成都欧朗贸易有限公司、成都某某建材股份有限公司民事二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终15464号 上诉人（原审被告、反诉原告）：成都欧朗贸易有限公司，住所地：四川省成都市武侯区武青南路51号。 法定代表人：***，公司总经理。 委托诉讼代理人：**，四川仁***事务所律师。 委托诉讼代理人：**，四川仁***事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都***建材股份有限公司，住所地：四川省成都市金堂县淮口镇振兴路3号。 法定代表人：***，公司总经理。 委托诉讼代理人：***，四***律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，男，汉族，系公司员工。 上诉人成都欧朗贸易有限公司（以下简称欧朗公司）因与被上诉人成都***建材股份有限公司（以下简称***公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2020）川0121民初4649号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 欧朗公司上诉请求：1.撤销四川省金堂县人民法院（2020）川0121民初4649号民事判决第一、二、三项判决，改判驳回***公司本诉全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由***公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，漏查事实，适用法律错误。一、一审法院错误认定本案权利义务关系，对双方权利义务作了不对等的认定，对***公司违约行为视而不见。1.本案中双方签订的《土地转让合同》系双务合同，欧朗公司的主要义务是按照合同约定交付土地转让款，***公司的主要义务是交付土地及办理土地证的变更登记。***公司主张的土地使用税是***公司受让土地后产生的费用，两者之间具有对价关系及牵连性，但至今案涉土地仍未办理变更登记。2.未能按合同约定办理变更登记的原因在***公司，双方签订合同时案涉土地证还没有办理，合同签订后***公司隐瞒欧朗公司，将土地证单独办理到***公司名下，直到2017年5月左右欧朗公司才知道。因此，***公司存在恶意违约的行为。***公司隐瞒欧朗公司，将土地对外办理抵押登记，用于对外融资借款，该行为直接导致土地无法办理变更登记，侵害欧朗公司作为土地使用权人的合法权益，已构成严重违约。3.一审法院对于***公司的违约行为均未查清。欧朗公司基于同时履行抗辩权，有权拒绝支付***公司土地使用税金。二、一审法院认定合同成立并生效，对双方具有约束力，但对案涉土地是否过户，因何原因没有过户等关键事实都没有查清，导致事实认定错误和法律适用错误。 ***公司辩称，1.原审法院审理事实清楚，法律适用正确；2.欧朗公司在法庭明确确认了放弃反诉的上诉权利；3.依据欧朗公司与***公司所签订的《土地转让合同》第二条第10款，约定合同签订后之日起甲乙双方按比例各自承担每年应向国家缴纳的耕地占用费直到双方办理完土地分割之日止，因此欧朗公司应当承担***公司为欧朗公司所代缴的土地相关税费。4.依据《土地转让合同》第四条第1款，如乙方不按时支付土地转让价款至滞纳之日起每日按延迟支付款项的千分之二向***公司缴纳滞纳金，原审法院按照本金的20%要求欧朗公司承担违约金也是符合公平原则的。综上，原审法院对本案的审理事实清楚，法律适用妥当，请求驳回欧朗公司的上诉请求。 ***公司向一审法院起诉请求：1.判令欧朗公司支付***公司拖欠土地转让款和土地使用税合计342967.95元；2.判令欧朗公司支付***公司因逾期支付土地转让费滞纳金，从应支付之日起直至欧朗公司付清全部货款止(因违约金过高，暂按89800元本金的30%计算为26940元)；3.判令欧朗公司支付***公司因逾期支付土地使用税资金占用损失，从应支付之日起直至欧朗公司付清全部费用为止(暂计至2020年8月31日，合计42074.08元)；4.判令欧朗公司承担本案的诉讼费。 欧朗公司向一审法院反诉请求：1.确认欧朗公司、***公司签订的《土地转让合同》及其补充协议已于2020年9月30日解除；2.判令***公司向欧朗公司返还已付土地转让价款195万元；3.判令***公司以195万元为基数，自2013年1月28日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，向欧朗公司支付资金占用利息709824.38元；自2019年8月20日起至返还土地转让价款之日(暂计至反诉之日即2020年10月12日)止，向欧朗公司支付资金占用利息84589.38元；4.判令***公司赔偿欧朗公司的损失，包括工厂搬迁费、停工停用费、地上建筑物投以及既得利益等，暂计1000万元；5.判令***公司以1000万元为基数，自2013年9月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，向欧朗公司支付资金占用利息3247125.00元；自2019年8月20日起至返还土地转让价款之日(暂计至反诉之日即2020年10月12日)止，向欧朗公司支付资金占用利息433791.67元；6.判令***公司向欧朗公司支付对应土地交付给欧朗公司使用期间应当享有的基础设施补助和项目建设补助共计596750元；7.判令***公司以596750元为基数，自2013年9月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，向欧朗公司支付资金占用利息193772.18元；自2019年8月20日起至返还土地转让价款之日(暂计至反诉之日即2020年10月12日)止，向欧朗公司支付资金占用利息25886.52元；8.判令本案诉讼费、保全费由***公司承担。以上第2-7项诉讼请求合计17241739.43元。 一审法院认定事实：2012年6月21日，***公司（受让方）与金堂县国土资源局（出让方）签订了一份《国有建设用地使用权出让合同》。合同主要内容：本合同项下出让宗地编号为ＪＴ-2012-4-3，宗地总面积26925.22平方米。出让宗地坐落于淮口镇××工业园，**工业用地，**工业用地，**工业用地，**规划十路。出让人同意在2012年6月28日前将出让宗地交付给受让人。本合同项下的国有建设用地使用权出让年期为50年。本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币4943470元；定金为250万元。付款时间：2012年12月29日之前。受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押。首次转让的，应当符合完成开发投资总额的百分之二十五以上。国有建设用地使用权的转让、出租及抵押合同，不得违背国家法律、法规规定和本合同约定。国有建设用地使用权全部或部分转让后，本合同和土地登记文件中载明的权利、义务随之转移，国有建设用地使用权的使用年限为本合同约定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限等。合同签订后，***公司交纳了土地出让金，并取得该出让土地的国有土地使用权证【金堂国用（2014）第8××7号，使用面积26925.22㎡】。 2012年10月9日，***公司与欧朗公司签订了一份《土地转让合同》。合同与本案相关的主要内容：出让方（甲方）：***公司；受让方（乙方）：欧朗公司；甲、乙双方经友好协商，甲方自愿、有偿将其持有的土地使用权部分出让予乙方。一、出让土地的范围、交付时间及出让价款的交付及土地用途：1.转让土地坐落于淮口镇××工业××路，证宗编号ＪＴ-2012-4-3，面积中部分土地转让，转让土地面积约8000㎡；折合约12亩。以实测含公摊面积为准。2.土地交付时间：甲方同意在受让方支付清土地价款后五日内将转让上地交付给乙方；3.转让土地价款及交付方式：土地转让价款为18.8万元／亩（此款已包括土地平整费用，见现场实际已平整到位）。总价约225.6万元；付款最终金额以实测含公摊面积为计算依据。4.土地使用权期限50年，与出让方土地使用期限相同。5.土地使用性质：工业用地。二、双方责任、权力、义务：1.甲方承诺其提供的拥有的土地使用权的法律文书相关证明文件及证明真实有效，并不存在法律上的瑕疵；2.甲方须按时将土地交予乙方，并由甲方配合乙方工业项目建设需求进行方案设计，施工图设计，地质勘探，办理需完善的报批手续，并保证在正常报批时间内乙方顺利开工建设，所发生费用由乙方负责并承担，甲方协助办理。3.施工期间甲方保证乙方的水、电、气的正常使用，但线路及管道增加及改造费用由乙方负责，且使用费用由乙方自行承担。如果长期使用，按双方使用量比例乙方承担同比例，原甲方电及变压器和天然气管道及配气站的前期投入费用，如果乙方建设项目自行配置变压器、天然气调压设备，则费用自理。4.按国家相关政策在允许时间内，由甲方协助乙方办理国有土地使用权分割登记手续，并办理有关乙方房屋产权分割登记并交相关部门备案，办理产权过程中所发生的费用由乙方承担。5.乙方建设期间，甲方应尽力配合协助；6.乙方承诺按合同约定在本合同签订后10日内按时交付转让土地价款；7.乙方尽量满足甲方与管委会协议规定的投资强度；8.乙方承诺建设投产项目工商注册地在金堂淮口成阿工业园区，并按园区企业约定在当地缴纳经营税收；9.乙方承诺该出让土地上所有投资建设资金均由乙方承担，其建成后所有权归乙方所有，甲方配合建设；10.合同签订后之日起，甲乙双方按比例各自承担每年应向国家缴纳的耕地占用费，直到双方办理完土地手续分割之日止。三、不可抗力……四、违约责任：1.如乙方不能按时支付转让土地价款，自滞纳之日起，每日按**支付款项的2‰，向甲方缴纳滞纳金。如延期超过30日，甲方有权单方面解除合同，并要求乙方赔偿损失。2.如甲方延期交付土地，每延期一日，甲方应当按乙方已经支付的土地转让价款的2‰，向乙方缴纳滞纳金，如延期超过30日，乙方有权单方面解除合同，甲方应立即退还已支付的土地转让价，并可请求甲方赔偿损失；3.如在正常报批时间内，因报批未完善，致使乙方无法顺利开工，甲方有义务积极配合按时协助乙方办理相关手续。4.根据园区政策，土地所有权分割及房屋产权分割，在土地挂牌后五年后才能进行，双方接受该时间。除上述原因外，因甲方其他因素造成乙方无法合法的享有所购土地的国有土地使用权，甲方应无条件按当时土地的价格予以回购，并赔偿由此造成的损失如工厂搬迁费用、停工费用、地上建筑物投入以及既得利益等损失；如因国家政策原因，不能视为甲方违约，按国家相关政策，双方协商解决等。合同签订后，***公司向欧朗公司交付了转让土地10.85亩，总价款为2039800元。欧朗公司向***公司支付土地出让款195万元，剩余89800元至今未付。2013年1月4日，***公司（甲方）与欧朗公司（乙方）签订了一份《土地转让合同补充协议书》。协议书主要内容：1、甲方积极配合乙方项目建设需求，协助乙方办理相关报批、报建、办证、办照手续，所发生费用由乙方负责并承担。甲方承诺无条件为乙方提供项目以***公司名义实施过程中所需的相关印签、证照及文件。2、乙方承诺在本项目建设中使用甲方***公司的相关印签、证照及文件由此产生的法律、经济责任由乙方欧朗公司独立承担，与甲方无关。欧朗公司接受土地后开始修建工厂，厂房于2013年9月竣工并已投入生产经营，但案涉土地使用权仍登记在***公司名下。案涉土地的土地使用税，由***公司代缴至2020年，共计代缴253167.95元。上述代缴的土地使用税，欧朗公司至今未支付给***公司。 2020年9月28日，欧朗公司委托律师向***公司发出立即解除《土地转让合同》、《土地转让合同补充协议书》的律师函，***公司于2020年9月30日收到上述律师函后回函欧朗公司，要求欧朗公司支付***公司代缴的土地使用税及拖欠的土地转让款共计342967.95元。 一审法院认为，***公司与欧朗公司签订的《土地转让合同》及《土地转让合同补充协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵守，且***公司与金堂县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定可以转让。***公司已将案涉土地交给了欧朗公司，欧朗公司未按约定支付土地转让款存在违约，应继续支付土地转让款并支付相应的违约金。关于违约金问题。合同约定按未付款2‰/日支付，约定过高，且约定的滞纳金属行政处罚措施。一审法院认为，违约金宜按未付款的20%承担，即17960元（89800元×20%）。关于案涉土地使用税问题。双方签订的《土地转让合同》未明确约定土地使用税由谁支付，但根据谁使用谁支付的交易习惯，案涉土地使用税应由欧朗公司缴纳。***公司转让部分土地给欧朗公司，但转让的土地使用权登记在***公司名下未进行转让登记，因此转让的土地使用税仍由***公司向税务部门缴纳，这给***公司造成了其他损失，损失的原因系欧朗公司未缴纳土地使用税所致，故欧朗公司也应进行赔偿支付。关于逾期支付土地使用税资金占用损失问题。***公司代缴土地使用税多年，却未在代缴当年进行主张，现主张资金占用损失宜从主张之日即从2020年9月4日起，以代缴土地使用税总金额为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，计算至付清之日止。关于确认欧朗公司、***公司签订的《土地转让合同》及其补充协议已于2020年9月30日解除的问题。***公司与欧朗公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，于2020年9月4日立案。欧朗公司于2020年9月28日发出解除合同通知，即在诉讼期间发出解除合同通知，其解除合同的行为，并不能改变诉讼前已经确定的合同效力及履行状态，不符合《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，不能产生解除合同的法律后果。据此，欧朗公司的反诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款之规定，一审判决：一、欧朗公司于判决发生法律效力后十日内支付***公司土地转让款及代缴的土地使用税共计342967.95元；二、欧朗公司于判决发生法律效力后十日内支付***公司违约金17960元；三、欧朗公司于判决发生法律效力后十日内支付***公司逾期支付土地使用税资金占用的损失（以253167.95元为基数，从2020年9月4日起至前款付清之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算）；四、驳回***公司其他诉讼请求；五、驳回欧朗公司的反诉请求。一审案件受理费3740元，反诉案件受理费49133元，两项合计52873元，由欧朗公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 欧朗公司提交证据：《竣工验收备案表（房屋建筑工程）》复印件，用以证明欧朗公司在案涉土地上修建的厂房已于2013年6月12日经各方验收合格。 ***公司质证认为：因无原件，对真实性不予认可，且最后一栏审批机关处未加盖行政部门的印章，因此该工程未得到行政机关的许可，实际上该工程至今未验收合格。 ***公司提交证据：1.2012年5月7日金堂县人民政府《关于JT-2012-4-3号地块挂牌出让相关事宜的批复》，用以证明案涉土地在2012年5月7日后才经金堂县人民政府批准挂牌。 2.2017年7月19日成都市国土资源局与成都市经济和信息化委员会出台的《关于推动工业用地供给侧结构性改革的实施意见》[成国土资规（2017）2号]文件，用以证明案涉国有建设用地使用权不得分割及转让。 3.2013年11月27日成都市人民政府《协议出让国有建设用地使用权（划拨土地转让补办出让）办理》政府信息公开，用以证明当时政策要求办理国有建设用地使用权（划拨土地转让补办）必须持有房屋所有权证，要求房屋已竣工并取得地面建构物产权，而欧朗公司修建的房屋尚未取得产权，因此案涉土地无法办理分割转让。 欧朗公司质证认为，对该三组证据的真实性、合法性均无异议，但对证明目的不予认可，与本案争议焦点的关联性亦无法判断。 本院经审查认为欧朗公司提交的《竣工验收备案表（房屋建筑工程）》因无原件，本院对真实性不予采信。对***公司提交的证据为政府相关批文，欧朗公司对真实性不持异议，本院对三性予以采信，对证明目的综合认定。 本院二审另查明，1.2017年4月25日成都市国土资源局、成都市经济和信息化委员会发布《关于我市主城区（含高新区）工业园区工业用地项目办理不动产登记有关事项的通知》[成国土资发（2017）44号]，其中第二点“审查要求”中明确“生产性项目不动产权（土地使用权及房屋所有权）不得分割转让。” 2.2017年7月19日成都市国土资源局与成都市经济和信息化委员会发布《关于推动工业用地供给侧结构性改革的实施意见》[成国土资规（2017）2号]文件，其中第四点第（二）小点明确“鼓励工业企业延长产业链，***产性服务功能......配套服务设施土地用途仍按原用途使用，不得单独办理产权和分割转让。” 3.2012年5月7日金堂县人民政府向县国土局发函批复同意案涉JT-2012-4-3号地块出让方案，要求县国土局依法完善土地挂牌出让相关手续。 双方在二审中一致认可合同中约定的应当办理国有土地使用权分割登记手续的时间为2019年左右。 本院经审理查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本案的法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典施行前的法律及司法解释的相关规定。 本院认为，欧朗公司在一审提出反诉请求确认案涉《土地转让合同》解除，一审经审查未对欧朗公司解除合同的诉请予以支持，欧朗公司在二审中也明确不对反诉内容提起上诉，并表示认可继续履行合同。因此本案二审的争议焦点是：1.欧朗公司是否应当支付剩余的土地转让款；2.欧朗公司是否应当支付土地使用税；3.欧朗公司是否应当承担违约责任。本院综合评述如下： 一、关于欧朗公司是否应当支付剩余土地转让款的问题。 按照双方合同约定，欧朗公司应当于合同签订后10日内向***公司交付转让土地价款，但欧朗公司至今尚有89800元土地转让款未支付，该行为构成违约，应当向***公司继续支付剩余土地转让款。一审综合合同履行情况酌定将违约金调整为未付款的20%并无不当，本院予以维持。 二、关于欧朗公司是否应当支付土地使用税的问题。 关于土地使用税的承担问题。双方签订的《土地转让合同》中没有约定土地使用税应当由谁承担，按照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，一审按照谁使用谁支付的交易习惯认定正确，欧朗公司所有部分的土地使用权所对应的土地使用税应当由欧朗公司承担。 但欧朗公司主张其不应向***公司支付土地使用税，理由是***公司未按照合同约定将案涉土地变更登记至欧朗公司名下，并将案涉土地进行了抵押，***公司违约在先，欧朗公司有权行使同时履行抗辩权。***公司认为***公司未将案涉土地变更登记至欧朗公司名下系因政策变化不允许土地分割转让，事实上履行不能。对此本院分别评述：1.关于土地所有权变更登记的问题，本院认为，根据***公司与欧朗公司签订的《土地转让合同》约定，双方认可“根据园区政策，土地所有权分割及房屋产权分割，在土地挂牌后五年后才能进行，双方接受该时间。”而在2017年4月25日，成都市国土资源局、成都市经济和信息化委员会发出《关于我市主城区（含高新区）工业园区工业用地项目办理不动产登记有关事项的通知》[成国土资发（2017）44号]，明确对于生产性项目不动产权（土地使用权及房屋所有权）不得分割转让。从2012年5月7日金堂县人民政府向县国土局发出的《关于JT-2012-4-3号地块挂牌出让相关事宜的批复》内容来看，至2012年5月7日金堂县人民政府批准了案涉地块的挂牌出让方案，此时尚未完善土地挂牌出让的相关手续。即便以此时间计算的5年后即2017年5月7日，政府相关管理部门已出台文件不允许生产性项目不动产权（土地使用权及房屋所有权）分割转让。况且双方在二审中又一致认可《土地转让合同》中约定的土地所有权及房屋产权分割的时间为2019年左右。因此在双方约定的土地所有权及房屋产权分割的时间（土地挂牌后5年）到来前，相关政策已发生变动，故案涉土地未办理所有权变更手续的原因系因政策变动所致，不能因此认定***公司存在违约。 2.关于案涉土地抵押的问题。***公司用于抵押贷款的土地使用权为金堂国用（2014）第897号国有土地使用权证所载的全部土地，涉及的土地使用权面积为26925.22平方米，其中包括***公司转让给欧朗公司的8000平方米，以及***公司自用的剩余18925.22平方米。因该土地使用权无法分割转让，以上土地均登记在***公司名下的同一份土地使用权证上，***公司将自身所有的土地使用权用于抵押贷款，必然涉及到欧朗公司所有的土地使用权。而在此同一份土地使用权证上，***公司所有的土地使用权占比达到了70%，若因该抵押行为认定***公司违约，将会不当限制***公司对自身财产权利的处分。因此本院认为在因政策原因导致案涉土地使用权无法分割转让的前提下，不应认定***公司将案涉土地使用权用于抵押贷款构成违约。 综上，***公司在合同履行过程中不存在违约行为，欧朗公司主张行使同时履行抗辩权而拒绝履行支付由***公司代缴的土地使用税253167.95元的主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，欧朗公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7480元，由成都欧朗贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长　** 审 判 员　** 审 判 员　王果 二〇二一年九月二十九日 法官助理　** 书 记 员　**