厦门仁文建设有限公司、某某商品房销售合同纠纷二审民事判决书

福建省厦门市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）闽02民终5394号

上诉人（一审被告）：厦门仁文建设有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪塘镇洪塘里228号109、110室。

法定代表人：陈艺生，总经理。

委托诉讼代理人：廖贵辉、陈燕端，公司职员。

被上诉人（一审原告）：***，男，1968年12月30日出生，汉族，住湖南省洞口县。

委托诉讼代理人：苏庆密、林珍珍，福建同翔律师事务所律师。

原审第三人：厦门万里石股份有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路201号宏业大厦。

法定代表人：胡精沛，董事长。

委托诉讼代理人：赖增辉、林木真，公司职员。

原审第三人：厦门金帝商贸有限公司，住所地福建省厦门市翔安区海城四路333号金帝会所。

法定代表人：林文质，总经理。

委托诉讼代理人：黄承国，公司职员。

上诉人厦门仁文建设有限公司（以下简称仁文建设公司）因与被上诉人***、原审第三人厦门万里石股份有限公司（以下简称万里石公司）、厦门金帝商贸有限公司（以下简称金帝商贸公司）商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2018）闽0212民初5710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

仁文建设公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求或者发回重审;一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、案涉房产系以房抵债的标的物，案涉商品房买卖合同系基于以房抵债而签订。一审法院认定“***与仁文建设公司订立《商品房买卖合同》，并按仁文建设公司的指示支付款项给万里石公司”，“***与万里石公司、金帝商贸公司、仁文建设公司的债权债务协议无关”系认定事实错误。首先，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》只是其代金帝商贸公司还款之相关手续，案涉房产系上诉人代金帝商贸公司以房抵债给万里石公司的，案涉商品房买卖合同只是履行以房抵债的相关手续而已，上诉人与被上诉人不存在真实的商品房买卖关系。其次，被上诉人未举证证明上诉人指示其将款项支付给万里石公司，应承担举证不能的不利后果。再次，被上诉人也未举证证明其已向万里石公司支付全部购房款，应承担举证不能的不利后果。一审庭审被上诉人自述其按合同载明的款项支付给万里石公司，一部分现金，一部分通过扣发奖金，但万里石公司在收到现金或者抵扣奖金后并没有跟上诉人确认款项。退一步说，即使被上诉人支付款项给万里石公司也不影响案涉房产抵债的事实。二、以房抵债客观上无法继续履行，为履行抵债手续而签订的《商品房买卖合同》已客观履行不能，应予解除。现因上诉人受到厦门市政府、厦门市中级人民法院等各级政府部门的监管，不允许上诉人私下以房抵债，因此以房抵债的协议无法履行。基于以房抵债而签订的相关文件相应也无法履行，依法应予解除。三、即使上诉人应支付给被上诉人逾期交房违约金，那么被上诉人2013年10月1日起至2015年12月16日止的违约金已经超过诉讼时效，依法应予以驳回。在此基础上，符合约定的可以顺延交房的天数应予顺延。综上所述，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》只是上诉人代金帝商贸公司还款（以房抵债）之相关手续，上诉人与被上诉人不存在商品房买卖关系，现以房抵债因客观上无法履行，与之有关的抵债手续包括但不限于商品房买卖合同依法应予以解除，不应再履行。假设抵债成功或者上诉人与被上诉人之间系商品房买卖合同关系，那么上诉人要求支付逾期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。因此一审法院在事实认定与法律适用方面均存在错误，特恳依法改判或者发回重审。

***答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。1、上诉人与***签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效合同，原审判决确认有效具有充分的事实和法律依据。***与上诉人、原审第三人万里石公司、金帝商贸公司的债权债务协议无关，原审判决对此的认定符合事实和法律。根据厦门市同安区人民法院（2014）同民初字第2301号民事判决和厦门市中级人民法院（2015）厦民终字第42号民事判决，上诉人以所开发的包括案涉房屋在内的两套房产抵扣了金帝商贸公司欠万里石公司的货款。上诉人在该案中也自认其以售房款代金帝商贸公司还款符合法律规定。2、上述判决生效后，上诉人也没有申请再审。根据上述生效判决，上诉人与原审第三人万里石公司、金帝商贸公司之前的债权债务协议已得到履行，与本案上诉人与***的商品房销售合同关系无关。上诉人故意混淆不同的法律关系，其上诉理由根本不能成立。原审法院认定“***与仁文建设公司订立《商品房买卖合同》，并按仁文建设公司的指示支付款项给万里石公司”完全符合事实。根据厦门市同安区人民法院（2014）同民初字第2301号民事判决和厦门市中级人民法院（2015）厦民终字第42号民事判决，上诉人清楚并同意其以售房款代金帝商贸公司向万里石公司还款。本案《商品房买卖合同》于2013年8月27日签订，但合同中约定一次性付款时间是2012年3月12日付清，这一时间点正与上诉人原审举证的《工程（材料、设备）款购房审批表》上万里石公司提出的以材料款抵购房款的日期一致。而且，合同签订后上诉人不仅没有要求***向其支付价款，反而是出具收款收据给***。说明了上诉人在与***签订《商品房买卖合同》确认***无需向其付款并应向万里石公司付款的事实。上诉人认为原审判决对此认定错误的理由不能成立。3、根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，上诉人在一审期间没有提出诉讼时效抗辩，二审再提出依法应不予支持。在一审举证期间内，上诉人也并未要求顺延房产交付天数也未就此提供证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条规定，其就此主张超过举证期限，且没有正当理由，其这一主张也应不予支持。故请求驳回上诉人的上诉请求。

万里石公司答辩称：1、仁文建设公司与***系商品房买卖关系，万里石公司与金帝商贸公司债权债务处理完毕，与本案无关。2、***在一审中述称：“仁文建设公司的销售告知其将购房款支付给万里石公司即可”，这是一个正常的购房场景。3、仁文建设公司之所以否认合法有效的商品房买卖的合法关系，其目的是因为近年来案涉房产已增值数倍，仁文建设公司企图通过不正当、不诚信的行为以获取巨额利益。

金帝商贸公司答辩称：1、上诉人只是履行以房抵债，上诉人与被上诉人不存在商品房买卖合意。2、抵债的合意是金帝商贸公司跟万里石公司，被上诉人是万里石公司指定的买受人，这个抵债对被上诉人并不具有约束力。3、在债务清偿届满后，基于抵债的合意而签订的商品房买卖合同在涉案房产未发生物权变动的情况下，如果请求法院确认协议继续履行，人民法院应不予支持。因为涉案房产未完成物权转移登记手续，被上诉人要求继续履行抵债协议，应该驳回其诉讼请求，被上诉人与第三人万里石公司的债权债务关系应该另案主张。

***向一审法院的起诉请求：1、确认***、仁文建设公司双方签订的编号为B1-3-Z-X0的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令仁文建设公司立即为***办理上列商品房买卖合同（网签）登记备案；3、仁文建设公司立即向***交付金帝·中洲滨海城B1-3地块46号楼3004单元的房屋；4、仁文建设公司支付逾期交房违约金（逾期交房违约金以758909元为基数，自2013年10月1日起按日万分之一的标准计算到实际交房之日止）；5、本案案件受理费由仁文建设公司承担。事实和理由：2013年8月27日，***与仁文建设公司签订一份编号为B1-3-Z-X0的《商品房买卖合同》，合同约定***向仁文建设公司购买金帝·中洲滨海城B1-3地块第46幢30层3004号房，建筑面积99.58平方米；房款总金额758909元，于2012年3月12日付清；仁文建设公司应当在2013年9月30日前，依照国家和地方政府有关规定将同时符合合同约定条件的商品房交付***使用；逾期交房超过90日，***要求继续履行合同的，则自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，仁文建设公司按已付房款的万分之一向原告支付违约金。仁文建设公司出售给***的上述房产房款是被告用于抵扣其作为股东之一的第三人金帝商贸公司欠万里石公司的石材货款，***支付给万里石公司，仁文建设公司于2014年12月8日才出具收款收据给***。2013年12月24日，仁文建设公司通知延期交房，拟于2014年5月31日前交付。但时至今日，仁文建设公司仍未交房，也不办理商品房买卖合同（网签）登记备案。综上，为维护***合法权益，特诉至贵院，望判如所请。

一审法院认定的事实：

2011年9月9日，万里石公司与金帝商贸公司签订《“金帝•中洲滨海城”B1-5#及B1-3#地块洋房及超市外墙石材购销合同》一份，约定由原告（即乙方）承包被告（即甲方）“金帝•中洲滨海城”B1-5#及B1-3#地块洋房及超市外墙英国棕石材加工、供货及服务；合同价款为3624098元；甲方未按合同约定付款应就拖欠金额按中国人民银行同期贷款利率向乙方支付利息。此外，合同还就规格、数量及要求、合同组成文件及解释顺序等内容进行了约定。合同签订后，万里石公司依约向金帝商贸公司供货并随货附具《材料设备进场与验收单》交由金帝商贸公司职员签收。此后，双方形成《材料设备结算造价确认书》一份，写明核定结算造价金额为2338590元，保修金额为116929.5元，保修期一年等内容。金帝商贸公司之后支付货款300000元。2012年5月，金帝商贸公司与万里石公司以仁文建设公司建设的“金帝•中洲滨海城”的两套房产即B1-3地块46#3004单元（案涉房产）、B1-3地块50#403单元源抵扣货款1451574.7元，其中，购房人姓名均为胡精沛，此后，案涉房产的房屋买受人由胡精沛变更为***。2012年10月29日，金帝商贸公司向***出具《还款承诺书》一份，写明：金帝商贸公司累计已支付金额为300000元，已供货未付款部分金额约为149万，按申报尚有约80万石材已加工未发货，对项目未付款承诺支付如下：2013年2月7日前退还履约保证金100000元；2013年3月31日前支付300000元，2013年4月30日将扣除贵司购买我司两套房产后的余款付清，具体以双方最终确定的结算金额为准。2013年10月30日，***委托福建天衡联合律师事务所律师黄晓晶向金帝商贸公司发出《律师函》一份，拟催讨货款587015.3元。但金帝商贸公司迟迟未支付。万里石公司遂提起（2014）同民初字第2301号诉讼。2014年10月13日，本院做出判决，金帝商贸有限公司应偿还万里石公司货款587015.3元及逾期利息。万里石公司不服该判决上诉后经厦门市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

2013年8月27日，***作为买受人与出卖人仁文建设公司签订《商品房买卖合同》（编号：B1-3-Z-X0），约定***向仁文建设公司购买2010TP01地块B1-3子地块中的46幢3004单元，建筑面积99.58平方米，总价款758909元；买受人于2012年3月12日付清房款合计758909元；出卖人应当在2013年9月30日前交付商品房，逾期超过90日的，***有权要求自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已付款万分之一支付违约金。该《商品房买卖合同》至今未在厦门市不动产登记中心登记备案。

2014年12月18日，仁文建设公司为***出具金额为758909元、款项内容为B1-346#3004单元购房款的收款收据。

2013年12月24日，仁文建设公司向***发出《商品房延期交付通知书》，通知所购房产因施工期间遭遇不可抗力等原因延期交房。

另查明涉案商品房所在的金帝·中洲滨海城B1-3地块46号楼已具备交房条件。

一审庭审中，***述称，***系万里石公司的老员工，也是负责人之一，当时万里石公司说有一套抵货款的房子问我要不要，如果要的话可以把房子转给我；后来带我看了房签订了合同，签合同时仁文建设公司的销售说只要把钱给万里石公司就可以了，我就按照合同载明的价款将钱交付给万里石公司，具体说是一部分现金支付、一部分通过抵扣应发奖金；其与仁文建设公司签订商品房买卖合同，合同价款***已经按照仁文建设公司及金帝商贸公司的指示交付给万里石公司；***与仁文建设公司及金帝商贸公司不存在以物抵债的情况；***对万里石公司与金帝商贸公司的债权债务关系并不了解。万里石公司述称，***是万里石公司的员工，确认有收到***支付的购房款。

一审法院认为，万里石公司与金帝商贸公司、仁文建设公司协商一致，由仁文建设公司提供二套房产给万里石公司以折抵金地商贸公司对万里石公司的债务，仁文建设公司、万里石公司、金帝商贸公司就三方债权债务达成合意。随后，前述二套房产中的一套即案涉房产由万里石公司转给***，***与仁文建设公司订立《商品房买卖合同》，并按仁文建设公司的指示支付款项给万里石公司。以上，***与万里石公司、金帝商贸公司、仁文建设公司的债权债务协议无关，***与仁文建设公司订立《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，并未违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效。案涉商品房买卖合同具备备案条件，商品房符合交付条件，故***主张继续履行合同，协助办理《商品房买卖合同》的备案手续，交付房产，符合合同约定，应予支持。仁文建设公司主张案涉商品房客观上不具备履行条件，未能提供证据证明，不予采纳。根据《商品房买卖合同》之约定，仁文建设公司应于2013年9月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用，否则逾期超过90日后，买受人有权要求仁文建设公司自逾期之日起按照已付款的日万分之一支付逾期交房违约金，***要求仁文建设公司按照合同约定，每逾期一日支付购房款万分之壹的违约金，依法应予支持，即自2013年10月1日计算至实际交房之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告***、被告厦门仁文建设有限公司签订的编号为B1-3-Z-X0号《商品房买卖合同》有效；二、被告厦门仁文建设有限公司应继续履行《商品房买卖合同》，被告厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十五日内办理《商品房买卖合同》的登记备案手续；三、被告厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告***交付金帝.中洲滨海城B1-3地块46号楼3004单元的房屋，并支付逾期交房违约金（自2013年10月1日起按758909元的日万分之一标准计算至实际交房之日止）。

经本院二审审理，各方当事人对一审判决查明部分：“2011年9月9日，万里石公司与金帝商贸公司签订《“金帝•中洲滨海城”B1-5#及B1-3#地块洋房及超市外墙石材购销合同》一份，约定由原告（即乙方）承包被告（即甲方）“金帝•中洲滨海城”B1-5#及B1-3#地块洋房及超市外墙英国棕石材加工、供货及服务；……”、“2012年10月29日，金帝商贸公司向***出具《还款承诺书》一份，……。2013年10月30日，***委托福建天衡联合律师事务所律师黄晓晶向金帝商贸公司发出《律师函》一份，拟催讨货款587015.3元。”存在的笔误之处有异议，应该是“2011年9月9日，万里石公司与金帝商贸公司签订《“金帝•中洲滨海城”B1-5#及B1-3#地块洋房及超市外墙石材购销合同》一份，约定由万里石公司（即乙方）承包金帝商贸公司（即甲方）“金帝•中洲滨海城”B1-5#及B1-3#地块洋房及超市外墙英国棕石材加工、供货及服务；……”、“2012年10月29日，金帝商贸公司向万里石公司出具《还款承诺书》一份，……。2013年10月30日，万里石公司委托福建天衡联合律师事务所律师黄晓晶向金帝商贸公司发出《律师函》一份，拟催讨货款587015.3元。”。其他事实无异议，本院予以确认。

二审期间，上诉人仁文建设公司提交气象资料证明和气象灾害证明，以证明：从实际开工之日2011年1月10日起至2017年9月30日止，因气象等不可抗力因素（6级以上大风，60mm以上大雨、高温天气等），可以顺延交房的天数是282天。该证明是在法院认定上诉人跟被上诉人存在商品房买卖合同关系的情况下，交房时间是可以顺延的。经组织双方质证，***质证认为，上诉人提交的证据不属于新的证据，不予质证。在保留意见的情况下，质证认为：1、上诉人与被上诉人的商品房销售合同签订的时间是2013年8月27日，在此之前发生的气象情况，不能作为上诉人延期交房的理由。2、这些气象情况的证明也不能够证明上诉人可以延期交房，案涉工程的延期交房主要的原因是上诉人资金出现了问题，导致工程无法按规定开发建设。本院认为，该证据不属于新的证据，且不足以证明其待证事实。

本院认为，因金帝商贸公司欠万里石公司货款，经万里石公司、金帝商贸公司、仁文建设公司协商并达成合意，由仁文建设公司提供两套房产以抵扣金帝商贸公司欠万里石公司的债务。后万里石公司将其中的一套即案涉房产转由***买受，由***直接将房款支付给万里石公司。对此事实，双方均无异议，应予认定。***并未与万里石公司、金帝商贸公司、仁文建设公司之间的以房抵债协议达成合意，该合意对***不具约束力。***主张其与仁文建设公司之间系商品房买卖合同法律关系，为支持其主张，提交了其与仁文建设公司签订的《商品房买卖合同》、仁文建设公司出具的购房款《收款收据》以及仁文建设公司向***发出的《商品房延期交付通知书》，该证据形成完整的证据链，足以证明双方之间存在商品房买卖关系。故对仁文建设公司此节上诉请求依据不足，本院不予采纳。仁文建设公司上诉主张以房抵债的协议因客观履行不能，应予解除的理由与事实不符，且缺乏证据证明，本院不予支持。关于仁文建设公司上诉主张***要求支付逾期交房违约金的诉求超过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，仁文建设公司未在一审期间提出诉讼时效抗辩，其在二审期间提出的，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12820元，由上诉人厦门仁文建设有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　叶　青

审判员　林丽珊

审判员　纪荣典

二〇一九年十二月六日

书记员　陈虹羽

附：本案所涉及的法律法规

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。