某某、某某等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤01民终13654号

上诉人（原审原告、反诉被告）：***，男，1990年8月25日出生，汉族，身份证住址广州市花都区。

上诉人（原审原告、反诉被告）：***，男，1989年10月15日出生，汉族，身份证住址广州市花都区。

两上诉人共同委托诉讼代理人：陈致陶，广东古谷律师事务所律师。

两上诉人共同委托诉讼代理人：罗育宁，广东古谷律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：广东亿能电力股份有限公司，住所地广州市天河区软件路11号701室。

法定代表人：邱炳彬，该公司总经理。

委托诉讼代理人：黄秋燕，北京市盈科（广州）律师事务所律师。

上诉人***、***因与被上诉人广东亿能电力股份有限公司（以下简称亿能公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初8571号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。

上诉人***、***上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判***、***无须支付2020年4月1日至15日的租金和违约金；2.撤销一审判决第三项，改判***、***无须支付2018年11月9日至2019年2月28日的租金71889.6元；3.撤销一审判决第四项，改判亿能公司应当退还***、***押金126864元；4.撤销一审判决第五项；5.判令一、二审诉讼费用由亿能公司承担。事实与理由：一、双方共同存在解除合同的真实意思表示。***、***依据租赁合同第七条第四款的约定向亿能公司提出解除合同，经双方协商后，双方均以自身行为表明同意解除合同并办理了交接手续。一审法院认定***、***单方违约终止租赁合同属于事实认定错误。1.录音和微信记录证实，双方协商一致撤场。疫情发生后，***、***一直与亿能公司沟通减租事宜，希望亿能公司能按照政策文件的要求减免租金，但双方关于减租方案未达成一致意见。***、***经营完全停止两个多月后以不可抗力导致双方的租赁合同无法继续履行为由要求解除合同。双方沟通的录音记录从未提到亿能公司同意撤场的前提是没收押金，亿能公司也没有追讨过3个月20天的免租装修期租金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条规定，以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效，双方对此存在要约和承诺。2.亿能公司以其实际行为表明同意解除合同。***、***提交的录像记录显示，2020年4月15日，亿能公司的经理代表亿能公司与***、***共同验收场地，双方签收《验收表》及交接钥匙等，双方均未对场地的交接提出过任何异议。亿能公司并未提出没收押金，更没有要求支付3个月20天的免租装修租金，以其实际行为表明同意双方解除租赁合同。3.亿能公司出尔反尔，事后追究违约责任。如上所述，双方系经协商一致解除租赁合同，因此不属于租赁合同第九条第三款中约定“因乙方违约导致解除本合同”的情形。双方于2020年4月15日办理好交接手续，合同已经实际解除之后，亿能公司却在2021年4月21日向***、***发送《告知函》，表示***、***私自拆除房屋设备和装饰物，构成违约。亿能公司前后行为不一致，违背了民法的诚实信用原则，一审法院判决***、***违约，实际支持了亿能公司出尔反尔的行为。二、***、***依据《物业租赁合同》第七条的约定解除合同。在行使约定解除权的问题上，***、***适用的是《物业租赁合同》第七条第（四）项的约定解除合同。1.该合同条款的约定为“意外因素”，除了一审法院认为的“不可抗力”外，还包括政府征收、政府行为、国家政策等情形。疫情属于不可抗力，属于引起民事法律关系变更和终止的因素。退一步讲，除了不可抗力因素外，2020年1月底开始，省市政府命令线下培训机构停止业务，显然属于该约定中的“政府行为”，同样也是当时适用约定解除权的条件。2.合同约定的解除条件是“无法履行，即告终止”，而不是一审法院论证的“合同目的无法实现”。合同约定该租赁物的用途是为“教育”，***、***从事的是线下培训，没有线上服务的条件。当政府要求立即停止一切线下培训业务起，***、***已经没有能力和资质履行合同，此时已达到无法履行的条件，双方均可以立即行使约定解除权，而非要再等一段时间。一审法院认定全面停止线下培训业务的政策导致***、***一定期限内履行困难，并由此否定***、***行使约定解除权，实际上未尊重双方订立合同时真实的意思表示。三、一审判决违反了公平原则。退一步讲，即使***、***存在违约行为，一审法院判处***、***承担违约损失赔偿总额的70%，未能体现疫情防控期间，共担风险、共克时艰的公平原则。1.涉案物业的所有权人xx物业公司落实政府相关政策，减免了亿能公司2020年2月全额租金和管理费，减半收取3、4月租金和管理费。***、***希望亿能公司能按照政策文件要求减免2月租金，减半收取3、4月租金，但从未提过4-10月免租的条件。亿能公司在2020年3月18日向***、***发送《疫情减租通知书》，仅按照减少42.1%的比例减收2月租金，减少21%的比例减收3、4月租金。亿能公司在享受了业主的减免租政策后，未将该政策惠及至***、***。亿能公司出租的物业有多个承租人，即便完全按照《疫情减租通知书》执行，亿能公司仍可收取可观的租金。若按照免除2月租金，减半收取3、4月租金的方案，***、***在2020年2月已缴纳43050元的租金实际上已将2020年2-4月的租金支付完成。2.广东省高级人民法院指导意见明确要求免除部分或者全部免除责任。一审法院以***、***提前解除合同为由判令亿能公司全额没收押金，补交免租期租金并按照日万分之五的标准支付违约金，与公平原则与上述指导意见不符。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，违反公平和当事人的意思自治原则，请二审法院依法改判。

被上诉人亿能公司二审答辩称：一审判决依法查明了本案事实。一、本案证据均证明是***、***在2020年4月9日以不可抗力为由单方提出解除合同，亿能公司同意其搬离大型设备，同意在2020年4月15日接收场地，是为了防止双方的损失进一步扩大采取的适当措施，并非是以实际行为表明同意协商一致解除合同。***、***单方提出解除合同已构成违约，依法应追究其违约责任，亿能公司的主张有合同及法律依据。二、***、***自2020年4月9日起至2020年4月15日止就已明确知道自己单方撤场属于违约行为，所以处心积虑的私下录音、私下聘请公证员到现场办理公证手续，其是企图通过录音、公证的方式减轻自身的违约责任。而亿能公司在2020年3月根据相关政策给予***、***减免一个月租金，担心***、***损失扩大，同意其搬走重要设备是适当的减少损失的行为。反而，***、***故意破坏房屋、地板、门窗、线路、水管，进一步让亿能公司的损失扩大，***、***的种种违约行为应依法追究其违约责任。三、***、***不具备约定和法定解除权，其擅自单方提前解除合同已构成违约。疫情出现后，经过努力，在2020年4月已经得到有效控制，在2020年6月2日后校外培训及其他培训业务机构均可正常复课。***、***在已享受2020年3月的租金减免优惠后，其在2020年4月9日才提出因不可抗力因素影响而无法继续履行合同，显然没有事实及法律依据。实际上，***、***单方撤场后，又在同一区域重新租赁场地经营同类的培训。综上所述，***、***主张因不可抗力因素导致合同不能继续履行无事实和法律依据，请二审法院依法驳回其上诉请求，维持原判。

***、***于2020年6月1日向一审法院起诉，请求：1.确认***、***与亿能公司签订的租赁合同于2020年4月15日解除；2.判令亿能公司向***、***退回租赁押金126864元及其利息（以126864元为基数，从2020年4月15日起计至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；3.判令亿能公司承担***、***的部分装修损失387548元及其利息（以387548元为基数，从2020年4月15日起计至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；4.诉讼费用由亿能公司负担。

亿能公司向一审法院提起反诉，请求：1.判令确认亿能公司与***、***签订的租赁合同于2020年4月21日解除；2.判令***、***向亿能公司支付2020年4月1日至4月21日的租金30135元及其违约金30135元（以欠租金额30135元为基数，按照每日2%标准计算，自2020年4月5日起暂计至2020年7月30日）；3.判令***、***向亿能公司支付2020年2月、3月、4月水电费、垃圾处理费合计782元及其违约金782元（以欠费金额782元为基数，按照每日2%标准计算，自2020年4月5日起暂计至2020年7月30日）；4.判令***、***向亿能公司支付2018年11月9日至2019年2月28日的免租装修期和2019年6月的租金合计199357.7元；5.判令亿能公司没收***、***租赁押金126864元；6.诉讼费用由***、***负担。

一审法院经审理查明：

一、xx物业公司与亿能公司签订和履行房屋租赁合同

案外人xx物业公司于2013年11月15日成立，登记股东是事业法人广东省xx金属地质局水文地质队。粤（2016）广州市不动产权第08205236号不动产权证，登记坐落于广州市花都区xx号，权利人是xx物业公司，土地自用地面积5720.17平方米，房屋25634.65平方米。xx物业公司（甲方）与亿能公司（乙方）于2017年6月23日签订《租赁合同》，约定：甲方向乙方出租位于建设北路190号水文地质大楼1-12层房屋、负一、负二层地下车库及周边红线范围内的配套设施，计租面积14451.82平方米，租赁期限自2017年7月1日起至2035年6月30日止。免租装修期十二个月。乙方提前竣工未超免租装修期限的，均可享有免租装修优惠。因乙方原因提前退租的，不能享受免租装修期的优惠，预收租金及出租押金不予返还。前三年每月租金260133元，管理费130066元。合同另约定其他事项。xx物业公司于2020年3月4日书面减免亿能公司2020年2月租金260133元和管理费130066元，2020年3月、4月租金各130066.5元和管理费各65033元。

二、应对新冠××疫情防控措施

广州市教育局于2020年1月24日发布《关于暂停校外教育培训机构开展线下培训活动的紧急通知》，“一、校外教育培训属人群密集区域，为防止因人员聚集增大传染风险，自2020年1月24日起，全市校外教育培训机构暂停开展各类线下培训活动……具体复课时间视疫情变化情况再行通知”。

广东省人民政府于2020年2月6日印发《应对新型冠状病毒感染的××疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》，“国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金；鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金，免租金两个月以上的企业，按免租金月份给予房产税困难减免。……本政策执行期暂定为自发布之日起的三个月。”

广州市防控新型冠状病毒××疫情工作指挥部办公室于2020年2月15日发布《关于加强疫情防控工作的通知》（穗防控办[2020]25号），“2月底前，在穗各级各类学校不开校，各类培训机构停止线下服务……各级各类教育机构须经所属主管部门进行开学前疫情防控落实情况检查合格后，方可开学”。

广东省教育厅于2020年4月9日发布，“全省各级各类学校学生自4月27日起分期、分批、错峰返校。……幼儿园幼儿、特殊教育学校学生返园（校）时间另行研究确定。幼儿园幼儿返园前，校外培训机构不得开展线下教学活动”。

广州市教育局于2020年5月27日发布，“校外培训机构是指经我市各级教育行政部门审批，在民政部门或市场监管部门登记的培训机构。校外培训机构开展面向成人、国际预科生、高三应届生、初中往届生培训业务复课时间不得早于5月28日。校外培训机构其他培训业务复课时间不得早于6月2日”。

三、亿能公司与***、***签订和履行房屋租赁合同

亿能公司是民营企业。亿能公司（出租方，甲方）与***、***（承租方，乙方）于2018年11月19日签订《物业租赁合同》（合同号：（2018）亿能商务大厦字20181109号），约定：甲方将位于广州市花都区xx号（亿能商务大厦）二楼毛坯商铺及东面楼梯口大堂，建筑面积约671.25平方米，出租乙方作为教育用途，租赁期限五年，自2018年11月9日起至2023年11月8日止，免租装修期2018年11月9日至2019年2月28日，自2019年3月1日起计收租金，免租装修期间免收房屋租金，但乙方需按时向该房屋客服中心缴纳物业管理费、电费、水费等费用。第二条关于租赁费用标准及其他费用标准，约定：（一）租赁费用标准。房屋月租金（不含税）42288元，每月5日前支付当月租金，自2018年11月9日起每年递增5%，采用预付办法，先交后用。乙方逾期支付，向甲方支付违约金：拖欠天数乘以欠缴租金总额2%。乙方签订合同后三个工作日内向甲方一次性支付相当于三个月租金的押金126864元。租赁期满后，乙方不再续租，清偿所有费用及履行合同约定义务，甲方不计利息返还保证金。乙方签订合同后三个工作日内支付自2019年3月1日起至2019年5月31日的三个月租金126864元。（二）其他费用标准。物业管理费以建筑面积计算，每月每平方米0元，电费每度0.75元，用电使用服务费每度0.65元，水费每方5.45元，如遇供电或供水部门价格标准调整，甲方可做相应调整，每月5日前派水、电费通知单（节假日除外）。垃圾清运处理费每月100元，每月10日前向甲方支付，乙方逾期支付，支付违约金：拖欠天数乘以欠缴费用额2%。分摊费用按“谁享用，谁负责”的原则，由乙方与其他租户、使用人共同分摊。由甲方代收代缴的费用（如水费、电费、分摊费用等）向乙方收取时，甲方向乙方开具收据。第四条关于乙方权利和义务，约定：乙方租赁该物业为教育用途。第五条关于装修条款，约定：⑴租赁期内，乙方对租赁物业可进行必要的装饰、装修，在装修前按照甲方或客服中心规定要求提交书面装修申请资料，并签定《装修管理协议》等，装修方案必须事先取得甲方或客服中心或政府有关部门批准后方可进场装修，所需费用及工程款项均由乙方承担。⑵乙方装修的相关费用和风险由乙方自行承担。⑷在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）。第七条关于合同变更纠纷处理，约定：㈢合同租赁期满，乙方不再续租时，应于租赁期满之日三个月前以书面形式向甲方提出停租要求，在租赁期满前迁离并交回租赁物，保证租赁物及设施完好，结清应由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方自愿放弃租赁房屋的装修装饰的所有权，乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，甲方有权收回租赁物，并对逾期部分向乙方收取租赁物的双倍租金。㈣意外因素：租赁期间，如遇政府征收、政府行为或国家政策等因素及其他自然不可抗力因素，致使本合同无法履行的即告终止，甲乙双方各自承担本身经济损失，互不赔偿，甲方应无息退还乙方物业租赁押金及水电费押金。因上述行为或因素（本条）本合同终止的相应补偿或赔偿，根据法律法规及有关规定执行。第八条关于合同的解除和终止，约定：㈠租赁期限内，若乙方拖欠甲方5天租金及水电费，甲方有权停水、停电及停止乙方使用租赁物的有关设施；若乙方拖欠甲方15天租金，甲方有权解除合同，由此造成的一切损失由乙方全部承担。㈢合同期内，双方不得无故提前终止合同。如经双方协商一致同意提前解除合同，乙方须交清承租期的租金及其他因本合同产生的费用，甲方无息退还乙方物业租赁押金及水电费押金。如未经双方同意，对方提前解除合同的，如乙方违约，甲方无条件没收乙方的物业租赁押金及水电费押金，乙方还须交清承租期的租金及其他因合同产生的费用，如甲方非第七条第㈣款的意外因素而无故解除合同的，甲方无息退还乙方物业租赁押金及水电费押金，赔偿乙方两个月租金，乙方不得要求甲方对装修和添置部分要求补偿或者赔偿。㈣本合同有效期内，因下列情形之一，甲方有权单方面解除合同，追究乙方违约责任，乙方赔偿由此造成甲方的损失：1.乙方拖欠租金15天以上；…3.乙方所欠各项费用达5000元以上…甲方依据上述情形单方面解除合同的，书面通知乙方搬迁并交回租赁物业，甲方不退还物业租赁押金和水电费押金，保留追究乙方因此造成的法律责任，拖欠款每天按2%收取违约金。第九条关于违约责任，约定：㈠若乙方逾期支付租金，应按逾期租金数额的每日2%向甲方支付违约金。㈡除租金外，如乙方拖欠水电费及其他应缴款项，甲方或客服中心可向乙方收取违约金，违约金按拖欠数额每日2%计算。㈢因乙方违约导致解除合同的，乙方不能享受免租期，应按本合同约定的租金标准向甲方补交免租期租金。第十条关于物业交接，约定：㈡合同租赁期满、解除或因任何理由终止时，乙方应将承租房屋按租赁时的原状交付状态（正常的折旧磨损除外）将租赁房屋修缮妥当交还甲方（甲方或后续租户同意不予恢复原状的情形除外）。乙方自愿放弃租赁房屋的装修装饰的所有权。㈢合同终止之日，除非双方另有书面约定，乙方应与甲方结清所有应付款项后搬迁物品，将租赁物业恢复至交付时原状（自然损耗除外）并于终止当日17时30分前交还甲方。甲方对租赁物业进行验收结束，收到该物业钥匙且双方签署物业验收交接单后视为乙方履行将该物业交还甲方的义务。㈣若合同终止，乙方未按合同约定结算所有款项及履行交还物业义务的，甲方有权视乙方留存于物业内任何物品（包括但不限于教育用品和设备）为乙方废弃物，甲方有权进入物业并处置乙方废弃物，乙方不能向甲方索赔，承担甲方为清除上述物品的劳务费用和将物业恢复原状所支付的费用。乙方自愿放弃租赁物业的装修装饰的所有权。㈥在合同解除或终止后，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构，不得以任何理由要求甲方对装修和设备的残值进行收购或补偿或赔偿。第十三条约定：在本合同签订后，甲方与乙方形成租赁关系的权利和义务以本合同为准，双方为办理租赁凭证、工商登记等政府部门相关证件而另行签订的《广州市房产租赁合同书》不作为变更本合同的条款。乙方应于签订合同之日起3个工作日内交齐签订合同应缴款项，逾期本合同无效，且甲方有权利将此物业另租他人并不予退还已交任何款项。本合同自双方签字盖章并收到乙方签订合同应缴的全部款项后生效。甲方承诺，靠近建设北路的那一条楼梯为二楼教育机构租户单独使用。甲方免费赠送二个五年使用权限的停车位给乙方。修复东面楼梯墙面。合同另约定其他事项。

亿能公司（甲方）与***（乙方）于2019年6月2日签订《合同补充协议书》，约定：甲方同意乙方在建设北路雨蓬顶部安装“三角铃艺术”招牌字。乙方同意甲方在建设北路雨蓬从原有消防走火楼梯隔墙线延长到雨蓬进行分隔，分隔开后，北边区域供乙方使用，南边区域供甲方使用。两个区域的装修、改造费用由甲方负责。乙方在达成本补充协议的前提下，甲方同意减免乙方2019年6月租金，其他应缴费用除外。双方同意在乙方下月支付的月租租金中减免雨蓬分隔后，南边区域乙方已交的3个月月租金1000元，共计减免3000元。从2019年7月开始按每月月租金总额41000元。本协议自双方签字盖章之日起生效。

案外人叶某与***自主申报企业名称“广州花都区叁角铃培训中心有限公司”，2019年6月26日在广州红盾信息网系统通过，广州市花都区教育局于2019年7月1日同意该名称作为校名。广州市花都区住房和城乡建设局于2019年7月2日作出《建设工程消防验收意见书》，综合评定广州花都区叁角铃培训中心有限公司位于建设北路190号第二层局部装修工程消防验收合格，载明“装修面积538平方米，装修后作五至十三岁儿童培训场所使用。”案外人广州叁角铃文化活动策划有限公司于2019年12月26日成立，住所位于广州市花都区花城街公益村建设北路190号，经营范围艺（美）术创作服务，舞台表演艺术指导服务，文化艺术咨询服务等，登记股东***和叶某。

***、***缴纳押金126864元，已缴付2020年1月前的租金，2020年2月25日缴付1月水费16.35元、电费742.95元、垃圾处理费100元，2月27日缴付2月租金43050元。亿能公司于2020年3月18日通过微信向***发送《疫情减租通知书》，“2020年2月租金减免18123.75元，2020年3月、4月租金各减免额9061.875元，合计36247.5元”。上述减免方案没有执行。亿能公司免除***、***2020年3月租金43050元，***、***没有支付2020年4月租金。

***于2020年4月9日向亿能公司书面提出退租申请，请求批准放行条取走大型贵重设备。***、***当日撤场。***、***方与亿能公司协商解除合同，对是否适用不可抗力条款以及签订《提前终止房屋租赁合同协议》，不能达成一致意见，未签订解除协议。***、***方于2020年4月15日通知亿能公司交还钥匙，当日向亿能公司交还钥匙，亿能公司验收场地，填写《亿能大厦租户离场验收表》，载明“除乙方的设备（可移动的），其他玻璃、地面、墙面未破损，移交前消防梯门钥匙1条、后消防门钥匙1条，室内独立水表读数45立方米，电表读数2370度，不包含公共分摊”。广州市花都公证处经广州叁角铃文化活动策划有限公司申请，2020年4月15日通过录影和拍照形式，保全广州叁角铃文化活动策划有限公司位于建设北路190号的经营场所现状。

亿能公司于2020年4月16日通过微信向***发送《水电费缴费通知单》和《租金缴费通知单》，记载：2020年2月1日至2月29日电费190.25元，3月1日至3月31日电费205.5元，4月1日至4月15日电费86.25元，垃圾处理费各100元，水费各0元，4月1日至4月30日租金43050元。***、***认可2020年2月至4月电费和垃圾处理费784元的数额，抗辩：其期间没有使用场地，该组费用是场地的公摊费用，其不应支付该782元。

亿能公司于2020年4月21日通过微信向***发出《告知函》，载明“***、***自2020年4月9日起，逾期15天以上没有缴交2020年4月房屋租金和2020年2月、3月水电费，私自拆除房屋内设备、装饰物。亿能公司决定从2020年4月21日起解除《物业租赁合同》，依据合同及法律规定追究法律责任。”

关于合同解除。***、***主张：1.政府部门因新冠××疫情禁止营业，亿能公司没有免除其两个月租金，其与亿能公司对减租方案不能达成一致意见，其为此提出解除合同。其与亿能公司达成以不可抗力为由撤场的约定，亿能公司于2020年4月9日开具放行条同意其搬离大型设备撤场，4月15日验收场地，以实际行为同意解除合同。2.其根据租赁合同第七条第四款以及合同法第九十四条、第一百一十七条、第一百一十八条的规定，具有单方解除合同的权利。亿能公司抗辩：1.***、***不同意其提出的2月减免18123.75元以及3月、4月各减免9061.875元，合计36247.5元的方案，其为此免除***、***3月租金43050元。***、***另要求4月至10月各减免租金一万元，其不同意。***、***即以不可抗力为由提出解除合同，亿能公司为减少双方损失，同意其于2020年4月9日搬离大件物品以及4月15日撤场，不代表同意以不可抗力为由解除合同，双方没有达成解除合同的意思表示。2.法律没有规定新冠××疫情属于不可抗力，不能证明因此导致合同无法履行，租赁合同第七条第四款不能适用。***、***没有单方解除合同的依据。

关于租金和电费等的违约金。亿能公司公司主张：按照租赁合同第二条计算租金和水电费的违约金均超出本金，其为此主张违约金均是一倍。***、***抗辩：亿能公司没有按照广东省人民政府的政策减免两个月租金，只减免一个月租金，其2020年4月只使用商铺15日，在应予减免的时间范围，且双方已协议解除合同，其不同意支付租金及其违约金，因没有实际使用水电，不同意支付水、电费及其违约金。约定2%的违约金标准也明显过高。

关于已形成附合的装饰装修物。***、***与亿能公司确认：场地出租时室内是水泥地板，没有铺设水管及电线，一楼安装玻璃门及窗户，撤场时已取走演艺设备等可移动物品，拆除装修后的木门及木地板。亿能公司抗辩：***、***撤场时另剪断水电线和破坏水管。***、***主张：其投入装饰装修775096元，依据租赁合同第七条第四款的约定以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁合同解释）第十一条第四项的规定，主张亿能公司负担装修损失的一半，即387548元及其利息。其申请委托评估装饰装修物的残值。***、***提供《装饰工程合同书》和支付记录，显示：***与案外人广州市星港装饰有限公司于2018年12月26日签订《装饰工程合同书》，约定：位于花都区亿能大厦二楼的叁角铃艺术教育机构整体全包装修设计，室内设计费45000元，室内装修工程费660096元，消防工程费70000元。亿能公司抗辩：新冠××疫情没有被认定为不可抗力，不影响房屋的正常使用，也没有导致合同无法履行，不符合租赁合同第七条第四款约定的前置条件。应按照租赁合同第十条的约定执行装饰装修物的归属。***、***应自行承担自行造成的损失。《装饰工程合同书》和支付记录与本案没有关联，不认可三性，无法作为认定损失的依据。其不同意利用装饰装修物。其不申请委托评估装饰装修物的残值。

一审法院认为：亿能公司与***、***签订《物业租赁合同》以及亿能公司与***签订《合同补充协议书》，依法成立，具有法律约束力。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。”亿能公司与***、***因签订和履行《物业租赁合同》《合同补充协议书》，引起房屋租赁合同纠纷，发生在民法典于2021年1月1日起施行以前，应适用当时的法律、司法解释的规定。

本案事实认定及法律适用的争议焦点，一审法院归纳及综合评判如下：

一、双方当事人是否已解除租赁合同的问题

合同法第九十三条、第九十四条规定，解除合同的方式有协商一致解除合同以及行使解除权解除合同，包括约定解除权和法定解除权。亿能公司与***、***，关于解除租赁合同方面的争议焦点包括，是否已协商一致解除合同以及是否已行使解除权解除合同，具体评判如下：

（一）是否已协商一致解除租赁合同

***、***于2020年4月9日向亿能公司提出解除合同，双方当事人在协商解除合同过程中，对是否适用不可抗力条款以及签订《提前终止房屋租赁合同协议》方面，不能达成一致意见，未签订解除协议。***、***主张，双方当事人已协商一致于2020年4月15日解除租赁合同，与事实不符，一审法院不予支持。

合同法第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。亿能公司遵循诚实信用原则，2020年4月9日在***当日申请退租和开具放行条的条件下，放行***、***取走演艺设备，2020年4月15日在***、***当日通知交还钥匙和场地的条件下，交收钥匙和验收场地，该行为是在法律规定的范围内，为防止双方的损失进一步扩大而采取的适当措施。***、***以亿能公司采取的上述适当措施，主张亿能公司以实际行为于2020年4月15日同意解除合同，从而抗辩没有违约责任，没有理据，一审法院不予采纳。

（二）是否已行使解除权解除合同

1.***、***是否行使解除权解除合同

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定，“（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；……当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。……因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。”首先，***、***与亿能公司签订的是双务的租赁合同，由亿能公司将租赁物交付使用、收益，***、***支付租金。***、***租赁物业长达五年，作为教育用途经营校外教育培训，并非属于为特定目的而预订的临时场地租赁合同。***、***，如因疫情防控措施，导致资金周转困难或者营业收入明显减少或者接近零收入，系属合同在一定期限内存在履行困难，并没有导致合同目的不能实现。其次，政府部门为统筹推进疫情防控，通知广州市校外教育培训机构于2020年1月24日起暂停开展各类线下培训活动，开展面向初中应届生以下的培训业务复课时间不得早于2020年6月2日。***、***租赁物业长达五年，合同履行金额总计260万余元，主张投入装修资金775096元，而在上述时长仅四个月零十日的严格疫情防控措施期间，每月应付租金仅43050元，总计仅18万余元，与合同履行总金额和主张投入的装修资金总和相比，不足6%。新冠××疫情于2020年1月底暴发，***、***在2020年2月27日迟延缴付2月租金43050元以及亿能公司免除2020年3月租金43050元后，于2020年4月9日，即严格疫情防控措施的第三个月份，即提出因不可抗力导致合同不能履行，要求解除合同，显然是在享受迟延和减免利益后，自行评估继续经营的损失风险后决策及时终止租赁合同，而向合同相对人转嫁风险的不适当行为。再次，合同目的不能实现，通常是指，当事人签订合同的目的，已没有办法通过继续履行合同实现。合同履行困难，通常是指，在签订合同后，履行合同过程中，当事人因其他因素导致继续履行合同出现短期的障碍。一，关于约定解除权方面。《物业租赁合同》第七条第四款约定，如遇政府行为或国家政策等因素及其他自然不可抗力因素，致使合同无法履行的即告终止。该条款限定前提条件是合同无法履行。***、***因疫情防控措施，虽必然导致资金周转困难或者营业收入明显减少或者接近零收入，但在时长仅四个月零十日的严格疫情防控措施期间经过后，又必然逐渐好转以趋于正常经营。客观上，疫情防控措施常态化后，包括校外教育培训的众多行业，事实上也逐渐被放松防控措施，好转以趋于正常经营。为此，***、***签订合同的目的并非无法实现，合同也并非无法履行，而系在一定期限内合同履行有困难。***、***，因上述条款的前提条件未成就，不具有约定解除权。二，关于法定解除权方面。合同法第九十四条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。第一百一十七条、第一百一十八条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。上述法律规定，限定前提条件是不能履行合同。同理，***、***系在一定期限内合同履行有困难，不具有法定解除权。

***、***主张，因不可抗力导致合同不能履行，具有约定解除权或者法定解除权，没有事实依据，一审法院不予采纳。

2.亿能公司是否行使解除权解除合同

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十一条规定，民法典施行前成立的合同，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以请求履行，但是有民法典第五百八十条第一款第一项、第二项、第三项除外情形之一，致使不能实现合同目的，当事人请求终止合同权利义务关系的，适用民法典第五百八十条第二款的规定。***、***于2020年4月9日撤场，2020年4月15日向亿能公司交还钥匙和场地，双方当事人自2020年4月15日次日起，事实上已没有继续履行合同，该租赁合同的权利义务关系自该次日起已终止。亿能公司在租赁合同终止后，主张其因***、***违约，2020年4月21日通过发送《告知函》的方式行使约定解除权或者法定解除权，于法不符，一审法院不予支持。

二、***、***的违约事实及其责任的认定问题

（一）逾期支付租金及电费等及其违约责任

1.违约事实。租赁合同约定，***、***应每月5日前支付当月租金，每月10日前支付电费和垃圾处理费。***、***确认，未支付2020年4月租金以及2020年2月至4月的电费和垃圾处理费合计782元，违反租赁合同的约定。经核计，2020年4月1日至4月15日的租金为21525元（43050元÷30天×15天），计算50%即10762.5元。按照租赁合同的约定，该租金10762.5元与2020年2月至4月的电费和垃圾处理费合计782元，均是***、***应当支付的范围。***、***确认未支付，应当继续支付。具体理由：（1）新冠××疫情，是双方当事人在订立合同时，无法预见的，不属于商业风险的重大变化，对此均无过错。xx物业公司于2020年3月4日减免亿能公司2020年2月全额租金和管理费，减半收取2020年3月、4月租金和管理费。参照xx物业公司的减免程度，亿能公司已减免***、***3月租金，按照公平原则，也应适当减免***、***4月合同期内的一半租金为宜，即10762.5元。（2）租赁合同是双务合同。亿能公司于2020年4月15日交收钥匙和场地，该租赁合同自该日起已终止。亿能公司主张***、***应当支付，包括2020年4月16日至2020年4月21日在内的4月租金合计30135元，超出10762.5元的租金部分，没有事实依据，一审法院不予支持。

2.违约责任。亿能公司自认，租赁合同约定按欠费金额的每日2%的标准，计算逾期支付租金及电费等，违约金标准过高，已超出租金及电费等的本金，主张按逾期支付的租金及电费等本金的一倍计付违约金。***、***抗辩不同意支付。因逾期支付租金及电费等，主要造成的，是亿能公司的资金占用损失。为此，一审法院综合考量***、***的其他违约事实及其责任，以及双方当事人履行合同的情况等，酌定调整为，以逾期支付租金及电费等的本金为基数，按照每日万分之五的标准，自逾期支付之日的次日起计至付清款项之日止，且以本金为限。亿能公司主张该部分的违约金的超出部分，一审法院不予支持。

（二）提前终止租赁合同及其违约责任

1.违约事实。租赁合同约定租赁期限五年，***、***不具有约定解除权和法定解除权，也未经协商一致解除合同，在租赁期限内，提前终止租赁合同的权利义务关系，违反租赁合同的约定。

2.违约责任。租赁合同，第八条关于合同的解除和终止，第三款约定，合同期内，双方不得无故提前终止合同。如乙方违约，甲方无条件没收乙方的物业租赁押金。第九条关于违约责任，第三款约定，因乙方违约导致解除合同的，乙方不能享受免租期，应按合同约定的租金标准向甲方补交免租期租金。按照租赁合同的约定，没收租赁押金126864元以及补交自2018年11月9日至2019年2月28日的免租装修期的租金合计157069.7元（42288元/月×3个月+42288元/月÷28天/月×20天），总计283933.7元，均是提前终止租赁合同的违约损失赔偿范畴。上述283933.7元，同比合同履行总金额260万余元，占比约11%。关于该违约责任的认定问题，具体评判如下：首先，合同法第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。亿能公司基于租赁合同履行期限五年，给予免租装修期三个月二十天。***、***履行租赁合同仅一年五个月，不足原约定履行期限的30%，即提前终止租赁合同。亿能公司因此必然损失招商及管理投入，给予较长免租装修期的租金以及合同履行后可以获得的利益。亿能公司主张的补交免租装修期租金以及没收租赁押金，已在租赁合同中作出明确约定，也没有超过***、***订立合同时预见到的因违反合同可能造成的损失。其次，***、***抗辩，其没有违约解除合同以及请求驳回亿能公司的全部反诉请求，实质上是从根本上反驳亿能公司主张提前终止租赁合同的违约损失赔偿的事实基础及其衍生的责任问题。鉴于本案房屋租赁纠纷，系发生新冠××疫情引发，是双方当事人在订立合同时，无法预见的，不属于商业风险的重大变化，对此均无过错。***、***租赁物业作为线下校外教育培训，受疫情防控措施影响，在一定时期内不能进行线下培训，影响较大。为此，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，裁决***、***负担提前终止租赁合同的违约损失赔偿总额283933.7元的70%，即198753.6元。***、***已缴纳租金押金126864元，主张返还及其利息，一审法院不予支持；亿能公司主张没收，一审法院予以支持。亿能公司主张补交免租装修期租金157069.7元，超出71889.6元（198753.6元-126864元）的部分，一审法院不予支持。

三、已形成附合的装饰装修物的损失负担问题

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理，有约定的按照约定。租赁合同，第五条关于装修条款，第四款约定，在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）。第十条关于物业交接，第二款约定，合同租赁期满、解除或因任何理由终止时，乙方自愿放弃租赁房屋的装修装饰的所有权。第六款约定，在合同解除或终止后，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构，不得以任何理由要求甲方对装修和设备的残值进行收购或补偿或赔偿。根据上述法律规定以及租赁合同的多次约定，***、***对租赁物业已形成附合的装饰装修物，在租赁合同的权利义务关系终止时，应当归亿能公司所有。***、***提前终止租赁合同，是违约方，在租赁合同中也已有多次约定对于已经形成附合的装饰装修物的处理方法，在拆除木门和木地板后，又主张亿能公司应当依据公平原则，负担其投入装饰装修租赁物业的全部资金损失775096元的一半，即387548元及其利息，没有理据，一审法院不予支持。***、***向一审法院申请委托评估装饰装修物的残值，因不影响案件审理的结果，没有必要，一审法院不予接纳。

四、2019年6月免除租金的处理问题

亿能公司与***于2019年6月2日约定，***同意亿能公司分隔雨蓬区域和使用南边区域，亿能公司免除***2019年6月租金。该2019年6月的租金，是亿能公司分隔及使用南边区域的对价，因双方当事人已实际履行完毕而自然终止。亿能公司现主张***、***支付该月租金，没有理据，一审法院不予支持。

一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第十一条，《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第五条、第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第（七）项、第九十三条、第九十四条第（一）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条的规定，于2021年4月2日作出如下判决:一、反诉被告***、***于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告广东亿能电力股份有限公司支付2020年4月1日至2020年4月15日的租金10762.5元及其违约金（以10762.5元为本金，按照每日万分之五的标准，自2020年4月6日起计至付清款项之日止，以本金10762.5元为限）；二、反诉被告***、***于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告广东亿能电力股份有限公司支付2020年2月至2020年4月的电费和垃圾处理费合计782元及其违约金（以290.25元为本金，自2020年2月11日起计至付清款项之日止；以305.5元为本金，自2020年3月11日起计至付清款项之日止；以186.25元为本金，自2020年4月11日起计至付清款项之日止；均按照每日万分之五的标准，且以本金为限）；三、反诉被告***、***于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告广东亿能电力股份有限公司支付2018年11月9日至2019年2月28日的租金71889.6元；四、确认反诉原告广东亿能电力股份有限公司没收反诉被告***、***租赁押金126864元；五、驳回原告***、***的全部诉讼请求；六、驳回反诉原告广东亿能电力股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费28169元，由原告***、***负担；反诉案件受理费15371元，由反诉原告广东亿能电力股份有限公司负担13000元，反诉被告***、***负担2371元。

经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。

二审中，当事人未提交新证据。

本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：一、租赁合同解除的原因；二、租金和违约金的计付及租赁押金的退还问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：

关于争议焦点一，租赁合同解除的原因。

一审认定双方签订的《物业租赁合同》《合同补充协议书》为有效合同，合法有据，双方当事人均无异议，本院不作赘述，予以确认。

（一）疫情之下，***、***的经营确实会受到一定的影响，但疫情期间经过双方协商亿能公司已减免***、***2020年3月的租金，***、***在享有减免租金的优惠后理应继续履行合同，且涉案租赁合同系期限至2023年11月8日的长期租赁合同，疫情对经营产生的影响并不导致合同目的无法实现，***、***在租赁合同可继续履行的情况下坚持不履行合同，可认定其为违约方。因***、***搬离涉案商铺，亿能公司于2020年4月15日将涉案商铺收回，一审认定双方之间的租赁合同已经解除，并无不当，应予维持。

（二）***、***上诉主张双方系协商一致解除租赁合同，但从其提交的证据显示，亿能公司系同意其撤场，但并未同意免除其违约责任，亿能公司同意其撤场并收回商铺系防止双方损失扩大和履行自身止损义务，并未作出免除***、***的违约责任的意思表示，因此，***、***主张双方系协商一致解除租赁合同无事实依据。

（三）***、***还上诉主张其有权依据《物业租赁合同》第七条第（四）项的约定行使合同解除权，根据该条约定，租赁期间，如遇政府征收、政府行为或国家政策等因素及其他自然不可抗力因素，致使本合同无法履行的即告终止，该条款适用的前提是合同无法履行。首先，租赁合同约定涉案商铺的用途是教育用途，并未限定是用于线上教育或线下教育。即便开展线下教育存在困难，也可开展线上教育。其次，从本案查明事实看，虽疫情及疫情防控措施导致合同履行困难，但涉案租赁合同系期限至2023年11月8日的长期租赁合同，疫情对经营产生的影响并不导致合同无法履行及合同目的无法实现。再次，疫情于2020年1月底暴发，***、***在2020年2月27日支付2月租金，亿能公司免除其2020年3月的租金，其在迟延支付2月租金及享有免除3月租金的优惠后于2020年4月9日提出合同无法履行要求解除合同，亦有违诚信原则。综上，***、***并未提交充分证据证实涉案租赁合同无法履行，在一定期限内合同履行有困难但出租人已给予租金减免的情况下其以合同无法履行为由提出解除合同无事实依据及法律依据，本院不予支持。***、***对此提出的上诉主张，不能成立。因此，一审认定亿能公司在2020年4月15日收回商铺属于防止损失扩大而非协商解除并免除***、***的违约责任，并无不当，应予维持。

关于争议焦点二，租金和违约金的计付及租赁押金的退还问题。

（一）关于2020年4月1日至4月15日的租金和违约金的支付问题。尽管双方的租赁合同约定了租金的支付标准和支付时间，双方本应依约履行。但从2020年1月开始暴发的疫情确对***、***的经营产生一定的影响，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，对于***、***要求给予减免部分租金的主张，应予以准许。一审考虑涉案场地实际使用情况、疫情达到严重程度的时间、亿能公司的上一手出租方对亿能公司应支付租金的减免情况、亿能公司已减免***、***2020年3月租金等多个因素，综合全案案情适用公平原则，作出2020年4月1日至4月15日的租金按照合同租金标准50%计付的酌减认定并对合同约定的逾期支付租金违约金标准进行调低，既充分体现了疫情之下风险共担、共克时艰、共渡难关的原则，亦公平保障了双方当事人的合法权益，应予维持。***、***在已享受上述租金减免的情况下还上诉主张其不应支付2020年4月1日至4月15日的租金和违约金无依据，本院不予支持。

（二）关于2018年11月9日至2019年2月28日的租金支付及租赁押金的退还问题。

如前所述，***、***在租赁合同可继续履行的情况下坚持不履行合同，可认定其为违约方。根据租赁合同第八条和第九条的约定，因***、***违约导致解除合同的，亿能公司没收租赁押金，***、***不能享受免租期，应按照合同约定的租金标准向亿能公司补交免租期租金，因此，一审认定亿能公司没收租赁押金126864元及***、***应补交自2018年11月9日至2019年2月28日免租装修期的租金157069.7元有合同依据。但考虑***、***的违约行为发生在疫情发生后，亦考虑到疫情系属突发公共卫生事件，疫情及防控措施确对***、***租赁涉案商铺进行经营造成一定影响，仍要求***、***按租赁合同约定被没收全部租赁押金及补交全部免租装修期租金有失公允，因此，一审酌定亿能公司没收70%租赁押金及补交70%的免租装修期租金，已充分考虑双方应互谅互让、善加协商，妥善处理矛盾纠纷等原则减免了***、***应承担的责任，公平合理，应予维持。一审考虑亿能公司应退还的30%的租赁押金38059.2元可用于抵扣***、***应支付的免租装修期租金109948.8元（157069.7元×70%），为便于双方当事人款项的支付和抵扣，因此，一审判令亿能公司没收全部租赁押金126864元，***、***支付免租装修期租金71889.6元，从结果而言，并无不当，可予维持。在一审已经减免***、***应承担责任的情况下，其仍上诉主张亿能公司向其退还租赁押金及其无需支付该期间的租金与合同约定不符，亦于法无据，本院不予支持。

综上所述，***、***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9771元，由***、***负担。

本判决为终审判决。

审判长　李　娜

审判员　柳玮玮

审判员　黄春成

二〇二一年八月十六日

书记员　冯　韵

彭诗敏