人、被反诉人签订的《土地转让合同》及其补充协议已于2020年9月30日解除；2、判令被反诉人向反诉人返还已付土地转让价款195万元；3、判令被反诉人以195万元为基数，自2013年1月28日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，向反诉人支付资金占用利息709824.38元；自2019年8月20日起至返还土地转让价款之日(暂计至反诉之日即2020年10月12日)止，向反诉人支付资金占用利息84589.38元；4、判令被反诉人赔偿被反诉人的损失，包括工厂搬迁费、停工停用费、地上建筑物投以及既得利益等，暂计1000万元；5、判令被反诉人以1000万元为基数，自2013年9月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，向反诉人支付资金占用利息3247125.00元；自2019年8月20日起至返还土地转让价款之日(暂计至反诉之日即2020年10月12日)止，向反诉人支付资金占用利息433791.67元；6、法判令被反诉人向反诉人支付对应土地交付给反诉人使用期间应当享有的基础设施补助和项目建设补助共计596750元；7、判令被反诉人以596750元为基数，自2013年9月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，向反诉人支付资金占用利息193772.18元；自2019年8月20日起至返还土地转让价款之日(暂计至反诉之日即2020年10月12日)止，向反诉人支付资金占用利息25886.52元；8、判令本案诉讼费、保全费由被反诉人承担。以上第2-7项诉讼请求合计17241739.43元。事实与理由：2012年10月9日反诉人与被反诉人签订了《土地转让合同》，约定被反诉人将部分土地使用权以225.60万元的总价转让给反诉人并办理产权分割登记手续。合同签订后，反诉人按照约定进行了厂房的建设及设备准备等，但时至今日，双方签订合同已达8年之久，被反诉人仍未履行对应土地产权分割登记义务，且根据反诉人向当地国土资源局及管委会了解的情况表明，双方合同所涉合同土地使用权自始无法进行分割。同时，被反诉人在土地已实际转让交付给反诉人的情况下，未经反诉人同意用所涉土地向多个金融机构设立抵押权。被反诉人的行为已构成根本违约，严重侵害了反诉人的利益，为维护反诉人的合法权益，特提起反诉。 本院经审理查明：2012年6月21日，***公司（受让方）与金堂县国土资源局（出让方）签订了一份《国有建设用地使用权出让合同》。合同主要内容：本合同项下出让宗地编号为ＪＴ-2012-4-3，宗地总面积26925.22平方米。出让宗地坐落于××镇××工业园，**工业用地，**工业用地，**工业用地，**规划十路。出让人同意在2012年6月28日前将出让宗地交付给受让人。本合同项下的国有建设用地使用权出让年期为50年。本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币4943470元；定金为250万元。付款时间：2012年12月29日之前。受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押。首次转让的，应当符合完成开发投资总额的百分之二十五以上。国有建设用地使用权的转让、出租及抵押合同，不得违背国家法律、法规规定和本合同约定。国有建设用地使用权全部或部分转让后，本合同和土地登记文件中载明的权利、义务随之转移，国有建设用地使用权的使用年限为本合同约定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限等。合同签订后，***公司交纳了土地出让金，并取得该出让土地的国有土地使用权证［金堂国用（2014）第8××7号，使用面积26925.22㎡］。 2012年10月9日，***公司与欧朗公司签订了一份《土地转让合同》。合同与本案相关的主要内容：出让方（甲方）：***公司；受让方（乙方）：欧朗公司；甲、乙双方经友好协商，甲方自愿、有偿将其持有的土地使用权部分出让予乙方。一、出让土地的范围、交付时间及出让价款的交付及土地用途：1、转让土地坐落于××镇××工业园××路，证宗编号ＪＴ-2012-4-3，面积中部分土地转让，转让土地面积约8000㎡；折合约12亩。以实测含公摊面积为准。2、土地交付时间：甲方同意在受让方支付清土地价款后五日内将转让上地交付给乙方；3、转让土地价款及交付方式：土地转让价款为18.8万元／亩（此款已包括土地平整费用，见现场实际已平整到位）。总价约225.6万元；付款最终金额以实测含公摊面积为计算依据。4、土地使用权期限50年，与出让方土地使用期限相同。5、土地使用性质：工业用地。二、双方责任、权力、义务：1、甲方承诺其提供的拥有的土地使用权的法律文书相关证明文件及证明真实有效，并不存在法律上的瑕疵；2、甲方须按时将土地交予乙方，并由甲方配合乙方工业项目建设需求进行方案设计，施工图设计，地质勘探，办理需完善的报批手续，并保证在正常报批时间内乙方顺利开工建设，所发生费用由乙方负责并承担，甲方协助办理。3、施工期间甲方保证乙方的水、电、气的正常使用，但线路及管道增加及改造费用由乙方负责，且使用费用由乙方自行承担。如果长期使用，按双方使用量比例乙方承担同比例，原甲方电及变压器和天然气管道及配气站的前期投入费用，如果乙方建设项目自行配置变压器、天然气调压设备，则费用自理。4、按国家相关政策在允许时间内，由甲方协助乙方办理国有土地使用权分割登记手续，并办理有关乙方房屋产权分割登记并交相关部门备案，办理产权过程中所发生的费用由乙方承担。5、乙方建设期间，甲方应尽力配合协助；6、乙方承诺按合同约定在本合同签订后10日内按时交付转让土地价款；7、乙方尽量满足甲方与管委会协议规定的投资强度；8.乙方承诺建设投产项目工商注册地在金堂淮口成阿工业园区，并按园区企业约定在当地缴纳经营税收；9.乙方承诺该出让土地上所有投资建设资金均由乙方承担，其建成后所有权归乙方所有，甲方配合建设；10、合同签订后之日起，甲乙双方按比例各自承担每年应向国家缴纳的耕地占用费，直到双方办理完土地手续分割之日止。三、不可抗力……四、违约责任：1、如乙方不能按时支付转让土地价款，自滞纳之日起，每日按**支付款项的2‰，向甲方缴纳滞纳金。如延期超过30日，甲方有权单方面解除合同，并要求乙方赔偿损失。2、如甲方延期交付土地，每延期一日，甲方应当按乙方已经支付的土地转让价款的2‰，向乙方缴纳滞纳金，如延期超过30日，乙方有权单方面解除合同，甲方应立即退还已支付的土地转让价，并可请求甲方赔偿损失；3、如在正常报批时间内，因报批未完善，致使乙方无法顺利开工，甲方有义务积极配合按时协助乙方办理相关手续。4、根据园区政策，土地所有权分割及房屋产权分割，在土地挂牌后五年后才能进行，双方接受该时间。除上述原因外，因甲方其他因素造成乙方无法合法的享有所购土地的国有土地使用权，甲方应无条件按当时土地的价格予以回购，并赔偿由此造成的损失如工厂搬迁费用、停工费用、地上建筑物投入以及既得利益等损失；如因国家政策原因，不能视为甲方违约，按国家相关政策，双方协商解决等。合同签订后，***公司向欧朗公司交付了转让土地10.85亩，总价款为2039800元。欧朗公司向***公司支付土地出让款195万元，剩余89800元至今未付。2013年1月4日，***公司（甲方）与欧朗公司（乙方）签订了一份《土地转让合同补充协议书》。协议书主要内容：1、甲方积极配合乙方项目建设需求，协助乙方办理相关报批、报建、办证、办照手续，所发生费用由乙方负责并承担。甲方承诺无条件为乙方提供项目以***公司名义实施过程中所需的相关印签、证照及文件。2、乙方承诺在本项目建设中使用甲方***公司的相关印签、证照及文件由此产生的法律、经济责任由乙方欧朗公司独立承担，与甲方无关。欧朗公司接受土地后开始修建工厂，厂房于2013年9月竣工并已投入生产经营，但案涉土地使用权仍登记在***公司名下。案涉土地的土地使用税，由***公司代缴至2020年,共计代缴253167.95元。上述代缴的土地使用税，欧朗公司至今未支付给***公司。 2020年9月28日，欧朗公司委托律师向***公司发出立即解除《土地转让合同》、《土地转让合同补充协议书》的律师函，***公司于2020年9月30日收到上述律师函后回函欧朗公司，要求欧朗公司支付***公司代缴的土地使用税及拖欠的土地转让款共计342967.95元。 上述事实有当事人工商信息、《国有建设用地使用权出让合同》、《土地转让合同》、《土地转让合同补充协议书》，及当事人当庭**等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，***公司与欧朗公司签订的《土地转让合同》及《土地转让合同补充协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵守，且***公司与金堂县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定可以转让。***公司已将案涉土地交给了欧朗公司，欧朗公司未按约定支付土地转让款存在违约，应继续支付土地转让款并支付相应的违约金。关于违约金问题。合同约定按未付款2‰/日支付，约定过高，且约定的滞纳金属行政处罚措施。本院认为，违约金宜按未付款的20%承担，即17960元（89800元×20%）。关于案涉土地使用税问题。双方签订的《土地转让合同》未明确约定土地使用税由谁支付，但根据谁使用谁支付的交易习惯，案涉土地使用税应由欧朗公司缴纳。***公司转让部分土地给欧朗公司，但转让的土地使用权登记在***公司名下未进行转让登记，因此转让的土地使用税仍由***公司向税务部门缴纳，这给***公司造成了其他损失，就损失的原因因欧朗公司未缴纳土地使用税所致，故欧朗公司也应进行赔偿支付。关于逾期支付土地使用税资金占用损失问题。***公司代缴土地使用税多年，却未在代缴当年进行主张，现主张资金占用损失宜从主张之日即从2020年9月4日起，以代缴土地使用税总金额为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，计算至付清之日止。关于确认反诉人、被反诉人签订的《土地转让合同》及其补充协议已于2020年9月30日解除的问题。***公司与欧朗公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案。欧朗公司于2020年9月28日发出解除合同通知，即在诉讼期间发出解除合同通知，其解除合同的行为，并不能改变诉讼前已经确定的合同效力及履行状态，不符合《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，不能产生解除合同的法律后果。据此，欧朗公司的反诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）成都欧朗贸易有限公司于本判决发生法律效力后、十日内支付原告（反诉被告）成都***建材股份有限公司土地转让款及代缴的土地使用税共计342967.95元； 二、被告（反诉原告）成都欧朗贸易有限公司于本判决发生法律效力后、十日内支付原告（反诉被告）成都***建材股份有限公司违约金17960元； 三、被告（反诉原告）成都欧朗贸易有限公司于本判决发生法律效力后、十日内支付原告（反诉被告）成都***建材股份有限公司逾期支付土地使用税资金占用的损失（以253167.95元为基数，从2020年9月4日起至前款付清之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算）； 四、驳回原告（反诉被告）成都***建材股份有限公司其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）成都欧朗贸易有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付**履行期间的债务利息。 案件受理费3740元，反诉案件受理费49133元，两项合计52873元，由被告（反诉原告）成都欧朗贸易有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员　　*** 二〇二一年五月二十四日 书记员　　***