福建省第八地质大队与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

福建省龙岩市新罗区人民法院

民 事 判 决 书

(2017)闽0802民初2012号

原告：福建省第八地质大队，住所地龙岩市新罗区东肖镇洋潭村地质八队，统一社会信用代码12350000490991029K。

法定代表人：赖桂林，队长。

委托诉讼代理人：陈小金，福建岩风律师事务所执业律师。

委托诉讼代理人：廖天财，福建岩风律师事务所实习律师。

被告：***，男，1974年6月23日出生，汉族，龙岩市福欣新能源科技发展有限公司法定代表人，住龙岩市新罗区，

原告福建省第八地质大队（以下简称地质八队）与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。后因案件审理需要，依法转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告地质八队的委托诉讼代理人陈小金、廖天财与被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

地质八队向本院提出诉讼请求：1.判令地质八队与***于2014年12月31日签订的两份《闽西地矿大厦租赁合同》无效，并按现状搬离；2.判令***支付地质八队截止2017年3月31日的房屋占有使用费、物业费合计244400元；3.判令***从2017年4月1日起至实际搬离之日止按每月7760元向地质八队支付房屋占有使用费。诉讼过程中，地质八队变更诉讼请求为：1.判令地质八队与***于2014年12月31日签订的地矿大厦附楼一至三层的《闽西地矿大厦租赁合同》无效，并按现状搬离；2.解除地质八队与***于2014年12月31日签订的地矿大厦地下室仓库的《闽西地矿大厦租赁合同》，并按现状搬离；3.判令***支付地质八队至2017年3月31日止欠缴的房屋占有使用费、物业费合计224400元；4.判令***从2017年4月1日起至实际搬离之日止按7760元/月（含两处的租金及物业费）向地质八队支付房屋占有使用费。事实与理由：2002年12月24日，地质八队与***签订《租赁合同》，约定由***出资200000元将地质八队所有的位于龙岩市新罗区罗桥地矿大厦旁一个面积约50平方米的停车场改建成标准建筑；作为对价，地质八队在10年的租赁期限内免除***缴纳租金，10年期满后建筑物无偿归地质八队所有。该停车场在地矿大厦红线范围内，***承建时未取得相关部门的许可，该建筑物建成后即为地矿大厦附楼（三层）。2012年12月31日，10年租赁期限届满，***在支付租金的前提下继续租用该附楼。2014年12月31日，地质八队委托下设单位闽西地矿大厦物业管理部就闽西地矿大厦附楼一到三楼及地下仓库（60㎡）与***签订了两份《闽西地矿大厦租赁合同》。租赁合同对租赁标的、期限、价格、付款时间、双方权利义务、违约责任等均作了约定。合同签订后，地质八队按约履行合同义务，但***却未按时交纳租金、物业费等。2015年10月10日，地质八队委托闽西地矿大厦物业管理部向***送达催缴通知，要求***在2015年10月16日前交清欠缴的租金。***于同日收到该通知，并在2015年10月15日向地质八队提交申请报告，承认欠缴租金,并承诺今后按时缴交租金及分三期付清尚欠租金，其中于2015年12月30日前支付70000元、于2016年6月30日前支付50000元、于2016年10月30日前付清余款。但是***在作出承诺后却既未按约履行付款义务也未按时交纳月租金。2016年5月10日，地质八队再次书面向***发出通知，要求其必须在2016年5月20日前付清所欠租金，否则将终止合同。***在2016年5月20日收到该通知，并于2016年6月20日再次向地质八队提交书面承诺书，承诺于2016年7月30日前全部结清所欠的租金及物业费。但截止2016年7月30日，***仍未支付尚欠租金和物业费。2016年10月，地质八队向龙岩市新罗区人民法院起诉要求***支付欠缴的租金。诉讼期间,经双方多次协商，地质八队于2017年3月1日申请撤诉。***至今未向地质八队支付尚欠租金。现***拖欠的租金和物业费共计244400元。罗桥地矿大厦附楼虽未取得规划许可，但地质八队作为该附楼的实际所有权人将该房屋出租给***使用，未违反法律规定，而***拖欠租金的行为损害了地质八队的合法权益，故地质八队诉至法院，请求判如所请。

***辩称，地矿大厦附楼是***花了三年时间才建好，地下室本来没有路，也是***通过努力才开通一条路，***没有功劳也有苦劳。2014年12月31日，***与地质八队签订两份租赁合同，租赁合同约定附楼每月租金7200元，物业费、水电费由实际承租人缴纳，地下室每月租金360元，即每月租金为7560元。2015年4月至5月期间，***与地质八队的安保科科长张仁林协商，反映现在生意不好做，要求每月租金降为5000元，张仁林同意租金降为每月5000元，并要求***每月按时支付租金。但是这只是口头约定，双方没有形成书面协议。***认为应该按5000元/月计算租金。***已向地质八队转账支付租金141000元，详细为：2014年12月15日支付80000元，2015年12月2日支付8000元，2016年3月2日支付20000元，2016年6月1日支付20000元，2016年10月10日支付13000元。***确实拖欠地质八队房屋租金，待双方对账清楚后，***会向地质八队支付，若无法一次性支付，***也会分期支付。

根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2002年12月24日，地质八队委托闽西地质矿产大厦物业管理部与***签订《租赁合同》一份。合同约定由***出资将地质八队所有的位于龙岩市新罗区地矿大厦旁面积约50平方米的停车场改建成标准建筑，所有改建费用由***承担；合同期限为十年，即从2003年1月1日起至2012年12月31日止；租赁期间，地质八队不向***收取任何费用；租赁期满后，***投资改建的建筑物归地质八队所有，***不向地质八队收取任何费用。此后，***将停车场改建成地矿大厦附楼一至三层，建设时未取得规划许可和建设许可。租赁期限届满后，***继续租用该附楼。2014年12月31日，地质八队委托闽西地质矿产大厦物业管理部与***签订两份《闽西地矿大厦租赁合同》。其中一份租赁合同约定由***承租闽西地矿大厦附楼一楼到三楼，店面面积100平方米，单价每平方米60元，二、三层附楼共200平方米，单价每平方米6元，共计租金7200元；另一份租赁合同约定由***承租闽西地矿大厦地下室仓库，面积60平方米，单价每平方米6元，每月租金360元。前述两份合同均约定租赁期限自2014年12月31日起至2017年12月30日止，每月每平方米物业管理费1元，每月10号前缴清租金，如***欠缴租金超过一个月，视为***违约，地质八队享有作出中止合同的权利。2015年10月10日，地质八队委托闽西地矿大厦物业管理部向***送达催缴通知，要求***在2015年10月16日前交清自2013年2月1日起至2015年9月30日止的房屋租金、仓库租金、物业费等费用合计165720元。2015年10月15日，***向地质八队提交申请报告，申请分期支付欠缴租金并承诺于2015年12月30日前支付70000元、于2016年6月30日前支付50000元、于2016年10月30日前付清余款。2016年5月10日，地质八队向***发出通知，要求***必须在2016年5月20日前付清截止2016年5月31日止尚欠的租金199800元（含物业费5800元），否则将终止租赁合同。***于2016年5月20日收到该通知。2016年6月20日，***向地质八队提交承诺书一份，要求延期并分期支付尚欠租金，并承诺于2016年7月30日前结清所欠全部租金和物业费。涉案租赁物按每月租金7560元、物业费200元计算，从2013年1月1日起至2017年3月31日期间的租金、房屋占有使用费、物业费合计395760元。***已向地质八队转账支付租金、房屋占有使用费、物业费合计141000元，详细为：2014年12月15日支付80000元，2015年12月2日支付8000元，2016年3月2日支付20000元，2016年6月1日支付20000元，2016年10月10日支付13000元。2016年10月，地质八队向龙岩市新罗区人民法院起诉要求***支付欠缴的租金和物业费，并于2017年3月1日申请撤诉。现地质八队经多次向***催缴未果，故诉至法院，请求判如所请。

本院认为，出租人就未经批准建设的临时建筑与承租人订立的租赁合同无效。案涉闽西地矿大厦附楼一楼到三楼系未经有关部门批准建设的临时建筑，地质八队将闽西地矿大厦附楼一楼到三楼出租给***使用，双方所签订的租赁合同，应认定为无效合同。在案涉租赁合同无效的情况下，***实际占有使用案涉建筑，仍应按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。地质八队与***于2014年12月31日签订的关于闽西地矿大厦地下室仓库的《闽西地矿大厦租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同的约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。***未按约定及时缴纳租金、房屋占有使用费和物业费，经地质八队催讨后仍拒不支付，显属违约，现地质八队主张解除合同并限期搬离，符合法律规定，应予支持。***主张闽西地矿大厦附楼一楼到三楼及地下室仓库的月租金和物业费合计应按5000元计算，但未提供证据予以证明，对其抗辩主张不予采信。因免交租金期限届满后即从2013年1月1日起至2017年3月31日止，***应缴交的租金、房屋占有使用费、物业费合计395760元，扣除***已支付的141000元，差额为254760元，现地质八队要求***支付截止2017年3月31日欠缴的租金、房屋占有使用费、物业费合计224400元，系其对自身权利的自由处分，不违反法律规定，予以支持。地质八队要求***按每月7760元支付从2017年4月1日起至实际搬离租赁物之日止的房屋占有使用费和物业费，不违反法律规定和双方约定，亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条规定，判决如下：

一、福建省第八地质大队与***于2014年12月31日签订的关于闽西地矿大厦附楼一楼到三楼的《闽西地矿大厦租赁合同》无效；

二、解除福建省第八地质大队与***于2014年12月31日签订的关于闽西地矿大厦地下室仓库的《闽西地矿大厦租赁合同》；

三、***应于本判决生效之日起二十日内支付福建省第八地质大队截止2017年3月31日欠缴的租金、房屋占有使用费、物业费合计224400元；

四、***应于本判决生效之日起二十日内搬离闽西地矿大厦附楼一楼到三楼及地下室仓库，并支付福建省第八地质大队从2017年4月1日起至实际搬离租赁物之日止、按每月7760元计算的房屋占有使用费和物业费。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费5713元，由***负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。

审　判　长　林　 三　 凤

人民陪审员　连　 晓　 霞

人民陪审员　王　　　　莹

二〇一七年九月十二日

书　记　员　黄珺滢（代）

附：

一、引用的主要法律条文

1、《中华人民共和国合同法》

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。

2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

二、执行申请提示

第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

三、主动履行生效法律文书提示

（一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。

履行款存入以下账户

开户单位：龙岩市新罗区人民法院

开户行：兴业银行龙岩新兴支行

账号：17×××01

支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。

（二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。

（三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。