广东亿能电力股份有限公司、某某房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市花都区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤0114民初6912号 原告：广东亿能电力股份有限公司，住所地广东省广州市天河区软件路11号701，统一社会信用代码91440000781166985C。 法定代表人：**彬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科（广州）律师事务所律师。（代理期限：2022年2月25日起至2022年5月15日止） 委托诉讼代理人：***，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。（代理期限：2022年2月25日起至2022年5月15日止） 委托诉讼代理人：***，广东合邦律师事务所律师。（代理期限：自2022年5月16日起） 被告：***，男，1995年11月19日出生，汉族，住福建省平和县。 委托诉讼代理人：***，广东合誉律师事务所律师。 原告广东亿能电力股份有限公司（以下简称亿能公司）与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年4月12日立案受理后，依法适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理。原告亿能公司的委托诉讼代理人***，被告***的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告亿能公司向本院提出诉讼请求：1.***向亿能公司支付2022年1月1日至2022年2月16日期间的租金37337.14元（每月租金为22000元，自2021年10月1日起每月递增8%）、水电费4576元及违约金4785.84元（违约金以拖欠租金的总额为基数，按照每日千分之三的标准计算，每月未缴纳租金的违约金自当月5日起计算，自2022年1月5日起计至款项付清之日止，暂计至2022年2月28日为4785.84元）；2.亿能公司没收***已支付的租赁保证金44000元；3.***向亿能公司补交免租期间（自2020年10月1日至2020年10月31日止）的租金22000元；4.***承担亿能公司因本案支出的律师费10000元；5.本案诉讼费用由***承担。诉讼中，原告亿能公司变更其第四项诉讼请求为：***承担亿能公司因本案支出的律师费12000元。 事实与理由：2020年9月30日亿能公司与***签订《房屋租赁合同》，约定亿能公司将位于广州市花都区花城街建设北路190号亿能大厦二楼办公室出租给***，每月租金22000元，每个月5号前缴纳当月租金，每年在上一年度月租金总额的基数递增8%，合同期限自2020年9月30日至2023年9月30日止。2022年1月6日起，***开始拖欠租金，直至2022年2月16日***均未向亿能公司缴纳2022年1、2月份的房屋租金和2021年12月和2022年1月、2月份的水电费。经亿能公司多次催缴，***置之不理，亿能公司迫于无奈在2022年2月16日致函给***，明确告知***《房屋租赁合同》自2022年2月16日解除。根据合同的约定，***仍需向亿能公司支付2022年1月份及2022年2月1日至2022年2月16日租金37337.14元、2021年12月和2022年1月份的水电费4576元及违约金。 被告***辩称，亿能公司并未退还其已支付的押金44000元，该款项足以抵扣本案中***应付的金额。1.对于诉请一，确认***拖欠亿能公司2022年1月1日至2022年2月16日期间的租金，但是金额应该是33000元，根据22000元除以30天乘以45天计算得出。***确认并同意支付亿能公司主张的水电费。违约金是逾期缴纳租金的违约金，合同关于每日千分之三的标准过高，亿能公司的实际损失只有未收到租金的利息损失，请求按照银行存款利息调整过高违约金。2.请求驳回亿能公司的第二项诉讼请求。根据合同第七条第二点的尾部，租赁保证金又称租赁押金，应当用于抵扣***拖欠的租金、水电费等。3.对于诉请三，亿能公司诉请***补交免租期的租金，不符合合同约定。根据合同第七条第五点，补交免租期租金仅是适用于租赁期内***无故退租；但是本案并非***退租，而是亿能公司单方解除租赁合同，并采取锁门措施强制收回租赁场地。4.对于诉请四，根据亿能公司补充提交的委托代理合同及发票，亿能公司支出的律师费应经由10000元调整为2000元。此外，根据双方合同第七条第六点，守约方有权要求违约方赔偿守约方的实际损失，包括但不限于律师费等。因此，亿能公司诉请的律师费属于亿能公司的实际损失，根据法律规定，亿能公司只能在违约金与赔偿实际损失中择一主张。 本院经审理认定事实如下：案涉房屋位于广州市花都区建设北路190号亿能大厦二层自编×号房，权属人为广州市有色物业管理有限公司（以下简称有色物业公司）。2017年6月23日，有色公司与亿能公司签订《租赁合同》，将包括案涉租赁物在内的广州市花都区建设北路190号出租给亿能公司，租期自2017年7月1日起至2035年6月30日止。 2020年9月30日，亿能公司（出租方、甲方）与***（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，用途为办公；租期3年，自2020年10月1日至2023年9月30日；免租装修期为31天，自2020年10月1日至2020年10月31日；自2020年11月1日起甲方开始计收租金。第四条租金、押金及费用约定：1.每月租金22000元（不含税、免物业管理费）；2.租赁房屋实行先支付租金后使用的原则，乙方须在每个月5号前交当月租金；4.双方签订合同当日，乙方向甲方支付44000元作为履约保证金，乙方接收该房屋后，该保证金作为乙方交付的租赁押金；5.租赁押金在本协议终止，而且乙方已将注册地址注销或迁移后10日内，并在乙方无违约或欠费的情况下，由甲方无息退还给乙方。6.租金每年递增一次，每次在上一年度月租金总额的基数上递增8%；7.乙方还须缴纳自用电费和水费。第七条违约责任：2.乙方逾期未缴纳租金，应按未缴纳的租金总额每日千分之三的比例向甲方支付违约金。***逾期超过15天未缴纳租金或水电费、公摊费等费用的，则视为乙方严重违约，甲方有单方解除本合同，有权没收乙方已缴纳的保证金（押金），乙方还应向甲方付清拖欠的租金、水电费、公摊费等费用。***支付的保证金不能覆盖甲方损失的，甲方有权另向乙方进行追讨。5.租赁期内一方无故退租，乙方支付的保证金（押金）不予退还，同时还需补交免租期期间的租金。6.在本合同有效期内，任何乙方违反本合同约定，构成违约的，守约方有权单方解除本合同，还有权要求违约方赔偿守约方的实际损失，损失包括但不限于律师费、诉讼费、公证费、差旅费等。合同还对其他内容进行了约定。 亿能公司于合同签订后将案涉房屋交付给***使用，***并未在案涉租赁物注册公司。***向亿能公司支付了保证金（押金）44000元，自2022年1月5日起未按时支付租金；并欠付2021年11月26日至2021年12月25日期间的电费2023.08元、水费54.5元、停车券费用239元；2021年12月26日至2022年1月25日期间的电费2179.02元、水费65.40元、停车券费用15元；以上水电费及停车券费用合计4576元。***确认上述水电费、停车券费用的金额并同意支付给亿能公司。 2022年2月16日，亿能公司在案涉租赁物张贴《告知函》，告知***：因***逾期15天以上没有缴交2022年1、2月的房屋租金和2021年12月和2022年1月的水电费等，已构成严重违约，已给亿能公司造成了较大损失；亿能公司决定从2022年2月16日起解除与***签订的案涉合同。 ***已于2022年2月16日搬离案涉房屋。双方确认，案涉合同已于2022年2月16日解除。 另查，2022年2月22日，亿能公司（甲方、委托人）与北京市盈科（广州）律师事务所（乙方、受托人）（以下简称盈科广州律所）签订《民事委托代理合同》，甲方因与***房屋租赁合同纠纷一案，委托乙方指派律师***律师、***实习人员为甲方的委托代理人处理本案，乙方代理本案的律师费为10000元。同日，盈科广州律所向亿能公司开具10000元的律师费发票。 2022年5月16日，亿能公司（甲方）与广东合邦律师事务所（以下简称合邦律所）（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定甲方因与***房屋租赁合同纠纷一案，聘请乙方律师***律师作为代理人，律师费为2000元。2022年5月23日，合邦律所向亿能公司开具2000元的律师费发票。 2022年5月24日，盈科广州律所向本院提交《情况说明》及账户交易明细回单（显示亿能公司于2022年5月25日向盈科广州律所支付10000元）。《情况说明》载明，因盈科广州律所已就本案准备起诉状、证据材料及到法院完成立案，由于***律师、***实习人员在2022年5月24日下午在其他法院有另案开庭，所以亿能公司另行委托其他律所的律师代为开庭；亿能公司考虑到其也为本案做了大量工作，未要求其退还律师费10000元，其也未向亿能公司退还任何费用。 亿能公司陈述，虽然一般来说，同一律师事务所内律师之间转委托或因开庭冲突更换律师，当事人不需要另行支付律师费，但亿能公司基于信任自行委托了合邦律所的***律师并愿意支付律师费2000元；其后续不再向盈科广州律所主张退还律师费10000元；如律师费与违约金冲突，其选择主张违约金。***则认为，根据行业习惯，原代理律师如果退出本案的代理，应当退还全部或者部分律师费，但亿能公司不向盈科广州律所主张退还律师费，盈科广州律所也不向亿能公司退还律师费，不符合常理；亿能公司因自身原因导致律师费增加2000元部分系其自行扩大损失，与***无关。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款规定，本案属民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，应适用民法典的规定。 《房屋租赁合同》是亿能公司与***的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定,合法有效，双方均应依约履行，***应依约向亿能公司支付租金。1.关于租金。***确认其欠付亿能公司2022年1月1日至2022年2月16日期间的租金。合同约定“租期自2020年10月1日至2023年9月30日，每月租金22000元，每年递增一次，在上一年度月租金总额的基数上递增8%”；经计算，上述欠费期间的月租金为23760元（22000元×108%），租金总额为37337.14元（23760元÷28天×16天+23760元）。故亿能公司要求***支付租金37337.14元的诉讼请求，合理有据，本院予以支持。2.关于水电费及停车券费用，双方无争议，亿能公司要求***支付水电费及停车券的费用合计4576元的诉讼请求，本院予以支持。 本案的争议焦点为：争议焦点一为***已支付的保证金（押金）能否抵扣其应当支付的款项。争议焦点二为***应否支付免租期的租金。争议焦点三为***应否支付律师费及律师费的金额。争议焦点四为***应否支付逾期支付租金的违约金。 关于争议焦点一。合同第七条第二款约定“乙方逾期未缴纳租金，应按未缴纳的租金总额每日千分之三的比例向甲方支付违约金。***逾期超过15天未缴纳租金或水电费、公摊费等费用的，则视为乙方严重违约，甲方有单方解除本合同，有权没收乙方已缴纳的保证金（押金），乙方还应向甲方付清拖欠的租金、水电费、公摊费等费用。***支付的保证金不能覆盖甲方损失的，甲方有权另向乙方进行追讨”。亿能公司与***对上述条款中关于保证金（押金）能否抵扣***欠付款项的问题存在争议，上述条款亦存在约定不明的问题。该保证金实际具有在***出现逾期付款的违约行为时，保障亿能公司能够获得补偿的担保性质。本院结合合同条款及交易习惯认定，***已支付的保证金（押金）44000元可与***欠付的款项相抵扣。 关于争议焦点二。合同第七条第五款约定“租赁期内乙方无故退租，乙方支付的保证金（押金）不予退还，同时还需补交免租期期间的租金”。本案中，并非***无故退租，而是亿能公司因***拖欠租金行使合同解除权，合同并未约定在这种情况下亿能公司有权要求***支付免租期内的租金。故亿能公司要求***支付免租期间的租金，理据不足，本院不予支持。 关于争议焦点三。因***逾期支付租金等费用的违约行为引发本案诉讼的产生，亿能公司为此支出律师费，亿能公司依据《房屋租赁合同》的约定要求***支付律师费的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。 关于律师费的金额。为本案诉讼,亿能公司先委***广州律所指派律师作为代理人并支付律师费10000元，后因盈科广州律所指派的代理人庭审冲突之故，亿能公司另行委托合邦律所的律师作为代理人并支出律师费2000元；盈科广州律所未退还律师费给亿能公司，亿能公司也表示其后续不再向盈科广州律师主张退还律师费。在当事人变更委托同一律师事务所的其他律师一般无需另行支付律师费的情况下，亿能公司自行另外委托合邦律所的律师并额外支付律师费2000元的行为，不符合常理。 根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担”之规定，对***关于亿能公司额外支出的律师费2000元系其自行扩大损失部分，不应予以支持的抗辩意见，本院予以采纳。亿能公司要求***赔偿律师费损失10000元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持；对超出部分，不予支持。 关于争议焦点四。根据合同第七条第二款的约定，在***逾期支付租金且双方选择继续履行合同的情况下，***应向亿能公司支付违约金；在亿能公司选择行使合同解除权的情况下，并未规定***需向亿能公司支付逾期付款违约金。且本院已支持亿能公司没收***已支付的保证金（押金），亿能公司未提交证据证明上述保证金（押金）不足以弥补其因***违约所造成的的损失，故对亿能公司要求***支付逾期付款违约金的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。 综上，***应向亿能公司支付的租金37337.14元、水电费及停车券的费用合计4576元、律师费10000元与***已支付给亿能公司的保证金（押金）44000元抵扣后，***还需要向亿能公司支付款项7913.14元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第一百一十八条、第五百零九条、第五百一十条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告***于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东亿能电力股份有限公司支付款项7913.14元； 二、驳回原告广东亿能电力股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1397元，由原告广东亿能电力股份有限公司负担815.4元，由被告***负担581.6元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定，符合条件的二审案件，经双方当事人同意，可以由审判员一人独任审理。提起上诉的一方当事人如不同意适用独任制，请于上诉状中明确提出，未提出的，视为同意；被上诉人如不同意适用独任制，请于上诉答辩期间内书面向本院提出，未提出的，视为同意。 审判员　王　呈 二〇二二年六月二十七日 书记员　*** ***