阜新银行股份有限公司沈阳分行与某某、某某等借款合同纠纷执行异议裁定书

沈阳市和平区人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）辽0102执异480号 案外人辽宁紫光建筑工程有限公司。住所地辽宁省锦州市凌海市金城镇东街。统一社会信用代码：91210724701649013H。 法定代表人**，系该公司总经理。 委托代理人***，女，1989年2月10日出生，汉族，系该公司法务，住辽宁省营口市鲅鱼圈区。 申请执行人阜新银行股份有限公司沈阳分行。住所地沈阳市和平区南五马路181号A座1-3层。统一社会信用代码：91210100555309626U。 法定代表人**，系该行行长。 委托代理人***，男，1990年8月1日出生，满族，系该行员工，住沈阳市皇姑区。 被执行人***，男，1956年2月28日出生，汉族，住辽宁省锦州市凌河区。 被执行人**，女，1978年10月5日出生，汉族，住辽宁省锦州市凌河区。 被执行人锦州宝地建设集团有限公司。住所地锦州市太和区凌南东里宝地城C区1号。统一社会信用代码：912107007164573647。 法定代表人***，系该公司董事长。 委托代理人**，女，1978年7月20日出生，满族，住辽宁省锦州市太和区。 被执行人锦州宝地物业服务(集团)有限责任公司。住所地锦州市凌河区菊花里5-44号。统一社会信用代码：91210700242034262G。 法定代表人***，系该公司董事长兼总经理。 委托代理人**，女，1989年7月19日出生，汉族，住辽宁省锦州市古塔区。 本院在执行申请人阜新银行股份有限公司沈阳分行与被申请人***、**、锦州宝地建设集团有限公司、锦州宝地物业服务(集团)有限责任公司金融借款合同纠纷一案中，案外人辽宁紫光建筑工程有限公司于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 案外人向本院提出执行异议，异议事项：请求法院解除对锦州市太和区××号房屋查封。异议理由：贵院在执行（2021）辽0102执8336号民事判决书过程中，查封位于锦州市太和区××号房屋，因该财产属于案外人所有，现提出书面异议，请求贵院解除对该财产的执行。 申请执行人阜新银行股份有限公司沈阳分行答辩称：锦州宝地物业服务(集团)有限责任公司作为***在我行不良业务的保证人，有代偿义务及责任。因***本人无法偿还所欠我行本金及利息，我行向法院申请对保证人锦州宝地建设集团有限公司名下的房产进行了查封。查封期限为2021年9月28日-2024年9月27日。期间通过我行实地走访调查，所查封的79套房产并未在锦州当地房产局进行备案及办理有效房产权利证件，案外人只与宝地建设集团有限公司签订的购房合同，但并未备案，与宝地建设集团有限公司存在债务关系，我行针对宝地建设名下的房产的物权的查封，故我行不支持解除查封。 锦州宝地建设集团有限公司答辩称：案涉曼哈顿C区1-109号房屋我公司于2021年6月1日出售给辽宁紫光建筑工程有限公司，房屋面积135.71平方米，单价为5760元/平方米，房屋总价为781690元。案外人于2012年6月15日以现金方式缴纳171970元，用工程欠款抵账购房款609720元。案涉房屋于2022年2月17日办理入住手续。由于我公司与阜新银行沈阳和平支行金融借款合同纠纷案件被贵院查封，该房产已经出售给辽宁紫光建筑工程有限公司，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，该房屋应该中止执行，解除查封。 本院查明，2021年5月25日，本院出具（2019）辽0102民初9184号民事判决书，判决主文如下：“一、被告***、**本判决生效之日起十五日偿还原告阜新银行股份有限公司沈阳分行借款本金25523989.54元及罚息7787118元（以上本金及罚息的计算截止至2021年5月24日），自2021年5月25日起至实际清偿欠款之日止，按《个人贷款借款合同》约定的计息办法给付原告阜新银行股份有限公司沈阳分行罚息；二、被告锦州宝地建设集团有限公司、锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司对上述第一项给付义务承担连带清偿责任，被告锦州宝地建设集团有限公司、锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司在承担保证责任后，有权向被告***、**追偿；三、驳回原告阜新银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求。案件受理费178116元，保全费5000元，公告费300元，均由被告***、**、锦州宝地建设集团有限公司、锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司承担。”该判决书生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，阜新银行股份有限公司沈阳分行向本院申请强制执行，本院于2021年9月2日立案，执行案号：（2021）辽0102执8336号。执行程序中，本院依据上述判决书，于2021年9月28日依法查封了被执行人锦州宝地建设集团有限公司名下包括凌云里宝地曼哈顿C区1-109号，建筑面积136.13平方米房产在内的79套房产。 异议审查过程中，案外人辽宁紫光建筑工程有限公司为主张异议事项成立，向本院提交如下主要证据材料：1、商品房买卖合同；2、收款收据、辽宁省增值税电子发票；3、收款收据复印件、顶账协议复印件；4、变更登记核准通知书复印件。 本院认为，案外人对于自己提出的异议请求及所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明事实主张的，由其承担不利的法律后果。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”经审查，首先，案外人辽宁紫光建筑工程有限公司虽提供了“商品房买卖合同”以证实其与被执行人签订了房屋买卖合同，但“商品房买卖合同”上有大量条款的涂改痕迹，且在合同买受人签字处并未有案外人的签章，也没有合同签订时间，因此不能确认该合同是在本院查封案涉房产之前签订的；其次，案外人虽提供了购房发票用以证实交付了全部购房款，但案外人未提供转款或提款凭证对交付房款的情况加以佐证；第三，案外人虽提供收款收据及顶账协议的复印件用来证实案涉房款抵账的事实，但未经诉讼实体审查，在本程序审查中不能认定该“商品房买卖合同”的合法性和有效性；第四，案外人在听证中自称于2012年签订的购房合同，但直至2021年9月本院查封案涉房产时案外人仍未对案涉房产办理房产备案登记，自身存在过错。综上，即便被执行人锦州宝地建设集团有限公司答辩称案涉房产已卖给案外人，但案外人辽宁紫光建筑工程有限公司提供的证据，因证据不足，不具有阻却、排除强制执行的法律效力，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下： 驳回案外人辽宁紫光建筑工程有限公司的异议请求。 如对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议诉讼。并按对方当事人的人数提交起诉状副本。 审 判 长　　赵　博 审 判 员　　姚　宏 审 判 员　　*** 二〇二二年十月二十一日 法官助理　　王　娜 书 记 员　　*** 本裁定所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起15日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。