某某与宁波市永能电力产业投资有限公司、宁波水木清华置业有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

浙江省宁波市鄞州区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）浙0212民初13194号

原告（执行案外人）：***，女，1989年7月3日出生汉族，住宁波市鄞州区。

委托诉讼代理人：葛亮、葛颖，浙江亮明法律师事务所律师。

被告（申请执行人）：宁波市永能电力产业投资有限公司（统一社会信用代码为9133021272516140X6）。住所地：宁波市鄞州区福庆南路1500号。

法定代表人：孙建明，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：周含宇、张敏，浙江宇豪律师事务所律师。

被告（被执行人）：宁波水木清华置业有限公司（统一社会信用代码为913302125579759806）。住所地：宁波市鄞州区云龙镇甲村村。

法定代表人：朱世忠，该公司董事长。

原告***与被告宁波市永能电力产业投资有限公司（以下简称永能电力公司）、宁波水木清华置业有限公司（以下简称水木清华公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告***的委托诉讼代理人葛亮、葛颖，被告永能电力公司的委托诉讼代理人周含宇、张敏到庭参加诉讼。被告水木清华公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告***起诉称：2014年7月16日，***与水木清华公司签订《商品房买卖合同》，向水木清华公司购买位于宁波市鄞州区间商铺。2014年7月14日，***支付了部分购房款，同年8月14日支付了按揭贷款，2015年2月1日、12月1日，水木清华公司及宁波经济技术开发区联合物业有限公司向***办理了交房手续。2016年4月26日，水木清华公司开具了销售不动产发票，注明房款已经结清。***共向水木清华公司购房十套，因其中部分有质量问题，水木清华公司一直未给***办理房屋过户手续。现房屋被法院查封，不能办理产权证，因上述三间商铺是原告的合法财产，请求判令：停止对宁波市鄞州区云龙镇甲汪西路306号、308号、310号三间商铺的查封、执行措施，确认该三套商铺为***所有。

被告永能电力公司答辩称：虽然***与水木清华公司签订了虚构的买卖合同，但是***并没有在法院查封之前占有该不动产，并且在查封前没有缴纳相关契税，房屋没有办理过户登记，***存在重大过错，法院的查封符合法律规定，对涉案房产具有强制执行的权利，应驳回***的诉讼请求。

原告***为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据：

1.（2019）浙0212执异196号执行裁定书1份，用以证明***对裁定不服后15日内依法提起诉讼的事实。

2.《商品房买卖合同》3份，用以证明***在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的事实；

3.购房款发票、税收缴款书、增值税发票，用以证明***已支付全部购房价款的事实。

4.物业管理费发票、维修资金专用收据、公共设施维修费收据，用以证明在法院查封之前，该不动产已交付***合法占有的事实。

5.（2018）浙0212民初2969号民事判决书、（2019）浙02民终465号民事判决书各1份，用以证明***同时购买的另三间商铺被查封后，***提起执行异议之诉，法院判决认定非因***自身原因未办理过户登记的事实。

被告永能电力公司质证意见：原告证据1无异议；原告证据2无异议，但合同约定水木清华公司在2015年6月30日之前将相关权属转移原告，同时约定***要预缴契税等税费，而***实际是在2018年11月27日缴纳契税，说明该房屋没有办理过户登记是***方自身原因导致；原告证据3无异议，但***并没有付清全部价款，至少在2016年契税没有缴纳；原告证据4、5真实性认可，但不能达到其证明目的。

被告永能电力公司为证明其诉讼主张，向本院提供了不动产登记信息查询结果一份，用以证明2018年11月8日涉案三套房屋没有抵押也没有被查封的事实。原告***对该证据真实性没有异议。

对以上证据，本院认为：原告证据1，被告无异议，予以认定；原告证据2、3，被告对真实性无异议，予以认定，该证据可以证明，在涉案房产查封前，***已经付清合同约定的购房款，至于过户税款的缴纳时间在查封之后，是否说明涉案房产未过户登记系***自身原因，在下文阐述；原告证据4，被告对真实性无异议，予以认定，该证据载明***已经缴纳涉案房产专项维修基金、日常维修费、物业费的事实，说明涉案房产在查封之前，已经交付***；原告证据5，被告对真实性无异议，予以认定，至于本案房产是否因***自身原因未办理过户登记，在下文阐述；被告永能电力公司提供的证据，***对真实性无异议，予以认定。

本院认定本案事实如下：

2014年7月16日，***与水木清华公司签订《商品房买卖合同》三份，向水木清华公司购买位于宁波市鄞州区商业用房，价款分别为360195元、326604元、302736元，定金及首付款分别为180195元、166604元、152736元，余款180000元、160000元、150000元办理按揭贷款。合同约定：出卖人于2014年12月31日前交付房屋，并于2015年6月30日取得土地、房屋权属证书，交付买受人，买受人委托出卖人办理商品房转移登记；买受人未在交付前付清房价款（包括面积补差）、出卖人代付税费等，出卖人有权拒绝办理商品房交接手续，并有权拒绝履行其他义务；按揭贷款购房的，产权证应委托出卖人或出卖人指定的代办单位办理，每户缴纳代办费220元，并预交契税。上述合同已向宁波市鄞州区房地产管理处登记备案。2014年7月17日、2014年8月14日、2016年4月26日，水木清华公司为上述房产开具了销售发票，其中2016年4月26日的发票注明房款已结清，并分别注明房号为甲汪西路306号、308号、310号。2015年1月28日，上述三套房产缴纳了住宅专项维修基金。2015年3月12日，上述三套房产办理了房产证，所有权人为水木清华公司。2018年3月16日，上述三套房产缴纳了2017年1月1日至2018年2月28日的物业管理费。2018年11月27日，***缴纳了上述三套房产产权转移的契税、印花税。

2018年11月21日，本院在审理永能电力公司与水木清华公司买卖合同纠纷一案中，查封了登记在水木清华公司名下的上述三套房产，查封时该三套房产无查封、无抵押。该案件进入执行程序后，***向本院提出执行异议，经审查，本院于2019年8月27日作出（2019）浙0212执异196号执行裁定书，驳回了***的执行异议。***不服，向本院提起案外人执行异议之诉。

另查明，因本院另案查封***2014年7月16日购买的水木清华公司甲汪西路312号、314号、316号房产，***提起执行异议之诉，本院作出（2018）浙0212民初2969号民事判决，停止对上述房产的执行，该案上诉后，宁波市中级人民法院作出（2019）浙02民终465号民事判决，维持原判。水木清华公司在该案一审、二审中称：***共向水木清华公司购买十套商铺（含本案三套房产），因与***存在房屋维修争议、二楼房屋尾款争议，没有办理过户。

本院认为：本案争议焦点为***是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，在涉案房屋被查封之前，***已经签订了《商品房买卖合同》，并按约定结清了涉案房款，水木清华公司也交付了涉案房屋，***享有要求水木公司办理涉案房屋产权过户登记的权利；其次，涉案《商品房买卖合同》已在房地产管理部门登记备案，该登记虽非物权公示，但也具有公示公信力，足以让***对取得涉案房屋的所有权产生期待、信赖，涉案房屋处于已销售状态也可公开查询，社会公众极易得知；再次，根据合同约定，涉案房屋由水木清华公司代办过户登记，未过户登记系因***与水木清华公司之间存在房屋维修争议、其他房屋尾款争议，水木清华公司未予办理产权过户登记，不是***自身原因导致。永能电力公司称，***缴纳契税时间在查封之后，存在过错，本院认为，缴纳契税是以水木清华公司愿意为***办理过户登记为前提，并非***未及时缴纳契税才导致涉案房产未过户，故不能以此认定***对未过户存在自身原因。因此，***对涉案房产享有的权益足以排除强制执行，但***享有的是对涉案房产要求水木清华公司协助办理过户登记的权利，故对其确认涉案房屋所有权的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：

一、停止对登记在被告宁波水木清华置业有限公司名下的坐落于宁波市鄞州区云龙镇甲汪西路306号、308号、310号房屋的执行。

二、驳回原告***的其他诉讼请求。

案件受理费17040元，由被告宁波市永能电力产业投资有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。

审　判　长　　陈超明

人民陪审员　　王　芳

人民陪审员　　王亚平

二〇二〇年四月二十三日

代书　记员　　吴　丹