社旗县鼎润房地产开发有限公司;某某;河南汇商建筑工程有限公司建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

河南省社旗县人民法院 执行裁定书 （2025）豫1327执异19号 异议申请人（案外人）：，男，汉族，1983年11月15日出生，住址：河南省社旗县城郊乡贾楼村郭庄，身份证号码：XXX。 原案申请执行人：河南某有限公司，住所地：林州市，统一社会信用代码：914101xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：赵某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郑某，公司员工。 原案被执行人：社旗县某有限公司，住所地：河南省南阳市社旗县。统一社会信用代码：914113xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：任某。 本院在执行申请执行人河南某有限公司与被执行人社旗县某有限公司建设工程合同纠纷一案中，案外人胡某对社旗县人民法院（2025）豫1327执569号执行裁定书【拍卖被执行人社旗县某有限公司名下位于河南省南阳市社旗县赊店镇社旗某院2幢1单元202（不动产权证书号：豫（2025）社旗县不动产权第XX号）2幢2单元202（不动产权证书号：豫（2025）社旗县不动产权第XX号）1801（不动产权证书号：豫（2025）社旗县不动产权第XX号）】提出书面异议。本院审查案外人提交的执行异议材料后于2025年7月9日受理，依法组成合议庭，现已审查终结。 异议申请人胡某辩称，涉案房产的所有权早已归申请人所有，该房产不属于被执行人的财产，应当停止对该房产的执行。1.该查封且欲拍卖的房产早在查封之前以以房抵债形式抵给了申请人，签有正式商品房买卖合同。2.申请人以以房抵债形式全部兑付了房款。3.申请人以以房抵债实现了债券请求权并将请求权转化为物权期待权。4.申请人一直在占有使用该房产。基于以上事实，依法提出异议，并请求人民法院在审查异议后能支持申请人的异议诉求，立即停止该房产拍卖，真正保护申请人权益！详见申请人出具的商品房买卖合同。综上，上述执行裁定严重侵害了申请人的合法财产权利，请求立即停止对涉案房产的执行。 原案申请执行人河南某有限公司辩称，一、被答辩人提交的购房协议书仅为预约性质的内部认购协议，并非法定的合法有效书面买卖合同，不符合排除执行的法定形式要件。根据被答辩人提交的《社旗某院购房协议书内容》，协议明确约定“双方签订的《商品房买卖合同》生效后本协议自动解除”，且要求被答辩人需在协议签署后3日内补齐首付款、15个工作日内签署正式《商品房买卖合同》。可见，该协议属于为将来签订本约合同而订立的预约合同，而非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条、第二十九条所要求的“合法有效的书面买卖合同”。被答辩人未提供任何证据证明其已于被执行人社旗县某有限公司（以下简称某公司）签订正式《商品房买卖合同》，更未办理网签备案手续，其主张的“以房抵债已签正是商品房买卖合同”与客观证据明显矛盾，不能成立。二、被答辩人提交的工程款清单、收据等材料属于虚假证据，案涉工程答辩人为总承包人，被答辩人未对案涉工程进行施工，也不可能存在工抵房的事实。三、被答辩人未举证证明其已合法占有案涉房产，且案涉房产查封时尚未竣工交付，客观上无法完成占有。被答辩人主张“一直在实际占有、使用该房产”，存在虚假陈设。案涉房产在法院查封时仍处于施工阶段，尚未竣工，不具备交付使用条件，被答辩人不可能在未竣工的房屋中实际占有、使用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，买受人主张排除执行需满足“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”等条件，而被答辩人既未证明合法占有事实，又因房产未竣工无法实现占有，不符合法定排除执行的要件。四、涉案房产权属登记未变更，被执行人仍为法律意义上的权利人。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，已登记的不动产应按照不动产登记簿判断权利人。本案中，涉案房产不动产权证号0002603号、0002600号、0002636号仍登记在被执行人社旗县某有限公司名下，被答辩人未办理任何权属变更登记，其对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。五、被答辩人存在滥用执行异议权利，且与其他异议人的异议申请书及证据材料完全雷同，明显属于恶意串通故意阻止执行，扰乱司法程序，请求法院依法予以对被答辩人的违法行为进行处罚。综上被答辩人提交的证据为虚假证据，不足以证明其对涉案房产享有合法、真实且能够排除执行的权利，其执行异议请求缺乏事实与法律依据。且不符合执行异议及复议法定条件，为维护答辩人的合法权益及法院强制执行程序的严肃性，请求贵院依法驳回被答辩人的异议请求，继续对涉案房产予以强制执行。 原案被执行人社旗县某有限公司辩称，一、对案外人胡某提出异议的事实无任何议的，即客观属实！二、对案外人胡某提出异议的法律应用规定也无任何异议，认为符合法律规定。基于以上意见，答辩人认为应当支持案外胡某的执行异议！ 本院查明，申请执行人河南某有限公司与被执行人社旗县某有限公司建设工程合同纠纷一案中，南阳中级人民法院作出的（2024）豫13民终6691号民事判决书已发生法律效力，本院于2025年3月24日立案执行后被执行人社旗县某有限公司至今未履行义务。经查，被执行人社旗县某有限公司名下有位于河南省南阳市社旗县赊店镇社旗某院2幢1单元202（不动产权证书号：豫（2025）社旗县不动产权第XX号）2幢2单元202（不动产权证书号：豫（2025）社旗县不动产权第XX号）1801（不动产权证书号：豫（2025）社旗县不动产权第XX号）的房产，本院作出（2023）豫1327民初4694号民事裁定书于2023年10月19日对这三套房产予以查封，查封期三年。并于2025年4月23日作出（2025）豫1327执569号执行裁定书对被执行人社旗县某有限公司上述三套房产进行拍卖。异议申请人胡某向本院提出执行异议，并提供工程款请款单、社旗某院购房协议书及收据，显示2022年10月15日社旗县某有限公司将涉案三套房产以2016979元的价格出售给异议申请人胡某，以抵偿其工程款2016979元。现异议人以上述查封房产所有权归其所有为由对本院查封的该房产提出书面异议，请求法院停止对该房产的查封、拍卖。 本院认为，依据案外人胡某提供的证据，以及社旗县不动产登记中心查询证明（查封送达回证），本院查封的位于河南省南阳市社旗县赊店镇社旗某院2幢1单元202（不动产权证书号：豫（2025）社旗县不动产权第XX号）2幢2单元202（不动产权证书号：豫（2025）社旗县不动产权第XX号）1801（不动产权证书号：豫（2025）社旗县不动产权第XX号）的房产仍在被执行人社旗县某有限公司名下，异议人一直未到房产管理部门办理房产变更登记。依照《中华人民共和国民法典》第二百零八条规定的不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定登记……；第二百一十四条规定的不动产物权的设立、变更转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。虽然异议人与社旗县某有限公司因拖欠工程款的原因签订了《社旗某院购房协议书》，但因未办理不动产变更登记，该约定不引发物权的转移，且异议人也未证明在人民法院查封之前已合法占有该不动产。应依《中华人民共和国民法典》第二百一十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”,应认定案涉房产仍归被执行人社旗县某有限公司所有。异议人申请的该房屋应归自己所有的主张，与上述法律规定不符，本院不予采纳。异议人要求解除查封的异议与法律规定不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十五条之规定裁定如下： 驳回胡某的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长***审判员*** 审判员*** 二〇二五年七月十六日 书记员沈赟