某某、某某等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市花都区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤0114民初8571号

原告（反诉被告）：***，男，1990年8月25日出生，汉族，住广东省广州市花都区，

原告（反诉被告）：***，男，1989年10月15日出生，汉族，住广东省广州市花都区，

两名原告的共同委托诉讼代理人：陈致陶、罗育宁，广东古谷律师事务所律师。

被告（反诉原告）：广东亿能电力股份有限公司，住所地广东省广州市天河区软件路11号701室，统一社会信用代码91440000781166985C。

法定代表人：邱炳彬，该公司总经理。

委托诉讼代理人：黄秋燕，北京市盈科（广州）律师事务所律师。

原告***、***与被告广东亿能电力股份有限公司（以下简称亿能公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告亿能公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2020年7月15日裁定驳回被告亿能公司对本案管辖权提出的异议。被告亿能公司于2020年7月27日向本院提起反诉。本院依法适用简易程序进行审理，2020年8月14日召开庭前会议。在审理过程中，本院发现有不宜适用简易程序审理的情形，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，2020年9月8日裁定转为普通程序，由审判员独任审理，2020年9月8日召开庭前会议及公开开庭合并进行了审理。原告***以及原告***、***的共同委托诉讼代理人陈致陶、罗育宁，被告亿能公司的委托诉讼代理人黄秋燕于2020年8月14日及9月8日到庭参加庭前会议和诉讼。本案现已审理终结。

原告***、***向本院提出诉讼请求：1.确认***、***与亿能公司签订的租赁合同于2020年4月15日解除；2.判令亿能公司向***、***退回租赁押金126864元及其利息（以126864元为基数，从2020年4月15日起计至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；3.判令亿能公司承担***、***的部分装修损失387548元及其利息（以387548元为基数，从2020年4月15日起计至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；4.诉讼费用由亿能公司负担。事实和理由：***、***与亿能公司于2018年11月19日签订《物业租赁合同》，约定：亿能公司将位于广州市花都区建设北路190号（亿能大厦）二楼毛坯商铺及东面楼梯口大堂，约671.25平方米建筑物出租***、***，租赁期限自2018年11月至2023年11月。***、***签订合同后，按照艺术教育、培训等要求，投入775096元装修毛坯商铺，以广州叁角铃文化活动策划有限公司（以下简称叁角铃公司）等名义开展表演艺术指导等服务工作。新冠××疫情于2020年1月发生后，***、***的业务受到根本性影响，人流和业务量几乎为零。经双方协商，***、***于2020年4月15日将商铺退还亿能公司，但亿能公司至今未退还押金，也未按照公平原则补偿装修装饰损失。

被告亿能公司辩称：请求驳回***、***的全部诉讼请求。事实和理由：1.应确认合同解除时间是2020年4月21日。2.承租人主要义务是按照合同约定足额支付租金、水电费。疫情防控措施没有影响***、***使用房屋，并不直接导致租赁合同基本目的无法实现，合同的履行基础并未丧失。亿能公司在疫情发生后，尽义务给予***、***两个免租方案。一是按照业主方广州市有色物业管理有限公司（以下简称有色物业公司）免租亿能公司的租金，给予***、***租赁面积的相应免租金额，免除***、***缴纳租金，二月18123.75元、三月9061.875元、四月9061.875，合计36247.5元。二是亿能公司免除***、***三月租金和管理费43050元。***、***不同意第二方案，提出按照有色物业公司的免租方案给予免租。亿能公司经核算第二方案更有利于***、***渡过难关，主动免除***、***43050元。亿能公司除继续履行与业主方的租赁合同外，给予***、***比业主方免租方案更好的免租条件，但***、***享受三月免租后，仍向亿能公司提出免租四月到十月，每月减租10000元。***、***在未征得亿能公司同意后，擅自解除合同，拆除房屋内物品，已构成违约。按照合同约定，亿能公司可直接没收租赁押金以弥补房屋空置期间的损失。房屋至今仍处于空置。3.***、***因违约造成损失装修损失，与亿能公司无关，主张装修损失没有合同和法律依据。

被告亿能公司向本院提出反诉请求：1.判令确认亿能公司与***、***签订的租赁合同于2020年4月21日解除；2.判令***、***向亿能公司支付2020年4月1日至4月21日的租金30135元及其违约金30135元（以欠租金额30135元为基数，按照每日2%标准计算，自2020年4月5日起暂计至2020年7月30日）；3.判令***、***向亿能公司支付2020年2月、3月、4月水电费、垃圾处理费合计782元及其违约金782元（以欠费金额782元为基数，按照每日2%标准计算，自2020年4月5日起暂计至2020年7月30日）；4.判令***、***向亿能公司支付2018年11月9日至2019年2月28日的免租装修期和2019年6月的租金合计199357.7元；5.判令亿能公司没收***、***租赁押金126864元；6.诉讼费用由***、***负担。事实与理由：亿能公司与***、***于2018年11月19日签订《物业租赁合同》，约定：亿能公司将位于广州市花都区新华街道建设北路190号（亿能商务大厦）二楼毛坯商铺及东面楼梯口大堂，建筑面积约671.25平方米，出租***、***作为教育用途。租赁期限五年，自2018年11月9日起至2023年11月8日止。房屋月租金（不含税）42288元，每月5日前支付当月租金，自2018年11月9日起每年递增5%，先交后用。***、***签订合同后按约定履行义务，但自2020年1月5日开始未按约定支付2020年1月租金，至2020年1月21日支付2020年1月租金。2020年1月23日，全国范围内出现新冠××疫情，***、***拖欠2020年2月租金，经多次催缴，2020年2月25日支付2020年1月水、电费和垃圾清运处理费，2月27日支付2020年2月租金。因亿能公司向有色物业公司承租物业，为此，自2020年2月10日复工复产后，为减少疫情给双方带来的损失，亿能公司积极向有色物业公司申请减免租金。有色物业公司于2020年3月4日书面回复亿能公司，同意按有色物业公司减免亿能公司的政策，向***、***免除2月租金和减半收取3月、4月租金（合计减免36247.5元）。亿能公司考虑疫情对***、***有一定影响，将减半收取租金惠及***、***，将有色物业公司减免方案发给***、***，但***、***认为减免金额少，不同意按有色物业公司减免亿能公司租金的方案执行。亿能公司最终直接按减免其他租客的方案，减免***、***3月租金43050元，***、***对减免方案没有异议。但***、***享受减免3月租金的同时，又向亿能公司提出减免2020年4月至10月的租金。亿能公司考虑到全国范围已于2020年2月10日逐步复工复产，加上有色物业公司对亿能公司的减半租金也只到4月，所以拒绝***、***的要求。亿能公司既是出租方，也是承租方，在业主方不再减免租金的情形下，遵守约定按期向业主方支付租金。***、***未取得亿能公司同意后，擅自解除合同、撤场和破坏租赁场地，已构成违约，给亿能公司造成巨大损失。

原告***、***辩称：请求驳回亿能公司的反诉请求。事实与理由：1.广州市教育局于2020年1月24日发布紧急通知，要求全市校外教育培训机构自2020年1月24日起暂停开展各类线下培训活动。广东省教育厅于2020年4月9日发布通知，通知要求幼儿园幼儿、特殊教育学校的学生返园（校）时间另行研究确定。校外培训机构在幼儿园幼儿返园前不得开展线下教学活动。***、***承租场地开设校外教育培训机构，受到疫情影响后，已长时间无法开展正常经营活动，租赁合同无法继续履行。***、***经多次协商后，根据《物业租赁合同》第七条第四款的约定，通知亿能公司解除合同，2020年4月9日向亿能公司提交撤场申请表及放行条申请，亿能公司予以批准。***、***于2020年4月15日将钥匙交还亿能公司，双方交收场地，亿能公司以行为表示同意解除合同。亿能公司在接收房屋后，2020年4月21日向***、***发送《告知函》，记载***、***私自拆除房屋设备和装饰物，构成违约，要求承担违约责任。亿能公司前后行为不一致，违反诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条、第一百一十七条、第一百一十八条的规定，***、***因不可抗力，已按照法律规定和合同约定，在合理期间通知亿能公司，双方已就解除《物业租赁合同》达成合意，并已实际接收场地，并非***、***违约而导致合同解除。2.***、***自新冠××疫情发生以来，一直与亿能公司沟通减免租金方案，希望亿能公司按照政策文件通知免除***、***2月租金，减半收取3月、4月租金。但亿能公司只按照减少42.1%比例减收2月租金，按照减少21%比例减收3、4月租金。双方于2020年4月沟通解除合同，达成一致意见因不可抗力解除合同。《物业租赁合同》第七条第四款约定，双方各自承担本身的经济损失。***、***经协商一致于2020年4月9日撤离场地，4月15日交还房屋钥匙，不属于违约，无须支付违约金。***、***在合同解除时已结清全部费用，不存在拖欠租金、水电费、垃圾费等情况。3.合同约定2018年11月9日至2019年2月28日为免租装修期，不能因不可抗力解除合同后，亿能公司就要求***、***支付该期间的费用。***、***没有违约导致合同解除，也无须向亿能公司补交该期间费用。双方因未装楼梯事宜协商一致免收2019年6月租金，亿能公司要求***、***支付2019年6月租金，没有事实和法律依据。4.根据《物业租赁合同》第七条第四款的约定，双方协商一致因不可抗力解除合同，亿能公司应退还***、***支付的物业租赁押金及水电费押金。亿能公司要求没收租赁押金，没有事实和法律依据。

原告***、***为证明本诉及反诉主张，提供证据：1.不动产权证；2.企业信用信息公示报告；3.《物业租赁合同》，《合同补充协议书》；4.《企业名称自主申报告知书》，《建设工程消防验收意见书》；5.《装饰工程合同书》，支付记录；6.微信记录，录音，视频，照片；7.租金缴费通知单，水电费缴费通知单，8.申请书；9.《亿能大厦租户离场验收表》；10.公证书；11.《告知函》；12.《广东省人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的××疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》，《广东省教育厅关于做好2020年春季学期幼儿园、特殊教育学校返园返校工作的通知》，《广州市防控新型冠状病毒××疫情工作指挥部办公室关于各级各类教育机构加强疫情防控工作的通知》，《广州市教育局关于暂停校外教育培训机构开展线下培训活动的紧急通知》，广州市教育局《广州市2020年春季学期幼儿园、特殊教育学校和校外培训机构返园返校时间安排》。

被告亿能公司为证明本诉及反诉主张，提供证据：1.《租赁合同》；2.《物业租赁合同》，《合同补充协议书》；3.《关于减免广东亿能电力股份有限公司租金的函》；4.《疫情减租通知书》；5.《告知函》；6.微信记录；7.照片；8.租金缴费通知单，水电费缴费通知单；9.广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部办公室《关于做好企业安全有序复工复产工作的通知》，《关于继续做好疫情防控工作的通告》，《关于做好新冠××疫情常态化防控工作的通告》；10.网络新闻信息。

经审理查明：

一、有色物业公司与亿能公司签订和履行房屋租赁合同

案外人有色物业公司于2013年11月15日成立，登记股东是事业法人广东省有色金属地质局水文地质队。粤（2016）广州市不动产权第08205236号不动产权证，登记坐落于广州市花都区建设北路190号，权利人是有色物业公司，土地自用地面积5720.17平方米，房屋25634.65平方米。有色物业公司（甲方）与亿能公司（乙方）于2017年6月23日签订《租赁合同》，约定：甲方向乙方出租位于建设北路190号水文地质大楼1-12层房屋、负一、负二层地下车库及周边红线范围内的配套设施，计租面积14451.82平方米，租赁期限自2017年7月1日起至2035年6月30日止。免租装修期十二个月。乙方提前竣工未超免租装修期限的，均可享有免租装修优惠。因乙方原因提前退租的，不能享受免租装修期的优惠，预收租金及出租押金不予返还。前三年每月租金260133元，管理费130066元。合同另约定其他事项。有色物业管理于2020年3月4日书面减免亿能公司2020年2月租金260133元和管理费130066元，2020年3月、4月租金各130066.5元和管理费各65033元。

二、应对新冠××疫情防控措施

广州市教育局于2020年1月24日发布《关于暂停校外教育培训机构开展线下培训活动的紧急通知》，“一、校外教育培训属人群密集区域，为防止因人员聚集增大传染风险，自2020年1月24日起，全市校外教育培训机构暂停开展各类线下培训活动……具体复课时间视疫情变化情况再行通知”。

广东省人民政府于2020年2月6日印发《应对新型冠状病毒感染的××疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》，“国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金；鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金，免租金两个月以上的企业，按免租金月份给予房产税困难减免。……本政策执行期暂定为自发布之日起的三个月。”

广州市防控新型冠状病毒××疫情工作指挥部办公室于2020年2月15日发布《关于加强疫情防控工作的通知》（穗防控办[2020]25号），“2月底前，在穗各级各类学校不开校，各类培训机构停止线下服务……各级各类教育机构须经所属主管部门进行开学前疫情防控落实情况检查合格后，方可开学”。

广东省教育厅于2020年4月9日发布，“全省各级各类学校学生自4月27日起分期、分批、错峰返校。……幼儿园幼儿、特殊教育学校学生返园（校）时间另行研究确定。幼儿园幼儿返园前，校外培训机构不得开展线下教学活动”。

广州市教育局于2020年5月27日发布，“校外培训机构是指经我市各级教育行政部门审批，在民政部门或市场监管部门登记的培训机构。校外培训机构开展面向成人、国际预科生、高三应届生、初中往届生培训业务复课时间不得早于5月28日。校外培训机构其他培训业务复课时间不得早于6月2日”。

三、亿能公司与***、***签订和履行房屋租赁合同

亿能公司是民营企业。亿能公司（出租方，甲方）与***、***（承租方，乙方）于2018年11月19日签订《物业租赁合同》（合同号：（2018）亿能商务大厦字20181109号），约定：甲方将位于广州市花都区新华街建设北路190号（亿能商务大厦）二楼毛坯商铺及东面楼梯口大堂，建筑面积约671.25平方米，出租乙方作为教育用途，租赁期限五年，自2018年11月9日起至2023年11月8日止，免租装修期2018年11月9日至2019年2月28日，自2019年3月1日起计收租金，免租装修期间免收房屋租金，但乙方需按时向该房屋客服中心缴纳物业管理费、电费、水费等费用。第二条关于租赁费用标准及其他费用标准，约定：（一）租赁费用标准。房屋月租金（不含税）42288元，每月5日前支付当月租金，自2018年11月9日起每年递增5%，采用预付办法，先交后用。乙方逾期支付，向甲方支付违约金：拖欠天数乘以欠缴租金总额2%。乙方签订合同后三个工作日内向甲方一次性支付相当于三个月租金的押金126864元。租赁期满后，乙方不再续租，清偿所有费用及履行合同约定义务，甲方不计利息返还保证金。乙方签订合同后三个工作日内支付自2019年3月1日起至2019年5月31日的三个月租金126864元。（二）其他费用标准。物业管理费以建筑面积计算，每月每平方米0元，电费每度0.75元，用电使用服务费每度0.65元，水费每方5.45元，如遇供电或供水部门价格标准调整，甲方可做相应调整，每月5日前派水、电费通知单（节假日除外）。垃圾清运处理费每月100元，每月10日前向甲方支付，乙方逾期支付，支付违约金：拖欠天数乘以欠缴费用额2%。分摊费用按“谁享用，谁负责”的原则，由乙方与其他租户、使用人共同分摊。由甲方代收代缴的费用（如水费、电费、分摊费用等）向乙方收取时，甲方向乙方开具收据。第四条关于乙方权利和义务，约定：乙方租赁该物业为教育用途。第五条关于装修条款，约定：⑴租赁期内，乙方对租赁物业可进行必要的装饰、装修，在装修前按照甲方或客服中心规定要求提交书面装修申请资料，并签定《装修管理协议》等，装修方案必须事先取得甲方或客服中心或政府有关部门批准后方可进场装修，所需费用及工程款项均由乙方承担。⑵乙方装修的相关费用和风险由乙方自行承担。⑷在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）。第七条关于合同变更纠纷处理，约定：㈢合同租赁期满，乙方不再续租时，应于租赁期满之日三个月前以书面形式向甲方提出停租要求，在租赁期满前迁离并交回租赁物，保证租赁物及设施完好，结清应由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方自愿放弃租赁房屋的装修装饰的所有权，乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，甲方有权收回租赁物，并对逾期部分向乙方收取租赁物的双倍租金。㈣意外因素：租赁期间，如遇政府征收、政府行为或国家政策等因素及其他自然不可抗力因素，致使本合同无法履行的即告终止，甲乙双方各自承担本身经济损失，互不赔偿，甲方应无息退还乙方物业租赁押金及水电费押金。因上述行为或因素（本条）本合同终止的相应补偿或赔偿，根据法律法规及有关规定执行。第八条关于合同的解除和终止，约定：㈠租赁期限内，若乙方拖欠甲方5天租金及水电费，甲方有权停水、停电及停止乙方使用租赁物的有关设施；若乙方拖欠甲方15天租金，甲方有权解除合同，由此造成的一切损失由乙方全部承担。㈢合同期内，双方不得无故提前终止合同。如经双方协商一致同意提前解除合同，乙方须交清承租期的租金及其他因本合同产生的费用，甲方无息退还乙方物业租赁押金及水电费押金。如未经双方同意，对方提前解除合同的，如乙方违约，甲方无条件没收乙方的物业租赁押金及水电费押金，乙方还须交清承租期的租金及其他因合同产生的费用，如甲方非第七条第㈣款的意外因素而无故解除合同的，甲方无息退还乙方物业租赁押金及水电费押金，赔偿乙方两个月租金，乙方不得要求甲方对装修和添置部分要求补偿或者赔偿。㈣本合同有效期内，因下列情形之一，甲方有权单方面解除合同，追究乙方违约责任，乙方赔偿由此造成甲方的损失：1.乙方拖欠租金15天以上；…3.乙方所欠各项费用达5000元以上…甲方依据上述情形单方面解除合同的，书面通知乙方搬迁并交回租赁物业，甲方不退还物业租赁押金和水电费押金，保留追究乙方因此造成的法律责任，拖欠款每天按2%收取违约金。第九条关于违约责任，约定：㈠若乙方逾期支付租金，应按逾期租金数额的每日2%向甲方支付违约金。㈡除租金外，如乙方拖欠水电费及其他应缴款项，甲方或客服中心可向乙方收取违约金，违约金按拖欠数额每日2%计算。㈢因乙方违约导致解除合同的，乙方不能享受免租期，应按本合同约定的租金标准向甲方补交免租期租金。第十条关于物业交接，约定：㈡合同租赁期满、解除或因任何理由终止时，乙方应将承租房屋按租赁时的原状交付状态（正常的折旧磨损除外）将租赁房屋修缮妥当交还甲方（甲方或后续租户同意不予恢复原状的情形除外）。乙方自愿放弃租赁房屋的装修装饰的所有权。㈢合同终止之日，除非双方另有书面约定，乙方应与甲方结清所有应付款项后搬迁物品，将租赁物业恢复至交付时原状（自然损耗除外）并于终止当日17时30分前交还甲方。甲方对租赁物业进行验收结束，收到该物业钥匙且双方签署物业验收交接单后视为乙方履行将该物业交还甲方的义务。㈣若合同终止，乙方未按合同约定结算所有款项及履行交还物业义务的，甲方有权视乙方留存于物业内任何物品（包括但不限于教育用品和设备）为乙方废弃物，甲方有权进入物业并处置乙方废弃物，乙方不能向甲方索赔，承担甲方为清除上述物品的劳务费用和将物业恢复原状所支付的费用。乙方自愿放弃租赁物业的装修装饰的所有权。㈥在合同解除或终止后，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构，不得以任何理由要求甲方对装修和设备的残值进行收购或补偿或赔偿。第十三条约定：在本合同签订后，甲方与乙方形成租赁关系的权利和义务以本合同为准，双方为办理租赁凭证、工商登记等政府部门相关证件而另行签订的《广州市房产租赁合同书》不作为变更本合同的条款。乙方应于签订合同之日起3个工作日内交齐签订合同应缴款项，逾期本合同无效，且甲方有权利将此物业另租他人并不予退还已交任何款项。本合同自双方签字盖章并收到乙方签订合同应缴的全部款项后生效。甲方承诺，靠近建设北路的那一条楼梯为二楼教育机构租户单独使用。甲方免费赠送二个五年使用权限的停车位给乙方。修复东面楼梯墙面。合同另约定其他事项。

亿能公司（甲方）与***（乙方）于2019年6月2日签订《合同补充协议书》，约定：甲方同意乙方在建设北路雨蓬顶部安装“三角铃艺术”招牌字。乙方同意甲方在建设北路雨蓬从原有消防走火楼梯隔墙线延长到雨蓬进行分隔，分隔开后，北边区域供乙方使用，南边区域供甲方使用。两个区域的装修、改造费用由甲方负责。乙方在达成本补充协议的前提下，甲方同意减免乙方2019年6月租金，其他应缴费用除外。双方同意在乙方下月支付的月租租金中减免雨蓬分隔后，南边区域乙方已交的3个月月租金1000元，共计减免3000元。从2019年7月开始按每月月租金总额41000元。本协议自双方签字盖章之日起生效。

案外人叶颖妍与***自主申报企业名称“广州花都区叁角铃培训中心有限公司”，2019年6月26日在广州红盾信息网系统通过，广州市花都区教育局于2019年7月1日同意该名称作为校名。广州市花都区住房和城乡建设局于2019年7月2日作出《建设工程消防验收意见书》，综合评定广州花都区叁角铃培训中心有限公司位于建设北路190号第二层局部装修工程消防验收合格，载明“装修面积538平方米，装修后作五至十三岁儿童培训场所使用。”案外人广州叁角铃文化活动策划有限公司于2019年12月26日成立，住所位于广州市花都区花城街公益村建设北路190号，经营范围艺（美）术创作服务，舞台表演艺术指导服务，文化艺术咨询服务等，登记股东***和叶颖妍。

***、***缴纳押金126864元，已缴付2020年1月前的租金，2020年2月25日缴付1月水费16.35元、电费742.95元、垃圾处理费100元，2月27日缴付2月租金43050元。亿能公司于2020年3月18日通过微信向***发送《疫情减租通知书》，“2020年2月租金减免18123.75元，2020年3月、4月租金各减免额9061.875元，合计36247.5元”。上述减免方案没有执行。亿能公司免除***、***2020年3月租金43050元，***、***没有支付2020年4月租金。

***于2020年4月9日向亿能公司书面提出退租申请，请求批准放行条取走大型贵重设备。***、***当日撤场。***、***方与亿能公司协商解除合同，对是否适用不可抗力条款以及签订《提前终止房屋租赁合同协议》，不能达成一致意见，未签订解除协议。***、***方于2020年4月15日通知亿能公司交还钥匙，当日向亿能公司交还钥匙，亿能公司验收场地，填写《亿能大厦租户离场验收表》，载明“除乙方的设备（可移动的），其他玻璃、地面、墙面未破损，移交前消防梯门钥匙1条、后消防门钥匙1条，室内独立水表读数45立方米，电表读数2370度，不包含公共分摊”。广州市花都公证处经广州叁角铃文化活动策划有限公司申请，2020年4月15日通过录影和拍照形式，保全广州叁角铃文化活动策划有限公司位于建设北路190号的经营场所现状。

亿能公司于2020年4月16日通过微信向***发送《水电费缴费通知单》和《租金缴费通知单》，记载：2020年2月1日至2月29日电费190.25元，3月1日至3月31日电费205.5元，4月1日至4月15日电费86.25元，垃圾处理费各100元，水费各0元，4月1日至4月30日租金43050元。***、***认可2020年2月至4月电费和垃圾处理费784元的数额，抗辩：其期间没有使用场地，该组费用是场地的公摊费用，其不应支付该782元。

亿能公司于2020年4月21日通过微信向***发出《告知函》，载明“***、***自2020年4月9日起，逾期15天以上没有缴交2020年4月房屋租金和2020年2月、3月水电费，私自拆除房屋内设备、装饰物。亿能公司决定从2020年4月21日起解除《物业租赁合同》，依据合同及法律规定追究法律责任。”

关于合同解除。***、***主张：1.政府部门因新冠××疫情禁止营业，亿能公司没有免除其两个月租金，其与亿能公司对减租方案不能达成一致意见，其为此提出解除合同。其与亿能公司达成以不可抗力为由撤场的约定，亿能公司于2020年4月9日开具放行条同意其搬离大型设备撤场，4月15日验收场地，以实际行为同意解除合同。2.其根据租赁合同第七条第四款以及合同法第九十四条、第一百一十七条、第一百一十八条的规定，具有单方解除合同的权利。亿能公司抗辩：1.***、***不同意其提出的2月减免18123.75元以及3月、4月各减免9061.875元，合计36247.5元的方案，其为此免除***、***3月租金43050元。***、***另要求4月至10月各减免租金一万元，其不同意。***、***即以不可抗力为由提出解除合同，亿能公司为减少双方损失，同意其于2020年4月9日搬离大件物品以及4月15日撤场，不代表同意以不可抗力为由解除合同，双方没有达成解除合同的意思表示。2.法律没有规定新冠××疫情属于不可抗力，不能证明因此导致合同无法履行，租赁合同第七条第四款不能适用。***、***没有单方解除合同的依据。

关于租金和电费等的违约金。亿能公司公司主张：按照租赁合同第二条计算租金和水电费的违约金均超出本金，其为此主张违约金均是一倍。***、***抗辩：亿能公司没有按照广东省人民政府的政策减免两个月租金，只减免一个月租金，其2020年4月只使用商铺15日，在应予减免的时间范围，且双方已协议解除合同，其不同意支付租金及其违约金，因没有实际使用水电，不同意支付水、电费及其违约金。约定2%的违约金标准也明显过高。

关于已形成附合的装饰装修物。***、***与亿能公司确认：场地出租时室内是水泥地板，没有铺设水管及电线，一楼安装玻璃门及窗户，撤场时已取走演艺设备等可移动物品，拆除装修后的木门及木地板。亿能公司抗辩：***、***撤场时另剪断水电线和破坏水管。***、***主张：其投入装饰装修775096元，依据租赁合同第七条第四款的约定以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁合同解释）第十一条第四项的规定，主张亿能公司负担装修损失的一半，即387548元及其利息。其申请委托评估装饰装修物的残值。***、***提供《装饰工程合同书》和支付记录，显示：***与案外人广州市星港装饰有限公司于2018年12月26日签订《装饰工程合同书》，约定：位于花都区亿能大厦二楼的叁角铃艺术教育机构整体全包装修设计，室内设计费45000元，室内装修工程费660096元，消防工程费70000元。亿能公司抗辩：新冠××疫情没有被认定为不可抗力，不影响房屋的正常使用，也没有导致合同无法履行，不符合租赁合同第七条第四款约定的前置条件。应按照租赁合同第十条的约定执行装饰装修物的归属。***、***应自行承担自行造成的损失。《装饰工程合同书》和支付记录与本案没有关联，不认可三性，无法作为认定损失的依据。其不同意利用装饰装修物。其不申请委托评估装饰装修物的残值。

本院认为：亿能公司与***、***签订《物业租赁合同》以及亿能公司与***签订《合同补充协议书》，依法成立，具有法律约束力。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。”亿能公司与***、***因签订和履行《物业租赁合同》、《合同补充协议书》，引起房屋租赁合同纠纷，发生在民法典于2021年1月1日起施行以前，应适用当时的法律、司法解释的规定。

本案事实认定及法律适用的争议焦点，本院归纳及综合评判如下：

一、双方当事人是否已解除租赁合同的问题

合同法第九十三条、第九十四条规定，解除合同的方式有协商一致解除合同以及行使解除权解除合同，包括约定解除权和法定解除权。亿能公司与***、***，关于解除租赁合同方面的争议焦点包括，是否已协商一致解除合同以及是否已行使解除权解除合同，具体评判如下：

（一）是否已协商一致解除租赁合同

***、***于2020年4月9日向亿能公司提出解除合同，双方当事人在协商解除合同过程中，对是否适用不可抗力条款以及签订《提前终止房屋租赁合同协议》方面，不能达成一致意见，未签订解除协议。***、***主张，双方当事人已协商一致于2020年4月15日解除租赁合同，与事实不符，本院不予支持。

合同法第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。亿能公司遵循诚实信用原则，2020年4月9日在***当日申请退租和开具放行条的条件下，放行***、***取走演艺设备，2020年4月15日在***、***当日通知交还钥匙和场地的条件下，交收钥匙和验收场地，该行为是在法律规定的范围内，为防止双方的损失进一步扩大而采取的适当措施。***、***以亿能公司采取的上述适当措施，主张亿能公司以实际行为于2020年4月15日同意解除合同，从而抗辩没有违约责任，没有理据，本院不予采纳。

（二）是否已行使解除权解除合同

1.***、***是否行使解除权解除合同

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定，“（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；……当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。……因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。”首先，***、***与亿能公司签订的是双务的租赁合同，由亿能公司将租赁物交付使用、收益，***、***支付租金。***、***租赁物业长达五年，作为教育用途经营校外教育培训，并非属于为特定目的而预订的临时场地租赁合同。***、***，如因疫情防控措施，导致资金周转困难或者营业收入明显减少或者接近零收入，系属合同在一定期限内存在履行困难，并没有导致合同目的不能实现。其次，政府部门为统筹推进疫情防控，通知广州市校外教育培训机构于2020年1月24日起暂停开展各类线下培训活动，开展面向初中应届生以下的培训业务复课时间不得早于2020年6月2日。***、***租赁物业长达五年，合同履行金额总计260万余元，主张投入装修资金775096元，而在上述时长仅四个月零十日的严格疫情防控措施期间，每月应付租金仅43050元，总计仅18万余元，与合同履行总金额和主张投入的装修资金总和相比，不足6%。新冠××疫情于2020年1月底暴发，***、***在2020年2月27日迟延缴付2月租金43050元以及亿能公司免除2020年3月租金43050元后，于2020年4月9日，即严格疫情防控措施的第三个月份，即提出因不可抗力导致合同不能履行，要求解除合同，显然是在享受迟延和减免利益后，自行评估继续经营的损失风险后决策及时终止租赁合同，而向合同相对人转嫁风险的不适当行为。再次，合同目的不能实现，通常是指，当事人签订合同的目的，已没有办法通过继续履行合同实现。合同履行困难，通常是指，在签订合同后，履行合同过程中，当事人因其他因素导致继续履行合同出现短期的障碍。一，关于约定解除权方面。《物业租赁合同》第七条第四款约定，如遇政府行为或国家政策等因素及其他自然不可抗力因素，致使合同无法履行的即告终止。该条款限定前提条件是合同无法履行。***、***因疫情防控措施，虽必然导致资金周转困难或者营业收入明显减少或者接近零收入，但在时长仅四个月零十日的严格疫情防控措施期间经过后，又必然逐渐好转以趋于正常经营。客观上，疫情防控措施常态化后，包括校外教育培训的众多行业，事实上也逐渐被放松防控措施，好转以趋于正常经营。为此，***、***签订合同的目的并非无法实现，合同也并非无法履行，而系在一定期限内合同履行有困难。***、***，因上述条款的前提条件未成就，不具有约定解除权。二，关于法定解除权方面。合同法第九十四条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。第一百一十七条、第一百一十八条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。上述法律规定，限定前提条件是不能履行合同。同理，***、***系在一定期限内合同履行有困难，不具有法定解除权。

***、***主张，因不可抗力导致合同不能履行，具有约定解除权或者法定解除权，没有事实依据，本院不予采纳。

2.亿能公司是否行使解除权解除合同

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十一条规定，民法典施行前成立的合同，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以请求履行，但是有民法典第五百八十条第一款第一项、第二项、第三项除外情形之一，致使不能实现合同目的，当事人请求终止合同权利义务关系的，适用民法典第五百八十条第二款的规定。***、***于2020年4月9日撤场，2020年4月15日向亿能公司交还钥匙和场地，双方当事人自2020年4月15日次日起，事实上已没有继续履行合同，该租赁合同的权利义务关系自该次日起已终止。亿能公司在租赁合同终止后，主张其因***、***违约，2020年4月21日通过发送《告知函》的方式行使约定解除权或者法定解除权，于法不符，本院不予支持。

二、***、***的违约事实及其责任的认定问题

（一）逾期支付租金及电费等及其违约责任

1.违约事实。租赁合同约定，***、***应每月5日前支付当月租金，每月10日前支付电费和垃圾处理费。***、***确认，未支付2020年4月租金以及2020年2月至4月的电费和垃圾处理费合计782元，违反租赁合同的约定。经核计，2020年4月1日至4月15日的租金为21525元（43050元÷30天×15天），计算50%即10762.5元。按照租赁合同的约定，该租金10762.5元与2020年2月至4月的电费和垃圾处理费合计782元，均是***、***应当支付的范围。***、***确认未支付，应当继续支付。具体理由：⑴新冠××疫情，是双方当事人在订立合同时，无法预见的，不属于商业风险的重大变化，对此均无过错。有色物业公司于2020年3月4日减免亿能公司2020年2月全额租金和管理费，减半收取2020年3月、4月租金和管理费。参照有色物业公司的减免程度，亿能公司已减免***、***3月租金，按照公平原则，也应适当减免***、***4月合同期内的一半租金为宜，即10762.5元。⑵租赁合同是双务合同。亿能公司于2020年4月15日交收钥匙和场地，该租赁合同自该日起已终止。亿能公司主张***、***应当支付，包括2020年4月16日至2020年4月21日在内的4月租金合计30135元，超出10762.5元的租金部分，没有事实依据，本院不予支持。

2.违约责任。亿能公司自认，租赁合同约定按欠费金额的每日2%的标准，计算逾期支付租金及电费等，违约金标准过高，已超出租金及电费等的本金，主张按逾期支付的租金及电费等本金的一倍计付违约金。***、***抗辩不同意支付。因逾期支付租金及电费等，主要造成的，是亿能公司的资金占用损失。为此，本院综合考量***、***的其他违约事实及其责任，以及双方当事人履行合同的情况等，酌定调整为，以逾期支付租金及电费等的本金为基数，按照每日万分之五的标准，自逾期支付之日的次日起计至付清款项之日止，且以本金为限。亿能公司主张该部分的违约金的超出部分，本院不予支持。

（二）提前终止租赁合同及其违约责任

1.违约事实。租赁合同约定租赁期限五年，***、***不具有约定解除权和法定解除权，也未经协商一致解除合同，在租赁期限内，提前终止租赁合同的权利义务关系，违反租赁合同的约定。

2.违约责任。租赁合同，第八条关于合同的解除和终止，第三款约定，合同期内，双方不得无故提前终止合同。如乙方违约，甲方无条件没收乙方的物业租赁押金。第九条关于违约责任，第三款约定，因乙方违约导致解除合同的，乙方不能享受免租期，应按合同约定的租金标准向甲方补交免租期租金。按照租赁合同的约定，没收租赁押金126864元以及补交自2018年11月9日至2019年2月28日的免租装修期的租金合计157069.7元（42288元/月×3个月+42288元/月÷28天/月×20天），总计283933.7元，均是提前终止租赁合同的违约损失赔偿范畴。上述283933.7元，同比合同履行总金额260万余元，占比约11%。关于该违约责任的认定问题，具体评判如下：首先，合同法第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。亿能公司基于租赁合同履行期限五年，给予免租装修期三个月二十天。***、***履行租赁合同仅一年五个月，不足原约定履行期限的30%，即提前终止租赁合同。亿能公司因此必然损失招商及管理投入，给予较长免租装修期的租金以及合同履行后可以获得的利益。亿能公司主张的补交免租装修期租金以及没收租赁押金，已在租赁合同中作出明确约定，也没有超过***、***订立合同时预见到的因违反合同可能造成的损失。其次，***、***抗辩，其没有违约解除合同以及请求驳回亿能公司的全部反诉请求，实质上是从根本上反驳亿能公司主张提前终止租赁合同的违约损失赔偿的事实基础及其衍生的责任问题。鉴于本案房屋租赁纠纷，系发生新冠××疫情引发，是双方当事人在订立合同时，无法预见的，不属于商业风险的重大变化，对此均无过错。***、***租赁物业作为线下校外教育培训，受疫情防控措施影响，在一定时期内不能进行线下培训，影响较大。为此，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，裁决***、***负担提前终止租赁合同的违约损失赔偿总额283933.7元的70%，即198753.6元。***、***已缴纳租金押金126864元，主张返还及其利息，本院不予支持；亿能公司主张没收，本院予以支持。亿能公司主张补交免租装修期租金157069.7元，超出71889.6元（198753.6元-126864元）的部分，本院不予支持。

三、已形成附合的装饰装修物的损失负担问题

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理，有约定的按照约定。租赁合同，第五条关于装修条款，第四款约定，在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）。第十条关于物业交接，第二款约定，合同租赁期满、解除或因任何理由终止时，乙方自愿放弃租赁房屋的装修装饰的所有权。第六款约定，在合同解除或终止后，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构，不得以任何理由要求甲方对装修和设备的残值进行收购或补偿或赔偿。根据上述法律规定以及租赁合同的多次约定，***、***对租赁物业已形成附合的装饰装修物，在租赁合同的权利义务关系终止时，应当归亿能公司所有。***、***提前终止租赁合同，是违约方，在租赁合同中也已有多次约定对于已经形成附合的装饰装修物的处理方法，在拆除木门和木地板后，又主张亿能公司应当依据公平原则，负担其投入装饰装修租赁物业的全部资金损失775096元的一半，即387548元及其利息，没有理据，本院不予支持。***、***向本院申请委托评估装饰装修物的残值，因不影响案件审理的结果，没有必要，本院不予接纳。

四、2019年6月免除租金的处理问题

亿能公司与***于2019年6月2日约定，***同意亿能公司分隔雨蓬区域和使用南边区域，亿能公司免除***2019年6月租金。该2019年6月的租金，是亿能公司分隔及使用南边区域的对价，因双方当事人已实际履行完毕而自然终止。亿能公司现主张***、***支付该月租金，没有理据，本院不予支持。

依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第十一条，《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第五条、第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第（七）项、第九十三条、第九十四条第（一）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条的规定，判决如下：

一、反诉被告***、***于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告广东亿能电力股份有限公司支付2020年4月1日至2020年4月15日的租金10762.5元及其违约金（以10762.5元为本金，按照每日万分之五的标准，自2020年4月6日起计至付清款项之日止，以本金10762.5元为限）；

二、反诉被告***、***于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告广东亿能电力股份有限公司支付2020年2月至2020年4月的电费和垃圾处理费合计782元及其违约金（以290.25元为本金，自2020年2月11日起计至付清款项之日止；以305.5元为本金，自2020年3月11日起计至付清款项之日止；以186.25元为本金，自2020年4月11日起计至付清款项之日止；均按照每日万分之五的标准，且以本金为限）；

三、反诉被告***、***于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告广东亿能电力股份有限公司支付2018年11月9日至2019年2月28日的租金71889.6元；

四、确认反诉原告广东亿能电力股份有限公司没收反诉被告***、***租赁押金126864元；

五、驳回原告***、***的全部诉讼请求；

六、驳回反诉原告广东亿能电力股份有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费28169元，由原告***、***负担；反诉案件受理费15371元，由反诉原告广东亿能电力股份有限公司负担13000元，反诉被告***、***负担2371元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

审判员　　黄志坚

二〇二一年四月二日

书记员　　刘雄燕