湖南天健众源物业管理有限公司、长沙某某美容医院有限公司物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

1 湖南省长沙市岳麓区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0104民初16240号 原告：湖南天健众源物业管理有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路**大华宾馆办公楼**。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，湖南怀治律师事务所律师。 被告：长沙**美容医院有限公司，住所地，住所地湖南省长沙市岳麓区望岳街道金星北路一段**恒晟世贸中心**201号门面。 法定代表人：***。 湖南天健众源物业管理有限公司（以下简称“天健众源物业”）与长沙**美容医院有限公司（以下简称“**公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天健众源物业委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告**公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告天健众源物业向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令被告立即支付原告2019年7月1日至2021年4月30日期间的物业费348,804.72元，违约金104,641.41元，水费703 2 元，垃圾清运费8,000元，共计462,148.83元；2．请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告为湖南省长沙市岳麓区金星北路一段22号恒晟商厦A座201和301门面的租户，门面面积共计2642.46平方米，约定房屋租赁期间所产生的一切费用由被告负责，物业服务期间，第一年物业服务收费标准为5元／月／㎡，第二年物业服务收费标准为6元／月／㎡，第三年及以后物业服务收费标准为7元／月／㎡。原告与被告签订了物业服务协议，约定原告为该写字楼提供物业服务。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告所在商铺实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2019年7月1日起停止缴纳物业费，截至2021年4月30日，欠费月数为22个月，欠缴物业费共计348804.72元，水费703元，垃圾清运费8000元，违约金部分原告请求10461.41元。综上，各项请求金额合计462148元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望法院判如所求。 被告**公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状，视为其放弃答辩、质证、举证和辩论的权利。 经审理查明：2016年11月28日，案外人湖***房地产开发有限公司（甲方）与原告天健众源物业（乙方）签订一份《恒晟商厦前期物业管理服务合同》，合同约定甲方通过协议选聘方式将恒晟商厦委托乙方实行物业管理。合同约定商业物业费收费标准为7元/月/平方米；业主应当于法定交房之日起缴纳物业服 3 务费用，乙方按照相关政府管理条例可一次性预收不超过12个月的物业管理费，以后物业费用按季度采取预收方式；业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应当及时书面告知乙方。物业服务费按季缴纳，业主或物业使用人应当在当季首月的10日之前履行交纳义务。2018年9月5日，案外人湖***房地产开发有限公司（甲方）与被告**公司（乙方）签订两份《房产租赁合同》，约定甲方将恒晟商厦A座201、301门面出租给乙方经营，门面面积均为1321.23平方米，共计2642.46平方米。租赁期限为10年，自2018年9月10日至2028年9月9日。合同约定甲方选聘的物业服务企业为天健众源物业，第一年物业服务收费标准为5元/月/㎡，第二年物业服务收费标准为6元/月/㎡，第三年及以后物业服务收费标准为7元/月/㎡，水、电、空调等使用费用按相关标准向物业缴纳。2018年11月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份物业服务合同，约定乙方为甲方租赁的位于恒晟商厦A栋201及301号商铺提供物业服务，房屋建筑面积共计2642.46平方米。甲方缴纳物业服务费的起始时间为2018年11月16日，商铺物业管理服务费为7元/平方米/月（含电梯维保运行费，公共照明费及公共用水费用），实际收费标准为2018年11月至2019年11月30日按5元/平方米/月计算，2019年12月1日至2020年11月30日按6元/平方米/月计算，2020年12月1日至2021年4月30日按7元/平方米/月计算。装修垃圾清运费按建筑面积每户每平方米4元，如需拆墙，另行收取拆墙垃圾清运费40/㎡，石膏板 4 另计；甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交费用，并有权采取停电、停水措施，以及从逾期之日起每日按欠费总额的千分之五缴纳滞纳金。被告于2019年6月3日向原告支付了6800元装修垃圾清运费。2020年10月31日，原告向被告书面催要2019年7月1日至2020年10月31日的物业费未果，原告遂诉至本院。 另查明：一、2017年5月4日，长沙众源物业管理有限公司名称变更为湖南天健众源物业管理有限公司。二、2021年6月17日，天健众源物业的法定代表人由***变更为***。 上述事实，有到庭当事人的当庭陈述及《恒晟商厦前期物业管理服务合同》、《房屋租赁合同》、《管理服务报告》、《装修申请表》、《恒晟商厦装修管理服务合同》、《企业信息公示报告》、物业服务合同、微信聊天记录等证据予以证实,本院予以确认。 本院认为，原告天健众源物业与被告**公司签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦不违背公序良俗，该服务合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告依约提供了物业服务，被告尚欠原告2019年7月1日至2020年10月31日物业费240463.86元未缴纳，应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”物业服务企业未履行书面催交义务直接向人民法院提起诉讼，人民法院不予支持为该司法解释的 5 应有之义。本案中，原告未向法院提交其向被告书面催收2020年11月1日至2021年4月30日期间物业费的证据。不能证明原告在起诉前向被告就欠缴上述期间的物业费进行了书面催收的事实，原告未经书面催收而直接提起诉讼，不符合法律规定，应当依法驳回起诉。对原告请求判令被告立即支付原告2019年7月1日至2021年4月30日期间的物业费348804.72元的诉讼请求，本院予以部分支持，依法确认被告需支付原告2019年7月1日至2020年10月31日的物业费240463.86元，并依法驳回原告请求被告支付2020年11月1日至2021年4月30日的物业费的起诉。合同约定的每日千分之五的逾期付款违约金过高，本院根据公平原则，考虑合同履行的实际情况和原告的实际损失，酌情确定按被告欠缴物业费的10%确定违约金，故对原告违约金的诉讼请求，本院予以部分支持，依法确认被告需支付原告欠缴的上述240463.86元物业费的违约金24046.38元，对原告主张的超出上述金额的违约金部分及后续违约金本院不予支持，并依法驳回原告请求被告支付欠缴的2020年11月1日至2021年4月30日物业费的违约金的起诉。关于原告水费的诉请，原、被告之间的物业服务合同约定的物业费包含了水费，且原告亦未提交水表读数等证据证明水费数额，故对原告请求被告支付水费703元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告8000元垃圾清运费的诉讼请求，因被告已于2019年6月3日向原告支付了装修垃圾清运费6800元，按照合同每平方米4元装修垃圾清运费的约定，被告还需支付原告装修垃圾清运费3769.84元。原告主张双方口头协商由被告再向原告支付装修垃圾清运费8000元，但 6 原告的此项主张缺乏证据证明，故对原告请求被告支付垃圾清运费8000元的诉讼请求，本院予以部分支持，依法确认被告需支付原告装修垃圾清运费3769.84元，对此项诉请的超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第一百四十三条、第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、限被告长沙**美容医院有限公司于本判决生效之日起十日日内向原告湖南天健众源物业管理有限公司支付2019年7月1日至2020年10月31日的物业费240463.86元、违约金24046.38元及装修垃圾清运费3769.84元； 二、驳回原告湖南天健众源物业管理有限公司请求被告长沙**美容医院有限公司支付2020年11月1日至2021年4月30日的物业费及违约金的起诉； 三、驳回原告湖南天健众源物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付***行期间的债务利息。 7 案件受理费6158元，减半收取3079元，由被告长沙**美容医院有限公司负担。原告湖南天健众源物业管理有限公司预交的案件受理费1037元，退还给原告湖南天健众源物业管理有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二一年十一月十二日 书记员　　*** 8 附：适用的法律条文 《中华人民共和国民法典》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和 9 破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 10 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。