广东亿能电力股份有限公司、某某房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）粤01民终1767号 上诉人（原审原告）：广东亿能电力股份有限公司，住所地广东省广州市天河区软件路11号701。 法定代表人：**彬。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。 被上诉人（原审被告）：***，男，1995年11月19日出生，汉族，住福建省平和县。 委托诉讼代理人：***，广东合誉律师事务所律师。 上诉人广东亿能电力股份有限公司（以下简称亿能公司）因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2022）粤0114民初6912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年1月6日立案受理后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条的规定，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。于2023年2月7日对本案公开进行了审理，现已审理终结。 亿能公司于2022年4月12日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.***向亿能公司支付2022年1月1日至2022年2月16日期间的租金37337.14元（每月租金为22000元，自2021年10月1日起每月递增8%）、水电费4576元及违约金4785.84元（违约金以拖欠租金的总额为基数，按照每日千分之三的标准计算，每月未缴纳租金的违约金自当月5日起计算，自2022年1月5日起计至款项付清之日止，暂计至2022年2月28日为4785.84元）；2.亿能公司没收***已支付的租赁保证金44000元；3.***向亿能公司补交免租期间（自2020年10月1日至2020年10月31日止）的租金22000元；4.***承担亿能公司因本案支出的律师费10000元；5.本案诉讼费用由***承担。诉讼中，亿能公司变更其第四项诉讼请求为：***承担亿能公司因本案支出的律师费12000元。 一审法院于2022年6月27日作出判决如下：一、***于本判决发生法律效力之日起十日内向广东亿能电力股份有限公司支付款项7913.14元；二、驳回广东亿能电力股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1397元，由广东亿能电力股份有限公司负担815.4元，由***负担581.6元。 判后，亿能公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第一项，改判亿能公司没收***已支付的租赁保证金44000元，判决***应向亿能公司支付拖欠的租金37337.14元、水电费及停车场的费用4576元；2.撤销一审判决第二项，判令***支付免租期期间的租金22000元；3.判令***向亿能公司支付逾期付款违约金4785.84元（违约金按照未缴纳的租金总额每日千分之三计算，2022年1月未缴纳租金的违约金自2022年1月5日起计算，2022年2月未缴纳租金的违约金自2022年2月5日起计算，暂计至2022年2月28日，实际应计算至款项支付完毕之日止）；4.判令***承担亿能公司因本案支出的律师费10000元；5.本案诉讼费用由***承担。事实及理由：一、没收***的租赁保证金是基于***逾期缴纳租金的违约行为，租赁保证金不能抵扣欠付的租金、水电费等费用。根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条第4点及第七条第2点约定，***向亿能公司支付44000元的性质是***正常履行合同的履约保证金，若***出现逾期未缴纳租金、逾期不腾退物业、违法经营或出现任何损害物业公共秩序或公共利益行为时，亿能公司有权没收履约保证金。一审法院认为该条款约定不明，并将其理解为仅是在***出现逾期付款的违约行为时，保障亿能公司能够获得补偿的担保性质，理解错误。亿能公司作为出租方，在签订本合同时正是考虑到承租方会存在拖欠租金的损失远远超过履约保证金，也存在擅自退租导致房屋一直空置及存在其他违约情形，所以在合同中也约定“***支付的保证金不能覆盖甲方损失的，甲方有权另向乙方进行追讨”。结合本案，***已拖欠租金一个多月，且多次联系***其都置之不理，也不支付拖欠租金，***已通过实际行动表明不再履行合同，亿能公司为避免损失进一步扩大才行使合同解除权。亿能公司要求没收保证金，支付拖欠费用均有合同及法律依据，理应得到支持，一审法院逻辑错误。二、***逾期拒不缴纳租金导致合同解除应视为无故解除合同，***应根据合同约定补交免租期期间的租金。根据合同第七条第5点的约定，***拖欠租金、水电费等款项后，亿能公司多次联系***要求其缴纳欠付房租，还主动约谈***，但***拒不支付拖欠款项，任凭拖欠费用不断增加，亿能公司损失不断扩大，***已通过实际行动表明不再履行合同，该行为属于无故退租的表现，故应按合同约定补交免租期租金。三、违约金的支付基于***的违约行为，与亿能公司是否行使合同解除权无关。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定，违约金是合同双方对违约损失的一种提前确定，尽管合同因一方的违约而宣告解除，但是合同的解除是由一方违约产生的，对此违约行为应当按照双方签订的合同约定给付违约金。解除合同与违约金支付能够同时并存，在***单方违约导致合同宣告解除的情况下，不能免除***作为违约一方支付违约金的责任。根据《房屋租赁合同》第七条第2点之约定，***未按时缴纳租金，应向亿能公司支付逾期付款违约金。一审法院认为亿能公司行使合同解除权的情况下不能同时主张逾期付款违约金，没有事实与法律依据。四、没收***履约保证金及要求***承担律师费在租赁合同中均有明确约定，一审法院在没收***履约保证金中直接抵扣***应承担的律师费，无合同及法律依据。综上，请求二审法院依法改判，支持亿能公司的全部上诉请求。 ***辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判，驳回亿能公司的全部上诉请求。第一，***拖欠租金是发生在2022年的春节前后，当时疫情比较严重，***由于经营亏损，无力支付租金，并非有意拖欠。第二，亿能公司起诉要求***支付的违约金过高，应依法予以调整，一审判决合理。第三，一审判决押金抵扣***的应付费用符合双方合同第七条第二点的约定，即使亿能公司对该条款提出了不同的理解，但是本案租赁合同是亿能公司一方提供的格式合同，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十八条的规定，对该条款应当作出不利于亿能公司一方的解释。第四，亿能公司要求***支付免租期租金以及逾期付款违约金，均不符合双方合同约定，一审法院处理正确。 本院二审期间，双方均无新证据提交。 本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。根据双方的诉辩意见，本案二审应审查的争议焦点为：一、案涉《房屋租赁合同》解除后，***交纳的租赁保证金应否作为违约**以没收；二、案涉《房屋租赁合同》解除后，***应否补交免租期租金；三、***应否承担逾期支付租金的违约责任。对此本院分析如下： 关于争议焦点一，亿能公司上诉主张，***拖欠案涉房屋租金、水电费等，经亿能公司多次催缴仍拒不支付，按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定，亿能公司有权行使合同解除权，要求***支付拖欠费用，并没收***已交纳的保证金，该保证金不能抵扣***欠付的费用。根据双方诉辩意见，***与亿能公司双方对于***应当支付的费用无异议，本院予以确认。亿能公司仅是上诉认为该费用不能与***已交纳的保证金相抵扣，即其有权没收***已交纳的保证金44000元。对此本院认为：首先，案涉《房屋租赁合同》第七条第二款约定“***逾期超过15天未缴纳租金或水电费、公摊费等费用的，则视为乙方严重违约，甲方有单方解除本合同，有权没收乙方已缴纳的保证金（押金），乙方还应向甲方付清拖欠的租金、水电费、公摊费等费用。***支付的保证金不能覆盖甲方损失的，甲方有权另向乙方进行追讨”。从该条约定看，该保证金是双方采取的一种履行合同的保证措施，***交纳的保证金应优先冲抵亿能公司存在的损失，不足部分另向***追讨；其次，根据一审查明事实，***自2022年1月起未按时支付租金，亿能公司于2022年2月16日在案涉房屋张贴《告知函》，决定与***解除案涉租赁合同关系，***于当日搬离案涉房屋，亿能公司亦收回房屋。亿能公司虽在二审中陈述其在2022年5、6月份第一次庭审之后收回房屋，但并未对此提供证据予以证明，依照“禁反言”的诉讼原则，本院采信其在一审庭审过程中陈述的“从2022年2月16日开始案涉房屋处于亿能公司的控制下”的主张。亿能公司仅在***欠租一个半月后即收回案涉房屋，结合日常生活经验可以推断出，因***拖欠租金导致案涉《房屋租赁合同》提前解除给亿能公司造成的损失并不大；再次，案涉房屋为国有企业物业，依照国家应对新冠疫情政策精神，对承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户，国有房屋出租方应当给予减免租金，但***在该期间内并没有得到租金减免的优惠。亿能公司虽表示其亦未享受产权人给予的政策优惠，但亿能公司可以依照国家政策，向产权人申请政策减免。第四，《最高人民法院<关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）>》第5条第一款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。经查，***因疫情防控政策影响收入减少，履行艰难。在此情形下，其逾期支付租金的行为不构成违约。综上，亿能公司主张没收***已交纳的保证金，无充分理据，本院不予支持。 关于争议焦点二，亿能公司上诉主张，***逾期拒不支付租金导致合同解除应视为无故解除合同，***应根据合同约定补交免租期期间的租金。对此本院认为，涉案租赁合同虽因***逾期支付租金而解除，在一般情形下，***应当按未履行期限比例补交免租期租金。但如上所述，***系因受新冠疫情影响导致履行艰难，合同解除的原因不可归责于***。且从合同履行情况看，***此前一直是正常向亿能公司交付租金，不存在故意拖欠租金的情形。一审法院对亿能公司要求***补交免租期内的租金的诉请不予支持，符合法律的规定，本院予以认同。对亿能公司该上诉主张，本院予以驳回。 关于争议焦点三，亿能公司上诉主张，基于***的违约行为，其应当按照《房屋租赁合同》的约定，向亿能公司支付逾期付款违约金。对此本院认为，***虽存在逾期支付租金的情形，但究其根本原因在于疫情的影响，导致公司经营亏损，造成履行支付租金义务艰难。在一审法院已经支持亿能公司为本案诉讼所支出的律师费用，同时亦考虑到亿能公司在***欠租一个半月之时即已收回房屋，二审中也无提交证据证明其存在更大的损失的情形下，本院对亿能公司该上诉主张不予支持。一审法院处理正确，本院予以维持。 综上所述，亿能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1570元，由广东亿能电力股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员　*** 二〇二三年二月二十四日 法官助理　*** 书 记 员　***